南京新街口项目考查分析报告
南京大洋百货考察报告
黄金珠宝：周大福、英皇珠宝、六福、I DO、
通灵、潮宏基、普柏琳、明牌、千叶、 NUOVA、千年、千百代、Fantaisie、翡翠韵 典、钻石世家、金伯利、施华洛世奇、 Follifollie、ARTINI、LOVE&LOVE、越王珠 宝
手表：OMEGA、RADO、LONGINES、
TISSOT、TITONI、FIYTA、CARL F.BUCHERER、Emile Chouriet、ERNEST BOREL、ENICAR、Swatch、CK、GUESS
MICHAEL WYLER、柏朗亚高、尼渃里拉、安特利普、 博格西尼、度文、报喜鸟、胜龙、Londapolo、古老 鲨鱼、U· POLO· S· ASS'N、SATchi、艾梵保罗、松鹰、 诺奇、杰瀚、Navigare、SCOFIELD、G2000、 CAMEL、诺帝卡、Mind bridge、SELECTED、 LEOPARK、VERSINO、马克华菲、TONY WEAR、 派路普、映象、弗· 洛莎帝、爱迪丹顿、TUNABR
精品配件：飞利浦、ZIPPO、PARKER
5F品牌介绍：
马克华菲(MARK FAIRWHALE)时尚男 装自2001年登陆中国之后，2002年 FAIRWHALE JEANS男装在大陆横空 出世，带给时尚in人们无限的激动与惊 喜。随后2004推出FAIRWHALE JEANS女装再度引爆了时尚fans们的 终极燃点，将MARK FAIRWHALE家 族的“中国爱情”推向了新的梦想旅程。 而到2010年，全球将出现1000多家 MARK FAIRWHALE家族旗舰店的规 模，家族成员将涵盖高级时尚男女装、 JEANS男女装、童装、皮件、香水、 家具用品、配饰、艺术传媒时尚生活品 等，使甫临世间的婴孩至事业有成的各 界知名人士都能尽情享受到马克华菲 (MARK FAIRWHALE)时尚男装的体贴 欧式服务与无上尊贵的生活品味。
南京新街口项目考查分析报告
南京新街口项目考查分析报告一、项目概况二、项目考查结果1.区位优势2.商业潜力新街口地区是南京市最繁华的商业区之一，商业氛围浓厚。
该项目周边拥有众多商业设施，包括购物中心、餐饮街、娱乐场所等。
因此，该项目在商业潜力方面具有巨大的发展空间，可以吸引更多的投资者和消费者。
3.市政设施新街口项目周边的市政设施较为完善，包括路网、供水、供电、供气等基础设施。
此外，该区域的环境整洁，公共设施齐全，为居民提供了良好的居住和工作条件。
4.竞争分析新街口项目周边有多个类似的综合发展项目，竞争激烈。
为了在激烈的竞争中脱颖而出，该项目需要独特的设计理念和创新的经营模式。
此外，与周边项目的合作也是提升竞争力的一种方式。
5.市场需求南京市作为江苏省的省会，拥有庞大的人口基数和较高的消费水平。
市场需求旺盛，商业项目有较好的发展前景。
然而，市场需求也在不断变化，该项目需要及时了解市场动态，灵活调整经营策略。
6.环保意识新街口项目对环境保护和可持续发展有一定的要求。
在项目的设计和建设中，需要充分考虑环境影响并采取相应的环保措施。
此外，项目运营过程中也需要关注环保问题，减少对环境的负面影响。
三、建议与对策1.提升差异化竞争力在与周边项目的竞争中，新街口项目需要通过独特的设计和创新的经营模式来提升自身的差异化竞争力。
可以引入国际一流的设计团队，打造独特的建筑外观和室内设计。
同时，可以与国内知名品牌商进行合作，引入独特的商业业态，吸引更多的消费者和投资者。
2.加强市场调研新街口项目需要及时了解市场需求和竞争动态，灵活调整经营策略。
可以通过市场调研了解目标消费群体的需求和偏好，提供符合市场需求的产品和服务。
此外，可以与当地的行业协会、商业机构等建立合作关系，共享市场信息和资源。
3.强化环保措施新街口项目作为城市综合发展项目，对环境保护有一定的责任和要求。
在项目的设计和建设过程中，应充分考虑环保因素，并采取相应的措施，减少环境污染。
在项目运营过程中，应加强环境管理，减少噪音、废气等对居民和环境的影响。
关于推进南京新街口商圈发展的调研报告
．
错位经 营 同质 化 竞争异 常激烈 难 以 适
应 日 新 月 异 的 现 代 商 贸 业 发 展 的趋 势
3 环 境建设和管理 滞后
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新 街 口 传 统 商 圈得 到 了 重 塑 和
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但 其发 展 中存在 的 问题 也 不 容忽 视 这
些 问题 可 能成 为新街
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发展
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聚集力和辐射力 的重 要 条件之
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2 0 0 8 年 第 12 期
革与开放
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物 办 公 的便 捷 与 舒 适 性 ：第 二 缺 乏 绿 化 和人文环境
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南京新街口商业地产调查报告
前言本次对南京市房地产市场进行的实态调研，要紧从南京房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解南京高级住宅、小户型公寓、写字楼、商业等房地产项目进展状况和趋势，并进行了实地考察。
一、调研目的全面深切调研，以获知项目地块的环境特点，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合南京楼市整体操作水平、商业进展状况及其对楼市的阻碍，研判并进一步明确项目开发计划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时刻2004年6月8日～6月25日三、调研人员瑞尔特房地产顾问机构江苏分公司。
四、信息来源要紧来自于南京市建委、南京市房地产治理局、南京国土资源局、南京市计划局、南京管辖县城的相关行政部门等政府部门；南京市房地产开发公司、南京房地产评估事务所等专业公司；扬子晚报、南京日报、现代晚报、南京房地产相关网站、南京市年鉴等媒体，和区域市场多个竞争楼盘。
五、调研区域南京市区，重点了解新街口片区。
六、调研对象同类可比性住宅楼房、商城及临街店铺、政府部门、房地产开发商、房地产销售人员，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。
七、调研内容一、南京房地产市场、商业进展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、项目消费者市场调查4、项目地块状况八、样本容量重点竞争楼盘与潜在竞争楼盘20余个、政府官员10余人、销售人员10余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近300余人。
九、信息整理将取得的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目整体功能定位及市场定位的研究。
目录第一章项目概况第一节项目大体情形一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目开发觉状第二节项目区域经济概况一、南京房地产市场概况一、南京房地产供求状况分析二、南京房地产市场特点3、目前南京房地产市场需求特点4、南京各板块简述二、南京宏观经济进展状况及前景预测分析第二章南京房地产市场宏观调查分析一、南京三类房地产物业市场特点二、三类物业总需求与总供给分析三、三类物业市场竞争态势分析四、三类物业市场价格趋势分析五、项目所在片区开发态势第三章南京房地产竞争状况分析第一节南京市片区竞争楼盘分析一、竞争楼盘状况与分析第四章南京消费者调查分析第一节消费者住房需求调查概述一、消费者调查的目的二、项目调查方式第二节高端住宅消费群体调查分析一、消费者基础资料二、对高捧住宅的需求分析第三节商务楼消费群体调查分析一、调查说明二、商务楼消费群体调查分析第五章南京新街口商区商业市调报告第一节前言一、调研目的二、调研区域三、重点调研对象第二节新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈要紧商业布局二、新街口片区商业业态组成及分析三、新街口区域商业特点及进展趋势分析第三节新街口片区商业业种分析一、品牌服装类二、珠宝名表类三、精品配饰类四、文化体育类五、风俗工艺类六、休闲餐饮业七、家居家饰类八、美容美发类九、洗浴休闲类第四节新街口商业地产开发经营模式分析一、新街口商业地产现有开发经营模式二、商业地产开发经营模式特点剖析第六章项目地块调查与分析第一节项目的土地价值第二节项目SWOT分析一、项目优势分析二、项目劣势分析三、项目机遇点分析四、项目要挟点分析第一章项目概况第一节项目大体情形一、项目概况该项目地处南京市玄武区，北临长江路，西临洪武南路，南依中山东路为界，东侧与市九中及中山东路体校相邻。
南京新街口地下综合体步行通道空间环境研究
挤 、交 通 恶 化 、土 地 资 源 短 缺 等 城 市 问 韪 的 重 要 方式 作 为城 市 可持 续 发展 的 项重 要
容 ． 发 迭 国 家 早 在 ２Ｏ世 纪 初 期 就 开 始 利 用 开 发 地 下 空间 并于 ６ ０年 代 初 到 ７ ０年 代 柬 进 人 大 规
ｎ ｏ ｎ Ｊ ｅ ｏｕ ｔ ｆ ｉｋ
ｕｎ ｇｒ ｄ ｒ ｎ ｏｍ ｐｌｘ ｉ ａ ｉｇ Ｔｈｓ ｄｅｒ ｏｕｎ ｕ ｂａ ｃ ｅ ｎ Ｎ ｎｊ ｎ ｉ ｉ ｎｅ ｔ ｒ ｕｇｈ ｔｅ 一 ｓ ｄｏ ｈ ｏ ｈ
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ｃｏ ｐｌｘ １ ． 简 称 地 下 综 台 体 … ｍ ｅ
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Ａ Ｂ ＳＴ Ｒ ＡＣ Ｔ Ｔ ｒ ｈ ｏｕｇｈ ｉ ｖｅ８ ｉ ａ ｔｇａｔ０ｎ ａｎｄ ｉ ｄａｔ ｃ０Ｉ ａ Ｉ ｉ ｔ ｊ ｐ…Ｐ ｅｃｔｏｎ ｈｉ ｗａＩ ９ ｋＪ ｐａｓ ｇｅ ｎ …ａ ｖｒ 『０… ａ ｎａｌ … ｙｚ ｔ ｈ
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发 ， 一般 以 轨 谨交 通 车站 建 设 为动 机 和契 机 ． 围 绕 车站 廓 边 拓展 空 间 。特 别是 多条 轨 道交 通 线 变 汇所 形 成 的大 型 综 台枢 纽地 区 ，往往 是 同 时 建 有太 片 的 地下 商 业 街区 ． 成 为城 市 空间 的 一 个 重要 节 点 ，郑 明 远 在 《轨 道 变 通 时 代 的 城 市开发》 就 将这 种 以 交通 设施 依 托 ．交 通 设施与商业或其他功能相结台的综台空间 ， 称 为 地 下 城 市 综 台 体 （ｕｎｄｅｉ ｕ ｇｒ ｎｄ ｒ３ ｏ ｕ ａ １
大洋百货商场南京新街口店考察报告 pt
3F品牌介绍：
UGIZ是韩国经典的休 闲品牌之一，与Dpulse、CRUX属于同 一家公司。UGIZ做工 精致，质量属于高档。
3F品牌介绍：
维莎曼(VERO MODA)是丹麦国 际时装公司BESTSELLER集团 旗下知名品牌之一。2001年 VERO MODA进入中国市场， 面向25-35岁女性的职业休闲装。 经典中渗透最新的时尚感觉。简 洁的款式突出优雅的女人味。为 成熟的女性带来职业休闲装的新 概念让她们上班和休闲场合都能 感觉到自信和美丽 维莎曼(VERO MODA)主要经营 女性中高档服饰，通过开设店铺 的形式进行销售。 维莎曼(VERO MODA)经典中渗 透最新的时尚感觉，简洁的款式 突出优雅的女人味。
3F品牌介绍：
芒果(MANGO)创立于1984年， 以时尚、摩登、具都会感的服 装设计成功赢得全球女性的一 致青睐，同时，也迅速传递西 班牙时装的形象语言，让喜爱 时髦、钟爱流行的时尚女性， 有全新、与众不同的漂亮选择。 芒果(MANGO)的服装饰品均 符合现代女性的品味需求而设 计。主要商品系列分四Mango 个主题：Suit上班系列、 Basic 基本系列、Casual休闲 系列、Jeans牛仔系列。款式 多样且单品搭配组合性高，除 了因应国际市场需求，更提供 全球消费者多元化的选择，不 过价格偏高，适合中高阶层时 尚女性。
MICHAEL WYLER、柏朗亚高、尼渃里拉、安特利普、 博格西尼、度文、报喜鸟、胜龙、Londapolo、古老 鲨鱼、U·S·POLO·ASS'N、SATchi、艾梵保罗、松鹰、 诺奇、杰瀚、Navigare、SCOFIELD、G2000、 CAMEL、诺帝卡、Mind bridge、SELECTED、 LEOPARK、VERSINO、马克华菲、TONY WEAR、 派路普、映象、弗·洛莎帝、爱迪丹顿、TUNABR
案例分析_南京新街口地下商圈
减少出入口数量 ，提高步行可达行 。
停车场出口共享
本报告是严格保密的。
价值分析
增强机动性， 提高内部防灾能力和战时防护能力
防火：出入口数量增 加，利于分散人流, 降 低烟雾浓度，为人员 疏散逃生创造条件。 防爆：降低爆炸所造 成的冲击波 通风：促进空气流动 , 形成风洞效应，同时 可以减少人工通风的 运行费用。 防护：大大提高战时 机动性，从而提高整 体防护效能。
集聚人气促进地价提升价值分析名称铺位连通前租金地铁商场150180750新街口苏宁地铁商铺150180600800万达购物广场地面商铺200300250新街口百货地铁商铺200300500连通后租金呈上涨趋势连通后地下商铺租金高于地上商铺地下空间网络相对于单个地下空间节点来讲其价值将成倍增长地下空间节点越多地下空间网络越大逐步发展为地下城则其产生的价值也就越大
中山路
汉中路 中山南路
中山东路
本报告是严格保密的。
新街口特点
业态丰富，功能聚集。
新街口商业圈特点 商业密集度高 办公室数量居南京之首 80家世界五百强企业 影响辐射力大 30%销售额自南京都市圈 知名商贸企业多 中央、新百 功能聚集 中高档
街吧酒
本报告是严格保密的。
地下商圈概况
1个中心，25个出入口， 连通工程形成环状辐射商业圈
大洋百货能够直接与中央 商场形成人流互动在外部， 促销、 公益活动上进行一 些联合。从而未来的商业 竞争中可以共同分享广场 促销成果。
本报告是严格保密的。
价值分析
改善地面交通 ,提高城市运行效率和安全性
促进人车分流 ，提高车行速度。 促进资源共享。 地下停车场共享 地下广场共享
人车分离将是未来商圈 发展的趋势
南京新街口项目考查分析报告
南京新街口项目考察分析报告公司领导：我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：一、项目综述项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。
项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：据Array泰龙方面介绍：1.项目公司已获得C地块土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。
2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前正与规划部门研讨，落实最终方案。
二、商圈情况分析新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积0.275平方公里，是中国第三大商业街①。
商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。
新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。
2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。
新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。
中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。
与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。
三、房产市场调查分析1.商业物业价值评估①仅次于王府井和南京路。
②根据2004年的统计数据新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。
中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。
本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场，与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。
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南京新街口项目考查分
析报告
Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
南京新街口项目考察分析报告
公司领导：
我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：
一、项目综述
项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。
项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：
泰龙方
面介
绍：
1.项目
公司
已获
得C
地块
土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。
2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前
正与规划部门研讨，落实最终方案。
二、商圈情况分析
新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积平方公里，是中国第三大商业街①。
商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。
新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。
2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。
①仅次于王府井和南京路。
②根据2004年的统计数据
新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。
中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。
与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。
三、房产市场调查分析
1.商业物业价值评估
新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。
中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。
本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场，与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。
根据德基、万达等大型商场的租赁情况，考虑到经营前期的招商让利，商业物业建成后的预计租金为元/平米/天，销售均价3万/平米。
2.写字楼
新街口商圈可供参考的写字楼物业为国际金融中心、商茂世纪广场、金鹰国际大厦等。
考虑项目的高端定位等情况，写字楼的平均租金可达到4元/平米/天，销售均价18000元/平米。
3.公寓（酒店式公寓）
项目周边的酒店式公寓主要有金鹰购物中心对面的金轮国际广场，距新街口商圈350米的长江路9号，石鼓路的金鹰国际花园，商圈外围的长发中心、城开国际、龙台国际大厦。
酒店式公寓部分建成后的售价有望达到18000元/平米。
4.酒店
南京有五星级酒店10家，对本项目有参考价值的是鼓楼、白下两区的4家——金陵饭店、侨鸿假日、南京古南都和南京中心大酒店。
项目的五星酒店部分的套房预测日租金为1400元，折后实际租金为840元/平米，正常入住率按80％计算，由此推算出的酒店理论价格为18300元。
四、合理转让价格测算
根据市场调硏得到的数据，按照价值风险均衡原则，我们对项目的商业、公寓、酒店、写字楼的比例进行了如下划分：
综上，本项目物业的预期售价为21200元/平米，考虑到：
1.项目的建造成本9300元/平米（测算详见附表5）。
2.自有资金回报率不低于40％。
则本项目的转让楼板价不宜高于8500元/平米。
附表1：新街口公寓物业销售情况：
注：数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。
附表2：新街口办公物业租售情况
注：（1）部分数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。
（2）南京海非写字楼网数据已经过电话确认。
附表3：新街口商业物业租售情况
注：商业物业租售数据较难获得，以上数据均通过网上查询获得。
附表4：新街口五星酒店经营情况
附表5：开发成本核算
单位：元/平米
附件六：地块航拍图。