计算题 资产评估

四、计算题(本大题共5小题，共45分)

1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资

50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996

年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。

加权更新成本＝2996500（元）（3分）

加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分）

成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％

有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分）

功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数

＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791

＝30479.64≈30479（元）（2分）

经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。（1分）

被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗

＝339900－339900×47％－30479

＝149 668（元）（2分）

2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)

2、（12分）答案要点:采用成本法

(1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分）

(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)（2分）

(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分）

(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分）

(5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）

(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1,155,000（1分）

(7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2地价+3,850,000（1分）

(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价-1,155,000-0.2地价-3,850,000

地价=9,069,016(元)（2分）（允许有计算误差）

3.有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。经过了解，同类产品平均价格为150元/件。目前该产品年销售量为2万件，产品售价为180元/件。经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有率，但是价格将会呈下降趋势。产品价格预计为：今后1~3年维持现行价格；4~5年降低为170元/件；6~8年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化( 折现率为12%，所得税率为15% )。请根据上述条件计算该项技术的评估值。

3、（6分）答案要点：评估值

=30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)1]+30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)2]+

30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)3]+ 20×20,000×(1-15%)/[(1+12%)4]+

20×20,000×(1-15%)/[(1+12%)5]+ 10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)6]+

10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)7]+ 10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)8]

=186.56万元（6分）

税后超额净收益=186.56*（1-33%）=125.02（万元）（可选）

4.甲企业以一项专有技术向乙企业投资，该专有技术的重置成本为80万元。乙企业投入资产600万元，利用该项技术生产出A产品，尚需追加技术改造及培训费等费用50万元。按历史资料分析，甲企业无形资产利润率为500%，乙企业原资产利润率为15%，试评估无形资产投资的利润分成率。

解

1、计算甲乙企业的约当投资量：

甲企业的约当投资量=80 ×（1+500%）=480（万元）（2分）

乙企业的约当投资量=（600+50）×（1+15%）=747.5（万元）（2分）

2、计算无形资产投资的利润分成率

= 480/（480 + 747.5）= 39.1%（2分）

5、某企业拥有其他企业非上市普通股票20万元股，持有期间每年的股票收益为12%左右。根据调查了解，股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。对该企业发展趋势分析表明，其净资产利润率将保持在16%的水平，无风险报酬率为10%，风险报酬率为4%。试确定该股票的评估值。

5、（9分）解：D1=20×12%=2.4（万元）（3分）

g = 40%×16% = 6.4%（3分）

评估值=2.4×（1+6.4%）/（14%-6.4%）= 33.6（万元）（3分）

1. 被评估设备购建于1996年，账面价值100000元，2001年对该设备进行技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。