带看技巧
带看技巧与注意事项
带看技巧与注意事项
一、带看技巧
1、诚实客观：带看的过程是需要双方信任的，带看者对房屋实际情
况要客观真实，必要时能主动指出潜在缺陷。
2、提高服务态度：带看是服务行为，要以服务为导向，力求热情有礼、友好有礼，有效改善客户对房屋的印象，增强客户在交易过程中的信
任感和满意度。
3、细节陶冶：在带看过程中，要以视觉创意为客户物色房屋，讲述
其学校、周边的生活环境、周边基础设施建设程度，让客户更全面的了解
房屋环境，同时提高客户对自身所居住房屋的满意度及信心水平。
4、提高效率：带看之前要和客户确定时间，准备好行程，把握时间
的安排，在有限时间内，以较高的效率带看要求的房屋，充分挖掘客户交
易的可能性，尽量争取客户的信赖及对交易的首肯。
二、带看注意事项
1、提前准备：及时查询好房屋交易信息，了解房屋交易状态及客户
接受的预算范围，搜集好客户要求的房屋信息，准备好携带材料，如房屋
证明文件、交易合同、房屋图纸等。
2、准确了解客户需求：在带看前，要尽可能的了解客户的看房需求，让客户明确自己的目标并做好准备，努力满足客户的需求，贴心细致服务。
带看前中后及其技巧
带看前中后及其技巧带看是指房地产经纪人带领潜在买家参观房屋或房地产项目的过程。
无论是初次带看还是多次带看，经纪人都需要掌握一些技巧，以提供良好的体验，并促进潜在买家做出购买决策。
带看前的准备：1.了解买家需求：在带看之前，经纪人应该与买家进行有效的沟通，了解他们的需求、预算和喜好，以便能够在带看过程中提供合适的房屋选择。
2.调查房屋信息：经纪人需要在带看之前仔细研究房屋信息，包括房屋的价格、面积、位置、周边配套设施等。
这样可以在带看过程中回答买家的问题，提供详细的信息。
3.清理房屋：如果是二手房带看，经纪人需要确保房屋整洁，并消除任何可能会引起不满的因素，比如异味、杂物等。
带看中的技巧：1.友好和专业：经纪人在带看过程中应该保持友好和专业的态度。
他们应该向买家展示自己对房地产市场的专业知识，并为买家提供诚实和准确的信息。
2.引导和解答：经纪人应该主动引导买家参观房屋，并回答他们的问题。
同时，经纪人还可以根据买家的需求和反馈，提供一些建议和解决方案，以帮助买家做出最佳购买决策。
3.突出房屋亮点：经纪人应该了解房屋的亮点和特点，并在带看过程中重点介绍。
比如，房屋的装修、设施、采光情况等。
这样可以吸引买家的注意力，并增加购买兴趣。
4.让买家自由考虑：经纪人应该尊重买家的决策，并给予他们足够的时间和空间来考虑购买。
他们应该避免过于主动推销和强迫买家做决策，而是提供有关房屋的所有信息，让买家自由选择。
带看后的跟进：1.回顾和反馈：经纪人可以在带看结束后与买家进行回顾和反馈。
他们可以询问买家对房屋的印象和兴趣，并记录下任何进一步的需求或问题。
2.提供进一步的信息：如果买家对一些房屋感兴趣，经纪人可以提供进一步的信息，比如房屋的历史记录、产权情况等。
这些信息可以帮助买家做出决策，并促进购买的进展。
带看技巧
一、约看前中后内容以及促销。
1、约看前（1）了解物业内况，周边环境，带看路线，以及买方可能提出的问题。
（2）售屋动机以及可收价钱。
（3）附近近期成交行情。
（4）准备两到三个物件带看。
（5）了解客户需求（常联络）――并适时作扩大需求改变。
2、约看中（1）从了解倒推介绍，自己融入情感。
（2）最近屋主想卖，价格已调整的很行情。
（3）已有客户看过，并要来看第二次。
（4）带钱看――案子好――更当当场作决定。
3、约看后（1）再次确定时间地点。
（2）加强现场整理布置。
（3）促销动作，提前来看。
第二步：试探试探就是刺探客户对房源的反应，要有强烈带看的企图，如果买方不愿意来看，表示我们还没有了解他的真实购房意图。
1、对房子是否感兴趣？有无购买的欲望？2、是否是做主的人？如果不是，就促销引出做主的人，比如：陈先生，看您对房子也感觉不错，要不您和您爱人再抽个时间，一起来看看，互相也有个商量?(不要当客户的面鄙视他在家不能做主，容易让客户恼羞成怒。
）3、经纪人暗示：房东房贷快缴不起了，价格较有弹性，还有空间，连投资客都来看了，所以您决定要快！再次灌输意向金概念。
有意向金房东才觉得有诚意，价格什么的才好谈。
4、带看过程中也要注意客户的反应，根据客户的反应来判断是否对房子满意，也要试探他对房子的星期到底有多大。
5、如果客户对于带看的房子有很多不满，那么可以推测的就是他对房子是满意的，因为嫌货才是买货人。
这个时候可以直接试探客户的出价。
6、促销试探：通过促销做状况来试探买方的买房急切度。
7、刺激客户的购买欲望：了解买方的购屋动机后要刺激客户的购买欲望：让客人先对房子产生好感1,详细了解后，约看买方。
但是在带看过程中买方可能会问到的问题要提前演练，以免到时候买方问起来吞吞吐吐。
好像我们在欺骗他一样，2,在看法上和买主产生共鸣3,了解购屋者的动机和背景4,拉近和买主的感情，取得对方之信任5,了解买方的经济能力和偏好6,满足对方的需求，解决他的问题7,从无所不谈而切入主题——售屋8,借第三者而否定对方的论调9,避重就轻——当遇到无法立刻答应的问题时，如价格等第三步：出价客户喜欢或者感兴趣，理所当然要套出客户对于此房源的心理价位。
如何带看
如何带看带看，顾名思义就是二手房经纪人带领客户，对客户有购买（承租）意向的房产进行实地核实、查看、营销展示的过程。
带看是二手房交易流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否。
做好带看工作，即使该次带看没有直接促成交易，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对后续的工作会有很大的帮助。
一、带看前的准备工作及注意事项（一）设盘设盘即是当我们了解到客户需求之后，暂无匹配的房源，可先告知客户有相关房源稳住客户，然后再跟客户讲解该房源的种种缺点，转而推介公司现有的房源。
（二）沟通业主与客户1、与业主约定时间，沟通注意事项2、与客户约定时间地点，沟通注意事项（提醒客户带好证件及定金）（三）选择路线尽量避开周边比较脏乱的环境，避开中介密集、同行守候的道路，选择能够突出房源优点（交通便利、配套齐全、环境优美等）的路线，增加印象分。
（四）推广计划准备拟推各楼盘资料，并了解各楼盘的不同卖点，针对客户需求拟定推广的计划。
（五）资料准备看楼书、地图、名片、交易流程、计算器、手机、笔2支、指南针、卷尺、鞋套。
（六）形象准备检查自身着装、形象、个人卫生情况。
（七）风险防范：1、看房前，签署“看楼书”，谨记填上客户姓名，身份证号码，联络电话，尤其是证件号码，以保障公司及自身利益。
2、打预防针对业主。
告诉业主，我们会以专业、市场的角度来推销他的房子，看房过程中要相信我们的专业和服务，让我们来主导整个过程，防止跳单、跳价；对客户。
告诉客户，我们会以专业、顺心的服务来帮助他寻找的房子，看房过程中不要表达过多，让我们来主导整个过程，防止跳单。
二、带看中的技巧与注意事项（重点）（一）了解客户充分利用路上的时间，进一步了解你的顾客。
1、基本状况。
多问多听，了解客户个人工作，家庭构成等，找出影响交易的核心人物。
2、核心需求。
了解客户购房核心需求，如小孩入学等。
（二）做好铺垫（不用一一分开细讲）做好同行搅单、跳单、收取诚意金、业主反价、营造紧张氛围（制造危机）等一切铺垫。
二手房带看前中后的重要环节和技巧
二手房带看前中后的重要环节和技巧二手房带看是购房过程中非常关键的一步，对于购房者来说，带看能够帮助他们更好地了解房屋的实际情况，从而做出准确的购房决策。
在二手房带看过程中，有一些重要环节和技巧需要购房者重视和掌握。
下面将分别介绍带看前、中、后的重要环节和技巧。
带看前的重要环节和技巧：1.做好功课：购房者在带看前需要充分了解房屋的基本情况，包括房屋所在的小区、房屋的户型、面积、楼层、装修程度等，这样有针对性地进行带看，更能够准确判断房屋的价值。
2.制定带看计划：在带看前，购房者需要对自己的需求进行整理，明确自己想要的房屋类型、地理位置等要素，并制定带看计划，包括带看的时间、地点、要看几处房屋等。
3.寻求专业帮助：购房者在带看前可以寻求专业房产中介的帮助，他们对于市场行情和房屋情况会有更深入的了解，能够提供更全面、准确的信息。
带看中的重要环节和技巧：1.观察房屋外部：购房者在带看过程中首先需要观察房屋的外部情况，包括小区环境、楼层位置、采光情况等。
同时还要观察周边交通、商业配套等因素，这些因素都对房屋的价值和居住体验有影响。
2.检查房屋内部结构：购房者应仔细检查房屋内部的结构，包括房间大小、间隔、使用功能等。
注意观察房屋的结构是否合理，是否存在潮湿、漏水、裂缝等问题，以及装修是否具有实用性和美观性。
3.了解建筑质量和房屋年限：购房者在带看中要了解房屋的建筑质量，包括楼房结构材料、管道、电线等方面。
同时要了解房屋的年限，房屋年限越长，就可能存在更多的隐患和问题，购房者需要谨慎考虑。
4.考察房屋周边环境：购房者要考察房屋的周边环境，包括交通是否便利、商业配套是否完善、教育资源、医疗设施等。
这些因素都会影响到购房者的日常生活和居住体验。
带看后的重要环节和技巧：1.思考和比较：购房者在带看后要对所看的房屋进行思考和比较，根据自己的需求和实际情况进行梳理和筛选，找出最符合自己要求的房屋。
2.了解房屋的市场行情：购房者在带看后要及时了解房屋的市场行情，包括类似房屋的价格、成交情况等，以便更准确地判断房屋的价值和合理价格。
房产经纪人带看前与带看后的大技巧
房产经纪人带看前与带看后的大技巧带看前的技巧：1.前期准备：在带看之前，经纪人应该对房源进行全面的了解，并准备一些与客户需求相关的问题。
这些问题将帮助经纪人更好地理解客户的需求，并为他们提供更好的服务。
3.知识储备：经纪人应该具备房地产相关的专业知识，比如房屋结构、面积计算、房屋价格等。
这些知识将帮助经纪人回答客户的问题，并提供相关的建议。
4.注意仪容仪表：经纪人在带看前应该注意自己的仪容仪表。
整洁的个人形象会给客户留下良好的印象，并增加他们对经纪人的信任和好感度。
5.了解客户需求：经纪人在与客户交流之前应该了解客户的需求。
这样，他们就可以更好地为客户提供合适的房屋选择，并避免浪费时间看不适合客户需求的房源。
带看后的技巧：1.聆听客户反馈：经纪人在带看结束后应该与客户进行反馈交流。
他们应该聆听客户对房源的意见和建议，并对这些反馈做出积极的回应。
这个过程将增加客户对经纪人的信任，并加强他们之间的关系。
3.提供专业建议：经纪人在带看结束后可以向客户提供一些建议。
这些建议可以包括房屋价格、房子维修等方面的建议。
经纪人的专业知识将为客户提供参考，并增加他们对经纪人的信任。
4.关注客户需求变化：经纪人在带看过程中应该注意客户需求的变化。
如果客户需求发生了变化，经纪人应该及时调整他们的房屋选择，并提供合适的建议。
这将增加客户对经纪人的满意度，并为他们提供更好的服务。
5.提供优质售后服务：经纪人在带看结束后应该提供优质的售后服务。
这包括协助客户完成交易手续、协调房屋维修等方面的服务。
经纪人的专业性和关注度将为客户提供全面的帮助，增加他们对经纪人的信任和好感度。
带看前和带看后的技巧对于房产经纪人非常重要。
这些技巧将帮助经纪人更好地满足客户的需求，并建立与客户的良好关系。
通过准备、沟通、专业知识和售后服务，经纪人可以成为客户信赖和喜欢的房产专家。
带看前中后及其技巧
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带看后
4.对看房不满意的客户要继续了解需求选择更匹配
盘源进行带看。 a：同事配合按照客户需求继续寻找更加匹配房源及
时与业主联系带看。 b：做到多带看，让客户感觉看的房子很多，没有太
多的挑剔感，从而降低眼光，达到逼定！
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带看后
5.对业主的反馈 第一时间向业主反馈客户情况,如果客户已 经看好,了解到业主的最低价、付款方式等， 若还有其他要求，如家电家具能否配齐或 搬空等需及时与业主反馈。
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带看后
C 保佣话术 如遇到客户要求佣金打折,通常应对话术:
*满意行or爱家置地是大公司,做的是透明交易,不吃差价,租 赁只收取一个月的佣金or买卖只收取1.5%佣金,按照行业 规定.
*我们赚的就是辛苦钱,业务员风里来雨里去不容易,体现辛 苦度.
*我们给您提供的是在租赁/买卖期内的全程服务,您平时遇 到任何问题，我们都可协助.
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带看后
3.收意向谈价及保佣话术
a：钥匙盘，或不能及时过来签约的业主，
租赁：收取客户一个月租金作为意向金稳住客户； 买卖：收取一定数额的定金，约束业主与客户。
b：客户因为价格差距，应把客户拉到店里,直接和 业主沟通价格和付款方式等,如果谈妥后业主能马 上到店,可以直接签约,如暂不能到场,要及时收取 意向金,确定签约时间。
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带看前中后及技巧
一、带看前工作 二、带看中 三、带看后 四、谈客户技巧总结
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带看前工作—目录
1.准备盘源 2.带看工具准备标准 3.约业主时间、铺垫及保佣话术标准 4.约客户时间、铺垫及保佣话术标准
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带看客户有效技巧
带看客户有效技巧1.留下客户多个联系方式带看前尽量留下客户多个联系方式。
如果你留了客户手机号，最好再留客户的固定电话，有同伴一起来的话，最好留多个人的手机号。
这样做，一是避免重客，二是他们的手机可能会没电，客户到了以后找不到你，很有可能去找别的经纪。
留下客户多个联系方式还有很重要的一点是避免一些意外原因（如客户手机丢失）而失去客户。
2.选择约看地点要注意约看的时候要注意，不要约在同行公司的门口、楼盘物业的门口或小区的门口等。
如果没有办法必须要和客户在这些地方碰头，那你一定要提前到达，否则客户有被抢走的危险。
3.业主客户提前沟通好约看前要提前和买卖双方沟通好，避免业主客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。
和客户可以这样讲：业主很精明，如果您很有诚意购买的话，业主很可能会咬死价格或者涨价。
看房的时候不要待太久，也不要多说。
说房子好业主不讲价，说房子不好业主不开心，看清楚了就走，后续沟通由我这边来帮你搞定。
和业主可以这样讲：客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价。
双方都提前沟通好了，一般来说就不会发生当场议价的情况了。
4.提前到达约看地，留下专业好印象提前到达约看地，给业主和客户打电告知他们你已经到了，不要让他们认为你刚到，不专业。
物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。
提前和物业的保安搞好关系，打好招呼，避免客户来了以后在门口和保安发生争执，影响客户看房情绪。
观察一下周围的情况，如停车位等，客户开车来的话最好能方便的停车。
如果临时再找车位会耽误看房时间；车子没停好，客户会担忧，影响看房情绪。
下雨天要打伞接送，增强客户亲切感等。
5.带看路线安排好在带看前安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理。
这样最后带看的房子距离门店最近，我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说，也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案。
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带看技巧
了解客户的真正八大需求：
购房目的、家庭结构、从事行业、工作单位、计划首付、月供状况、业余爱好、看房经历、现住址（上班坐什么车方便？楼层？想在什么地方买？）
1. 前期的铺垫非常重要，铺垫好了成功了一半
2. 准确的配对，并对所介绍的房屋进行充分的了解（先验房），找出10条优点和10条缺
点，以防止客户提出问题回答不上来，周围环境也要了解清楚，包括周围小区，物业公司，物业费，开发商等等。
验房的时候一定看看小区内有没有其它卖房的，窗上有没有贴电话的，是卖是租了解清楚，什么价位弄明白。
3. 时间再匆忙也要带身份证并详细填写看房确认书，同行的人也要签字确认看过此房，
并且把时间填上，要用签字笔填写，字迹不清的，你把名字准确填上。
话术：我们公司看房不收费，但需要看一下身份证，不给看的话必须按手印，如不配合坚决不让看4. 最好是约见到公司
见面的地点要避开所有的中介
有标志性的建筑
小区的正门（好找小区的正门一般建筑的都比较好不容易看见别的出售房屋的电话）
5. 行走路线
●一定要把楼座弄清楚，不要左找右找，不要让客户感觉你不专业，尽可能的避开
所有中介。
●要走风景比较好的路线而不是比较近的路线
●进入小区的时候一定要和门卫打招呼，越难进越好，但不要进不去。
●开车的要找一条车好走，好停的路线，可以介绍一下周围的高档车。
6. 检查是否带了相关的工具。
（鞋套计算器尺）
●检查是否收集了此套房屋的相关信息
●是否与房主和客户做好了铺垫和沟通
●是否了解此套房的销售策略（例如：每爬几楼看看分户电表箱你看外面挺漂亮
的把女人多留在厨房因为厨房大）
●如果没有别的话题就介绍小区的环境，物业和房子的情况。
比如在李村的位置，
附近的学校，市场离李村公园和维客广场多远等。
●首先要学会微笑让客户感觉到你的热情，什么人笑起来都好看，今天你笑了吗？
第一次见面的印象是很重要的，比如就想两个人相亲。
7. 深层次挖掘客户的需求------真正需求
●如果客户来的人很多，一定要观察谁是说的算的，谁是真正的买房人，分析他们
之间的关系，也要注意陪同人员。
●行走的过程中有意无意的露出你在这个小区卖过很多房子，别的中介都不如你，
前几天你刚卖了这个小区的一套房子。
8. 红海蓝海差异化的经营
●一个客户看房可能会找几个中介的业务员，客户最后决定在你手里买房是因为他
相信公司，相信你，你是专家，让他感觉你在为他着想，他觉得你安全别人他就不找了。
●别人做到的你必须做到，别人做不到的你也要做到。
●要让客户记住你的姓名，记住一辈子。
●永远让客户认为，你是替他着急，为他省钱，永远让房东明白，你是为他着想，
为他多赚钱。
9. 注意的问题：有些客户很挑剔，很多经纪人反感客户，客户会觉得你只想卖房子收中
介费，不为他考虑，所以极其不信任你，这时我们要不卑不亢，不要跟客户发生争吵的现象，要用事实把客户说服，这是就是确认你专业不专业的最好时刻。
●没经验的不要说就当个带路的
●我刚来不懂回来问店长
●不会说就点头说：恩
●只带耳朵不带嘴
●不签看房确认的坚决不领看房
10. 什么样的房子比较快
●房主配合着急卖看房方便有钥匙独家主力商圈符合或低于市场
价格
●你对房子的一切情况比较了解
（如果一套房子你没看之前客户问你，你吞吞吐吐答不上来，或是客户问你一个问题你答不上来，大家想想客户会怎么想会怎么看你，相反，客户的感觉又是什么呢？）
11. 一个房子要先知道哪些是优点哪些是缺点，找几个做为卖点，来打动客户。
缺点在
哪里要事前知道，咱们能看出来客户也能看出来，不要遮遮挡挡，要去介绍怎么去解答，比如结构不好怎么改，没通双气什么时候通等等。
12. 进门顺序
●如果客户先进门，你在套鞋套的时候客户很容易和房主递字条，递名片之类的东
西。
到那时什么都晚了，一定要记住我们先进去，我们套好之后可以自然一点，帮客户提一下包，扶他一下，让客户感觉很亲切很受用。
13. 防止屋内甩单
●一进门很热情的和房主打招呼，让客户感觉你和房主很熟，让客户觉得你没有机
会甩。
看房的时候如果客户一个人，你就跟住客户，如果房主一个人你就跟住房主。
一定跟住他们。
●注意屋内贵重物品的丢失。
14. 技巧
●有优点的地方，比如客厅好就多在客厅逗留，如果哪一个房间不好就一带而过，
总之客户需要我们的引导，如果房子装修的好就多介绍装修，如果户型好就多介绍户型等等。
光线暗的房间要提前让房主开灯。
15. 客户的表情
●当客户真正看好一个房子的时候，他会很兴奋，那么这时候不要在房子里面停留
太多的时间了，如果停留的时间长了容易产生不了良的后果
●1）直接和房主谈价格谈来谈去就谈中介费了
●2）青岛太小了，说着说着就容易认识了
●3）房主一看看好了，价格就容易不降了
●4）无意间容易发现房子的其它毛病
16. 看完房之后-----引导至意向金上
●找合适机会马上做SP，时间要掌握好，最好是让客户到店内谈谈或到店内给算算
税费，再次说起意向金制度，这时多谈的是公司的操作流程，和对客户起到的担保，而不要在过多的提房子了。
-------马上领回来
17. 跟进房屋带看完后必须要有总结（跟进）写出带看的优点和缺点可以写在
房源和客源跟进中
●带看完后是否对客户进行了跟踪和回访
●根据带看的情况修改客户的需求和房屋状况的记录
●把失败的带看转化成有效的跟进
18. 送佛送到西，防止其他中介截住客户，要看着客户或房东上了公交车，或开车离开
后你才可以回来，否则，肯定会吃亏。
做到以上18条，如果还没有做到前三名，月薪还没有超过一万元，那么就将你的工作量乘以二
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