2014年房地产10大思考

2014年房地产10大思考--陈晟复旦大学房产研究中心企业研究所副所长1、中国城镇化和房地产将进入下半场我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这些一直都是沉睡的资产。

目前，我国土地市场仍处于一种城乡分割状态，城市和农村土地享有不同权利。

城市国有建设用地拥有正式的土地交易市场，实行市场定价；而农村集体建设用地要想流转，就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。

赋予农民更多的财产权利，就应该打破目前的各种障碍，让农民的财产真正为农民带来收益。

5000万亩农村经营性建设用地的直接入市，将成为第一个政策红利。

农民拥有最大的资产是土地，通过确权颁证，允许农民进行贷款抵押与出租转让，并且逐步缩小征地范围与面积，将会促进农民带地迈向工业化与城镇化。

改革开放之初，广东珠三角农民建设工厂用来出租出借，至今不但继续拥有增值后的土地与厂房，而且还得到巨大的借金分红，目前珠三角本地农民与城镇居民已没有实质区别。

根据《土地管理法》，农民对宅基地只有使用权，而其所有权归村集体。

由于宅基地使用权不能买卖，而且只限制在本村集体内流转，农民毕生积累建造的农房无法实现其资本资产功能，不能对农民扩大生产、更新住宅和规避风险提供资金支持。

中国2亿多农户每户农民在农村有近2亿亩宅基地，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，可以为未来的城镇化建设释放近400亿平米住宅用地。

农民宅基地由资源属性向财产属性转变，不但能够缓解农民生产融资难、活跃农村经济，并且有助于打破城乡二元结构、加速城镇化进程。

2、房企城市选择分化加剧目前一二线城市和三四线城市楼市的区别是，前者高利润、高周转、高去化；后者则是高库存、低去化、低增长。

而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险；但相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线市场的风险低一些。

总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与2012年谨慎拿地不同的是，2013年品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。

2013年前11月，房企纷纷加大在一二线城市的投入，龙湖、绿地、华润、恒大、富力、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中龙湖更是高达100%，而保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

2013年一线城市的市场地位进一步确立，在供需矛盾下，预计未来3-5年内将会形成“门槛”效应，一线城市土地市场的进入难度将进一步提高。

虽然一二线城市土地价格较高，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。

3、房地产的金融属性声音将大于地产声音一方面，特大城市，房地产更多的和信托、基金、保险资本在结合，持有房产经营背后都是金融财团的支持。

所以，现在的开发商更多的是建造商，而不是发展商，只有带有金融属性的开发商，代表着金融声音的开发商才是未来企业往上走的主流。

另外一个方面，农村的发展和改造，也需要金融在背后的支撑。

三中全会《决定》保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公开公平公正参与市场竞争，同时积极发展混合所有制经济，允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济，国有资本投资项目允许非国有资本参股。

除了毛利率较高的房地产业，国有企业与垄断行业、新兴行业也将成为民间资本竞相追逐的对象。

《决定》要求建立城乡统一的建设用地市场，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，这意味着农村土地银行、信托、交易中心等农村金融产业将迎来大发展时期。

《决定》同时要求加快构建新型农业经营体系，赋予农民对承包地的“承包经营权抵押、担保权能”，这是中央文件首次肯定承包经营权的金融功能。

现代农业企业正在大城市里尝试开设新型的生态产品超市，农产品的交易流通环节将直接与生产环节“无缝衔接”，大中城市的消费者从而能够获得可靠且价廉的农副产品。

其间起到主导作用的电商平台、物流平台、中大型的农产品生产机构以及参与生产的相关机构与个人，势必将成为新型农村金融服务的主体，这也就要求农村金融服务机构能够提供相应的金融产品，并适应其发展需要。

农村金融服务未来势必走向跨平台及跨领域的格局。

2013年中央城镇化工作会议要求加速推进农业转移人口市民化，中小城镇向中小城市转型成为关键环节，国家会将更多的资源投向中小城镇，包括修建医院、学校等公共服务设施，和道路、垃圾处理等基础设施，与中小城镇建设相关的金融业务将得到极大发展。

4、房地产业将进行多业态联动开发新型城镇化不仅为房地产开发企业带来大量新增需求，也将对其开发战略与商业模式产生重要影响。

人口市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑，这也要求房企能审时度势，加快从传统住宅开发角色向多业态开发与新型角色转型。

由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。

政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。

在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。

而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。

传统以住宅、商业、写字楼等物理空间为主要产品的房地产开发，将逐步转向在此基础上针对人的服务和持续运营的现代服务业结合一产和二产多业态的构建。

5、大型房企正在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量在2013年楼市持续回暖情况下，房企还是迎来了一个丰收年，年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家。

房地产企业销售规模的快速增长，一方面是由于市场热度持续，另一方面也与房企加快周转开发速度相关。

13年销售额排名前10的企业有8家企业都是快速开发高周转型企业，其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业。

但从典型房企的毛利率来看，2013年多数房企的盈利能力下降，仅世茂等少数几家企业仍然保持一定的增长，行业利润水平逐步回归。

越来越多的房企在一、二线城市集聚，使得土地成本上扬，而售价在国家调控下将维持相对稳定，从而毛利率仍有下降的趋势。

2014年土地制度、财税制度等相关长效机制有望逐步确立。

在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

大型房企在高周转、大规模开发房地产的同时，内心也在彷徨，也在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量，部分大型房企在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。

万科配套服务商实践已经开始，其“第五食堂”已在全国范围内全面开花。

2013年同为地产龙头企业的绿地集团，成立了“绿地产业发展中心”为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。

2013年中国电子商务交易总额预计将达10万亿元，其中网络零售将超过1.8万亿元。

在1.8亿元的零售总额中，40%是新增消费，这说明电子商务在促消费、拉内需方面起着重要作用。

电商崛起不可避免地将对传统企业带来巨大冲击，国内连锁企业百强中，目前已有60多家投资进军电子商务。

农村土地改革带来的现代农业建设以及新型城镇化带来的城市配套需求，都为房企的转型提供了巨大的市场机遇。

6、中小房企在细分市场可以做成小而美的企业2014年随着改革的深入，中国的房地产市场发展将逐渐趋于成熟，成熟的房地产市场应该是大中小房企依靠自身的优势错位竞争、优势互补的市场。

比如说，大型房企规模经济和开发实力更加明显，比较适合较大面积地块和市中心地块开发，而如果开发郊区小面积地块则运营成本相对较高，不具备竞争力；中小房企虽然资本实力和可利用资源有限，但企业灵活性相对较高，开发小规模地块经营成本低，可以集中资源深耕某一区域，并聚焦开发某一细分产品市场，做专做精，形成自己独特的竞争优势。

华夏幸福模式独特，以开发区投资运营见长。

华夏幸福通过引入各种产业开发新型城镇，包括引入生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。

2013年华夏幸福完成销售额374亿元，同比增长77%。

在新型城镇化的背景下，开发模式有所创新的华夏幸福将进一步加速全国布局。

荣盛发展走的是在三、四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。

扎根于河北的荣盛发展2013年销售额达到270亿元，同比增长48%。

包括隆基泰和、嘉凯城等新型模式带来的小企业的新生机，也会蓬勃出现。

7、与银行贷款相比，采用基金、信托、Ipo、海外债、众筹等直接融资方式对房企将更有利2013年中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。

在国外比较成熟的房地产市场上，房地产企业融资由公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下。

我国房地产开发企业在开发和销售阶段仍高度依赖以银行贷款为主的间接融资方式，这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现多元化格局，直接融资比例提高。

我国的直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。

在这种背景下，越来越多的成熟投资人出现以及机构投资者范围的扩大将为房地产企业直接融资创造基础性条件。

此外，住宅去投资化趋势，为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。

住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。

从中长期发展来看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求，控制住宅投机需求的政策将长期坚持。

从2009年开始，相继有绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团、莱蒙集团等进入银行业。

2013年万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。

房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

8、产业配比溢价将大于资本溢价无论是千亿房企还是奔赴在千亿路上的房企，转型已经不仅仅是涉及行业内的转型，还通过做加法玩转跨界经营。

近几年，房企涉足矿业、能源、体育、文化、酒业、金融业等行业，2013年万科也进入了金融业，接着又因恒大进入健康产业而达到沸点。

一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。

银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。

有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。

对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时也可以大大提升企业的流动资金。