浅析房地产项目投资决策的市场分析

一
面 向社 会 、 面 向客户 。项 目销 售收 入是 房地产 项 目 保 证 收益 的
、
地产 市场 的供 给和 需求 的高 度层 次性 和 差 别性 。 由于 人 口、 环境 、 文化 、 教育 、 经济 等 因素 的影响 ， 房地 产市 场在 各个 区 域 间的需求 情 况 各 不 相 同 ， 房 地产 市 场 供给 和需 求 的影 响 所 及往 往 限于局部 地 区 ， 所 以， 房 地 产市 场 的 微观 分 层 特性 也 较 为 明显 。具 体表 现在 ， 土地 的分 区利 用情 况造 成地 区及 一个 城 市 的不 同分 区 ， 不 同分区 内房产 类 型 存在 差 异 ， 同一 分 区 内建 筑档 次也 有不 同程度 的差 异存 在 。 第一 ： 多样 性 ， 房 地产 市 场上 进 行 交 易 的商 品 不仅 有 各 种 各样 的 、 不 同用 途的 建筑 物 ， 还包 括 与 其 相关 的 各 种权 利 和 义 务关 系的交 易 。交易方 式不 仅有 买卖 、 租赁， 还 有抵 押 、 典 当及 其 他 的让渡 方式 。第 二 ： 双重 性 ， 由于 房地 产 可 以 保 值 、 增 值， 有 良好 的 吸纳通 货 膨 胀 的 能 力 ， 因而 作 为 消 费 品 的 同 时 也 可 用作 投资 品。房产 的投 资 性 将 随着 收 入 的提 高 得 到进 一 步 的 拓展 。第三 ： 不平衡 性 ， 房 地产 市 场 供求 关 系 的 不平 衡 状 态 是 经常会 发生 的 。虽然价 格 和 供求 等 市 场机 制 会 产生 调 整 供求 之 间 的非均 衡态 的作用 ， 但 随 着 诸 多市 场 因素 的发 展 变 化 ， 原 有 的均 衡态将 不 断被打 破 ， 因此 ， 房地 产 市 场 供求 之 间 的不平 衡 性将 长时期 存 在 ， 而均 衡 始终 只能 是相对 的。 在 市场 经济 条 件下 ， 单个 的房 地 产 企 业 不 可 能 及 时准 确 地 收集 房地 产市 场 信 息 ， 这 就 要 求 政 府 跟踪 房地 产市 场 的 动 态变化， 及 时发 布 信 息 ， 以 便企 业 能 够 准 确 掌握 信 息 ， 做 出决 策 。 同时 ， 房地 产市 场主 体对 政府 发 出的市 场信 号要 有灵 敏反 应 。如 果市场 主体 对政 府信号 不灵 敏或 没有 反 应 ， 政 府对 市场 的调控 就会 失效 。 二、 房地产 项 目的投 资估 算 投 资估算 是指 在 整 个 投 资 决 策 过 程 中， 依 据 现 有 的资 料 和一 定 的方法 ， 对建 设项 目的投资 额 （ 包 括工 程 造 价 和 流动 资 金） 进 行 的估 计 。投 资估算 总额 是 指 从筹 建 、 施 工 直 至建 成 投 产 的全部 建设 费 用 ， 其包 括 的 内容 应 根 据 项 目的性 质 和 范 围 而定 。 第一 ， 投资 成本 方面 的估算 。房 地产 项 目投资 可行 性分 析 中的一个重 要方 面就 是投 资成 本方 面 的估算 。首 先 ， 分 析人 员 要对 房地产 项 目的土 地开发 费 进行估 算 。另外 ， 还 有房 地产 项 目当地 市政 工程 方 面 的建 设 费 、 建 筑 勘 测 设 计 费 以 及 城 市 建 设 费用 等 。总之 ， 房地 产成 本估算 是 否正 确 ， 是 否合 理 ， 将 直 接 关 系到 房地 产项 目投 资的 回收 以及利 润 的大小 。第 二 ， 项 目销 售 收入 方面 的估算 。任 何房 地产公 司开发 的项 目， 最 终肯 定 要
前提 。销 售收 入方 面 的预测 要 在充 分 调 查 与统 计 的基 础 上完 成， 可 以根 据 房地产 公 司以往 的销 售业绩 ， 利 用相关 方法 ， 对房 地产 项 目所在 地未来 销 售 状况 有 个 合理 的 预测 与 估算 。房地 产项 目销 售收 入 的估 算 是 否 正 确 与 销 售 价 格 有关 ， 在实 际定 价 的过程 中 ， 可 以根 据某 种 定 位法 来确 定 ， 也 可 以使 用 多 种定 位法 的组 合 。如常用 的定 价法 有 ： 成 本导 向定 价法 、 客户导向 定价 法 以及竞 争导 向定 价法 。第三 ， 项 目销售税 金 及附加 方面 的合 理估 算 。房地产 开发 项 目销售 税 金 及 附加 方 面涉 及 到 的 东 西 比较 多 ， 主要 有 ： 项 目营业 税 、 建设 过程 中的维 护税 、 土地 增 值 税 以及 房地 产开 发公 司 的所得税 等 。第 四 ， 项 目不确 定性 方 面 的评 价 。房 地产 开发 项 目不确 定 性方 面的评 价 主 要 涉及 到盈 亏平衡 、 敏 感性 和概 率等 分析 。其 中概率 分析是 使用 概率 理 论 研究 预测各 种不 确定 性 因 素和 风 险 因素 的 发生 对项 目评 价指标 影 响的一 种定 量分 析方 法 。而 通过 敏感 性分析 ， 可 以找 出影 响项 目经济 效 益 的关 键 因素 ， 使 项 目评 价 人员 将 注 意 力 集 中于这些 关键 因素 ， 必要 时可 以对 某 些 最 敏 感 的关 键 因素 重 新 预测 和估算 ， 并在 此 基础 上 重新 进 行 经 济评 价 ， 以减 少 投 资 风 险。 常用 的估 算 方法 有 ： 资 金周转 率 法 、 生产 能力 指数 法 、 比例 估 算法 、 综合 指标 投资 估算 法等 。投 资估算 是拟 建项 目前期 可 行 性研究 的重 要 内容 ， 是 经济 效 益评 价 的基 础 ， 是 项 目决 策 的 重 要依据 。估 算 质 量 如 何 ， 将 决 定 着项 目能 否 纳 入 投 市场分析
马 兰
２ １ ０ ０ ２ ９ ） （ 南 京二 十一 世纪 投资 集 团有 限公 司 ， 江苏 南京 摘 要： 房地 产 开 发 项 目投 资 决 策 是 否 合 理 与 市 场 分 析 关系 密切 。文章 在剖 析经 济分析 概念 以及 基本 步骤 的基 础上 ， 详细探 讨 了房地 产项 目的经 济投 资估 算 ， 涉及 到投 资 成本 、 项 目销 售收入 、 项 目销售 税金及 附加 、 项 目不确定 性 等。 关键 词 ： 经济 分析 ； 投 资决策 ； 房地 产 开发 ； 项 目投资 近年 来 ， 房 地产 作为 我 国 经济 增 长 的 引擎 和 支柱 产 业 ， 在 扩 大 内需 和全 面 推 进 住 房 制度 改革 等 宏 观 经 济 政 策 引 导 下 ， 正在 蓬勃 兴起 。 并 出现高 速增 长 的态势 。 房地产 市场 的主 要特 点