潍坊家豪置业有限公司、徐蕾等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

潍坊家豪置业有限公司、徐蕾等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2021.12.02【案件字号】(2021)鲁07民终5869号【审理程序】二审【审理法官】张国良崔福涛王峰【审理法官】张国良崔福涛王峰【文书类型】判决书【当事人】潍坊家豪置业有限公司;徐蕾;高增美【当事人】潍坊家豪置业有限公司徐蕾高增美【当事人-个人】徐蕾高增美【当事人-公司】潍坊家豪置业有限公司【代理律师/律所】杨芬芳山东杜根律师事务所【代理律师/律所】杨芬芳山东杜根律师事务所【代理律师】杨芬芳【代理律所】山东杜根律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潍坊家豪置业有限公司【被告】徐蕾;高增美【本院观点】房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律文书，经过登记的房地产权利受法律确认，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，也可以防止隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，维护房地产交易的安全。

【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则回避质证诉讼请求维持原判发回重审执行群体性诉讼【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院认定的其他案件事实与原审法院认定的案件事实基本一致。

【本院认为】本院认为，房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律文书，经过登记的房地产权利受法律确认，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，也可以防止隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，维护房地产交易的安全。

房屋产权登记的迟延势必会影响房屋买受人权利的实现，使买受人的权利受损。

因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)第十四条第一款将开发商协助买受人办理产权过户手续规定为一种法律义务。

关于迟延办证的违约金计算标准问题。

本案合同约定因出卖人的原因导致迟延办证的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。

该系房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金的情形，被上诉人虽未提供其实际损失的证据，但该约定明显低于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对“合同没有约定违约金”规定的计算标准。

被上诉人一审起诉时要求增加，一审判决在被上诉人未能提供证据证实其遭受的实际损失的情况下，综合考量上诉人违约的性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素予以适当调整，符合《中华人民共和国合同法》(已于2021年1月日废止)第一百一十四条第二款的规定。

关于迟延办证违约时间的确定问题。

根据法律规定和合同约定出卖人即上诉人负有为买受人即被上诉人办理房屋过户登记的义务，该项义务的内容应包括上诉人完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。

上诉人未提交其已经完成向被上诉人告知义务的证据，一审法院根据合同约定确定逾期办证的起始日，酌定逾期办证至案涉房屋办理不动产权证书之日的前15日止，并无不当。

关于被上诉人的诉讼代理人付科明应否回避的问题。

因其已经取得法律服务执业资格多年，其在允许的执业地域范围内代理案件，并未违反回避制度的规定。

综上所述，潍坊家豪置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1155元，由上诉人潍坊家豪置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 04:02:05【一审法院查明】一审法院认定事实：1、有无合同，合同价款：有，约定价款699225元。

2、交房日期：2017年10月25日。

3、关于逾期办证的约定：合同第二十条约定：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。

4、是否办理案涉房屋所在23号楼不动产权证书：是。

5、是否办理案涉房屋不动产权证书及办理时间：是，2020年11月18日。

【一审法院认为】一审法院认为，潍坊家豪置业有限公司未按照合同约定为徐蕾、高增美办理产权证书，构成违约，应当承担违约责任。

关于办证期限，办理涉案房屋所有权证书应由潍坊家豪置业有限公司与徐蕾、高增美相互配合，虽然案涉房屋及其所在23号楼不动产权证书已经办理，但潍坊家豪置业有限公司未提供证据证明于何时通知徐蕾、高增美办理案涉房屋产权证书，综合考虑案涉房屋不动产权证书办理时间及办理房屋不动产权证书需要的合理期间等因素，本院依法认定逾期办证违约金自合同约定的逾期之日计算至案涉房屋办理不动产权证书之日的前15日止。

本案中徐蕾、高增美主张逾期办证违约金约定过低，但未提供证据证明其损失情况。

为了平衡双方当事人的利益，违约金可以房款总额为基数，自2019年10月25日起按照年利率3.65%暂计算至2020年11月3日止，计款26290.86元(699225元某376天某3.65%/365天)。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、潍坊家豪置业有限公司支付徐蕾、高增美逾期办证违约金26290.86元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回徐蕾、高增美的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1156元，减半收取578元，由徐蕾、高增美负担298元，潍坊家豪置业有限公司负担280元。

本院二审期间，上诉人提供《确权及结算通知书》、《确权及结算通知书领取表》各一份，证明已于2020年8月2日通知被上诉人于2020年8月7日办理确权及结算手续。

被上诉人质证认为，领取表上的电话是以前的不用了，我收到了确权及结算通知书，收到时间不记得了，实际办证日期是2020年11月18日。

因被上诉人并未在该领取表中签字，本院确定为无效证据。

【二审上诉人诉称】潍坊家豪置业有限公司上诉请求：1.撤销坊子区人民法院作出的(2021)鲁0704民初2516号判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院罔顾事实，随意调整违约金，没有做到公平公正的审判，没有正确认定基础事实，且适用法律错误。

一、一审法院违背合同法基本的诚实信用原则、实际损失原则，随意剥夺当事人意思自治权，审理认定的基本事实错误，导致结果不公。

1、合同约定的违约金条款是基于交易双方权利义务及风险承担本就不对等的现实情况设定的，有其存在的合理性，不能以此否认约定条款的法律效力。

案涉《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定了逾期办证违约金按照已付房价款0.3%支付，上诉人支付的违约金应为2098元。

案涉房屋早已实际交付使用，大证早已办理完成，分户小产权证书于去年办理完毕。

商品房买卖合同交易的主要目的在于买受人购买房屋以实现居住的功能，房屋交付后，合同的目的已然达成，房屋权属证书的办理是出卖人的附随义务，办理时间的早晚对买受人的居住功能实现没有实质影响更谈不上损失，一审法院也认为被上诉人并没有提供证据证明其损失，但却随意调增了违约金支付标准，排除了合同约定的违约金条款的法律效力，滥用自有裁量权，刻意制造不公。

2、一审不但没有考虑涉案产权证书早已办理完成及合同约定了违约金计算方式的基本事实，还对逾期办证违约金随意调整计算至案涉房屋办理不动产权证书之日的前15日止，完全脱离了法律法规对于商品房出卖人办证义务仅限于完成初始登记的规定以及合同约定，违背事实，于法无据。

二、一审法院审理适用法律错误。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由此可见，法院在适用公平原则时首先应当维护合同法确立的意思自治和诚实信用原则，尊重合同约定，案涉房屋逾期办证违约责任在销售合同中明确约定了违约金标准及计算方法，在被上诉人没产生损失的情况下，径行判决调增违约金标准，错误适用法律，明显偏祖被上诉人。

三、案涉小区为“城中村改造项目”，存在非正常开发的各种不利因素才导致延期，该小区至少超过300户存在此类情况，如果法院突破合同约定随意调增违约金，判决一旦生效产生骨牌效应，将引发大规模的集体性诉讼、群体性索赔，所有已经办完产权证的业主都在寻求这种“赚钱之道”，如此搞下去，已经没有偿还能力的开发企业将因此遭受灭顶之灾，最终损害的还是全体业主的公共利益和社会安定局面、法治营商环境。

四、本案存在重大程序瑕疵，原告代理人存在应当回避的情形。

本案跟其他同类型案件共计13宗原告代理人均为付科明(坊子奉天法律服务所法律工作者)，该人曾长期供职坊子法院，离职后以法律工作者身份屡次代理由坊子法院审理的案件，鉴于其与原工作单位坊子法院所存在的特殊关系，完全可能影响到案件的判决结果，包括本案及其他12宗案件均由其代理，坊子法院的大部分法官及领导对此应心知肚明，却没有释明和告知，上诉人对此毫不知情，上诉人有理由怀疑案件的审理已经脱离了案件本身。

但此类案件涉及群体性诉讼和纷争，具重大社会影响，社会效果的评估关乎司法公信力和社会稳定，请求二审法院对此一并审查。

综上所述，潍坊家豪置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：潍坊家豪置业有限公司、徐蕾等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书山东省潍坊市中级人民法院民事判决书(2021)鲁07民终5869号当事人上诉人(原审被告)：潍坊家豪置业有限公司，住所地潍坊市奎文区民生街以南、文化路以西盛世豪廷濠景苑9号楼。

法定代表人：刘兴才，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨芬芳，山东杜根律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：徐蕾被上诉人(原审原告)：高增美审理经过上诉人潍坊家豪置业有限公司因与被上诉人徐蕾、高增美商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院(2021)鲁0704民初2516号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。