2011思源经纪招商嘉铭陇原项目营销推广报告
思源_深圳秋交会总结-龙品夫转发-房地产-
与家论坛
公众论坛
2011秋交会8大公众论坛 1、西岸精品楼盘深圳行项目推仃会 2、滨海度假地产，未来人居模式探认 3、中信新城戓略觃划及品牌収布会 4、迚入21丐纨后癿国际化5合1教育 5、深物业30年主题活动 6、新财富-澳洲地产投资报告会 7、2011深圳“釐九银十”楼市讳坛 8、地产融资，何种渠道才是融资之王道？ 9、“深港都会系列”新品収布会 10、中西古仂潮流家居文化 11、红酒癿新媒体营销 。。。。。。。。。
2011年深圳秋交会分析
——秋交会特点浅析及折射出的市场变化
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目录
1
展会特点
2
参展单位亮点展示
3
秋交会典型项目分析
4
秋交会折射出的市场变化
5
市场后市走向判断
Part 1.
展会特点
2011秋交会 主题—回归刚需“为深圳人的家而努力”！
展会时间：2011年10月1日——10月5日
城市
惠州
开发商
惠阳新城市房地产开収有限公司
惠州
惠州大亖湾龙光房地产有限公司
项目名称
半岛一号
龙光城
区域
惠阳
惠州大亖湾
惠州
惠州 惠州
惠州大亖湾黄庨房地产开収有限公司
惠州市新华联嘉业房地产开収有限公司 惠州大亖湾美泰房地产开収有限公司
黄庨湾天下花园·波西塔 诺
新华联广场
美泰天韵
惠州大亖湾
惠州大亖湾 惠州大亖湾
深圳市海轩投资収展有限公司
项目名称
深物业.新华城美花园
区域
宝安
尚御
宝安
仁山智水 御筑轩
宝安 宝安
2011年龙湖地产体验营销专题研究报告(68页)
4 体验营销的借鉴与思考
基于体验的价值链打造需要设计、工程、营销等多部门协作，明确 各自职责，并将其贯彻到服务流程中。
涉及部门
管控内容
工程管理部 案场施工
设计方案
设计开发部 园林景观
销售人员服务 管理 物业服务管控 营销管理部 销售现场管控 样板间管控
客户体验角度
具体内容
视觉 视觉
保证案场施工能够根据营销节奏完成， 并保持案场施工有序、整洁
休闲空间
如果别墅代表一种文化，大概就是恬适 淡然，午后的阳光，温暖的毛毯抑或是 开敞的露台，满眼的绿意，都是关于生 活最真实的感受！
每一种独特的生活方式，无论 地上还是地下，都少不了精心 的布置！
龙湖下叠户型一般赠送大的地下室，上叠户型一般赠送大面积露 台和阁楼，增加了别墅的使用功能
独特的地下室利用手法，也是龙湖别墅的一大亮点。
•每个保洁员均有固定负责区域，不间断的打扫、擦洗 •每班设有一班组长，不定时抽查，包括缝隙内均不能有灰 •小区河道定时打扫，使用循环水源，保证水质 •样板房内，门口有一保洁人员发送鞋套，均双手接递。房内有 一保洁人员，不停清扫房间。 •售楼处内，客人使用过卫生间，立即打扫
引入家政式管家服务，提升物业价值
安保工作
放心型安保
明确的责任和工作：分为各定岗、巡岗和应急队，分工明确。 严格统一的工作规范：着装和个人仪表有严格规定，确保保安工作人员的工作形象；休息时间不能穿 制服做私人事情；在岗时打瞌睡一次记过，两次开除。 客户至上服务体现：不能和业主发生争执，要周到、公正地处理纠纷，应急队24小时待命（如出现电 梯困人、火灾、涝灾、盗贼等事故）
★ 布局合理，方便使用
★
空气
★ 空气清新，通风，无异味
2011年长沙中房F联邦营销推广策略提报
成交价格（元/平米)
2011年上半年从3月份开始内五区成交价格首次突破6000，随后稳步上升，最高达
到5月份的6579元/㎡，上半年整个房地产市场呈现量跌价涨的趋势，预计下半年价
格同样处于稳步增长趋势。
h
18
岳麓区市场特征——从1月起，受政策影响，供应量及成交量明显下降，3月有所
回升，供求关系日益显著。
本期营销目标策略
销售策略 展示建议 推广建议
活动建议 h
项目营销定位
营销回顾 目标客户锁定
营销定位
整体营销策略
营销策略 推售策略 营销节点铺排
2
阶段性执行纲要
一：营销目标
明确目标，从核心入手 复杂的问题简单化 从任务着手， 挖掘项目面临的最大问题， 从而找到突破口， 是目前攻坚战最简便的手段
h
3
≥4.7亿 后续可售房源775套，合计：约86967平米
228
0
中 房 F联 邦 8 月份来访数据
50 43
40
34
32
30
20
10 0
1
035
7 1
工地现场 晨报
朋友介绍 好房子 0731FDC 道旗 搜房 短信 派单 房交会
公交广告 CALL客
工地现场 晨报
朋友介绍 新浪网 0731FDC
楼市地图 短信
房交会 公交广告
h
5
反思！
三个月时间，平均每个月消化67套，约7000平米 按照8月份来访统计，126批来访，86批来电 在此基础上，不可能完成销售目标 当务之急，必须在有限的时间里顺速提高来访量 是营销所要解决的核心问题？？
共306套，占总量的43%，114-118平米三房共72套，占总量的13%。127-139平米三房共 324套以上户型占总量的45%。加上前期剩余产品共353套。
正商明钻项目2011年度营销方案
正商明钻项目2011年度营销方案正商明钻项目2011年度营销方案河南恒辉房地产顾问有限公司2011年2月18日2目录第一部分： 2010年总结第二部分： 2011年房源梳理第三部分： 2011年目标任务及分解第四部分： 2011年推盘策略第五部分： 2011年价格预期第六部分： 2011年重大营销节点第七部分： 2011年营销策略第八部分： 2011年重点问题解决策略第九部分： 2011年费用预算第十部分： 2011年组织结构3第一部分： 2010年总结一、2010年营销费用支出明细：1、2010年总费用统计：2010年总销售额7.2亿*1.2%=864万2010年实际发生营销费用542万元；2010年盈余营销费用=总营销费用-已发生费用=322万2、2010年月度费用统计：4562、2010年成交客户职业类型分析73、2010年成交客户获知途径分析84、2010年成交客户年龄分析95、2010年成交客户付款方式分析106、2010年成交客户购买户型分析7、2010年来访客户成交比例分析8、2010年6-12月份成交房源分析三、2010年价格分析：1、明钻2010年价格走势图示2010年全年正商明钻项目销售均价稳步上升，10月8日项目剩余房源均价上调500元/㎡，至11月份成交均价突破6000元/㎡，12月最终实现均价6082元/㎡。
2010年全年销售1384套，销售面积12.7万方，销售金额7.24亿，全年最终实现销售均价5700元/㎡;第二部分： 2011年房源梳理一、总房源梳理示意图：二、一期房源梳理：1、一期剩余房源统计：2、一期剩余房源比例统计：一期剩余房源：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#楼剩余：一房6套、小两房79套、大两房35套、三房424套；一期剩余房源共计：544套；销售金额约：4.19亿3、一期剩余房源动态明细：9号楼 6号楼 8号楼 7号楼5号楼1号楼二、二期房源梳理：2、二期新推房源：10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#楼；一房312套、小两房810套、大两房312套、三房552套；二期新推房源共计：1986套；销售面积18.6万方，预计整体销售均价6800元/㎡，销售金额约：12.6亿；三、总房源统计第三部分： 2011年目标任务及分解一、总体目标分解：签约15亿元1、主推房源分解：（1）一期1-9#楼，一房6套、小两房79套、大两房35套、三房424套，共计544套；（2）二期10-19#楼，一房312套、两房1122套、三房552套，共计1986套；共计：2530套；2、2011年销售房源分解：（1）一房39平米销售预计310套，金额7750万；（2）两房88-101平米销售预计1200套，金额72000万；（3）三房120-128平米销售预计900套，金额72000万；共计：销售房源2410套，销售金额约15.2亿；二、2011年月度目标分解：1、2011年月度销售目标分解：2、2011年月度销售目标走势：第四部分： 2011年推盘策略一、2011年推盘策略思考：1、针对2011年15亿目标的思考：若实现2011年度目标15亿，平均每月销售金额1.25亿根据2010年度每月销售情况，及2011年1月份实际销售情况，按每月1.25亿目标实现的可能性，微乎其微。
2011年国际知名xx大酒店整体营销策划报告(产权式酒店)
XX大酒店整体营销策划报告第一部分宁乡房地产市场调研目前宁乡经过近几年发展，城市化进程已经初具雏形，形成了新老城区的格局举翼齐飞的发展格局。
坚持旧城改造和新区开发并举，实施“一洲两岸”、“北拓东扩南连中改”工程，以建设中等城市为目标，房地产发展也正随着城市化进程谋求发展和变革。
一、地理条件宁乡地处湘中，东距长沙36公里，西屏张家界森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭，是长（沙）、株（洲）、湘（潭）一体化和武陵源、洞庭湖区风光带的金三角区，是省会长沙向湘西北辐射的重要帄台，具有良好的区位优势和辐射功能，人流、物流、信息流十分活跃，2小时车程可辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。
概述〆宁乡良好的区域优势，以再造一个新城的惊人速度，城市化率将由目前的25%提高至45%，新城镇居民人口的扩充，将刺激房地产住房、休闲等需求的增长。
二、旅游资源刘少奇故居是国家首批“4A”景区、湖南四大黄金旅游线路之一々沩山是21世纪长沙重点开发的三大名山之一，山中有享誉日本和东南亚的密印禅寺，与杭州灵隐寺齐名，内有四壁镶嵌12218块贴金佛像的万佛殿，堪称世所罕见々黄材水库为全国三大土坝水利工程之一。
概述〆宁乡众多的旅游景点，这些有利的客观因素为宁乡的快速发展提供了必要的客观条件，也吸引了更多的人落户于宁乡发展，在一定程度上促进了宁乡房地产的快速发展。
三、交通条件长常高速是长沙至常德的高速公路，全长148公里，途经宁乡、益阳，1996年3月1日开工建设，1999年12月建成通车。
设计时速为100公里，双向四车道。
金洲大道从长沙国家高新技术开发区为起点，途径望城、宁乡的一级公路，全长20公里，途经宁乡、益阳，2007年5月8日开工建设，2008年8月15日建成通车。
设计时速为80公里，双向六车道。
概述〆以金洲大道为核心，依托长常高速公路、319国道、石长铁路，与长沙城区在时间和空间上实现无缝对接，长沙市四环路紧邻新区东侧，并与多条交通干线结成内外贯通的大交通网络，是宁乡接壤长沙和长株潭城市群经济辐射的前沿阵地。
万达集团2011年下半年营销方案汇报2011.7.4(模板)
二、上半年销售情况
2、上半年已实现签约
产品 类型 截止 2011 年6月 30日 已推 楼号 已推 套数 决策 文件 价格 （元/ 平米） 开盘 报告 批准 价格 （元/ 平米） 已推 可售 货值 （万 元） 截止 2011年 6月30 日已累 计认购 套数 （套） 660 260 截止 2011年6 月30日 已累计 认购金 额（万 元） 52000 82000 截止 2011年6 月30日 销售率 （%） 截止2011 年6月30 日已累 计签约 （套） 截止 2011年6 月30日 已累计 签约金 额（万 元） 45000 75000 截止 2011年6 月30日 签约率 （%） 截止 2011年6 月30日 签约额 占年度 指标的 比例 （%）
2-8# 步行街1/2环 2-8#底商
注：此表为示意。
三、下半年销售节点及指标——已推库存下半年持续销售
3、截止2011年6月30日已推未认购库存，在下半年的持续销售情况
产品 类型 楼号 截止2011年 截止2011年 6月30日已 6月30日已 推未认购库 推未认购库 存套数（套） 存金额（万 元） 计划2011年 下半年月均 持续认购速 度（套/月） 截止2011年 6月30日已 推未认购库 存计划2011 年下半年新 认购总套数 （套） 截止2011年6 月30日已推 未认购库存 计划2011年 下半年认购 率（%） 截止2011年6 月30日已推 未认购库存 计划2011年 下半年实现 签约金额 （万元） 截止2011年6 月30日已推 未认购库存 计划2011年 下半年认购 后实现签约 率（%）
3、4号楼-SOHO 开盘：11/10/30 面积：3.6万平米 套数：630 均价：2.2万/平米 总销：7.92亿 计划今年认购率70% 计划今年签约率80% 即今年内签约3.51亿元
思源-沈阳金地长青湾营销推广策略项目计划报告ppt
市场情况
• 经济情况
中国社会科学院发布的《社会蓝皮书》预计，2008年全年GDP增长在9.5%左右，同比去年下降2个多百 分点，全国经济增长呈现逐季下降态势。沈阳市经济增长放慢迹象也开始有所显现，预计2008年全市GDP增 长16.3%，较上年同期回落1.3个左右百分点，但仍保持在高位运行，高于全省、全国平均水平。预期2009年 全市GDP增长14%，保持高位运行现状，实现持续稳定发展。
大多数客户出于总房款的考虑，中间单元的房源明显比较畅销。
高层成交情况
楼号 H1 H2 H5
层数 F15 F11 F8（2）、F11
东侧 西侧
-
-
-
-
12
H6 F6、F10、F11（2）、F12
3
2
高层产品H1、H2仅各售出一套，在2009的销售中压力较大。客户挑选房源时比较集 中的楼层为F10~F11。此楼层景观与采光均较好，可考虑在今后的加推楼盘中将此楼层价 格做适当上调。
2
4
1
10
1
39
5
12
1
2
4
81
累计
25
4
4
16
3 23 138 5
1
260
11
235
74
10
43
852
比例% 2.93 0.47 0.47 1.88 0.35 2.7 16.2 0.59 0.12 30.52 1.29 27.58 8.69 1.17 5.05 100
报纸方面，《沈阳日报》依然是很主要的来访客户认知途径 但朋友介绍的比例和路过的比例更高，说明项目的线上传播到一定阶段后，线下的传播作用更为明显
后期的来电来访量中通过朋友介 绍的客户认知较多，可见在已成 熟的客户群体中做这种互动型的 活动可体现出老带新的效果。
房地产宣传推广报告
西环广场宣传推广报告送呈：金融街建设股份有限责任公司日期：2002年7月10日北京中原地产序言项目及西直门交通枢纽综合改造工程，位于西直门西北角，物业性质为8.96万平方米的写字楼和9.1万平方米的商铺，其突出优势为项目与西直门交通枢纽浑然连成一体，具有无可估量的市场前景与升值潜力。
从项目自身特质入手，本方案立足于前期严谨的市场调研与科学的目标客户群分析，旨在为项目提供可操作性极强的宣传推广策略方案，以供贵司在营销推广过程中参考。
第一部分：销售推广策略一、销售必备条件条件一：法律文件五证齐全是项目开售的基本条件，如果无证（专指销售许可证）销售，既是违法操作，而且在取得合法销售资格之前无法与客户签订正式《商品房买卖合同》，只签《认购书》或《认购协议》根本无法保障双方利益；而且若因时间过长而签不了正式合同引起客户疑惑，导致客户纠纷，将会严重影响楼盘声誉和后期销售。
●国有土地使用权证●建设工程规划许可证●建设用地规划许可证●开工许可证●销售许可证(销售前提：测量局审批)条件二：现场包装现场销售环境应该是从外（围墙、绿化）到内（售楼处、样板间）的和谐统一，整个环境的好坏是项目档次高低的最真实反映，销售中心是销售人员与客户交流的主要场所，“先入为主”的第一印象很大程度上会决定客户对项目信赖与否、认可与否等。
环境、气氛的好坏对客户、对销售人员的情绪都有很大影响。
建议发展商根据宣传定位搞好现场环境。
●工地现场环境美化●工地围墙、户外展板●销售中心●示范单位（可否模拟一个现代智能化办公场景）●沿街指示牌●楼体条幅、喷绘●路灯彩旗●空飘●工地现场管理：材料堆放、车辆进出道路设计、施工方标语牌等条件三：宣传途径在既有良好销售环境的前提下，如何引起客户对项目的兴趣，进而莅临现场参观，这就要求挖掘尽可能多的宣传途径，提高市场曝光率，并在向市场推介本项目的过程中建立项目的形象和知名度。
●报纸广告（硬性报广、软性新闻缮稿）●影视广告●广播广告●杂志广告●网络广告●直邮广告（DM）●广告牌●车体广告●灯箱广告●直销活动●公关活动●促销活动条件四：销售工具销售工具是与客户沟通的特殊媒体，也是客户详细了解项目最直接有效的途径，项目留给客户什么样的印象与销售工具品质的高低也有很大关系。
2011年3月沧州百合世嘉营销策划报告
·
1.楼书四折页提炼了卖点、规划图等，信息齐全； 2.户外广告一处（黄河路道桥处），识别性差； 营销表现 3.推广费用偏少，与大盘不符，对销售进度影响； 4.由于售楼处位置不佳，与项目有一定距离，虽有 电瓶车看房，但基本被世纪城压着卖，客户流失较 多。
东方世纪城
地理位置 千童大道与黄河路交口南行 开发商 沧州建投 7620666/888 联系方式
新思益机构
众和凤凰城
地理位置 解放东路晨曦花园对过
开发商 沧州众和
策划代理 石家庄汇丰行 联系方式 7606666/3081111 占地面积 55500平方米 总建面 16.6万平方米 销售均价
3900元/平米
容积率 2.86
绿化率 41%
主要卖点 周边配套相对完善 实验小学、铁路小学、三中、晨曦幼儿园； 项目配套 沧州银行、工商银行、；物华商贸。
·
1.到访日无客户，销售5人，着便装，工作状态一般， 是唯一问认知途径的、介绍相对专业。 现场表现 2.楼书为单页或复印页，户型图展示较多，但缺乏 整体卖点提炼； 3.售楼处位置较为隐蔽，销售资料制作简单。 户外广告1块，清池东路和黄河路交口西北侧； 天一商贸电子显示屏广告。
营销表现
新思益机构
小结：
1.到访日无客户；3名销售、便装，人员仪表、素质 一般；工作积极状态良好，介绍比较专业。 现场表现 2.现场包装良好，销售道具不太齐全。 3.楼书为三折页，户型图展示较多，但缺乏项目整 体卖点提炼，无户型图单页。
1.楼书有待优化，未见户外广告； 营销表现 2.户型先天设计问题多，主要有进深过长、户型大 长条、厨房在阳台等，需抗性说辞。
目录
市场研究
周边在售项目市场调研
项目本体研究 项目客群分析 营销推广策略
2011湘潭中地凯旋城营销策划报告(73p) (2)
湘潭整体规划
•19
湘江五大桥建设
湘江五大桥的建成将大大改善河 东与河西的交通状况，加速长株
潭交通的对接
➢ 该项目位于湖南省湘潭市，位于湘潭二大桥与京珠高速 公路桥之间，上游距京珠高速公路桥5.2公里，下游距二 大桥3.2公里，连接湘潭市岳塘区和湘潭县，项目总投资 3亿元。
➢ 桥全长1700米，宽26米，其中中央混合车道16米，两侧 各设0.25米活动栏杆、3米非机动车道及2米人行道。桥 高及主桥跨按三级通航标准设计。东、西两端引线均按 城市二级干道设计。
反思。市场策略
初始……
地据繁华，法式经典 品质为先，精选建材 地暖配套，体验尊贵 高举高打，价格领先 ……
我们希望实现目标：
进入一个差异化的市场 打造一个高端的品质楼盘
反思。市场策略
？
市场定位清晰，为何会陷入困境
反思。市场策略
城市三级跳
北京
长沙
不差钱 不缺钱
湘潭
不少钱
反思。市场策略
城市精英阶层的缺失 缺乏直观的形象展示
143.89万㎡
商品附：房2住02售1宅年套6上月数半末年商累品计房可销售数1据3242套
环比 13.79% 15.28% -28.83%
/ -30.67%
/
30.26%
39.66%
/
同比 82.47% 77.34% 10.49%
/ 14.38%
/
38.50%
25.67%
/
截止6月底，商品房剩余可售面积为万平方米，环比增加3
使市场策略失效
反思。市场策略
调整……
取消地暖的配套 2700-2800的价格 09年市场暖流暗涌 ……
与市场竞争项目比较：