04-2015销售物业设计管控手册一(第四册景观篇)
房地产公司景观设计管理作业指引模版
1.目的规范景观设计阶段工作的操作程序，加强对景观设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度，控制成本的目的。
2.适用范围适用于景观设计各阶段的工作管理。
3.术语与定义景观设计：对建筑外部环境所进行的绿化、铺装、小品、照明、户外部品的摆设等的设计均可称为景观设计。
4.工作流程4.1.景观设计资料的收集4.1.1.收集项目景观设计可利用的自然条件资料。
4.1.2.收集集团-规划设计部、集团-营销管理部和公司管理层在景观设计方面的设计构想和建议。
4.1.3.收集已确定规划及建筑图纸。
4.1.4.整理成集团-成本管理部提供的《目标成本指导书》。
4.1.5.整理当地景观设计可利用的景观材料资源。
4.2.编制《规划设计部项目设计进度计划表-景观部分》集团-规划设计部在编制《项目设计工作总体计划》时必须包括项目景观设计计划。
4.2.1.景观设计师以项目开发总体计划要求为指导，以《项目设计工作总体计划》为框架负责编制《规划设计部项目设计进度计划表-景观部分》；4.2.2.编制景观设计计划时，可以考虑在完成项目概念设计后与规划方案设计同步开始进行景观的概念设计；4.2.3.《规划设计部项目设计进度计划表-景观部分》完成初稿后，需提交技术决策委员会和管理层审批。
4.3.编写《景观设计任务书》在景观设计开始阶段，景观设计师必须参照项目自然条件（如建筑条件图、总体规划图）确定景观设计的初步构想及景观设计成本估算，并完成《景观设计任务书》的编制。
初稿必须提交公司跨部门评审和技术决策委员会审批修改后方可实施。
《景观设计任务书》必须包括以下要求：4.3.1设计总要求、总原则；4.3.2总体布局及产品定位；4.3.3总体环境要求；4.3.4绿化指标；4.3.5设计原则；4.3.6造价控制；4.3.7设计进度要求；4.3.8设计深度要求；4.3.9设计成果要求；4.4.景观设计单位的选择4.4.1.集团-规划设计部组织对景观设计单位的考察和选择，具体执行参见《设计承包商选择控制审批表》。
景观设计管理手册(含景观设计任务书、建造标准、限额设计及技术要点))
景观设计管理手册景观工程建造成本备注：对于酒店，A版标准与万达文华酒店一致；B版标准与万达嘉华酒店一致；C版标准与万达嘉华(B)酒店一致。
景观建造标准技术描述一、娱乐、商业、产业园（写字楼）、医院景观建造标准技术描述二、酒店景观建造标准技术描述三、住宅景观设计管控要点（商业、酒店、写字楼）景观设计管控要点（住宅）XX项目景观方案设计任务书编制单位：编制时间： xxxx年xx月xx日1项目概况1.1 项目名称：XXXX项目1.2 项目描述：总用地面积约为_ XX_万㎡，总建筑面积约为_XX_万㎡,其中地上：_XX_㎡；地下：_XX_㎡。
总容积率为_XX_，总建筑密度_ XX__%，绿化率_ XX_%。
2 设计依据2.1 国家与地方相关规范、法律、法规。
2.2 测绘部门提供的实测地形图和地质水文勘测资料以及项目市政条件。
2.3 规划主管部门给定的规划设计条件和已批复的详细规划图纸。
2.4 电、煤气、市政等有关部门意见和要求。
2.5 委托方提供的规范和标准。
2.6 XX项目景观方案设计任务书（本书）。
2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求。
2.8 未详细提及之处均应按照国家有关法规、规范进行设计。
3 设计范围、设计内容及工作阶段3.1 设计范围3.1.1 本次景观设计范围：1)用地红线内室外景观环境设计；2）红线外至市政道牙的室外景观环境设计；（若有）3)其他合同规定区域（屋顶花园等）的景观设计。
3.1.2 景观面积：景观总面积：XX㎡。
其中：红线内景观面积XX㎡；红线外至市政道牙景观面积XX㎡；其它区域景观面积XX㎡。
3.2 设计内容3.2.1 明确景观设计方向、设计原则与风格定位；3.2.2 进行景观规划与方案设计（包括总平面布局、竖向关系组织、交通组织，如各功能流线布置、公交、出租车停靠站规划，消防安全组织等，功能划分及商业氛围的营造等环境艺术空间等）；3.2.3 景观空间（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局设计，景观元素组织，竖向关系梳理，明确场地景观亮点形式（喷泉、水景、雕塑），明确软景布局的空间关系；3.2.4 整体硬质铺装方案（含盲道、无障碍设计）；3.2.5 整体软质环境方案（包括花、草、树等）；3.2.6 水景方案设计（包括各类型跌水、喷泉、旱喷泉）；3.2.7 功能性设施方案设计（如电话亭、公交站台、休息座椅、垃圾箱、广告灯箱、庭院灯、围墙及移动设施等）；3.2.8 雕塑、小品以及休闲康体设施的环境布置以及其他构筑物的艺术处理方案（如机动车出入口、人防出口、采光通风井等构筑物美化设计）。
销售中心(物业服务)管理手册
君鹏地产销售中心（示范区）物业管理服务手册浙江开元物业管理股份有限公司陕西分公司2020 年7月序言随着新一轮房地产宏观调控政策措施的相继出台，房地产市场发生了重大转折。
土地供求量以及开发商的购地欲望，商品房的交易价格、交易量均发生了改变。
开元物业作为全国化发展异军突起的地产新军，如何打造自身参与市场竞争的核心竞争力，在激烈的“红海”市场竞争中，找到属于自己的那片“蓝海”，是靠商业模式、产品模式、管理模式的创新与突破，是靠组织运营能力、执行力的保障，是靠打造开元物业品牌、产品品牌来实现房产溢价、产品溢价、服务溢价和品牌溢价，支撑企业快速可持续性发展……开元物业作为开发产业链的一环，作为开元旅业集团的子品牌（开元物业品牌）的塑造者，作为地产开发建设的支撑保障体系，如何扮演好我们的“角色”，是每一个开元物业人需要思考的问题。
开元物业西部大区保定区域刚刚诞生，开拓之路，还前路漫漫。
我们还没有引以为豪的历史痕迹“好故事”可以说。
因而，现阶段通过抓在建项目的销售中心（示范区）的管理服务品质，树开元物业服务形象，让“好房子”和好的服务有机整合，创造一流的客户体验，产生良好的示范“窗口”效应。
打造产品品牌形象和服务品牌形象，支撑产品销售，成为我们的工作重点之一。
为此，我们在洞悉研究同行业标杆企业和竞争对手销售中心（示范区）物业管理的做法，总结其基本运行规律，结合君鹏地产的地产开发模式，产品模式，形成销售中心（示范区）物业管理的“方法论”和落地实施的具体做法形成了本手册。
第一部销售中心（示范区）物业管理的基本方法论房地产开发建设阶段，销售中心（示范区包括：销售接待中心、精装样板房、工法样板房、景观示范单位等）的规划设计、施工质量和物业服务品质是彰显君鹏地产品牌、产品品牌和服务品牌形象，营造客户良好体验的“窗口”，是支撑营销产品去化的销售“道具”，我们试图通过客户在示范区的良好体验（好房子加好服务），传递给客户君鹏品质地产，品味生活的核心理念。
物业管理手册-绿化服务控制工作程序
物业管理手册:绿化服务控制工作程序
物业管理手册：绿化服务控制程序
1、目的
为业主提供空气清新、优美的生活和工作环境。
2、适用范围
适用于管辖区域内的绿化服务。
3、职责
3.1绿化承包方或工程部负责管辖区域内的绿化服务。
3.2物业服务中心负责对绿化服务质量进行监督、考评。
3.3品质部负责对绿化服务质量进行抽查。
4、程序
4.1根据公司要求，绿化服务应做到：
4.1.1专业人员养护：及时修剪，保持良好的观赏效果；根据需要浇灌、施肥、松土和喷洒药物。
4.1.2草坪生长良好，基本无枯死，无杂草、杂物现象。
4.2绿化承包方根据4.1条款的要求，制定各类绿化服务规范，明确规定不同种类绿化工作具体的要求，包括绿化类型、种植养护时间、养护方法、使用工具、施肥要求等作出具体规定。
执行《绿化委托管理合同》。
4.3工程部根据《工程部绿化技师作业指导书》要求落实相关工作。
4.4建立绿化服务质量检查制度，对绿化服务质量考核进行量化，物业服务中心对绿化服务质量进行日常检查，填写《服务过程检验单》；品质部负责抽查，填写《品质部抽检单》。
5、相关文件
5.1《绿化委托管理合同》
5.2《工程部绿化技师作业指导书》
6、相关记录
6.1《服务过程检验单》JW/JL-8.3-1-001
6.2《品质部抽检单》JW/JL-5.4.5-003。
房企品质管控敏感点案例手册(景观篇)
口汇编文稿由产品中心、 营销服务中心共同整理； 口汇编中各类案例内容均为中国房地产行业中开发商所存在的典型案例，． 口汇编旨在从项目开发全生命周期过程中前置客诉风险预控，保障产品品 质、 服务品质顺利落地；Leabharlann -－－景观篇2020版
一、 景观工程 结构
案例描述：泳池、 泵坑砖胎模未粉刷，混凝土施工会存露浆问题，后期存在渗漏隐患。
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原因分析：施工交底未明确砖胎模具体作法，现场监管不力 。 解决措施： 1、 做好景观结构施工交底 ， 明确各项施工细节作法。
关于销售物业的景观、外装、内装效果的后期管控要点
3、 样板段检查： 1) 所有影响建筑环境效果品质的工序，在大规模施工之前，必须先行做出 样板段，项目公司在项目开发计划中必须明确样板段的施工、检查计划，并 报项目管理中心设计部、质监部备案。 2样板段完成后，项目公司应进行自检，自检必须由销售物业方案及施工 图设计单位、物业公司、项目公司总经理及各部门相关负责人参加，并填写
关于销售物业的景观、外装、内装效果的后期管控要点
1、 施工图： 销售物业建筑立面、内装、景观施工图应严格按照上报审批通过的方案进 行深化设计，如有修改，应立即 OA 上报项目管理中心设计部审批通过后 方可进行后续设计。
2、 材料封样： 所有影响销售物业建筑环境效果的建筑材料、建筑部品、精装材料、景观 材料均须项目管理中心设计部确认，并进行设计封样和施工封样。
《销售物业样板段自检表》，所有参加人员签字确认。《销售物业样板段自检 表》详见附件 3。 3项目公司完成样板段并自检合格后 OA 上报项目管理中心设计部、质检 部联合检查。 4 未按计划完成样板段工程的项目公司将予以通报批评。 5 样板段经项目中心设计部、质检部联合验收通过后，方可大面积施工。 4、 入伙前检查： 1)销售物业在入伙前 120 天开始进行入伙前检查，先由项目公司组织自检， 自检合格后，在入伙前 100 天 OA 上报项目管理中心，申请入伙前ห้องสมุดไป่ตู้合检查。 2)入伙前三个月，项目管理中心设计部、质监部等部门联合进行入伙前检 查，检查不通过，项目不得入伙，由项目管理中心质监部根据检查情况列出 《入伙前需整改问题清单》，项目公司如实整改完毕方可进入入伙审批程序。
物业管理全套手册
银龙戎州物业管理手册第一章物业管理方案GLFA001.目录GLFA002.前言GLFA003.物业管理要点(1)一种模式(2)二项承诺(3)三个重点(4)四项措施GLFA004.拟采用的管理模式(1)物业管理架构(2)物业管理岗位编制GLFA005.员工招聘(1)高层物业管理人员(2)物业管理部(3)工程管理部(4)安全管理部(5)财务管理部GLFA006.物业管理人员培训(1)新员工上岗培训(2)在岗员工循环培训GLFA007.物业管理所需物质条件(1)办公及员工住宿用房计划(2)物业管理工具与装备价格参照表GLFA008.物业管理工作岗位职责(1)物业经理岗位职责(2)物业经理助理岗位职责(3)物业管理部经理岗位职责(4)物业管理文员岗位职责(5)物业管理员岗位职责(6)物业商务管理员岗位职责(7)物业清洁员岗位职责(8)工程管理部经理岗位职责(9)工程技术员岗位职责(10)强电技工岗位职责(11)弱电技工岗位职责(12)暖通技工岗位职责(13)维修工岗位职责(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责(15)安全经理岗位职责(16)安全管理员岗位职责(17)财务经理岗位职责(18)财务会计岗位职责(19)财务出纳岗位职责(20)财务收费员岗位职责GLFA009.物业管理预算(1)物业管理开支分类预算表(2)物业管理处开支预算明细表GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理(1)管理规章制度(2)物业档案建立与管理GLFA011.各项专业管理工作方案(1)公共设施设备管理(2)安全管理(3)装修管理(4)消防管理(5)车辆管理(6)清洁管理前言一、物业简介宜宾银龙戎州物业管理有限公司属银龙投资集团下属全资子公司，成立于2001年8月29日，原名为宜宾市云龙物业管理有限公司，2004年更名为宜宾银龙戎州物业管理有限公司，注册资金300万元，现有员工60人，高、中级职称占总人数60%以上，具有三级物业管理资质，法定代表人：夏云平，公司地址：宜宾市翠屏区上江北五粮液大道旧州路15号——戎州大厦。
标杆地产集团商业地产销售物业景观专业品质手册
销售物业景观专业品质手册内部资料销售物业景观专业品质手册编制单位：万达商业地产设计中心编制时间：2014年5月为了提高万达项目的设计品质、提升产品展示形象，现结合万达商业地产各地项目的设计成果及案例，总结汇编出本手册。
手册中展示了项目操作过程中优劣做法及案例，明确了品质要求、工艺做法以及完成标准。
供相关管理人员参考。
主编单位：万达商业地产设计中心编 委：尹强 曾静 张东光参编人员：俞小华 黄建好 付东滨 王浩 白雪松 郑锐 范志满 雷宇李琰 杨辉 张金菊 陈文娜 陈海燕编制时间：2014年5月第一章绿化施工工艺标准及技术要求 (1)第一部分绿化施工效果要求总体说明 (1)第二部分绿化施工工艺标准 (3)一、苗木运输 (3)二、种前准备 (3)三、地形整理 (5)四、土壤换填 (6)五、苗木质量 (6)六、乔、灌木定植 (9)七、地被种植 (10)八、草坪种植 (11)九、成品保护 (13)十、后期养护及修剪 (13)第二章园建工程工艺标准及技术要求 (18)第一部分园建工程技术要求总体说明 (18)第二部分园建工程工艺标准 (18)一、园建基础工程 (18)二、园建结构工程 (19)三、地面铺装饰面工程 (22)四、水景工程 (24)五、立面装饰工程 (25)六、铁艺装饰工程 (28)七、花钵、水钵加工及安装 (29)八、雕塑加工工艺及安装 (29)九、装饰井盖加工工艺及安装 (30)十、雨水口加工工艺及安装 (31)十一、叠石工程 (30)十二、木作工程 (31)第三部分园建成品保护 (33)第三章水电工程 (34)第一部分管道敷设与园建结构的配合 (34)第二部分灯具加工工艺 (35)第三部分电线电缆敷设观感 (36)第四部分水电设备安装与园建饰面的配合 (37)第一章绿化施工工艺标准及技术要求说明第一部分绿化施工效果要求总体说明一.绿化施工单位在施工前应仔细通读、并深刻理解经北方项目管理中心设计部确认后的景观施工图（绿化部分）。
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内部资料
销售物业设计管控手册
第四册景观篇
2015版
大连万达商业地产股份有限公司
设计中心
前言
按照集团发布的2014版制度中对于销售物业的管控要求，结合“总包交钥匙”及创新管理模式，设计中心完成了2015版《销售物业设计管控手册》，全手册共计7个分册，按照计划、建筑、精装、景观、结构、机电、绿建七个方面，从项目前期、方案、方案深化、施工图、实施及考核六个阶段，规范管控流程、制定管控标准及考核标准，以便设计中心及项目公司设计部开展设计工作。
本手册从2015年6月开始执行，最终解释权在设计中心。
请在具体操作过程中及时反馈意见，以便进一步修订完善。
主编单位：设计中心
编写成员：（按姓氏笔划为序）
门瑞冰王福魁尹强叶啸石亮孙志超刘大伟
刘征刘敏刘晓敏张东光张天舒张爱珍李宏伟
李金桥李琰李暄荣陈晖宋波李鹏林树郁
陈文娜陈海燕陈涛周升森荣万斗郑德廷杨琼
周群昌燕武春雨范志满胡延峰俞小华姚韬
赵龙钟山桑国安曹鹏黄建好曾静董莉
薛瑜薛勇
目录
总则 (1)
设计中心管控物业类型 (2)
一、前期阶段 (3)
1．项目景观资源调研表 (4)
二、方案阶段 (6)
1．豪宅景观方案设计要点审查表 (7)
2．非豪宅景观方案设计要点审查表 (10)
3．售楼处（样板间）景观方案设计要点审查表 (15)
4．实景示范区景观方案设计要点审查表 (18)
5．项目景观方案综合评审表 (21)
6．景观方案中间成果（交底）论证会 (22)
6.1方案中间成果论证（交底）会签单 (22)
6.2方案中间成果论证（交底）会审查要点 (23)
7．景观方案设计彩色封样图册及实体封样签字版图册 (24)
8．景观方案交底会议标准 (28)
9．景观方案复审评审会评价表 (30)
10．住宅景观功能场地设计标准及要求 (31)
三、施工图阶段 (32)
1.景观封样 (33)
1.1封签样式表 (33)
1.2材料封样版制版样式 (34)
1.3 项目景观硬质材料彩色施工封样清单 (35)
1.4项目景观灯具、雕塑、小品、家具施工选型清单 (36)
1.5项目苗木施工号苗清单 (37)
2.景观与建筑、市政、结构、标识、泛光照明、弱电系统等各专业合图审查表 (38)
3．项目景观施工图审核意见提交及会审表 (40)
4．售楼处（样板间）景观施工图设计要点审查表 (41)
5．豪宅、豪宅示范区景观施工图设计要点审查表 (44)
6．非豪宅、非豪宅示范区景观施工图设计要点审查表 (49)
7．施工图第三方审查要点——总图及景观 (54)
8．景观施工图评审会议标准 (61)
四、实施阶段 (63)
1．中期检查质量管控考核评分表—景观 (64)
2．入伙（开放）前验收、样板段验收质量管控考核评分表 (66)
五、设计管理办法及设计模块 (70)
1．标准名录 (71)
2．模板及范本名录 (71)
六、通用表单 (72)
1．成本测算确认单 (73)
2．销售物业设计文件抽查评价表 (74)
总则
本管控手册以《销售物业设计管控计划流程》为大纲，分项目前期、方案、施工图及实施四个阶段，另外同时涵盖商业地产、文旅地产销售物业以及销售卖场景观专业的所有设计管控业务。
一、《设计中心管控物业类型》结合万达集团创新管理模式以及2015版《设计管理权责界面》，
调整了设计中心对销售物业的设计管控范围。
二、本版将《销售物业设计管控计划流程一览表》及《售楼处(样板间)设计管控计划流程一览
表》统一归入《流程及制度专篇》。
三、项目前期阶段在2013版制度中《前期条件调研表》、《项目建筑、规划等条件图纸移交签
确单》的基础上，将2013版方案阶段中《项目景观资源调研表》统一归入前期阶段，以
确保规划设计前调研各阶段设计条件的完整统一。
四、方案、施工图、实施作为管控流程中的主要过程阶段，每阶段均以完成相应《评审表》及
oa报审（报备）为管理动作结束的标志；评审分为初审、复审、报审（报备）三个分项
动作，分别由项目公司规划副总、设计中心负责人、设计中心分区设计部总经理（设计中
心总经理）确认或签批完成，其中部分阶段根据商业地产《项目管理制度》第二章第2节
《设计管理权责界面》要求，方案成果需签批至分管副总裁。
本手册只对报审（报备）阶
段的操作流程进行规范要求，初审和复审阶段由各区设计部自行控制。
完成《评审表》所
需的评审文件对应第一册《销售物业设计管控计划流程》中的流转文件及参考模板要求，
均以附件形式（包括电子版附件）统一放置，便于索引。
另因景观专业为最后收口专业，
在施工图报备前项目公司须进行合图评审动作，与景观相关专业的图纸都在合图评审阶段
通过论证会形式讨论、合图，并以合图图纸和《景观与建筑、市政`、结构、标识、泛光
照明、弱电系统等各专业合图审查表》为成果体现。
五、本版将考核管控综合到各个阶段设计管控过程中，在管控过程中同时完成考核。
六、设计中心现行管理办法及设计模块，以名录形式进行列项，相关正文以电子文件形式加入
设计中心公共文件信息库。
在每一阶段实施过程中，除以管控文件中各附件作为设计指导依据外，还应遵循国家现行规范和相关技术标准。
设计中心管控物业类型
一、前期阶段
1．项目景观资源调研表
二、方案阶段
1．豪宅景观方案设计要点审查表
项目名称：第次评审会评审时间：评审地点：
2．非豪宅景观方案设计要点审查表
项目名称：第次评审会评审时间：评审地点：
3．售楼处（样板间）景观方案设计要点审查表
项目名称：第次评审会评审时间：评审地点：
4．实景示范区景观方案设计要点审查表
项目名称：第次评审会评审时间：评审地点：
5．项目景观方案综合评审表
第次评审会
6．景观方案中间成果（交底）论证会
6.1方案中间成果论证（交底）会签单
项目名称：编号：_______________
6.2方案中间成果论证（交底）会审查要点
项目名称：审查时间：
7．景观方案设计彩色封样图册及实体封样签字版图册
m
m
6 100mm
项目苗木设计选样及施工号苗清单
20-22
2.5
：≥
8．景观方案交底会议标准
1、会议主题
景观方案交底会
2、组织部门
设计中心设计部
3、主持人
设计中心设计部景观专业负责人
4、参会部门及人员
1)设计中心设计部建筑、景观项目经理
2)项目公司总经理、营销副总、成本副总、规划设计（组长）副总及设计部专业负责人
3)景观设计单位项目负责人及相关专业人员
4)商管公司有关人员（地方商管必须参加）
5、议程/议题
1)设计单位介绍“方案设计成果”、“方案设计亮点、重点及难点”、“方案审查要点”
执行及自检情况；
2)项目公司设计部介绍设计方案及“方案中间成果论证（交底）会审查要点——（景观）
专业”复查情况；
3)设计中心设计部专业人员核查重点管控部位方案及方案设计要点；
4)项目公司介绍景观设计造价估算是否按照限额设计的要求完成设计，如果有矛盾，决
定如何解决；
5)专业负责人与项目公司参会人员复核是否符合营销产品定位及是否满足营销要求、设
计边界条件是否有变化（如规划总图、指标、消防等），明确红线外道牙内景观实施
的归属；提供材料设计封样图册（深化方案阶段，包括灯具、铺装、苗木）
6)确定下阶段设计时间节点和调整方向。
7)完成《方案中间成果论证（交底）会审查要点——（景观）专业》及《方案中间成果
论证（交底）会签单——（景观）专业》签确。
6、会议资料
景观方案复审评审会会议资料
9．景观方案复审评审会评价表
编号:
10．住宅景观功能场地设计标准及要求
三、施工图阶段
1.景观封样1.1封签样式表
100mm 7 0 m m
1.2材料封样版制版样式
说明：材料封样版制版样式规格上的规定：
1、样板背板为A2号规格木板（594mm*420mm），木板表面用白色纸封面，抬头需写明项目名称，各种材料用强力胶水粘贴其上；
2、封样标签与材料一一对应粘贴其上；
3、石材分小版和大版，小版规格为100mmX100mm，其他材料如砖、卵石等以原规格粘贴；
4、涂料、漆等色彩定样用防水胶纸打印，大小规格为100mmX100mm，采用xxx系列色卡，必须注明色卡编号；
5、排版严格按照制版模板执行（详见上图）。
1.3 项目景观硬质材料彩色施工封样清单
1.4 项目景观灯具、雕塑、小品、家具施工选型清单
1.5 项目苗木施工号苗清单
20-22
2.5
：≥
2.景观与建筑、市政、结构、标识、泛光照明、弱电系统等各专
业合图审查表
3.项目景观施工图审核意见提交及会审表。