[畅销精品]深圳房地产项目楼盘营销策划销售推广市场定位案例分析
深圳联泰地产农科中心项目景煜花园市场定位及营销推广战略书
第
一
一、 对香蜜湖市场的反思
部
分
：
项 目
香蜜湖片区三大兵团混战，到2004年供
竞 争
应量至少维持在60万以上，按平均
分 析 、
140平方米/户来估算，待售总套数在 4200套以上，竞争之大可想而知。
第
核
心
竞 争
香蜜湖市场是“大肥肉”，还是“鸡
力
肋”？
创
建
及
项
目
定
位
二、我们在香蜜湖处于什么地位
第
一
、 第
务功能三合一的复合型住宅”，增强高
核 心
端物业投资的价值性。将客户群的层面
竞
扩大到国内及国际买家
争
力
创
建
及
项
目
定
位
除了“拳头”，中原建议将前面提到的六种
第
武器中的霸王枪、子母环这两样武器加以改造，
一 部
以加强其火力。
分
：
项 目
霸王枪——小学、幼儿园兼备，建议引入德
竞
争
国舒曼钢琴学校或国内其他知名品牌大学的附
梦幻般的渡假园林、浓郁奉国文化色彩
第 一 部 分 ： 项 目 竞 争 分 析 、 第 核 心 竞 争 力 创 建 及 项 目 定 位
第 一 部 分 ： 项 目 竞 争 分 析 、 第 核 心 竞 争 力 创 建 及 项 目 定 位
第二部分：项目推广战略
第 二
一、 项目销售总体策略思路
1. “借壳上市”策略 建议本项目借万豪集团的“壳”打造全新的地产模式，即
2）香蜜湖片区的项目多数为纯住宅概念，缺乏
第
投资的价值，客户资源亦相当狭隘，几个大项
深圳房地产开发失败与成功案例分析及开盘总结69页
客户流失
212
46
11.8-11.15 第二次选房前一周 封盘,全力进行第 二次算价.
节点三
11.20日 第二次选房 销售71套，成交率 达到70%。
166
8513
11.16-11.21 第二次选房,推 出房号108套,确 保每种户型有推. 制造稀缺,并避免 客户流失
周进线量 周上门量 成交量
通过贵宾卡升级、两次选房，三次节点式营销，合理制造市场稀缺感，吸引市场注意力，形成客户 抢购高潮。三次节点式营销突破，共销售354套，占已销售量的88%。
127.18 151.38-151.39
套数 72 36 136 36 166 66 62 94 94 54 54 31
已售 44 36 88 23 43 42 29 40 23 7 15 5
销售率 61% 100% 64% 64% 26% 65% 47% 43% 24% 12% 27% 16%
开盘周销售分析：
松山湖1号客户梳理工作程序：
2508批上门客户
筛选:
755批电话客户
A+类客户115批
1088批新闻发布会客户 A类客户64＋9批
250批楼盘巡展客户
B类客户1801
87批万科内部客户
C类客户2123
共4688批客户
173套单位
第221号认筹号，暨 第176批客户进入选 房区即全部售馨，所 有销售进程、消化顺 序及购买客户与预测 高度一致。
1、前期营销工作总结
城市山里溯源之旅及文化大讲堂的举行将城市山林的文化营销推向高潮，项目的推广形象也 达到顶点；
前期一系列营销手法及宣传推广成功的树立了城市山林高端、大社区的楼盘形象，项目的外 部、内部景观资源及规模优势深入人心，引发了众多客户的期待；
深圳房地产市场分析及外销项目营销策划报告
深圳房地产市场分析及外销项目营销策划报告一、市场概况深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，近年来快速发展，成为全国经济的重要支柱。
作为经济特区，深圳在房地产市场上具有强大的吸引力。
本文将对深圳房地产市场进行分析，并提出外销项目营销策划建议。
二、市场分析2.1 市场规模深圳房地产市场规模巨大，不断发展壮大。
根据统计数据显示，深圳房地产市场在过去五年中保持了稳定增长，年均增长率为10%。
2019年，深圳房地产市场交易总额达到了5000亿元。
2.2 市场需求随着深圳经济的持续增长和人口的大量涌入，对住房需求也越来越大。
截至2020年底，深圳市人口已超过1500万，其中不少外来人口也为房地产市场的需求提供了强大的支持。
2.3 市场供应尽管深圳房地产市场供应量逐年增加，但由于需求的迅速增长，市场仍然存在供需失衡的情况。
此外，近年来深圳加大了对房地产市场的调控力度，房地产开发商的供应也受到了一定的限制。
2.4 市场趋势未来深圳房地产市场的发展趋势仍然向好。
首先，深圳经济持续增长，对住房需求的支撑力度强大。
其次，政府加大对房地产市场的调控力度，有效防止了市场泡沫的出现。
最后，深圳作为科技创新中心，吸引了大量高科技人才涌入，对房地产市场的需求持续增加。
三、外销项目营销策划3.1 项目定位外销项目在深圳房地产市场中具有独特的竞争优势。
我们的外销项目将定位为高品质、高档次的住宅项目，以满足品味追求高品质住房的消费者需求。
3.2 目标客户群体针对外销项目，我们将重点关注以下客户群体：•高端白领：对住房品质和生活品质有较高要求的高级职业人士。
•华侨及海外投资者：具有一定购房能力的海外华人和外国投资者。
3.3 市场推广策略我们将采取多种市场推广策略，以确保外销项目能够吸引到目标客户群体：•通过与国内外知名房地产展览会合作，参展并展示我们的外销项目。
•在深圳及其他一线城市的高端写字楼、购物中心等场所设置展示中心，展示外销项目的魅力。
深圳房企营销案例分析
深圳房企营销案例分析“善战者，先问行军之策，策之而知得失之计。
” 1、万科·四季花城主打广告语：有一个美丽的地方／动人在美丽之外最近频频亮相荧光屏的四季花城广告让人眼前一亮：看报的长者收起手中的报纸，问一声‘回来啦？’；洋小伙揣着球拍，擦肩而过时一句‘HELLO’；喜笑颜开“善战者，先问行军之策，策之而知得失之计。
”1、万科·四季花城主打广告语：有一个美丽的地方／动人在美丽之外最近频频亮相荧光屏的四季花城广告让人眼前一亮：看报的长者收起手中的报纸，问一声‘回来啦？’；洋小伙揣着球拍，擦肩而过时一句‘HELLO’；喜笑颜开的准妈妈面对镜头的恬美的微笑……观众在广告中成为其中一分子，仿佛里面的人就是自己的邻居、家人，寒暄与问候让观众与广告中的人物融为一体，不知不觉中被四季花城的社区氛围所打动。
以“动人在美丽之外”为主打广告语和诉求点，有效延伸了“有一个美丽的地方”的内涵。
它也符合人们接受并喜欢一个事物或者一个人的惯常思维，即因外表的美丽而吸引，因内涵的深厚而钟情。
如果你了解四季花城，或者认识居住在那里的人，你一定会深深体会这句广告语“动人在美丽之外”的动人之处。
“兵贵神速，贵出其不意。
”2、中海·阳光棕榈园主打广告语：日子缓缓生活散散中海地产，论其在业内的影响绝不亚于万科，但由于一直缺少具有独立品牌包装的项目，所以置业者知万科者众而知中海者寡。
2001年这种情形有了改观。
大胆的创意、清新的笔触———阳光棕榈园漫画广告，每周一期共12期的广告才推到第三四期，已经引起深圳置业者的强烈关注。
摈弃了传统地产广告硬邦邦、毫无生气的建筑物实景图（或效果图）的简单设计，在一片日益同质化的地产广告中“跳”出来，不仅需要广告人的创意，也需要营销人员的慧眼独具以及过人胆识。
比起其他案例需要依靠多种媒介，长时间的包装与推广，阳光棕榈园在3个月时间里，仅仅通过与一个媒体（深圳晚报）的合作，就让其“都市闲情”的生活新主张家喻户晓，不能说不是一个“奇迹”。
深圳某住宅项目推广策略提案
深圳某住宅项目推广策略提案一、市场分析深圳作为中国经济特区的重要城市，人口众多、经济发达，住房需求量大。
由于深圳市区地价高昂，人口和企业向周边地区扩散，住宅项目的市场需求呈现较大增长趋势。
因此，深圳某住宅项目具有广阔的市场空间。
二、目标受众确定1. 首次购房人群：年轻夫妇、新婚家庭等。
2. 投资购房人群：中产阶级、投资者等。
三、推广策略1. 线上推广：（1）建立专业网站：展示项目优势和户型布局，提供在线预约看房服务。
（2）开展社交媒体营销：通过微博、微信、抖音等社交媒体平台发布项目信息，吸引目标受众关注。
（3）制作精美宣传视频：展示项目的高品质装修、先进设施以及周边配套资源，引起潜在购房者的兴趣。
（4）与房产中介合作：与深圳知名房产中介公司合作，增加项目曝光率，提高知名度。
2. 线下推广：（1）举办开放日活动：邀请目标受众参观样板房，提供亲身体验和解答疑问的机会。
（2）参加房地产展览会：通过参展展览会，加强项目的宣传推广，吸引更多目标受众的关注。
（3）派发产品宣传册：在目标受众区域派发项目宣传册，清晰传达特点和优势。
（4）开展销售促销活动：如捆绑优惠、分期支付等优惠政策，吸引目标受众尽早购买。
四、品牌建设1. 提供高品质服务：重视客户的需求和体验，从购房咨询、签约到交房后的售后服务都要做到周到。
2. 建立良好口碑：通过用户评价、社交媒体反馈等方式，积极回应用户意见和建议，建立良好的品牌形象。
五、资源整合与当地成功房地产经纪公司合作，共同推广项目，利用其丰富的客户资源和专业服务，提高项目的知名度和销售情况。
六、可行性评估通过市场调研、竞争分析等手段，对上述推广策略进行评估，确定其可行性和效果，确保投入资源的合理性。
七、预期效果通过综合运用线上线下推广策略，与当地经纪公司合作，预计可以提高项目知名度、吸引目标受众，并最终实现项目销售目标。
同时，良好的品牌形象和口碑也将为未来项目的推广提供良好基础。
八、项目特点的展示和强调在项目推广中，需要将项目的特点展示和强调，以吸引目标受众的注意力。
深圳房地产市场现状分析与营销汇报稿(ppt 49页)
19% 18%
27% 25% 23%
17%
16% 15%
2001
2002 2003 2004 2005
房地产开发投资占固定资产投资比例%
2006
21% 19%
17% 15%
2007 2008E 2009E 2010E
房地产开发投资同比增速%
Source: National Bureau of Statistics of China & DTZ Residential
市场现状分析及新岸线营销汇报稿
2008年6月15日，深圳
本次汇报所涵盖的内容
宏观经济环境解读 深圳房地产住宅市场分析 片区楼市及竞争分析 新岸线营销所面临的问题 现状下项目针对性营销策略
宏观经济环境解读
1. 国际环境约束下的中国经济或将进入周期下行区间 中美利差加大 A
恶性通胀加剧 E
深圳房地产住宅市场分析
1. 延续07年的量减走势，08年前5个月成交量仍在低位徘徊
• 2月份到达地量后，3～5月份成交量呈增量态势，但伴随的是价格放量下跌
900 ( 000′sq.m. ) 800
700
600 月均成交55.9
500
万m2
400
300
200
100
0
Jan-06
Apr-06
Jul-06
Jul-06
Oct-06
Jan-07
Apr-07
Jul-07
Oct-07
Jan-08
May-08
Average Price
Source: DTZ Residential
3. 保障性住房开始分化深圳住宅市场
81.2%
[地产方案]深圳_公寓操盘案例_启迪协信营销分享
![[地产方案]深圳_公寓操盘案例_启迪协信营销分享](https://img.taocdn.com/s3/m/dc2c39710066f5335b812156.png)
未来让世界看见启迪协信深圳科技园复盘报告开盘劲销400套！联动三天，剩余200套户型全部清盘！开盘创造三大奇迹创造淡市下的营销奇迹创造龙岗项目的销售奇迹创造深圳公寓市场的销售奇迹奠定房地产市场热销标杆！！项目价值点四大价值成就启迪协信非凡之作东进战略668米龙岗新地标78万㎡产城综合体国际大学园4321EAST CENTER14000亿 东进智核 3.5 个前海投资雄踞东进中心，尽享东进战略中心红利 未来价值比肩前海龙岗“一心、双轴、三城、四枢纽、多点”的城市蓝图东进战略前海投资总投资规模东进战略总投资14000亿，前海总投资3898亿， 东进为前海投资的3.5倍阶段投资东进战略前五年投资5600亿，前海三年内2898亿全部投入，五年可再造一个前海668米 摩天地标毗邻深圳价值新高地大运新城核心增长极 刷新深圳新高度668米摩天楼位于大运新城北核心商务片区，用地面积约30公顷（包含道路、绿道），总建筑面积约130万平方米，打造核心商务区大型城市综合体，带动区域经济发展。
主导功能为星级酒店、商务会议、智能化绿色办公及配套设施。
668米摩天地标启迪协信深圳科技园占地面积：192738.86 ㎡ 建筑面积：78万㎡ 容积率：5.72产品类型：研发办公、商务公寓、商业、其他配套 总投资：128亿元用地性质：普通工业用地、商业服务业用地、城市道路用地及公园绿地用地78万㎡ 清华智慧城给未来生活更多可能Tsinghua wisdom city10万 精英群聚 国际大学园价值高地小结：西丽大学城旁公寓比非大学城公寓的租金高31% 西丽大学城旁公寓比非大学城公寓的售价高21%人文价值与资源价值的聚集地 20%-45%的溢价升值空间外籍师生的高承租能力带动项目升值美好与矛盾同在项目天生丽质，但缺点也很明显，劣势也很突出区域处于 刚开发阶段配套不成熟产权年限低商住产品 政策风险本项目物理属性缺陷30年的产权周边生活、商业配套缺乏商改住政策频繁出台大运中心首个开发项目拖——项目节点一拖再拖1、项目产业促进中心（营销中心）由原定的6月25日开放到7月9日开放；2、样板房展示时间由7月30日拖到8月27日，样板房筹备时间紧张；2、项目开盘时间由原定的2016年10月一直拖到2017年5月，整整7个月的延期。
深圳豪宅快速销售策划经典案例
深圳豪宅快速销售策划经典案例深圳作为中国经济特区之一，经济繁荣，房地产市场也非常活跃。
豪宅项目在这个高消费城市里有着广阔的市场，但由于竞争激烈，销售策划显得尤为关键。
下面是一则深圳豪宅快速销售策划的经典案例。
案例背景：该豪宅项目位于深圳市核心地段，交通便利，周边配套设施完善，临近商业区和名校，户型设计独特，豪华装修品质优异。
然而，由于市场竞争激烈，项目上市后销售进展缓慢，远远低于预期。
策划目标：通过有效的销售策划，提高豪宅项目的知名度和认可度，吸引潜在购房者，实现快速销售。
策划方案：1. 品牌定位与价值营销对该豪宅项目进行精准的品牌定位，突出其独特的设计与装修风格，并通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道广告宣传项目的特点与价值，吸引目标群体的关注和认可。
2. 针对客群推出定制方案通过市场调研和精准数据分析，了解潜在购房者的需求和偏好，为其提供个性化的定制方案。
例如，提供私人花园、顶楼泳池等特殊设施，满足高端客户的独特需求，增加项目的卖点。
3. 优化销售渠道和销售团队与知名房产经纪公司合作，将豪宅项目纳入该公司的优选销售项目，同时组建专业的销售团队，提高销售效率和客户满意度。
采用在线预约、线上订购等多种方式，方便客户进行咨询和购房操作。
4. 主打项目生活体验通过举办项目开放日、现场看房活动等，让潜在购房者亲身体验该豪宅项目所提供的优质生活。
同时，邀请知名设计师或艺术家进行现场创作或讲座，增加项目的文化内涵和艺术氛围。
5. 与金融机构合作推出购房贷款优惠与银行或金融机构合作，推出购房贷款优惠政策，降低购房者的经济压力，提高购买意愿。
同时，开发购房分期付款方案，进一步吸引潜在购房者。
成果评估：通过以上策划措施的有效执行，豪宅项目在针对目标客群的推广和营销过程中取得了显著的成果。
项目的知名度明显提高，吸引了更多潜在购房者的关注和参观，销售速度加快，达到了预期的销售目标。
同时，该案例也为深圳豪宅销售策划提供了一定的参考价值，为其他豪宅项目的销售提供了思路和方法。
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本案
4
项目概况
项目总体评价：主打新中心居住区、别墅稀缺价值、精致细节打造。 整体定位——未来城市中央住宅区中最高贵、典雅的温馨家园
推广 目标
进行前期形象铺垫
推广 主题
2016新中心区豪宅序幕 片区唯一别墅大宅 深南路上树第一块广告牌 工地现场围墙广告
线上 线下
前期仅为项目入市前的形象铺垫，通过户外广告 及工地围墙突出片区价值及项目基本情况，为后 续宣传进行预热。
7
营销推广过程
2016年3月-4月
推广 目标 推广 主题
4月-6月
配套价值：顶级私人会所，提升居住品质规划中的会所拥有豪华典雅的装修，配 备私属顶级的泳池、健身会、美容机构、教育机构等，充分体现业主未来可以拥有 的的精致生活。
专家团队：规划设计——澳大利亚柏涛；园林设计——香港阿尔思林SLA国际设 计集团，保证一流的规划和产品品质 精工品质：精工打造豪华的公共大堂、地下大堂，公共部分体现十足的品质感， 精致园林、私家路、大尺度户型、优质物管
深圳房地产项目楼盘营2016/8/26
项目概况
项目为新古典主义建筑风格，融合art deco装饰艺 术精华，项目整体走高贵、典雅、温情路线。
位 置
规 模 容积率 产品形式 户型配比 发展商 建筑设计
XX深圳市XX区人民路与布龙路交汇处西500米
场内布置
全方位展示
宣传广告
Hale Waihona Puke 10红楼梦媒体见面会
活动效果：
前期户外、网络、电视广告等渠道推 广持续释放“中央原著独家献映新版 《红楼梦》”信息，引起市场关注， 初步建立中央原著在市场上的豪宅形 象；
6月-7月
8月-10月
11月-12月
2017年1月
项目形象树立
联袂新版《红楼梦》与广电集团合作， 借红楼梦的宣传进行项目预热、话题炒 作、互动宣传 豪掷500万巨资与广电集团全面合作
线上
电视、移动传媒广告滚动播出红楼梦独 家献映信息；节目专题、网络、报纸、 户外全面铺开 4月份开始进行来电接听 开始进行前期储客阶段
总用地面积约49576.42平方米，总建筑面积约190357.69平 方米，总户数共810户 2.60 高层共735套（9栋）、48套别墅 高层：88-89㎡两房、125㎡拼合三房、141㎡拼合四房、 161㎡非拼四房； 别墅：250-310㎡联排 深圳市合正房地产集团有限公司
澳大利亚柏涛设计咨询有限公司； 华森建筑与工程设计顾问有限公司 ACLA景观设计
地段价值：处于未来城市核心居住区域，本项目是二线拓展区开发的先行者、豪 宅的开启者 交通价值：拥有立体化的交通网络，通达全市、港澳、珠三角、乃至全国 别墅价值：未来二线拓展区内唯一有别墅的项目，别墅带给本项目不一样的尊贵 价值 规划价值：小区整体抬高式规划，创造出高台阔府，丰富的私家地下停车系统， 完全实现地面无车化
世邦魏理仕
园林设计
物业管理 项目进度
2017年1月8日开放营销中心 2017年1月12日开放第一批样板房 2017年1月16日一期开盘
2
项目概况
分南、北两区，以125-161㎡的中大户型为主。是 片区唯一别墅大盘
户型
两房 三房 四房 顶复 联排别墅 合计
面积
88㎡ 89㎡ 125㎡ 141㎡ 161㎡ 160-300㎡ 248-265㎡ 314㎡
套数
81 81 164 353 56 27 46 2 810
比例
10.0% 10.0% 20.2% 43.6% 6.9% 3.3% 5.7% 0.2% 100.0% 100.0% 20.0% 20.2% 50.5% 3.3% 5.9%
北区
营销中心
南区
图例：
88㎡
89㎡
125㎡
141㎡
162㎡
3
项目概况
（仅记录客户资本资料待后续跟进）
线下
项目联袂新版《红楼梦》，突出项目文化豪宅气 质、制造营销亮点、为项目造势、增强项目关注 度、为项目销售做好准备 。
8
营销推广过程
2016年3月-4月
推广 目标
4月-6月
6月-7月
8月-10月
11月-12月
2017年1月
项目形象深化
经典《红楼梦》中央原著独家献映
中心墅院，只为最精致的中心生活 新版《红楼梦》明星见面会，剧中人物 介绍、明星访谈、剧集播出、有奖收视 电视、传媒、报纸、户外、网络、专题 节目继续进行 进行第一次客户梳理：举办业主活动， 参与并最终胜出的业主可获得明星见面 会门票。通过派发进面会门票，进行客户排查，
红楼讲坛、特别专题节目、 全面营销推广 明星见面会等媒体铺垫。 电视、移动媒体、户外T牌、 电台等集中推广铺开。
2016.01.08
2017.01.12
2017.01.16
开放营销中心
开放一批样板房
一期开盘
6
营销推广过程
2016年3月-4月 4月-6月 6月-7月 8月-10月 11月-12月 2017年1月
5
营销节点 前期与新版《红楼梦》联袂系列跨界营销，通过红楼梦的宣传进行项目的前 期市场铺垫，半年的营销宣传、制造节点不断造势，增加市场关注度，使其 文化豪宅形象深入人心，为最后的集中起势做足功课。
2016年3月—6月
2016年6月—7月
2016.01.07
联袂新版《红楼梦》进行合 作宣传炒作。电视、移动媒 体、户外T牌、电台等集中 推广铺开。
进行第一次客户诚意摸底
推广 主题
线上
线下
借助新版《红楼梦》引起市场高度关注度，通过 媒体宣传提高业内知名度、拓宽客户渠道；活动 现场派发项目相关物料，增加客户对项目的了解 度。
9
红楼梦媒体见面会 借助新版《红楼梦》引起市场高度关注度，通过媒体 宣传提高业内知名度、拓宽客户渠道。
活动目的：
借助新版《红楼梦 》媒体发布会活动， 释放中央原著独家献 映信息，引起市场高 度关注； 邀请知名媒体出席 媒体见面会，利用媒 体资源提升业内及市 场的知名度，有利于 拓宽客户渠道； 在活动现场布置展 板，派发项目相关物 料（项目楼书、赠送 给客户的《红楼梦》 书籍、项目形象的书 签及手提纸袋），便 于媒体、客户在等候 过程中翻阅，提高客 户对项目的了解。