资产评估计算题

（1）重置核算法

例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。

评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：

重置成本=购买价格+运费+安装成本

=180000+5000+20000=205000（元）

例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？

（1）计算直接成本

购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）

运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）

安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）

直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本

＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）

（2）计算间接成本

间接成本占直接成本的百分率

＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%

间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）

（3）计算重置成本

重置成本=直接成本+间接成本

=13.04+0.26=13.30（万元）

课题练习题：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备的重置成本。

（2）价格指数法

某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。

要求：计算该机床1999年的重置成本

物价变动指数（%）重置成本（万元）时间投资费用物价指数

（%）

1994 16 1.05 1.60/1.05=1.52 16×1.52=24.32 1996 4 1.28 1.60/1.28=1.25 4×1.25=5

1998 2 1.35 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38

1999 1.60 1.60/1.60=1

合计31.7

1、实体性贬值及其估算方法

（1）观察法

资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）

（2）使用年限法

例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：

资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%

实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）

总使用年限=3.125+5=8.125（年）

资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46

2、功能性贬值及其估算方法

例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。

根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。

（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)

（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)

（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:

12060×(P/A，10%，3)

=12060×2.4869=29992（元）

第二节市场法

案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。

评估人员收集的信息：

（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。

（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29(万元)

案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。

在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。