中原_上海时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划提报4
上海四季酒店(高层 酒店 旅馆 案例 分析)
■ 邵亚君 ■ Shao Yajun作者单位：现代设计集团华东建筑设计研究院有限公司（上海 · 200002）收稿日期：2007-09-10上海四季酒店Practice of the Shanghai Four Seasons Hotel Project四季酒店位于上海静安区石门一路与威海路交叉口的西北角，是由上海上实南洋大酒店有限公司负责开发筹建，由加拿大四季酒店管理集团负责管理的国际五星级豪华酒店。
基地面积7 614m 2，总建筑面积约7.7万m 2，地下3层，地上38层。
地上部分建筑面积为5.56万m 2，塔楼高165m，共布置客房443套，其中，包括总统套房1套，高级套房7套。
一、总体布局项目用地向南邻近交通繁忙的延安西路，北望南京西路商业区，而其所在的威海路近年发展十分迅猛，高楼林立的街道聚集了招商局大楼、上海电视台、汽车城等一系列超高层建筑。
因此，设计应充分考虑城市现有环境，结合现状作整体性分析。
四季酒店的总体布局沿威海路一侧以三层高的裙房为主，并将裙房与主楼同时后退红线10m，从而在视觉上缓和威海路沿街建筑拥挤不堪的空间感受，使行人紧张的心理在此得以舒缓。
在交通组织中，设计利用建筑后退10m的空间，在红线内合理安排宾馆的进出车流，从而缓解其对城市道路，特别是对交叉口处所产生的影响。
同时，结合基地现状，将位于北侧的裙房底层处理为过街楼形式，有效地解决消防车的环通问题，并顺势在此设置宾馆后勤部分出入口及地下车库出入口，从而使酒店前、后台功能布局自然、合理，各组成部分流线清晰、简便，互不干扰。
二、设计理念每当提及五星级豪华酒店，浮现在眼前的便是气势不凡的入口、装修奢华的室内、富丽堂皇的大堂及身份显赫的宾客。
但随着社会生产力的发展和人们生活水平的提高，现代酒店与人们日常生活的距离已日趋接近，并逐渐成为本地区居民及市民生城市建筑|设计作品|URBANISM AND ARCHITECTURE|WORKS OF DESIGN活的一部分。
中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划
中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划
写在报告前，我们的思考模式产品切入法则，是引领、跟随还是机会？ ？
豪宅格局解析
项目属性认识
比较
确立产品地位
由此决定我们客户圈层及撼动市场的方式
制造稀缺、唯一
中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划
CONTENT
豪宅市场解析
项目属性研究及定位
&
白金湾府邸和悦榕庄
2009年10月18日, “金·悦·人生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩
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09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
170
994
一手成交
二手成交
合计
年平均
从目前静态市场来看, 上海高端公寓3000－5000万总价段尚属起步阶段总价5000万以上成交市场容量有限, 1000－3000万属普遍豪宅总价水平
一手数据时间段: 2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段: 2008年-2011年7月25日， 数据来源: 上海市房地产交易中心
中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划
面对这个市场, 我们由
板块——产品——成交
来透析这个特殊市场的格局
中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划
板块透析
传统板块各具特色, 新兴板块逐步成形, 外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。
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2005-2008年办公产权所占同期开盘住宅总体量
房地产策划营销方案(PPT 61页)
Part 2.3
定价策略
定价策略
从市场成交数据来看，要想稳定走量，必须控制总价以利于降低购买门槛，扩大客 户面。通过低价入世跑量奠定人气，逐步拉升获取利润。
控制总价，拉大单价区间 低开聚人气，高走谋利润
3号楼价格推导
从近期安亭板块市场上看，套均成交主力面积在54平左右，套均成交总价在67万 元左右。本项目的主力面积段较大，产品为平层，要想达成销售目标，其总价必须 低于全年套均成交总价，控制在55-65万元之间才能抢占市场、顺利去化。
相对其它竞品而言，项目的主要优势在于单价低、燃气入户，且背靠3000家一 期商户，具备一定的人气和租赁客群，在开拓投资客方面具备一定的支撑。
Part 1.3
市场预判
上海整体市场环境
目前酒店式公寓市场存量面积475万平方米，而2012年市场年度消化体量在162.6万方左右， 市场月度消化量在13.9万方左右，光存量消耗就要3年多的时间，市场去化压力巨大。
3
峰汇嘉苑
4 中冶祥腾城市广场
5
东方慧谷
6
尚都国际大厦
7
嘉龙大厦
8
新城金郡园
9
新城公馆
10 领创国际大厦
11 金地格林风范城
12 嘉鑫国际（本案）
13 嘉定科创大厦
14 嘉峰汇酒店公寓
15
龙湖郦城
16 嘉峰汇财富广场
17
嘉禾大厦
18
平嘉大厦
19
曹安商办楼
20 上海西郊商务区C-2区
21
新城游活城
嘉定北部板块
由于全市供需平衡，而嘉定供大于求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为 主，兼顾部分产业投资客和传统投资客。
酒店式公寓营销方案7页word
蓝钻时代广场·酒店公寓整合营销方案丰顺地产机构2009.07.31一、案名确定建议起新案名，由于属于蓝钻时代广场项目的一部分，建议案名保持蓝钻的产品品牌名称，并以新的案名及推广形象全新入市。
考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难，而对于住宅或者精装公寓比较容易接受，建议案名以公寓结尾。
建议案名如下：蓝钻·酒店公寓二、产品定位武陟首席精装投资型酒店公寓三、推广定位主推广语：蓝钻精装酒店公寓，会赚钱的财富公寓辅助推广语：电梯酒店公寓，投资自住两相宜人人买得起，赚钱很容易天上掉馅饼，金钱砸到头零元买酒店，稳赚五十年精装应有尽有，投资高枕无忧四、产品统计分析将三层规划为酒店餐饮及其他配套功能区，故此方案以4—7层作为酒店房间做相关运营分析。
即：标间按：30套/层×4层=120套套房按：2套/层×4层=8套共计128个房间。
销售面积37—54平米的为主力套型，共计91套，其中43.31㎡和50.04㎡的最多，总计51套。
五、价格预期整体实现销售均价：3000元/平米单套主力价格范围：12—16万平均15万左右六、酒店经营预算（一）房间实收价格标准（15年平均实现价格）：单间120元/间/天标牌价：128—158元/间/天套间160元/间/天标牌价：188—218元/间/天（二）年营业天数：365×70%=255天（三）年营业额：255×120×120套单间+255×160×8套套房=3998400元。
（四）酒店年经营净利润：毛收益3998400×50%净利润=2019200元。
七、酒店总销售额（一）总销售面积4—6层每层销售面积：1679.54×3=5038.627层销售面积：1533.52总计销售面积：5038.62＋1533.52=6572.14（平米）（二）总销售金额6572.14×3000元/平米=19716420元八、销售模式及酒店经营收益分析（一）销售模式零首付（送卡）购房 + 第一年分红一次性返还 + 15年递增式分红收益 + 第8年、第15年两次增值回购。
上海w酒店营销策划方案范文
上海w酒店营销策划方案范文一、市场分析与背景说明上海W酒店是一家位于上海市中心的五星级酒店，拥有豪华的设施和独特的设计风格。
酒店的目标客户群体主要是高端客户和商务旅客，他们对于住宿环境和服务质量有较高的要求。
随着上海作为国际金融中心和旅游目的地的地位的提升，市场竞争日益激烈。
因此，为了保持竞争优势和提高市场份额，上海W酒店需要制定一系列的营销策划方案。
1. 市场分析上海W酒店所在的市场主要由高端酒店和商务酒店组成。
根据市场调研，目前上海市的高端酒店市场呈现出以下的特点：（1）市场需求稳定增长：随着上海作为国际金融中心和旅游目的地的地位的提升，高端酒店的需求持续增长。
（2）市场竞争激烈：随着市场需求的增长，高端酒店的数量也在不断增加，市场竞争加剧。
（3）客户需求多样化：随着市场的发展，客户的需求也变得越来越多样化，不再满足于简单的住宿需求，更加注重酒店的文化氛围、设施设备和服务品质等方面。
2. 竞争对手分析上海W酒店的竞争对手主要是同样定位于高端市场的酒店，如深圳酒店、香格里拉酒店、上海柏悦酒店等。
这些酒店都有着优越的地理位置、先进的设施和卓越的服务质量。
二、营销策划目标基于对市场的分析以及竞争对手的情况，上海W酒店制定了以下的营销策划目标：1. 提高市场份额：依靠酒店独特的设计和高品质的服务，提高上海W酒店在高端酒店市场的市场份额。
2. 增加客户忠诚度：通过提供个性化的服务和独特的旅游体验，增加客户对上海W酒店的忠诚度。
3. 提升酒店品牌形象：通过精心策划的营销活动和宣传推广，提升上海W酒店的品牌形象和知名度。
三、营销策略基于对市场的分析以及营销目标的确定，上海W酒店制定了以下的营销策略：1. 创新设计与服务：上海W酒店将继续推出具有独特设计和风格的客房和公共区域，为客户提供与众不同的住宿体验。
与此同时，酒店将继续加强员工培训，提升服务质量并满足客户个性化需求。
2. 房间价格优惠：为吸引更多的客户，上海W酒店将定期推出房间价格的优惠活动。
连锁酒店第四季度营销方案
_店（四）季度营销方案一、现金卷营销方案：1、单页内容：订单数量：___30000__张派发计划：（注：派发时要拍照作为证据，另一定要前台做好回收登记记录，）二、广告临时停车卡营销方案：1, 单页内容：订单数量：___3000__张派发计划:三、线上营销方案：况，细分论坛类型，分别针对内容源社区、当地网站社区、特定族群社区网站（自驾论坛）等进行论坛发帖，每个论坛样板贴、广告帖每月不低于3次，活动贴每季度1次以上，广告植入式贴每半年1次以上）2、微博营销：分店创建新浪微博、腾讯微博，每阶段拟定微博发帖数量及粉丝发展数量，微博发送内容幽默信息和门店宣传以为主题，需要公司转发请在微博发送时@维也纳酒店集团，计划如下：1、用微博发私信给粉丝告知优惠信息；2、建议定期发起一次新浪微活动，（进行了V认证的微博用户才可以），奖品可以是赠送分店免费券体验券等；活动类型有：同城活动（生活聚会、旅行户外、展览沙龙、打折促销、公益环保、派对）有奖活动（大转盘、有奖转发、）线上活动（晒照片、送祝福、娱乐互动）3、微信营销：(1)主要通过公众平台微信营销推广和个人微信营销推广拓展新客户，提升门店终端销售；维护老客户关系，提升客户对终端的黏合度。
需要全员参与推广转发。
(2)通过BD合作微信公众号隐形植入式插播酒店信息，互相关注，添加二维码链接功能建议：结合当地时事以及好人好事等，利用宣传正能力量进行隐形植入式广告，提升品牌效应和增加终端销售量。
可定期与粉丝进行互动，增加粉丝粘性，比如扫二维码关注送立减券，送临时停车卡活动等。
41.提高客户评论回复力度，完善自身资料，加强和中介团购公司负责人关系，优先推房，醒目提示有房推荐。
分店团购负责人：_____（团购合同随附件发送，同时负责跟进团购打款等后期合作内容细则，承担团购风险责任，负责制定团购使用房间统计表（另应尽量跟信誉度好有实力的团购网站合作）四、官网限时抢，秒杀根据当天入住情况，预定情况申请秒杀239活动五、线下营销方案：1.BD商户合作：下阶段计划发展BD商户_2__家，计划如下：险责任，负责制定组合销售房晚统计表；跟有门票捆绑销售的商家，一定要跟合作商家签订代售票协议）六、终端视觉营销信内容，X展架、电梯海报、宣传单页）宣传单页摆放、社区广告投放，流动车身广告等店外终端视觉平台，全方位宣传。
[酒店婚宴营销策划方案]
![[酒店婚宴营销策划方案]](https://img.taocdn.com/s3/m/240dd7eb988fcc22bcd126fff705cc1755275f61.png)
[酒店婚宴营销策划方案]一、主题拟定1、新结婚时代新时代，不一样的婚礼2、红管家圆梦一日，美梦一生二、服务理念不同的爱情之路，同样的美好期许;不同的个性需求，同样的时尚气息。
传统古典、浪漫唯美、民族情结，在共同中求不同。
新结婚时代/红管家，你的专属婚礼。
三、中式婚礼——爱情回归家庭传统只因深刻八抬大轿迎娶娇娘，锣鼓唢呐喜贺良缘。
跨马鞍过火盆，凤冠霞帔步入喜堂，舞狮助兴，张灯结彩，处处洋溢着吉祥富贵，拜敬父母，端茶敬酒尽显大户家风。
这一幕不是电影中的片段，仅是你的婚宴庆典的一部分。
1、服装：凤冠霞帔、盖头2、乐队：传统婚礼中的乐器主要反映了“和谐”的思想，锣鼓、唢呐、笙都是以响声明亮为主，同时反映婚姻本身的隆重。
二胡、扬琴、琵琶等可用于合奏。
3、曲目：传统婚礼多采用喜庆欢快的民乐，如：百鸟朝凤、喜洋洋、甜蜜蜜(满庭芳女子民乐组)、花好月圆、掀起你的盖头来(女子十二乐坊)、龙凤呈祥等。
4、特色节目：新婚三句半、舞狮5、传统典礼：新娘在新郎的陪同下跨火盆、马鞍;一拜父母、二拜来宾、夫妻对拜、掀起盖头、斟茶敬老;长辈发言、新人发言6、菜品：根据客户籍贯或者客户要求调整菜系，突出家乡特色，同时增加部分传统婚宴食物(红枣、花生、桂圆、瓜子等食物象征“早生贵子”)7、餐具：居于民族特色、以及婚宴特色的餐具8、婚宴现场布置：“红”在中国人心目中是喜庆、成功、吉利、忠诚和兴旺发达等意义的象征。
在传统婚礼上张贴大红喜字，悬挂大红灯笼等等。
这些红色装饰不但给婚礼带来喜庆的气氛，同时也暗示着新婚夫妇婚后的日子会越过越红火。
婚宴现场布置道具必不可少的有：红地毯、马鞍、火盆、中式家具、囍蜡、大红灯笼、红绸段、新婚对联、囍字，同时可根据客户要求细节调整，如：体现书香门第可选用书法、水墨花作为装饰。
四、西式婚礼——我们都是爱上浪漫的人无法给你爱琴海上的奢华婚礼，却能用花海迎接你的到来。
没有教堂神圣的宣誓，我们的誓言依旧真挚。
烛光闪耀、琴声悠扬，请啜一口为爱情开启的香槟美酒，罗曼蒂克是为您插上幸福的梦幻翅膀。
酒店营销策略方案范文3篇
酒店营销策略方案范文3篇营销就是销售一种利益。
一份优秀的营销方案会给企业带来良好的经济效益。
下面是店铺为你带来的酒店营销策略方案范文，欢迎参阅。
酒店营销策略方案范文1开拓市场没有多大捷径可走，吃苦是最根本的出路。
为什么这样说，因为准确的定位、合理的房价、良好的合作信誉都具备的同时，信息输出(宣传促销)是最关键。
酒店销售在广告宣传上不可能象做日用品，大量投放媒体广告，即使有也是小范围内在开业初期，那么人员促销是最主要的手段。
所以定期回访是最重要的。
一、销售部：1、旅行社客源(1)把价格做杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季时追求高的出租率，吸引各社团队。
(2)稳住本岛的主要大社、走出去寻访广东、上海、北京各地的旅行社和国内主要游览地的旅行社合作，力争为指定酒店。
主要是岛内旅行社。
他们的客源是酒店的生存基本客源，在旅行社客源市场的开发，主要以价格为杠杆，接待好各社的老总，保证节日用房，障碍基本不存在问题，而价格是竞争对手最容易做到的。
怎样在同等的价格或稍高的价格的情况下保证较高的开房率，那就必须对计调部人员进行公关。
(3)积极寻找港澳各地旅行社合作和其它地区旅行社团体客源。
(4)推出“年价团队房”(一年一个价)。
(5)为扩大餐饮消费，团队要求含早餐、正餐。
(6)加强日本团、韩国团、会议等促销。
2、会务客源促销(1)促销时间：上半年1至4月下半年10至12月(2)促销对象：(a)政府各职能部门(b)本地商务公司(c)岛外商务公司(3)以本岛企业单位和建立岛外酒店联盟对接会务、散客。
(4)建全代理制，组织省内外会务客源。
策划一些企业经济类的，学术研讨，培训班会议和事业单位的会议。
3、散客客源散客市场客源的开发，是我们酒店客房追求的最主要的客源市场，要在有限的房数提高总量，散团比例的改变是根本途径。
在开拓散客市场，重点是海口市场，其次是岛内其它县市，从战备方向上来讲最后的重点移向岛外，广东、上海和北京等地。
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新天地板块 7-14万元/㎡
2009 4-9月
陆家嘴滨江 7-14万元/㎡
2009 5月1个月
陆家嘴滨江 4-6万元/㎡
2009 5月-6月
华山路板块 8-10万元/㎡
新华路板块 8-10万元/㎡
南外滩板块 8-10万元/㎡
2009 至今
2009 9月-12月
2009 至今
新天地板块 14万元/㎡
17% 27%
44%
100-299万 300-599万 600万及以上 其他
大户型客户以中年为主，集中于35-55岁区间，占比69% 大户型客户税后家庭收入300万以上占44%，消费实力强
行业分布
10%
17%
7%
金融
IT
17%
17%
贸易 制造
专业服务
32%
〈40岁 其他
层级分布
7% 3% 12%
总价段在1000万以上
的有效客户约8000组
总价段在千万级以上客户总量约有22000组
上海中原2009年至今高端公寓代理路线图
一手上海9大高端项目成交约209套，套均总价1214万
华山夏都苑 翠湖天地嘉苑 汤臣一品
世茂5号 嘉里华庭II期 新华路1号 外滩九里 THE MANOR
天御
华山路板块 6-7万元/㎡
豪宅客户资 源
全球销售网 络
对项目核心价值 的绝对把握
精准圈层客户 高调有效推广
中原（中国）豪宅客户资源筑底 上海中原豪宅客户资源
上海中原豪宅市场 一手代理客户积累
上海中原二手市场 豪宅客户积累
鄂尔多斯星河湾项目 中原积累北方客户
总价段在1000万以上
的有效客户约5000组
总价段在1000万以上
的有效客户约9000组
价格定位
以项目优势价值+中原营销执行力化解产品劣势，并充分显现项目市场性价
本案建议价格：均价12万元/平米 价格区间：10-15万元/ 平米
注：以上售价是根据目前情况进行预判的基准价格，最终价格要根据销售时的市 场行情以及本案的销售道具准备、营销推广策略等确定
我们的客户圈定：
终端使用客户——行政高管、企业高管、集团骨干精英、“空中飞人”、外派高管、明星 目标客户认定——中国内地客层、港澳及外籍客层、上海江浙客层、富二代、明星
豪车车友会 宾利 劳斯莱
斯
目标客户层级圈定
稀缺性、唯一性制造
陆家嘴大户 型自用客户
港澳、外籍客户 上海江浙客户
认同回归
中国其他内地客户
投资价值 认同影响
制造差异化，全球限量发售，圈层高调推广
推 4 广及执行策略
•推广执行策略 •销售执行策略
我们只打有准备的仗
核心战术
1、精准圈层客户，精确传导项目核心价值； 2、以中原（中国）豪宅客户资源筑底，中港联动，引爆全球。
2011 4月至今
徐泾板块 2-5.5万元/㎡
2010 至今
38套 34套 4套 15套 15套 3套 27套 3套 70套
5.3亿
套均 1400万
4.4亿
套均 1300万
1.4亿
套均 3500万
1.5亿
套均
1000万
3.0亿 0.78亿 4.2亿
套均 2000万
套均 2614万
套均
1556万
1.5亿
51%
27% 董事长/总经理
高层管理层
中层管理层
中高级专业人 士 其他
贸易行业为大户型主力客户，占比32%。其次为IT、金融、制造 客户层级多集中于企业高层，高层占比78% 投资客户与自住客户比例接近2：3
44%
户型需求10%
两室
三室
〈446% 0岁 四室
27%
面5% 积需要 22%
90M2-150M2
他们除了奢华的豪宅生活外 还需要工作的便利性与生活的服务性
他们可能是 陆家嘴企业高管、中短期外派高管、陆家嘴产业关联富豪
+港澳、外籍、上浙价值认同客群 +中国内地投资价值认同客群
形成我们最终的目标圈层客群
由此导出我们的核心策略
项目唯一性宣传
+
地段稀缺性附加
+
高性价单价
高奢便利生 活共鸣陆家 嘴大户型使 用客户及项 目终端使用
套均 5000万
3.3亿
扣分因素：
项目属性——办公性质，按目前市场整体情况看，其价值低于纯住宅物业 项目规模——单栋建筑，无小区环境，绿化较少 内部配套——无专属大型会所，从客户认知角度看，与竞品相比，缺乏优势
加分因素：
地段优势——全球金融中心CBD正核心位置，绝版地段，首席地位 品牌优势——四季酒店私人住宅，顶级酒店式服务，上海唯一，全球1/18 产品品质——层高4米，顶级豪华装修，家私全配，拎包入住
150M2-210M2
210M2-300M2
46%
300M2及以上
大客户客户偏好三室与四室户型，占比90% 大客户客户偏好150M2以上房型，偏好150M2-210M2占比46%，
210M2以上占比32%
陆家嘴滨江自用客户描述：
1、35-55岁的税后年家庭收入300万以上的客户群体 2、IT、金融、贸易等CBD工作区关联客群 3、偏好150-210平米及以上的高管客群
物理价值
定位演绎
豪宅新地标 结合推广演绎便利稀缺 全球1/18彰显产品的唯一价高值奢
空中御所
服务
价值稀缺 品质奢华 产品唯一
来感染共鸣我们的终端客 户，影响我们的目标客群
陆家嘴大户型客户分析：
34%
年龄分布
2%
29%
25-34岁
35-44岁
35%
45-54岁
〈40岁55以上
家庭收入（税 12% 后）
客户
吸引终端客户购买 体现项目投资价值 影响传统豪宅客户购买
唯一性产品高调宣传+圈层客户影响
客户圈层演绎
圣汐游艇会 …… 瑞士银行UBS CCA管理 奢侈品协会
凯撒国际旅行
私人健康顾问
直升机 观览
项目精神 传播
Club.line
私人时尚顾问
藏品拍卖行
米其林 全球星级标准
…… 晋商会、外商协会 ……
一件商品的价格是如何确定的？ 我们说，价格基于市场，并取决于产品本身的价值
那么我们先来看看市场情况如何？
上海豪宅市场价格体系
分别选取住宅性质豪宅及办公性质豪宅各两个进行市场数据分析
7-15万 可见，目前豪宅市场价格在
区间内，而产品本身价值的差异对于项目售价具有很大影响
汤臣一品
世茂5号
御华山
济南路8号
楼层分布 26F以上
主力户型 433-595㎡
近期 成布 32F以上
主力户型 200-400㎡
近期 成交均价
8-10万元/㎡
楼层分布 17-42F部分
主力户型
近期 成交均价
327-407㎡ 7-8万元/㎡
楼层分布
整栋
主力户型
近期 成交均价
82-150㎡ 10万元/㎡
产品价值对于本项目价格的影响