望京区域总体规划概述

望京区域总体规划概述
望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，周边没有大的工业企业和污染源，空气质量较好，是北京市区中相对独立，具有工作、居住、娱乐等功能，并设有扩大地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性新区。

从望京地区的发展轨迹中可以窥见，在很多人眼中，望京最早是一个大居住区的概念，随着望京住宅建设的不断增加，更多的人把望京看做附属于城市中心的“睡城” 。

近年来，政府综合考虑各方面因素，对望京进行了新的规划调整和资源的重新配置，尤其是在商务、商业、科教文卫等公共设施配套方面进行了加强，望京的商务建设取得了巨大的成就，很多国际知名企业都选择望京作为办公场所，这一点在科技创业园一带体现的最为明显。

同时，望京地区的商业配套也在加速完善，2007 年望京地区有多个大型商业项目投入建设，以宜家、家乐福为代表的世界级商业企业也相继选择本区开设主力点或旗舰店。

此外，望京
地区强化了城市基础配套设施建设，相继建设了多个学校、医院和体育场馆。

通过以上的调整，望京作为一个独立城市中心的功能正在一步步得到加强。

望京区域商品房发展状况
商品房品质提升，满足该区域消费者需求。

随着望京地区国际化、现代化趋势的不断发展，使得该地区房地产备受购房人的青睐。

该地区的购房群体主要以外企员工及外国人，该地区还是韩国人的聚集地，还有一部分就是该地区有升级置业需求的购房者。

他们购房普遍对房屋的品质要求较高，而开发商也普遍意识到这一点，在开发住宅项目时把提高商品房品质摆在第一位，近几来，望京地区的商
品房品质得到很大提升，充分满足该区域有购房需求的消费者要求。

首先，从产品上，望京地区部分项目摆脱以前塔楼带给人们的压抑感，开发商开始建造小短板楼，减小容积率；另外，从户型设计上，完全按照现代的居住生活理念进行设计，打破往日传统的设计思路，朝着国际化、现代化的居住方向上发展；再者，开发商普遍注重小区的环境，从景观上入手来进一步提高商品房品质。

国际知名品牌企业入住，造就强劲需求量。

从望京地区产业园的发展来看，在“十一•五”规划期间，朝阳区要重点发展的三城之一就是把望京地区打造成一个电子新城，这势必带动了整个望京区域的发展。

而目前入住望京西区科技园区的跨国公
司有9 家之多，且都是世界500 强企业，如索尼、爱立信、摩托罗拉、朗讯、西门子、韩国LG等国际知名品牌企业，这些大型企业为该地区房地产市场提供了众多有购房能力以及有购房需求的置业者。

据有关部门粗略估计，科技园区可提供的就业岗位将达到14 万至20 万人之多，就业人数的增多、望京产业园的迅猛发展在很大程度上不仅刺激了望京地区的住宅消费，而且不少
京城甚至外地的投资客也瞄准了产业园就业群体的租赁需求而选择在望京买房投资，如此大量的市场需求造就了望京地区商品房买卖和二手房租售强劲发展，致使该地区近年来房地产
市场得到迅猛发展。

交通、商务休闲配套设施日趋完善，完全可以满足消费者需求。

望京在前两年被冠以“睡城”之称，交通建设极为缓慢，每天上下班高峰时间望京地区交通全面瘫痪，给人们出行带来极大不便。

与交通问题相类似的是望京地区的商务休闲配套设施匮乏，同该地区消费者购买力不成正比。

近年来政府及望京高科技园区领导已意识这一制约望京区域发展的问题，在改善交通和商务休闲配套设施方面下了大力气。

交通方面，政府加大市政投入，在2008 年全部完成所有的路网建设，未来望京地区将成为所有地区连接快速道路的出入口最多的地区，现在，已经解决了望京地区的交通问题。

商务休闲配套设施方面，一个个国际知名品牌商业如沃尔玛、宜家、百安居、乐华梅兰、韩国城、家乐福等都相继落户望京高科技园区，再加之大型文化娱乐活动中心及影剧院等综合娱乐设施的正在建设，望京地区已经完全可以满足消费者需求。

区域商品房价格发展走势
统计数据表明，望京十载房价翻番。

自2001年起，望京商品房均价从5500 元/平方米涨至2002 年的6500 元/ 平方米，而从2003 年到现在，望京的房价以平均每年每平方米1000 元以上的价格在稳步增长。

随着区域的高度发展及配套的逐步完善，望京的开发商大规模建造高品质、高舒适度的住宅产品，2005-2006 年开盘的“嘉美风尚中心” 、“融科. 橄榄城” 等项目的开盘均价为7000 元/平方米左右，商品房价格上涨趋势可谓突飞猛进，一路飙升，2006 年上半年，在售楼盘均价8000 元-9000 元/平方米之间，2007 年在售楼盘全部
突破万元大关。

2008 年望京毛坯房价格大约15000 元/ 平方米以上，精装修价格大约17000 元/ 平方抑上，2006-2008 年，望京区域有超过300 万平方米的住宅项目入市，竞争态势将异常激烈。

望京在经历了十余年的大规模开发后，2008 年以后可供开发的用地已趋近为零，土地稀缺的现实已成必然。

在2008 年之后，望京地区将极有可能“无房可卖”。

由此可以看出，望京的土地在经历十几年的消化后，已变得更加“弥足珍贵” ，其产品价值及价格上涨趋势也将进一步凸显。

望京区域房地产项目销售现状分析
潜在供应量
目前望京地区可开发用地已经所剩无几。

户型分析
目前在售项目中只有还有少量70-90 m2的二居，剩下项目的主力户型均为130 m2以上的大二居和三居。

目前望京新开发的楼盘主要以舒适的大二居和三居为主，为想提高住房环境和档次的消费者提供了最佳的选择。

建筑形式
大部分均为板楼，少量塔楼。

装修标准
少量项目为精装修，其他项目均为毛坯交房。

配套和物业分析
陈经伦中学和八十中望京分校也已建成并投入使用；望京医院、惠兰医院和望京各大药房满足业主的生活需求；招商银行、建设银行、工商银行等同样步行五分钟内即可到达；华联、华堂、嘉茂商场为业主购物休闲提供更多方便，宜家家居、星美影城、家乐福超市选址望京，世界五百强企业的纷纷进驻，为望京区域国际化方向发展创造更为优厚的条件；而龙韵公园地下的休闲、娱乐场所的建成使本区域的商业配套更加完善，成熟。

望京区域竞争分析
优势：
在北京房地产市场上，与望京区域市场的价格定位较为相似的区域主要集中在亚运村、京顺路（大山子）、东四环五环间、朝阳等区域。

与这些区域相比较，望京地区具有明显的区位和环境优势。

望京地区已经是一个成熟的大社区，环境、配套都优于其它地区。

望京地区可以利用开发的土地已经及其缺乏，物业的升值潜力巨大。

望京地区的目标客群以国贸CBD燕沙商圈、中关村硅谷、亚运村、奥运村的白领为主，他们一般具有较高的学历，和较强的能力素质，他们对于未来具有高预期值的特点。

这些人群的入住，使望京的客群的素质水平明显高于其它区域。

随着家乐福的和六佰本的开业，望京的生活将更加便利。

机会：
随着望京房产市场的日益走俏，已成为市政府的重点支持产业。

政府为了保障行业的规范、持续发展，不断加大水、电、暖等生活配套设施的改善和建设，同时通过交通、环境的改善，提高望京地区的居住生活品质，望京的各方优势将得到进一步的巩固和提高。

可以预见，望京区以其独特的地缘优势和政府的政策倾斜，已经成为北京住房市场的重要力量。

2008年3 月即将建设的32公顷的龙韵公园，可满足居民的休闲娱乐需求．
规划中的城铁7号线和14号线在2008 年将开始建设，未来望京公共交通会更加发达。