雅居乐分析报告
目录一、雅居乐简介…………………………………………………………………………（一）雅居乐概况……………………………………………………………………（二）企业文化………………………………………………………………………（三）组织机构………………………………………………………………………（四）核心业务………………………………………………………………………二、发展历程……………………………………………………………………………三、财务风险分析………………………………………………………………………（一）综合实力分析…………………………………………………………………（二）近期股价走势…………………………………………………………………（三）偿债能力、财务风险分析……………………………………………………四、企业战略……………………………………………………………………………（一）战略之定位篇…………………………………………………………………（二）战略之品牌篇…………………………………………………………………（三）战略之经营管理篇……………………………………………………………（四）战略之多元化发展篇…………………………………………………………（五）战略之多元化筹资篇…………………………………………………………（六）战略之全国布局篇……………………………………………………………（七）战略之攻城掠地篇……………………………………………………………五、开发策略……………………………………………………………………………（一）“农村包围城市”与“郊区包围中心”……………………………………（二）低成本、大规模开发…………………………………………………………（三）多样化产品开发………………………………………………………………六、产品体系…………………………………………………………………………（一）商业项目………………………………………………………………………（二）酒店……………………………………………………………………………（三）住宅项目………………………………………………………………………（四）旅游物业………………………………………………………………………七、海南项目分析……………………………………………………………………（一）清水湾项目……………………………………………………………………（二）澄迈商住项目…………………………………………………………………雅居乐地产企业研究一、雅居乐简介（一）雅居乐概况雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、酒店、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指数、恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指数成份股的房地产企业之一。
雅居乐自1992年在中山开发第一个房地产项目以来，始终致力于国际人居价值的探索，追求卓越的步伐从未懈怠。
从世界建筑视野，到“远见、心建、共建未来”的全新理念，折射出雅居乐对打造高品质人居环境的远见和信念。
公司多年来在激烈的市场竞争中建立了良好的品牌优势，积淀了丰富的房地产开发经验，目前已成为中国领先市场的房地产企业。
截止2010年6月，雅居乐项目广泛分布于中山、广州、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳及海南等22个城市及地区，土地储备总建筑面积合计约3215万平方米。
凭借科学的管理和优异的经营业绩，雅居乐屡获世界级和国家级各种殊荣，如荣居“2009年中国房地产上市公司综合实力榜”第三名，荣获美国《商业周刊》“亚洲50家最佳表现公司”、《福布斯》“亚洲最佳上市公司50强”、“全球最具成长性华商上市公司”，“全球人居环境示范社区综合大奖”、“中国房地产品牌企业”、“国家小康住宅示范小区”、“资本中国杰出房地产及物业管理雅居乐奖”、“最具领导力公司”、“最具融资能力开发商”等殊荣；陈卓林主席荣获2007年度“世界杰出华人奖”，并被中华慈善总会授予“中华慈善突出贡献人物奖”；陆倩芳副主席荣获“第二届中国十大卓越CBO”奖，陈卓林先生、陆倩芳女士还荣获“中山市荣誉市民”等称号。
雅居乐在高速发展的同时，积极承担社会责任，投身于公益慈善事业，在弘扬中华文化、赈灾扶贫、环境保护、医疗、教育、文体等多个社会公益领域积极做出贡献。
截止2010年6月，雅居乐及其大股东陈氏兄弟历年累计捐款捐物已经超过3亿元，其中包括向5·12汶川地震四川灾区捐款1.55亿元、向中国华文教育基金会累计捐款5000万元、向青海玉树地震灾区捐款2000万元等。
正因为如此，雅居乐获得了中国慈善领域的最高政府奖项——“中华慈善奖”，先后荣获“最具社会责任感企业”、“中华慈善突出贡献企业奖”等称号，并荣登《福布斯》中文版“中国慈善榜”、《胡润慈善榜》等榜单。
展望未来，雅居乐将秉承“远见、心建、共建未来”的全新理念，继续拓展新的业务增长机会，为打造最具竞争力的房地产开发企业而不懈努力，为股东和客户创造更大的价值。
（二）企业文化1、企业使命：构建未来地标，缔造优质生活。
2、企业愿景：国际领先的城市营运者3、企业精神：远见心建共建未来；远见，秉承卓越的品牌理念，关注企业可持续发展，坚持人本的经营管理，提供创新的产品和服务；心建，用心关怀员工，搭建广阔的事业发展平台；用心感动客户，真诚聆听客户需求，提供无缝服务；共建未来，与社会和谐共进，与行业互动共存，与合作伙伴互惠共赢，与客户喜悦共享，与员工共建未来；4、经营理念：以人为本，诚信经营，规范管理，持续发展5、开发理念：精品绿色人文未来（三）组织机构1、董事会成员：陈卓林（董事局主席）、陈卓贤（副主席、总裁）、陆倩芳（副主席、总裁）、陈卓雄（董事）、陈卓喜（董事）、陈卓南（董事）、郑汉钧（独立董事）、邝自强（独立董事）、张永锐（独立董事）。
2、前十大股东，（四）核心业务，物业开发、物业管理、酒店二、发展历程1985年，雅居乐集团的前身——时代家具有限公司成立，奠定了雅居乐集团的发展基础。
1992年，成立中山市雅居乐房地长开发有限公司，实现集团的战略转移。
并成功开发中山雅居乐花园项目，深受港澳人士推崇，成为珠三角地区著名外销楼盘。
1993年，成立雅居乐物业管理服务有限公司，引入港式物业管理模式。
1997年，成立中山市雅居乐集团有限公司。
开发雍景园，成功迈向高端产品市场。
1999年，雅居乐物业管理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证，管理服务水平迈上新台阶。
开发凯茵豪园，全面实践绿色建筑理念。
2000年，开发广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景园、花都雍华庭，并陆续于2002年、2003年推出市场。
2001年，雅居乐物业管理服务有限公司成为国家一级物业管理资质企业。
2003年，雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业。
2005年，雅居乐地产控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市。
截至05年底，雅居乐旗下房地产项目已达18个。
2006年，雅居乐启动ERP系统项目，以先进的信息技术提升公司管理水平。
“2006年中国房地产上市公司10强研究”报告显示，雅居乐地产位列香港上市中国内地房地产公司综合实力第四位。
雅居乐分两次编撰发布各系统营运管理手册，进一步深化公司基础管理，规范运作流程。
雅居乐地产陆续竞得南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地块的土地使用权。
雅居乐地产分别被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股。
2007年，雅居乐地产陆续竞得海南、上海、顺德、中山西区、南海西樵、重庆、沈阳、中山东区、广州增城、恩平、南京、花都等地块的土地使用权。
2008年，海南清水湾雅居乐莱佛士度假酒店奠基仪式隆重举行。
雅居乐与国际知名投资机构摩根士丹利达成协议，共同开发涉及超过人民币200亿元资金投入的海南清水湾项目，并将其发展成大型综合旅游度假区。
南京雅居乐花园开盘盛典隆重举行。
上海雅居乐国际广场万豪酒店管理合同正式签署。
雅居乐通过挂牌出让方式，以人民币9亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积290万平方米，总建筑面积435万平方米的三幅相邻地块的土地使用权。
以人民币5亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积170万平方米，总建筑面积255万平方米的两幅地块。
2009年，海南清水湾、西安雅居乐花园、顺德雅居乐花园、广州雅居乐剑桥郡相继正式开售，市场反应热烈。
惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、海南清水湾莱佛士酒店、海南清水湾雅居乐豪瑞阁酒店、海南清水湾、JW 万豪度假酒店、海南清水湾雅居乐希尔顿酒店、海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店先后签署管理合同。
广州雅居乐剑桥郡、花都区107一期、中山库充项目、广州珠江新城B1-7项目、南海区西樵商贸广场项目先后正式动工。
上海雅居乐国际广场完成结构工程。
雅居乐先后通过拍卖或挂牌竞得佛山市南海盐步区、沈阳市渖北新区、番禺南区、花都区107国道、中山市南朗镇翠亨村、中山市坦洲镇裕洲村、顺德区乐从镇、从化市街口镇、江苏省常州市市中心龙城大道、广州市科学城等地块，并与碧桂园控股有限公司及广州富力地产股份有限公司联合通过拍卖方式取得广州市亚运城地块的土地使用权。
雅居乐成功发行总值3亿美元7年期的优先票据。
2010年，雅居乐先后成功购得南京市江宁区地块，并再次取得沈阳市沈北区蒲河新城项目相连地块，取得海南澄迈商住地块。
三、财务风险分析（一）综合实力分析雅居乐地产上市以来连续几年位列中国房地产企业综合实力前十，以其强大的资本实力，先进的管理模式，卓尔精致的产品建筑质量及宽厚感恩的社会责任心得到了社会的广泛认同，在行业内具有重大的影响力。
（二）近期股价走势优秀的建筑质量带来的很好的市场口碑、良好的业绩支撑、及市场对雅居乐乐观的预期下，公司股价从2010年5月到2011年2月份平稳上升。
（三）偿债能力、财务风险分析偿债能力指标是地产开发商非常注重的的财务数据，是衡量企业经营风险的非常直观、重要的数据，房地产企业在经营过程中必须严格控制好其偿债能力指标，规避风险才能给企业一个安全的经营环境。
从以上财务数据我们可以看出雅居乐地产公司的一些偿债能力，或者说是经营风险上的情况。
纵观企业本身，随着企业的不断扩张、发展，在公司财务上，企业严格控制好了资产负债率、流动比率、长期负债/股东资金三项指标，从2006年到2009年三项偿债能力指标稳定的保持在较优的水平。
与行业平均水平相比，资产负债率保持在65%左右与行业平均水平（70左右，万科资产负债率为75%）相比具有很大的优势，公司可以适当以借贷或发行债券的方式募集资金用于公司的战略发展，扩大规模；流动比率从06年的2.91倍到09年的1.71倍液验证了公司这几年来的发展速度，现在的流动比率为1.7倍左右跟行业均值相当（万科流动比率为1.65倍），公司在募集资金用于战略发展时应当以长期负债为方向。
中国特大火灾案例分析报告总结
中国特大火灾案例分析报告总结背景介绍：近年来，中国发生的特大火灾频繁，给人民生命财产安全造成了巨大威胁。
为了更好地了解和分析这些特大火灾案例，本文将对几起典型的中国特大火灾进行深入研究，并总结出相应的经验教训，以期提高我国火灾防控工作水平。
一、案例一：天津港危险品仓库爆炸事故1.事件经过：2015年8月12日晚上，天津港发生一起危险品仓库爆炸事故。
该次爆炸引发了多次连锁反应，导致严重人员伤亡和财产损失。
2.原因分析：事故主要原因是危险品管理不善以及违规行为。
涉事企业在存储危险品数量、种类方面存在违规操作，而相关监管部门未能及时发现并采取有效措施。
3.教训总结：该案件揭示了企业自律和政府监管缺失问题。
加强对危险化学品仓库的审查与检测力度，并加大对违规企业的处罚，是防范特大火灾发生的关键。
二、案例二：武汉市丰淮化工厂火灾事故1.事件经过：2019年3月21日，武汉市丰淮化工厂发生一起严重火灾事故。
大量易燃物质引发爆炸，造成多人失踪和死亡。
2.原因分析：火灾事故起因为企业未按照相关安全标准进行储存和操作易燃物品。
在火灾发生后，应急响应不及时、控制措施不当也加剧了火势扩大。
3.教训总结：这次事故提醒我们，企业要高度重视安全意识和安全管理体系的建立，定期开展消防演练并培养员工保持冷静处理突发事件的能力。
三、案例三：沈阳雅居乐商场火灾事故1.事件经过：2018年1月4日，在沈阳市一家雅居乐商场发生一起特大火灾事故。
该商场由于装修材料易燃及缺乏有效的防火设施导致火势蔓延，造成多人伤亡。
2.原因分析：火灾起因为商场在装修过程中使用了大量易燃材料，在防火措施方面存在漏洞。
同时，消防设施的完善度和员工消防知识储备也不足。
3.教训总结：这起火灾事故告诉我们，严格执行相关的建筑和消防安全规范是预防特大火灾事故的关键。
四、案例四：上海杨浦区食品厂爆炸事故1.事件经过：2017年12月21日，上海市杨浦区发生一起食品厂爆炸事故。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-3
二、蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果蔚蓝海岸基本数据:总户数：847户（一期664户）栋数：35栋商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡容积率：0.726，绿化率：40％停车位：770个（地上：573个地下：197个）一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63㎡---208.93㎡不等,其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的32.54%参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。
蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。
目前基本完成建筑物及环境景观的施工。
如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。
商品房精装修交楼标准。
蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。
该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。
该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。
在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。
雅居乐去家族化
58May 2014雅居乐去家族化雅居乐连续三年未能达到营销目标的主要问题，不在于其家族式的管理模式，而在于其不适应市场环境的整体战略。
雅居乐“换血”后能否重振河山，还要看其去家族化能否引发其市场战略上的改变。
文| NEW ECONOMY 郭海面对不利的市场环境，陈卓林对雅居乐进行的去家族化“大换血”虽有相当的必要性，但奏效与否似乎并不明朗。
3月29日，雅居乐公布全年业绩：公司2013年实现销售金额403.4亿元，未能完成去年初制定的420亿元的销售目标。
陈卓林同时宣布了董事会重组的声明：主席陈卓林的妻子陆倩芳、二哥陈卓喜及胞弟陈卓贤、陈卓南离开管理层，调任非执行董事，陈卓林及其大哥陈卓雄留任执行董事。
“要放手很不舍得，这是真的。
”陈卓林在面对媒体和投资者时坦言。
据透露，雅居乐在管理架构、管治、经营等方面的改革其实已进行了三年时间。
此前，雅居乐由两个CEO分区管制，各占一半：陈卓林的弟弟陈卓贤负责省外业务，而陈卓林的太太陆倩芳分管省内。
如今，随着雅居乐的业务已经拓展到了40多个城市、90多个项目，陈卓林决定着手改革，分为五个区域，分别为华南区域、江淮区域、华东区域、西部区域以及云南、海南区域。
与此同时，公司全面下放权力和责任，区域总裁拥有更多权力，执行更严格的奖惩机制，以提升各区域的自主性、生产力及管理效率。
在陈卓林看来，无论是奖金、制度还是责任等到今年都比较成熟了，所以现在就做了这个决定。
然而，雅居乐酝酿三年的董事会“大换血”，其实并未让人感到意外：事实上，雅居乐已经连续三年没能完成其管理层许诺的销售目标了。
Copyright©博看网 . All Rights Reserved.59May 2014《新经济》记者曾探访雅居乐广州办公室，并通过电话联系的方式尝试与雅居乐内部人士接触，但均被告知“对这件事不太方便做评论”。
显然，此事还处于敏感时期，而“去家族化”的成效还需要数字和时间的检验。
物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。
物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。
除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。
物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。
物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在元/平米/月左右。
从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。
成本：智能化投入助力降本增效。
目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。
从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。
增值服务：进入时代，共筑美好生活场景。
目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。
国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达%和%，远超同期日本GDP增速。
除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。
估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。
我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。
2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。
一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。
市桥南商圈调研分析报告
市桥南商圈调研报告一、商圈现状：番禺的四大商圈里，南部商圈已经成为未来发展的重点。
从90年代人烟稀少，到今天多元化成熟板块的形成，市桥南商圈已经完成了一次质的蜕变。
●桥南商圈即将完成华丽的转型：宜居更能宜商市桥南的人气，首先是这里的适宜的环境聚集起来的。
依山傍水、便利交通，是市桥南成为宜居板块的一个重要因素。
最初，人们来这里只是为了周末度假，越来越多的人将这里，选择为自己的常住片区。
有人气，自然就有商气。
如今，这里已经有番禺最大的商业中心，以及大润发超市、哈街商圈等。
日渐完善的商业配套，加速了本地的价值积累。
●优质楼盘集中打造高素质住宅区桥南板块是番禺优质楼盘的集中地，低密度社区、特色园林景观、舒适和创新户型、智能化管理以及完善的社区配套等，不仅成为本地高端人士的选择，浓厚的高尚住宅分为，也越来越多的得到广州人的认可。
人气和商业，成为促进区域发展的两个相互影响，相互提高的重要动力，加速了桥南板块的成熟发展。
●多元时代主打高端广州以前的商圈在荔湾和天河，虽然人气很旺，商业发展很完善，但是依旧改变不了拥挤和即将落后的趋势。
从“南拓”的决策可以看出，城市未来的发展在南面。
南面的番禺首当其冲成为发展的新中心。
而市桥，与番禺其他已经形成的商圈不同，它是从商业开始，商住交替发展而成的。
同时发展，则避免了“偏科”的问题。
经过近20年的沉淀，市桥南已经吸引了一大批高端的居住人群和优质的生活商业配套。
进入到多元发展的时代，市桥南的定位将比过去更提升一个档次。
两大综合体年内开业市桥南商圈向天河城看齐随着越来越多在市区工作的人群选择到市桥南区置业，这个半年的概念已经悄然完成了从“番禺市桥南”到“广州市桥南”的转变。
以雅居乐今年在市桥南推货的两个项目锦官城和城南源著来统计，前者近期雅居乐锦官城来访客户中，超过60％的客户来自广州市中心，如荔湾越秀天河海珠，在近期成交客户中高达56％的客户同样来自市中心客户；而以90平以下产品为主的后者，广州客的比例更超过六成。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-2
第四节、清水湾项目销售中心、样板房及实际建成楼盘具体的参观体验在海南东线高速公路陵水英州镇出口一下高速，就可以看到路边的写有清水湾项目名称的景观标示雕塑，自此也就进入了清水湾项目庞大的用地地界。
顺着清水湾大道，傍着着已经初步整饬成熟成形的园林景观及水体环境，也就自然而然深入了庞大的清水湾项目用地范围。
可以体会到该项目宏大的规划前景及大手笔高密度的前期投入。
从用地总平面图可见，雅居乐也确实是用心良苦，专门在用地西侧拿下了这一块紧邻高速出口的地块以便于形成和整体用地的连接，塑造完整的统一景观序列，一路望去可谓气度不凡。
项目用地东北侧也有一条道路和海南东线高速公路的隆广镇出口连接，这样贯穿整个用地的清水湾大道就配合了全海南免收费的高速公路形成了完善快速环线交通。
整个清水湾大道顺着地形起伏有致，宽阔的大道左右逆向车道时分时合，中央绿化带也有宽窄变化，有时还上下两版面标高错开。
道路中央中间及两侧都有精心的景观绿化布置设计，离大道两边的低密度住宅区，商住区的距离也是时近时远，变化有致。
驾车其中真可谓美好的景观体验感受。
入口区水体在自高速公路英州镇出口也同时是清水湾项目的主入口到海滨销售中心近5公里的沿途，我们看到了已经初步完成景观及设施建设的高尔夫球场，沿清水湾大道徐徐逶迤。
视野开阔有致，自然而然的引导来客行向远处依稀可见的蔚蓝海滩。
沿途我们也看到了已经建成的金色果岭低密度别墅小区和蔚蓝海岸小高层商住型的小区，基本为高尔夫场地围绕布局，从户型平面及外观用材直接判断基本属中等档次楼盘，基本是雅居乐在全国各地布局的主流风格类型。
从蔚蓝海岸小区的实际建成外观来看，尤其是商业区的立面风格完全照搬雅居乐广州番禺项目的商业中心，可谓一模一样。
在后面的户型样板房参观过程中，我们也注意到蔚蓝海岸小区的住宅户型也基本是照搬或者略加调整自雅居乐在先前华南其他地区已落成楼盘的一些户型，金色果岭别墅户型也基本是采用同样的策略。
毕竟从雅居乐拿下清水湾项目到我们参观到实盘落成的今天，总计不到三年时间。
关于清水湾销售情况报告
关于清水湾销售情况报告清水湾位于陵水县的境内，2008年，雅居乐与国际著名金融投资机构摩根士丹利强强联合，按照建设“国际旅游岛”的标准进行开发，统一规划。
自项目开盘以来，销售情况非常可观。
市住建局于11月9日组织市房产交易所人员走访清水湾项目，为了了解香水湾项目的销售市场，掌握实际的销售数据，吸取良好的营销方式，为三亚的房地产项目提供参考依据。
一、清水湾的销售情况香水湾是雅居乐地产集团重点项目，去年销售占集团总销量的50%，今年销售占25%。
是海南目前最大的房地产项目，占地面积1.5万亩，总建筑面积900万平方米，目前已开发300多万平方米，均价为15000每平方米。
今年项目的销售计划为100个亿，已完成67亿，销售面积50多万平方米，其中春节就销售了40多个亿。
销售占陵水销售50%以上。
雅居乐地产是一家上市公司，实力强大，资金充足，据了解，融资渠道较多，主要来源于股票资金、银行贷款以及自有资金，自有资金占较大比例。
二、销售可观的原因分析（一）陵水县政府重视该项目。
项目负责人表示，项目无论是前期开发或是后期销售，政府都给予大力的支持，使项目的销售自开盘以来较为客观。
（二）陵水不受限购政策影响。
自2011年开始，国家对海口、三亚两市进行限购，许多客户将投资热情转向了其他市县，从而对周边市县的项目产生影响。
陵水毗邻三亚，其优越的自然、气候资源与三亚相近，成为许多客户首选投资置业之地。
（三）清水湾项目是该集团的重点项目，集团对项目投入大，期望高，在营销方面投入1.5个亿进行宣传推广，开展多形式的宣传方式，树立项目形象。
1、广告投入大，全方位的进行宣传，分别与央视、凤凰卫视、旅游卫视等媒体进行合作，以及主要城市的平面媒体、报纸等都有宣传。
在重要城市，例如北京、上海、重庆、内蒙、太原、哈尔滨等11个城市设点销售。
2、充分利用网络平台，与新浪、易居、搜房等网站大力合作，有针对性的选择全国几大重要城市，参加房展会，加大力度进行岛外促销，并充分利用网络信息资源，借助房展的影响力，宣传产品。
花都调研报告
花都区概况1、地理位置花都区位于广东省中南部，广州市北部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。
距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。
是广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障”、“南北粤之咽喉”。
花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。
2000年5月21日又经国家批准撤市设区，成为广州市花都区。
2、人口与面积花都全区总面积969.12平方公里，下辖新华街和花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、梯面、雅瑶七个镇。
区委、区政府所在地新华街，距广州中心城区22公里。
户籍人口63万，常住人口72万，外来人口30万人，年商旅人口350万人，是著名侨乡。
3、城市建设目前，花都区城市功能品位不断提升，中心城区建成区面积由2005年的36.6平方公里发展到现在的51.28平方公里，全区建成区面积达109.25平方公里。
形成了以体育中心为核心的“运动休闲区”，以新世纪广场为中心的“商业区”和以花都广场为标志的“行政区”三大功能区。
建设了秀全公园、人民公园、花果山公园、马鞍山公园四大公园，成为市民集会、娱乐、休闲的乐园。
2010年 花都区全面完成狮岭、炭步、花东三个中心镇总体规划及全区所有行政村村庄规划。
2010年广州地铁三号线延伸至花都，地铁九号线开工建设，积极配合武广高铁建设通车、广清高速改扩建等工作。
新都大桥、云山大桥、东风大桥、西二环全线等重点路桥相继建成，改造和打通三东大道、迎宾大道西、松园路、曙光路、花城北路等重要路段，新建马鞍山公园等等。
4、交通状况机场——中国三大枢纽机场之一的新广州白云国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和500万吨货运。
铁路——广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。
公路——有105国道、106国道及107国道。
物业满意度分析报告
物业满意度分析报告物业服务满意度调查报告物业年度满意度调查分析xx公司现共有部门5个，公司物业管理部组织于8月13日进行物业服务满意度调查，共抽访了x个部门中的xx位。
此次调查主要针对综合服务质量、秩序维护、卫生清洁、会议服务、设备维护等项目进行调查分析。
本次调查共发出《中德生态园生态建筑体验中心物业服务满意度调查问卷》xx份，收回xx份，回收率为xx%。
根据业主满意度调查的结果，我们统计出中德生态园生态建筑体验中心业主对我公司服务质量的总体满意度为xx%。
一、评价标准——很满意对人员需求的满足超过其正常期望满意对人员需求的满足达到其正常期望一般未达到正常期望，但也予以认可不满意对人员需求的满足不认可总体满意度百分比饼状图各项服务满意度百分比三、数据分析1、根据调查数据显示，在综合所有调查项目后，统计所得数据显示物业服务总体满意度达94.5%，呈现较高水平。
中德生态园生态建筑体验中心业主对物业服务的总体评价较好；2、有11.8 %的被调查人员认为设备维修方面较一般，其中主要表现在设备的日常维护工作、节能管理情况、维修的及时性和效果等方面，有13.3%的被调查人员认为停车场的车辆协调工作未达到满意度，空调、物资、投影仪、激光笔的配备还需要进一步完善；3、各个部门的消杀工作未得到及时处理，被调查人员反映蚊虫多，需及时配备消杀工具并定期消杀。
四、部分业主的意见与建议根据客户填写的满意度调查问卷，汇总出如下几项：1、未能及时进行有效的垃圾分类，没有做到真正的环保。
2、大桶水的配送问题。
3、建议增添绿色植物。
4、空气质量差，装修气味较大。
5、消杀工作不彻底。
6、空调出风口调整。
7、设备完好率有待提高。
8、对于外来车辆的管理问题；对内部车辆进行有序停放。
五、总结综上所述，本次调查的整体满意程度达到94%以上，各方面数据显示，业主对我们的服务相对达到比较满意的程度。
在今后的工作里，我们将以更大的工作热情来服务业主，积极处理业主提出的意见与建议，加强各部门的协调、沟通及合作，不断提高服务质量，力争所有调查项目的满意度达100%，赢得更多业主的支持、认可和信赖。
雅居乐海南清水湾的问卷调查报告
雅居乐海南清水湾关于目标消费者调查报告前言黄琼、陆华平、郑波、徐倍佩、徐尤军（调查背景 调查目的 调查方法）本次调查的目的是研究雅居乐的企业形象，了解和把握消费者对雅居乐海南清水湾的认识.期望和评价，和他们对旅游地产度假消费的看法兴趣，认识度假消费的行为特征和消费意愿，以及在旅游度假楼盘在营销服务中所应该注意的问题，为雅居乐海南清水湾后期的经营策略.服务深化和市场营销规划的制定提供参考资料。
从而使该项目管理和市场运作更富有成效。
本调查采用网上问卷方式，以问卷法为收集资料方法，进行了定量分析。
本次问卷得到有效文本500份。
内容分析：1.调查是否考虑购置度假物业：0%20%40%60%有考虑没有考虑是否考虑购置度假物业百分比调查对象中有60%的消费者有考虑购置度假物业，40%的没有考虑购置。
这说明旅游地产度假业还有开发潜力，上升空间。
2.购置度假物业的类型：购买各物业类型百分比在调查对象中，花园洋房占40%，小高层高寓占5%,高层占5%，电梯多层占10%，联体排屋占6%，别墅占34%。
这表明人们对住房的设施环境有很高的要求，对奢侈品很青睐。
3.购房的用途：购房各用途百分比（多选题）在调查对象中，消费者购房的目的最统一的事为了养老，占80%,朋友聚会占30%，投资占20%，企业会所占5%，家庭周末度假占3%。
所以清水湾在建房的时候要注意营造一种家的感觉，让消费者在这找到家的感觉。
4房接受程度：各房价接受度的百分比0102030405060在调查对象中，我们可以看出消费者对高房价接受程度很低，房价小于30万元的消费者接受度是50%，30-50万元的占16%，50-70的占10%，70-90的占8%。
高于170万元的消费者占1%。
5.楼盘注重的方面楼盘注重方面百分比102030405060706.建筑风格：喜欢的建筑风格百分比5101520253035在调查对象中，我们可以发现喜欢现代中式建筑风格的人比较多，占到30%，其次是传统欧陆风格，占到21%，然后依次是现代简约型.地中海风格.东南亚风格。