计算题 资产评估
资产评估计算题
（1）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）课题练习题：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。
根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备的重置成本。
资产评估计算题
第二章5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。
假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。
根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）第三章机械设备评估3、计算题（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。
调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。
该设备尚可使用年限为6年。
另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。
根据上述调查资料，求待评估资产的价值。
1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元)6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。
资产评估计算题
资产评估计算题1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。
例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。
解：前三年的收益现值P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）= 3906.8万元P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元2 市场法书本P26 第三章习题最后一题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）（万元）3 国产单台（件）设备计算某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
资产评估试题及答案
资产评估试题一、单项选择题本大题共30小题,每小题1分,共30分在每小题列.出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分.1、下列选项中,属于不可确指资产的是BA.商标B.商誉C.专有技术D.计算机软件2、资产评估的独立性原则保障了资产评估的 DA.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点3、下列选项中,不属于．．．资产评估业务约定书中基本内容的是DA.评估机构和委托方名称B.资产评估目的C.资产评估基准日D.资产评估计划4、下列资产中,最适宜采用市场法评估的是BA.专有技术B.商业用房C.专用设备D.公益性用地5、资产评估中,实体性贬值的估算可采用AA.使用年限法B.重置核算法C.价格指数法D.功能价值法6、某被评估资产建于2002年,账面原值为200000元,2005年进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20％,2004年25％,2005年27％,该资产的重置成本为D元元元元7、某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元,尚可使用10年,若折现率为10％,则该资产的评估值最接近于B万元万元万元万元8、在设备评估中,市场法不适用．．．于CA.大型设备B.有实体性贬值的设备C.自制非标设备D.进口设备9、某设备于1990年12月购进,账面价值为200万元,购进时的定基物价指数为102％,2008年12月31日为评估基准日,评估时该类设备的定基物价指数为120％,则该设备的重置成本最接近于A万元万元万元万元10、被评估设备为一年前购建,评估时该设备由于液压系统损坏而无法使用,已知更换全部液压系统需投入100万元,将其他部分修复到全新状态需投入全部重置成本的5％.如果该设备的重置成本为1500万元,不考虑其他因素,则该设备的成新率最接近于D％％％％11、被评估设备为一条年产某产品100万件的生产线.由于市场需求降低,为防止产品积压而不降价销售,则必须降低产量,因此未来每年实际只能生产80万件,预计该设备尚可使用3年.假设每件产品的净利润为2元,折现率为10％,企业所得税税率为25％,不考虑其他因素,则该设备的经济型贬值额最接近于C万元万元万元万元12、下列选项中,不反映．．．房地产使用强度的指标是CA.容积率B.覆盖率C.得房率D.绿地率13、下列评估方法中,本质上属于市场法的评估方法是AA.基准地价修正系数法B.假设开发法C.残余估价法D.割差法14、越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设,这说明了DA.土地的面积有限性B.土地的使用价值永续性C.土地的空间位置固定性D.土地的经济地理位置的可变性15、某建筑物经评估人员现场打分,结构部分得分为90分,装修部分得分为60分,设备部分得分为70分.修正系数为G=,S=,B=,则该建筑物的实体性贬值率为B 4、％、下列无形资产中,同时属于工业产权和知识产权的是 CA.版权B.专有技术C.专利权D.商誉17、某企业转让一项专有技术,购买方在采用这项技术后,可以在未来五年分别取得追加利润20万元、30万元、30万元、40万元、40万元.如果不采用这项技术,该企业未来五年的利润均为100万元／年.折现率为10％,则该专有技术转让的利润分成率为B、在采用割差法评估商誉时,要得到企业整体资产价值,可采用的评估方法为CA.成本法B.市场法C.收益法D.资产基础法19、对流动资产评估所选评估基准日应尽可能在AA.会计期末B.会计期中C.会计期初D.随时可以20、采用市场法评估在产品是按同类在产品的市价扣除销售过程中预计发生的费用后计算评估值.这种方法适用于BA.生产周期在半年以上或一年以上,仍需继续生产、销售并且有盈利的在产品等的评估B.因产品下马,在产品只能按评估时的状态向市场出售情况下的评估C.对生产经营正常、会计核算水平较高的企业在产品的评估D.对生产经营正常但会计核算水平较低的企业在产品的评估21、某企业产成品实有数量100台,每台实际成本64元.根据会计核算资料,生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65∶35.根据目前价格变动情况和其他有关资料,确定材料综合调整系数为,工资、费用的综合调整系数为,则该产成品的评估价值最接近于C元元元元22、被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1万元,债券利息率每年9％,复利计息,到期一次还本付息.评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15％,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于B万元万元万元万元23、上市公司股票的清算价格是DA.资产总额与总股数的比值B.资产总额与流通股数的比值C.资产总额与股票总面值的比值D.净资产与总股数的比值24、被评估企业生产经营活动比较稳定,其未来5年预期收益的现值之和为1200万元,折现率和资本化率均为10％,则采用年金资本法计算的企业价值最有可能是C 万元万元万元万元25、企业经营过程中面临的经营风险主要是指AA.企业在经营过程中,市场需求、要素供给以及同类企业的竞争给企业未来预期收益带来的不确定性影响B.企业在经营过程中,资金周转、资金调度以及资金融通中可能出现的不确定性对企业未来预期收益的影响C.企业所在行业的行业性市场特点、投资开发特点以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定性给企业预期收益带来的影响D.企业在经营过程中,整个国家经济环境的不确定性对企业未来预期收益的影响26、以资产负债表为导向的企业价值评估方法是AA.资产基础法B.收益法C.市盈率乘数法D.综合调整法27、限制性评估报告与其他评估报告的差异在于DA.其内容和数据的繁简B.其评估基准日早于报告日C.其评估基准日晚于报告日D.其部分资料和数据只体现在工作底稿中28、必须在资产评估报告书上签字的人是CA.委托方法定代表人B.资产占有方法定代表人C.评估机构法定代表D.项目负责人29、针对不同资产类别的特点,分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范的准则属于CA.指导意见B.程序性准则C.专业性准则D.评估指南30、我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最高法规是AA.国有资产评估管理办法B.资产评估操作规范意见试行C.资产评估机构审批管理办法D.资产评估准则——基本准则和资产评估准则——职业道德准则二、多项选择题本大题共5小题,每小题2分,共10分在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分.31、影响资产价值的因素有ABCDEA.资产的市场价格B.使用磨损和自然力的作用C.新技术的推广和运用D.产业结构调整E.国家环保政策的实施32、无形资产的成本特性包括ABDA.不完整性B.弱对应性C.现实性D.虚拟性E.预测性33、应收账款评估时,对预计坏账损失定量确定的方法主要有ACA.坏账估计法B.分类分析法C.账龄分析法D.计提坏账准备法E.会计核算法34、下列价格中,与股票的评估值有较为密切联系的有CDEA.股票的发行价格B.股票的账面价格C.股票的内在价格D.股票的清算价格E.股票的市场价格35、资产评估业的管理模式主要有CDEA.政府管理为主、行业自律为辅管理模式B.政府管理与行业自律并重管理模式C.政府管理模式D.行业自律管理模式E.政府监管下的行业自律管理模式三、名词解释本大题共2小题,每小题3分,共6分36、基准地价---是指城镇国有土地的基本标准价格.37、长期投资从资产评估的角度看--从资产评估的角度看,长期投资是指企业持有的时间超过一年、以获得投资收益和收入为目的、那些并非直接为企业使用的项目投资行为.四、简答题本大题共2小题,每小题7分,共14分38、简述资产评估方法的选择主要应考虑的因素.答：<1>资产评估方法必须与资产评估类型相适应<2>资产评估方法必须与资产评估对象相适应<3>资产评估方法的选择还要受到和信息资料的制约 .39、简述制定资产评估准则的必要性.答;<1>制定资产评估准则,有利于实现资产评估行业的同意管理,<2>制定资产评估准则,有利于实现政府管理向行业自律管理转变,<3>制定资产评估准则,有利于资产评估行业执业水平的提高.五、计算题本大题共4小题,每小题10分,共40分40、被评估生产线购建于1998年12月,账面价值为1000万元,2003年对设备进行技术改造,追加投资200万元,2008年12月对该设备进行评估.经评估人员调查分析得到如下数据：1从1998年到2008年,每年该类设备价格上升率为10％；2该设备的电力耗费每年比其替代设备高1万元；3被估设备所在企业的正常投资报酬率为10％,规模经济效益指数为,所得税率为25％；4该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的90％,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求.要求：1计算被评估设备的重置成本及各项损耗；2计算该设备的评估值.计算结果以“万元”为单位,保留两位小数40,<1>重置成本=1001+10%+2001+10%”5=万元2加权投资年限=102593,7 /2915,8+53 /=年3实体性贬值率=90%/94590%+5=%4功能性贬值=11-25%p/A10%.5=万元5评估值=%=万元41、一幢写字楼,占地面积12000平方米,建筑面积为52000平方米,钢混结构.1999年10月取得土地使用权,年限50年.假定空置率为10％,月租金为35元／平方米,月费用含建筑物折旧费为100000元；建筑物寿命60年.办公家具和设备原价为5000000元,使用年限10年,无残值；房产税为房地产租金收入的12％,其他税费为租金收入的6％,土地还原利率为9％,建筑物的还原利率为10％,用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元.评估基准日为2009年10月.要求：1计算房地合一的房地产总年收入；2计算年总费用；3计算房地合一的房地产的年纯收益；4计算建筑物的年纯收益；5计算土地的年纯收益；6计算土地的还原收益价值.计算结果以“元”为单位,取整数41.1年房租收入=520001-10%3512=万元2年总费用=1012+500/10+18%=万元3房地合一年纯收益=万元4建筑物的年收益=550010%=550万元5土地的年收益==万元6土地还原收益值=p/A9%40=10234,65万元42、某企业拟转让一商标的所有权.使用该商标的商品每年的销售量为100万台,根据评估人员调查分析,在全国5大市场上,使用该商标的商品价格比其同类商品价格每台分别高20元、15元、18元、22元和15元不等,该商标的商品在5大市场上的销售量比率分别约为30％、10％、20％、15％和25％.这种价格优势预计还可保持5年.评估时1年期银行存款利率为4％,评估人员确定的该商标的风险收益率为11％.企业所得税率为25％.要求：根据上述资料评估该商标所有权的价值.计算结果保留两位小数42(1)折现率=4%+11%=15%(2)每年增量收益 =2030%+1510%+1820%+2215%+1525%1001-25%=万元(3)评估值=P/A15%5=万元43、甲企业拟整体转让,需评估.预计企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140万元、150万元和160万元.该企业长期负债占投资资本的比重为60％,平均长期负债成本为7％,在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元,每年流动负债利息额为30万元.评估时市场平均收益率为8％.无风险报酬率为3％,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为.甲企业所得税税率为25％,生产经营比较平稳.要求：试运用年金资本化法计算甲企业的投资资本价值.计算结果以“万元”为单位,保留两位小数43（1）ks=3%+8%-3%=9%kw=7%1-25%60%+9%40%=%（2）K1=140+20+301-25%=万元K2=150+20+301-25%=150万元K3=140+20+301-25%=万元K4=150+20+301-25%=150万元K5=160+20+301-25%=万元3评估值=1 P/F%+150P/F%2+p/f%3+150p/f%4+p/f%5/p/A%5/%=万元。
资产评估作业-计算题
1.某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元,运输费0。
1万元，安装费0.3万元，调试费0。
1万元,已服役2年。
经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15％.试评估该机床原地续用的重置全价。
解：现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）现时运输费=0。
1×（1+1）=0。
2（万元）安装、调试费=0。
3×(1+40%)+0.1×（1+15%）=0.535（万元)被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元)2.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元，50万元，53万元和55万元;从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元.折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40％，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：181。
47（万元)稳定期企业税前净收益的现值为:55/10%/（1+10%）5=341.51(万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341。
51=522。
98（万元）该企业的评估值为：522。
98×（1-40%）=313。
79(万元）3.某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为2％，后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：(1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程;（3）写出正确结论。
资产评估计算题及参考答案
资产评估计算题及参考答案第43题：评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被估设备的评估值。
【参考解析】：（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元（3分）（2）实体性贬值率=（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%（3分）或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47%或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元（3）功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05万元或功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×[1-（1+10%÷-5）÷10%=3.05万元（3分）（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元（3分）或=146.4×（1-26.47%）-3.05=104.6万元第44题：某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。
资产评估计算题22
（2）土地开发费为：50元/平方米
（3）税费为49.1元/平方米
（4）投资利息=（42.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米
（5）资金利润=（42.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米
（6）土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米
后五年 每年 9.6×（1－33%）=6.43（万元）
最后折现处理得功能性贬值额：
5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元）
评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元，
例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）
转换时普通股的市场价格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元
优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元
评估价值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F ，10%，4）=4500×3。170+48330×0。687=47467.71元
2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）
资产评估试题及答案
资产评估试题及答案一、选择题1. 资产评估的基本原理是什么？A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 所有上述方法2. 以下哪项不是资产评估时需要考虑的因素？A. 资产的物理状况B. 资产的地理位置C. 资产的所有者偏好D. 资产的法律权利3. 成本法评估中通常包括哪些成本？A. 原始成本B. 累计折旧C. 净现值D. 重置成本4. 收益法评估主要依赖于哪个指标？A. 资产的购买价格B. 资产的预期收益C. 资产的使用寿命D. 资产的维护成本5. 市场法评估主要参考什么来确定资产价值？A. 资产的生产成本B. 相似资产的市场价格C. 资产的预期收益D. 资产的使用寿命二、判断题1. 资产评估的结果可以作为企业财务决策的唯一依据。
(对/错)2. 收益法适用于所有类型的资产评估。
(对/错)3. 资产的地理位置对其价值没有影响。
(对/错)4. 成本法评估只考虑资产的原始成本。
(对/错)5. 市场法评估不受市场条件变化的影响。
(对/错)三、简答题1. 请简述资产评估的目的和意义。
2. 描述市场法评估的基本步骤。
3. 说明收益法评估中折现率的作用及其确定方法。
4. 为什么在进行资产评估时需要考虑资产的法律权利？5. 比较成本法和市场法评估的优缺点。
四、计算题1. 某公司拥有一台设备，原始成本为100,000元，累计折旧为40,000元，目前市场上相似设备的售价为80,000元，若该公司采用成本法评估该设备的价值，请计算该设备的评估价值。
2. 假设某资产预计未来五年的年收益分别为50,000元、60,000元、70,000元、80,000元和90,000元，折现率设定为10%，请使用收益法计算该资产的当前价值。
五、案例分析题某房地产公司计划评估一块土地的价值，该土地位于市中心，面积为5,000平方米。
根据市场调查，该地区类似土地的平均交易价格为每平方米10,000元。
该土地目前被一家工厂租赁，年租金为500,000元，租期还剩5年。
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四、计算题(本大题共5小题，共45分)1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。
加权更新成本＝2996500（元）（3分）加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分）成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分）功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791＝30479.64≈30479（元）（2分）经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。
（1分）被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗＝339900－339900×47％－30479＝149 668（元）（2分）2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。
(以万元为单位，计算结果保留两位小数)2、（12分）答案要点:采用成本法(1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分）(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)（2分）(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分）(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分）(5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1,155,000（1分）(7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2地价+3,850,000（1分）(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价-1,155,000-0.2地价-3,850,000地价=9,069,016(元)（2分）（允许有计算误差）3.有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经过了解，同类产品平均价格为150元/件。
目前该产品年销售量为2万件，产品售价为180元/件。
经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。
由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有率，但是价格将会呈下降趋势。
产品价格预计为：今后1~3年维持现行价格；4~5年降低为170元/件；6~8年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化( 折现率为12%，所得税率为15% )。
请根据上述条件计算该项技术的评估值。
3、（6分）答案要点：评估值=30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)1]+30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)2]+30×20,000×(1-15%)/[(1+12%)3]+ 20×20,000×(1-15%)/[(1+12%)4]+20×20,000×(1-15%)/[(1+12%)5]+ 10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)6]+10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)7]+ 10×20,000×(1-15%)/[(1+12%)8]=186.56万元（6分）税后超额净收益=186.56*（1-33%）=125.02（万元）（可选）4.甲企业以一项专有技术向乙企业投资，该专有技术的重置成本为80万元。
乙企业投入资产600万元，利用该项技术生产出A产品，尚需追加技术改造及培训费等费用50万元。
按历史资料分析，甲企业无形资产利润率为500%，乙企业原资产利润率为15%，试评估无形资产投资的利润分成率。
解1、计算甲乙企业的约当投资量：甲企业的约当投资量=80 ×（1+500%）=480（万元）（2分）乙企业的约当投资量=（600+50）×（1+15%）=747.5（万元）（2分）2、计算无形资产投资的利润分成率= 480/（480 + 747.5）= 39.1%（2分）5、某企业拥有其他企业非上市普通股票20万元股，持有期间每年的股票收益为12%左右。
根据调查了解，股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。
对该企业发展趋势分析表明，其净资产利润率将保持在16%的水平，无风险报酬率为10%，风险报酬率为4%。
试确定该股票的评估值。
5、（9分）解：D1=20×12%=2.4（万元）（3分）g = 40%×16% = 6.4%（3分）评估值=2.4×（1+6.4%）/（14%-6.4%）= 33.6（万元）（3分）1. 被评估设备购建于1996年，账面价值100000元，2001年对该设备进行技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。
1、（10分）1251948.05元，3.83年，72.3%，36016.61，135949.31，804225.742、2．假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/㎡，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
建筑费=26032500，土地价=40675854.3，3. 待估企业预计未来3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。
假定本金化率为12%。
根据企业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在180万元；（2）从第4年起，企业的年预期收益额将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。
试估测待估企业的整体价值。
3、（10分）解：采用分段法来进行评估。
（1）前3年企业价值，=150×（P/F，12%，1）＋160×（P/F，12%，2）＋180×（P/F，12%，3）=389.61（万元）（2分）则企业价值为=389.61+ 180×（P/F，12%，3）÷12%=1457.31（万元）（3分）（2）今后企业的收益将以2%的年增长率增长，则企业价值为：=389.61+180×（1+2% ）（P/F，12%，3）÷（12% —2%）= 1696.47万元（5分）4. 某企业拥有M公司非上市普通股，面值共90万元，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。
据调查了解，M公司每年以税后净利润的80%发放股利，另20%用于扩大再生产。
公司发展潜力很大，预计股本利润率将保持在15%的水平。
假设折现率为12%。
试运用红利增长模型来评估该企业拥有的股票价格。
4、（5分）解：D1=90×10%=9万元（1分）g = 20%×15% = 3%（1分）评估值=9（1+3%）/（12%-3%）= 103（万元）（3分）5.某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：(1)、该企业与购买方共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；(2)、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%；(3)、该项技术转让对于该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。
请你计算：该制药生产全套技术的重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。
附：相关系数答案要点：(1)、重置成本净值=400×(1+10%)×9/(3+9)=330万元（2分）(2)、确定重置成本的分摊率=300/(300+700)×100%=30%（3分）(3)、确定机会成本，增加开发费20万元，减少了的销售收入按折现值计算为80万，故而80+20=100万元；（2分）(4)、因此该项无形资产转让的最低收费额评估值=330×30%+100=199万元1、某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积为240平方米，月租金为3000元，假设土地还原率为8%，建筑物的还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，假定另外用市场法求的土地使用权价格为每平方米1000元，年总费用为8000元，用建筑物残余法评估该住宅。