带看前约客户技巧
房产经纪人带看相关话术
房产经纪人带看相关话术SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-SANYHUASANYUA8Q8-房产经纪人“带看”前的相关话术业主篇1 、集体带看前的话术背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。
话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！2、高报价带看前话术背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。
话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了）3、产权及带看时间的确认背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认话术：王先生您好，（寒喧）您的房子权属能再确认一下，是大产权吗？（业主答复）当时您是从开发商手里买的吗？（业主答复）您的房子是全款买的还是贷款买的呀？（如果是贷款基本确定大产权无疑，并且还可以继续询问还贷的问题）哦，那现在还剩多少没有还呀？您自己能还吗？现在产权证就在您手中吗？今天下午我带客户看房您能让我看一下产权证吗？4、带看时间的确认？背景：实践中经常遇到在带看时的前十分钟业主或客户临时变动的，而导致带看失败的。
带客户看房子的技巧
带客户看房子的技巧带客户看房子的技巧1.在看楼前的半小时左右必须再次落实客户是否记得这个约会。
(确认及提醒业主及买家看楼，以免任何一方误约)2.约顾客等待地点不能是〔管理〕处、看楼现场、四周环境混乱的地方或者中介公司。
(今天的房地产市场竞争激烈，万一客人先到了预定地点，在上述地点易被对手"抢走')3.随机应变，依据现场状况灵活处理。
(应对顾客不同的购房目的，不仅必须要随机应变，更必须要个性化促进)引导策略现实中的工作不同于在机构考试，在机构考试60分就及格了，而现实中的工作，只有100分才会及格，任何差错都有可能导致全盘皆输的局面。
100-1=0讲的就是这个道理，即细节的重要性。
看楼过程中，上述看楼细节大多数人都能做到，并且很多其他细节也都能做到，但这并不代表物业顾问把全部细节都做到了，但是工作的要求是我们必须全部做到。
物业顾问看楼过程中要注意的细节主要有看楼前的准备、看楼中的注意事项、看楼后的必选动作，以及在整个过程中防止买卖双方跳单，防止竞争对手抢走顾客或业主等。
这些细节，我们必须全部做到、做好。
话术范例顾客:"这套房子售价40万元，请问贷款可以贷到多少钱?'(顾客提问，关于银行可以为顾客贷多少钱出来，物业顾问是无法知道的，只能说个大概，然后咨询按揭贷款人员)物业顾问:"正常来说24万元左右，不过，具体得等评估人员评估后才干确定。
'(这在看楼中也是一个细节间题，即"看楼过程中如果客户问到一些自己不会回答的问题应该怎么办?'一般来说不能用肯定的语气向顾客说，而只能向顾客说明为什么不能肯定，要什么时候或什么状况下才干确定，以免给顾客乱承诺的不良印象)物业顾问必须要注意的其他一些看楼细节有:1.出发前检查衣着是否整齐，是否带了看楼纸及其他相关资料。
2.约客看楼要准时，不能迟到。
3.合理安排好整个看楼的程序和时间。
4.看楼过程中，如果经过其他房地产公司门口时，应该通过谈话等分散顾客注意力。
带看技巧
一、约看前中后内容以及促销。
1、约看前（1）了解物业内况，周边环境，带看路线，以及买方可能提出的问题。
（2）售屋动机以及可收价钱。
（3）附近近期成交行情。
（4）准备两到三个物件带看。
（5）了解客户需求（常联络）――并适时作扩大需求改变。
2、约看中（1）从了解倒推介绍，自己融入情感。
（2）最近屋主想卖，价格已调整的很行情。
（3）已有客户看过，并要来看第二次。
（4）带钱看――案子好――更当当场作决定。
3、约看后（1）再次确定时间地点。
（2）加强现场整理布置。
（3）促销动作，提前来看。
第二步：试探试探就是刺探客户对房源的反应，要有强烈带看的企图，如果买方不愿意来看，表示我们还没有了解他的真实购房意图。
1、对房子是否感兴趣？有无购买的欲望？2、是否是做主的人？如果不是，就促销引出做主的人，比如：陈先生，看您对房子也感觉不错，要不您和您爱人再抽个时间，一起来看看，互相也有个商量?(不要当客户的面鄙视他在家不能做主，容易让客户恼羞成怒。
）3、经纪人暗示：房东房贷快缴不起了，价格较有弹性，还有空间，连投资客都来看了，所以您决定要快！再次灌输意向金概念。
有意向金房东才觉得有诚意，价格什么的才好谈。
4、带看过程中也要注意客户的反应，根据客户的反应来判断是否对房子满意，也要试探他对房子的星期到底有多大。
5、如果客户对于带看的房子有很多不满，那么可以推测的就是他对房子是满意的，因为嫌货才是买货人。
这个时候可以直接试探客户的出价。
6、促销试探：通过促销做状况来试探买方的买房急切度。
7、刺激客户的购买欲望：了解买方的购屋动机后要刺激客户的购买欲望：让客人先对房子产生好感1,详细了解后，约看买方。
但是在带看过程中买方可能会问到的问题要提前演练，以免到时候买方问起来吞吞吐吐。
好像我们在欺骗他一样，2,在看法上和买主产生共鸣3,了解购屋者的动机和背景4,拉近和买主的感情，取得对方之信任5,了解买方的经济能力和偏好6,满足对方的需求，解决他的问题7,从无所不谈而切入主题——售屋8,借第三者而否定对方的论调9,避重就轻——当遇到无法立刻答应的问题时，如价格等第三步：出价客户喜欢或者感兴趣，理所当然要套出客户对于此房源的心理价位。
带客户技巧
4、 掌握好看房的是间：不要让客户，掌握合理的时间，不要太长，也不要急着让客户出来，要注意观察客户的心理；观察客户看房时的反应和出门以后的反映，以判断客户的真正需求和如何进行下一步。
5、 注意盯紧客户，防止客户和房东交换联系方式。
二、 带看中的准备
1、 不管我们有没有锁匙要进门都必须先敲门：
要是没有先敲门我们就进去，万一里面有人那会很尴尬，所以服务要规范。
2、 进门时要先介绍一下房东再介绍一下客人，让双方比较好沟通：
案例：说明一下，双方在不知道对方如何称呼的情况下就比较不好打招呼了。
5、 见到客户时要树立良好的第一印象，要表现得专业，诚信：
穿着要得体，保持笑容，见客户微笑并递名片，保持专业经纪人的形象。
6、 在看到房屋前尽量少讨论所要看的房子：
因为客户这时候什么都不知道，说得太好等一下与他看的不一样客户会感觉你不够诚信，说得不好等一下会给客人留下这房子本来就不好这种印象；应该多了解客人的情况，随便介绍一下小区和周边的情况。
3、 带看后要及时跟进：
带看完毕后给客户一个时间段,了解客户对所看的房子的意见.例如:当天晚上或第二天,不管对房子的意见怎么样都应该给个答复：
⑴、避免中介方总处于被动角色,也不轻易浪费自己的劳动成果;
⑵、抓住成交的最佳时机,也不要错过与客户交流的最佳时机;
⑶、买房子不是件小事,对于每个家庭来说都是一个重大决定,让他们回去商量出个结果来，把答案告诉我们，对于下一步跟进有很大帮助。
7、 先看房委托书：防止跳单。
8、 注意带看的套数和带看的顺序：一般一次带看不多于4套。先看一般的——再看最好的——再看比较好的——最后看最差的；不要让客户感觉到你所带看的房子一套比一套好，这样的话客户就会想再多看几套会更好，不能把客户锁定在我们最想卖的那一套，这样对我们销售不利。
带看客户有效技巧
带看客户有效技巧1.留下客户多个联系方式带看前尽量留下客户多个联系方式。
如果你留了客户手机号，最好再留客户的固定电话，有同伴一起来的话，最好留多个人的手机号。
这样做，一是避免重客，二是他们的手机可能会没电，客户到了以后找不到你，很有可能去找别的经纪。
留下客户多个联系方式还有很重要的一点是避免一些意外原因（如客户手机丢失）而失去客户。
2.选择约看地点要注意约看的时候要注意，不要约在同行公司的门口、楼盘物业的门口或小区的门口等。
如果没有办法必须要和客户在这些地方碰头，那你一定要提前到达，否则客户有被抢走的危险。
3.业主客户提前沟通好约看前要提前和买卖双方沟通好，避免业主客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。
和客户可以这样讲：业主很精明，如果您很有诚意购买的话，业主很可能会咬死价格或者涨价。
看房的时候不要待太久，也不要多说。
说房子好业主不讲价，说房子不好业主不开心，看清楚了就走，后续沟通由我这边来帮你搞定。
和业主可以这样讲：客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价。
双方都提前沟通好了，一般来说就不会发生当场议价的情况了。
4.提前到达约看地，留下专业好印象提前到达约看地，给业主和客户打电告知他们你已经到了，不要让他们认为你刚到，不专业。
物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。
提前和物业的保安搞好关系，打好招呼，避免客户来了以后在门口和保安发生争执，影响客户看房情绪。
观察一下周围的情况，如停车位等，客户开车来的话最好能方便的停车。
如果临时再找车位会耽误看房时间；车子没停好，客户会担忧，影响看房情绪。
下雨天要打伞接送，增强客户亲切感等。
5.带看路线安排好在带看前安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理。
这样最后带看的房子距离门店最近，我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说，也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案。
约看、带看技巧篇
❖客：“这条马路很大、很静啊，这里的人 很少，好像有点偏僻。”
❖营：“这样清净一点，而且最要紧是交通方 便，路通财通嘛！单看这马路就知道政府有 多重视这边的建设，如果消防车、救护车开 不进去的物业，送给您也不敢要啊！人少好 啊，上下班坐车一定有座位，你看有些地方 上下班的人连上车都挤不上，多难受啊！另 外，如果您有车的话，开在这样宽敞的道路 会不会觉得更舒服？”
合理化建议：
——无人住的物业应提前上去开窗通风，并查看物业情况； ——太热的房屋应提前上去开窗或空调； ——较暗的房屋应把灯都打开； ——周围较吵闹的房屋应尽量拉下窗帘或关上窗户。
2. 房东沟通
关照房东，不要和客户乱讲话、联系
注意表达的技巧；
以对方的利益作为游说的筹码，如“您如果表 现得太过于热情，客户会趁机压价”，“现时 治安不佳，中介不在场须提防陌生人敲门或要 求看房”等
不要在话语间带有要挟的意味，这不仅输了生 意，更会输了客户
例1
❖ 营：陈先生，您好，我是21世纪的小张！
❖ 业：哦，是你！
❖ 营：陈先生，我刚刚向一位客户推荐了您的房子，他听了以 后比较感兴趣，想下午3点左右过来看看您的房子，方便吗？
❖ 业：可以啊！
❖ 营：好的，谢谢您！我这客人啊，看了不少房子，老喜欢当 着房东面还很低的价，所以您可不要放在心上！
❖ 营：刘小姐，还有一件事要告诉您，这房子的房东 是个精明人，他很会看客人的反应，之前几次，有 客人在看房时多问了几个问题，房东回头便跳价了！ 所以不管您喜欢不喜欢，在屋子里可不要表现出来， 而且仅仅看十分钟就好了，看好后就走，看久了房 东也会察觉。我到时会催您走的。
❖ 客：哦，原来是这样。
❖ 营：刘小姐，您知道谈价钱不容易，为了保障您能 够以最低价格买到这套房子，希望您能多多配合哦。
带看前
一、带看前：约客户话术
1.您一定要准时XX点到，房东一会儿还有事情，要出去;
2.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
3.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
4.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！约客户、业主话术(再次确认房子的详细信息，提前铺垫、防止跳单)
对业主：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！。
二手房销售带看过程话术
带看前：1、再一次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东：客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房子，看完那套才能看咱这套，（给房东造成紧迫感）以便日后有利讲价。
约客户：A、您一定要准时10点到，要不就提前点，房主一会儿还有事情，要出去;要是去万了以后就是看好了咱们也不好谈价。
B、我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就来不及了。
C、今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!D、不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的。
2、提前与客户房东沟通，防止跳单。
A、对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！“我这个客户看房杀价很厉害,不要和他过多谈论价格,否则他会觉得你很急着买掉,不利于我们帮您卖个好价格,如果客户问起价格问题,就让客户和我们谈,我们会尽量帮你争取个好价格! ”B、对客户：房东是我们的老客户，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
?“这两天看这个房子的人很多,你看房子的时候不要说太多的话,不要表现出你对这房子很喜欢,房东有可能会涨价,看完后如果您喜欢,我们会帮您去和沟通相关问题的！”3、再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，熟记推荐房屋的基本资料及相关信息。
基本资料是房屋登记时的基本资料内容都应确实牢记；相关信息是指附近行情分析，类似房屋比较，近期成交行情等信息。
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带看前约客户技巧
A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;
B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！
2.提前与客户房东沟通，防止跳单。
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧
B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。
5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）
6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。