以房产作价入股有关契税政策分析-财税法规解读获奖文档
国家税务总局公告2015年第67号：关于《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》的解读
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关于《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》的解读
2015年09月30日国家税务总局办公厅
（国家税务总局公告2015年第67号国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告）
一、公告下发背景
《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）规定，纳税人在办理契税纳税申报时，须提交销售不动产发票，否则税务机关不予受理。
上述规定在执行中遇到一些契税纳税人确实无法取得销售不动产发票的情形，对于这些情形下，税务机关应否以及如何受理契税纳税人申报等问题有待明确。
二、公告主要内容
公告明确了不再要求契税纳税人在申报时必须提供销售不动产发票的两类情形，并就不同情形下纳税人申报时应提供的材料及税务机关的受理条件提出了要求。
具体如下：
第一类情形是，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生的土地、房屋权属转移，契税纳税人不能取得销售不动产发票的情形，比如原产权人已失踪、死亡或者拒不执行等。
对此类情形，公告规定，纳税人可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
第二类情形是，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列。
契税优惠分析报告
契税优惠分析报告1. 引言本报告旨在对契税优惠政策进行分析和评估。
契税是指在房地产交易过程中需要缴纳的一项税费，对于购房者来说是一笔重要的支出。
契税优惠政策的实施对于市场的稳定与健康发展具有重要意义。
本报告将从减免政策的背景和目的、政策执行情况以及对房地产市场的影响等方面进行分析，以期为相关决策者提供参考。
2. 减免政策的背景和目的契税减免政策的实施背景是满足购房者的住房需求、促进房地产市场的健康发展以及推动经济增长。
政府通过减免契税来降低购房者的负担，鼓励更多人购买房产，从而促进市场的活跃和经济的增长。
契税减免政策的目的主要有以下几点：•促进住房消费：通过降低购房成本，鼓励更多的人购买住房，推动住房消费的增长，促进经济发展。
•促进房地产市场的平稳发展：减免契税可以降低购房成本，减轻购房者的经济压力，避免房地产市场出现大幅波动。
•支持经济结构调整：通过减免契税，鼓励购房者选择自住房，推动经济结构朝着消费升级的方向转变。
3. 政策执行情况契税减免政策的执行情况表明，该政策得到了广泛的认可和支持。
根据相关数据统计，减免政策下购房者的购房数量大幅增加，市场交易活跃度明显提升。
具体的政策执行情况包括以下几个方面：3.1 减免范围根据政策规定，减免范围主要包括首次购房和改善型购房。
对于首次购房者，政府将全额减免契税；对于改善型购房者，政府将给予一定比例的契税减免。
3.2 申请程序购房者需要在购房合同签订后，向相关部门申请契税减免。
申请程序相对简化，购房者只需提交相关材料和填写申请表格即可。
3.3 政策宣传政府通过各种媒体渠道广泛宣传契税减免政策，提高购房者的知晓率和参与度。
政府还组织了一系列的宣传活动，向购房者介绍政策内容和申请流程。
4. 契税优惠政策的影响契税优惠政策对房地产市场和经济发展产生了积极的影响。
4.1 房地产市场契税优惠政策的实施使得购房成本大幅降低，吸引了更多购房者进入市场。
房地产市场的交易量和交易额明显增加，市场活跃度大幅提升。
房地产企业以房产投资入股的税务处理
房地产企业以房产投资入股的税务处理房地产开发企业A公司，注册在北京市通州区，该企业为增值税一般纳税人，2016年12月以自行开发后自用两年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司，取得B公司30%的股权，该房产2014年建成并竣工，占地面积800平方米。
双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。
（一）投资方（A公司）的税务处理1.增值税及附加税费A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》第三条第二款规定，一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产，可选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
因此，A公司需缴纳增值税190.48万元[4000÷（1+5%）×5%]，城建税9.52万元（190.48×5%），教育费附加5.71万元（190.48×3%），地方教育附加3.81万元（190.48×2%）。
2.土地增值税以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。
A公司为房地产开发企业，需对其投资行为征收土地增值税。
根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第六条规定，房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。
本案中，假定该房产允许扣除项目金额为2800万元（包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格等），则A 企业应缴纳土地增值税为302.86万元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。
3.企业所得税企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一）不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中，采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业，按照直接转让方式，该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中，以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C，B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东），或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效)。
那么，营改增之后，不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定。
一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股，很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股，那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗？这个答案是否定的。
中华人民共和国契税法深度解读
关于房地产投资入股所需相关税费的规定
关于房地产投资入股所需相关税费的规定随着我国房地产领域的不断发展，越来越多的人开始关注房地产投资。
不过，在进行房地产投资时，很多人不清楚需要承担哪些税费。
本文将为大家介绍关于房地产投资入股所需相关税费的规定。
一、房地产投资入股需要交纳的税费1. 营业税：房地产投资入股属于公司经营范畴，因此需要交纳营业税。
根据我国法律规定，营业税的税率为3%至20%不等，具体税率根据实际情况而定。
2. 印花税：在进行房地产投资入股时，还需要缴纳印花税。
印花税的税率为0.1%至0.3%，具体税率根据实际情况而定。
3. 房产税：对于持有房地产的投资公司，需要缴纳房产税。
根据我国法律规定，房产税的税率为1.2%至12%不等，具体税率根据实际情况而定。
4. 城镇土地使用税：投资公司在持有土地时，需要缴纳城镇土地使用税。
根据我国法律规定，城镇土地使用税的税率为0.5%至3%不等，具体税率根据实际情况而定。
5. 个人所得税：对于投资公司的股东而言，自然也需要缴纳个人所得税。
个人所得税的税率为3%至45%不等，具体税率根据实际情况而定。
二、房地产投资入股税费优惠政策虽然房地产投资入股需要缴纳相应税费，但是我国也设立了一些税费优惠政策，例如：1. 资产重组：对于涉及到房地产投资入股的企业，可以通过资产重组的方式来实现优惠税收政策。
在资产重组时，可以减少一些税费的缴纳。
2. 技术转移：投资公司还可以通过技术转移的方式来减少税费的缴纳。
在技术转移时，可以享受所得税的减免。
3. 投资补贴：对于一些产业发展重点的项目，政府部门还提供了一些投资补贴的政策，以吸引投资者参与。
三、房地产投资入股应注意的事项1. 税务合规：房地产投资入股涉及到复杂的税收制度，建议投资者请专业的税务顾问为自己设计合理的税务策略。
2. 定期报告：投资公司需要定期向税务部门提交相关的财务报告和纳税申报表。
3. 合理避税：不同的投资方式和操作方式都会对税费产生不同的影响，建议投资者合理避税，遵守税法规定。
房地产投资入股涉税分析
投资入股涉税分析一，投资入股行为的界定投资人将其有权处分的现金、实物、无形资产、土地使用权、知识产权等投入企业（已建或筹建），以换取该企业股权的行为。
二，投资入股行为的涉税问题1. 不征收“营业税”以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.必须缴纳“增值税”“将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者”作为视同销售，应该缴纳增值税。
3.原则上暂免“土地增值税”对于以房地产进行投资，投资一方以土地（房地产）作价入股进行投资，将房地产转让到所投资企业中时，暂免征收土地增值税。
但是，对于以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资的，不得免除土地增值税。
除非对外投资之土地系用于房地产开发，则无须就该土地的投资行为缴纳土地增值税。
4.所得税4.1必须缴纳企业所得税企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
上述资产转让所得如数额较大（一般以评估增值部分的价值是否超过当年度应纳税所得额的50%为标准），在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中4.2暂不征税个人所得税（自然人、合伙企业和个人独资）《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）规定：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。
5. 凡有产权转移书据就必须缴纳印花税6.必须缴纳契税以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。
财政部关于以房产作投资、作股转让契税问题的复函
乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
财政部关于以房产作投资、作股转让契税问题的复函
【标 签】房产投资股转让契税
【颁布单位】财政部
【文 号】财农税字﹝1991﹞38号
【发文日期】1991-06-20
【实施时间】1991-06-20
【 有效性 】全文失效
【税 种】契税
注释：自1999年11月19日起，全文失效。
参见() 199957
厦门市财政局：
你局［91］厦财农字第37号文收悉，经研究，答复如下：
一、以房产作为投资，与外商及其他企业合资经营，凡办理房屋产权交易和产权变更登记手续的，应由承受方按买契税率缴纳契税。
二、对房产作股转让，凡办理房屋产权交易和产权变更登记手续的，均视同房屋买卖，应由承受方按照买契税率缴纳契税。
三、中外合资经营或合作经营企业承受房屋所有权，应比照
［91］财农税字第5号
文件的规定照章交纳契税。
抄送：建设部，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）。
一九九一年六月二十日
废止内容和依据：
根据《财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第七批)的通知》（财法字［1999］57号）
的规定，本文自1999年11月19日起全文废止。
关联知识：
1.财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录（第七批）的通知（节选）。
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去年投资300万元购买的临街一套两层商铺，由于今年市场形势看好，老刘便想和朋友成立一家公司。
开公司得有经营场地，房产投入正合适。
可是听税务局的朋友说个人房产做投资得缴纳契税，按4%计算，需要缴税12万元。
投资要回报，没有回报先付出，老刘有点不甘心。
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。
条例所称转移土地、房屋权属的行为包括：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。
《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
虽然《契税暂行条例》及其细则均没有关于投资入股的政策规定，但是国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕322号）明确，根据《契税暂行条例细则》第八条的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。
因此，老刘的朋友没有说错。
为支持企业改革，国家在契税方面出台了很多优惠政策。
财政部、国家税务总局《关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》（财税〔2008〕142号）对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作。