旭辉地产集团 成本造价 _房地产全过程成本管控痛点
房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理
房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理房地产行业一直以来都是一个竞争激烈的行业，成本控制一直是房地产企业面临的一个突出问题。
随着市场竞争的加剧和社会经济的发展，成本控制变得愈发重要。
如何进行成本控制，并实现成本的精细化管理，将成为房地产企业在市场竞争中的一大优势。
本文将重点讨论房地产成本控制的突出问题以及成本的精细化管理。
房地产行业的成本控制问题主要体现在三个方面：土地成本、建设成本和运营成本。
首先是土地成本。
在城市化进程不断加快的情况下，土地成为一种非常紧俏资源。
而土地成本在房地产开发过程中占据了非常重要的位置。
高昂的土地成本直接影响着房地产项目的盈利能力。
如何控制土地成本成为了房地产企业必须面对的一个重要问题。
除了在土地收购环节要谨慎把握外，企业还可以通过与政府合作，探索土地共建共享的模式，来降低土地成本。
其次是建设成本。
房地产项目的建设成本通常占据了其总成本的大部分。
建材、装修、工人等成本都构成了建设成本的主要组成部分。
在控制建设成本方面，企业可以从材料采购、劳动力成本、施工技术等方面入手，通过提升建设效率、降低材料浪费、提升施工质量等手段降低建设成本。
最后是运营成本。
房地产项目交付后，运营成本将成为企业持续关注的问题。
包括物业管理、维护成本、水电费用等都属于运营成本的一部分。
企业可以通过引进智能化管理系统、提升能源利用效率、降低物业管理成本等手段来控制运营成本。
除了上述三个方面，另一个突出的问题是成本的精细化管理。
随着房地产行业的发展，传统的成本管理方式已经无法满足企业的需要。
传统的成本管理主要以财务核算为主，对于成本的具体来源和使用情况并不清晰。
房地产企业需要引入新的管理理念和工具，实现成本的精细化管理。
房地产企业应引入信息化管理系统，对成本进行精细化分析。
通过信息化系统，企业可以对成本进行实时监控和分析，及时发现成本超支情况并采取相应的措施进行调整。
信息化系统也可以帮助企业对成本进行更加精准的定价，为企业的经营决策提供有力的支持。
房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容
房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容在房地产开发过程中，如何进行成本管理，直接影响到房地产企业的运营效率。
随着房地产开发企业的不断扩大，开发的工程也日益增多。
而如何做好成本控制和重点控制内容，更是成了各大房地产的重要工作。
然而，在实际工作中，成本管理仍然存在着一些问题，亟须对其进行剖析，并提出相应的对策，从而提高房地产的经济效益。
一、房地产开发成本管理中存在的主要问题目前，部分房地产企业在发展过程中缺乏目标、责任和动态成本三个方面的成本管理，在控制上更注重显而易见的控制，而忽视了隐性成本的控制。
同时，也不注重前期决策、前期设计等前期控制，仅注重工程造价控制。
在进行成本控制时，如果盲目地削减开支，不仅会对工程的发展造成不利的影响，还会导致工程的投资成本上升，对工程的发展造成一些风险。
（一）没有科学完善的管理体系部分房地产在进行成本管理工作时，缺乏科学完善的管理体系。
因此，房地产企业高层领导在进行重要的决策时，往往会造成对实际情况的判断失误，带来一定的经济损失，严重的还会导致企业的资金链断裂，影响企业的可持续发展。
同时，由于缺少一套科学、健全的成本管理体系，使得房地产企业的成本管理人员在工作中的积极性不高，同时，也会因为缺少相应的业绩评价机制而使其工作效率低下，从而影响到整个房地产企业的成本管理工作[1]。
（二）缺乏前期系统规划有部分房地产企业并没有科学合理地进行预算编制和预算规划，这就为后续的成本规划目标带来一些不利影响，在进行后续的成本规划目标工作时，可能会将工作重点放在目标利润的实现方面。
此外，有部分房地产企业虽然能够在前期进行科学、系统的预算编制，但在实施过程中并不具有很强的执行力。
前期预算编制形同虚设，没有任何实际意义。
同时，也存在着项目建设费用超支现象，严重影响成本管理的效果。
此外，在前期阶段，若未对前期成本进行有效的规划和有效的执行，则在实际的项目执行过程中，由于项目的设计变更，使项目的进展速度不够快，或者无法按期完工。
房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议
房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议
房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，其发展对于国家经济发展具有重要的推动
作用。
在房地产项目的成本核算中，难免会遇到一些问题，这些问题可能会影响企业的正
常运营和发展。
本文将分析房地产行业成本核算中存在的主要问题，并提出一些建议以解
决这些问题。
一、主要问题：
1. 成本计算不精准
在房地产项目的成本核算中，很容易出现成本计算不精准的情况。
这主要是因为房地
产项目的投资规模较大，项目所需要的材料、人工、设备等成本都比较庞大，而且这些成
本又都是多种多样的，一旦计算不准确，就会导致项目的成本偏高或偏低，进而影响项目
的投资效益。
二、建议：
1. 建立成本核算管理体系
为了解决房地产项目成本核算中存在的问题，可以建议房地产企业建立健全的成本核
算管理体系，制定相关的成本核算制度和流程，明确各项成本的核算范围、对象和方法，
确保成本核算的准确性和及时性。
2. 加强成本控制管理
为了解决房地产项目成本核算中存在的问题，可以建议房地产企业加强成本控制管理，重点关注项目中的主要成本项目，控制项目成本的增长，提高项目的经济效益。
4. 强化成本核算人员培训
为了解决房地产项目成本核算中存在的问题，可以建议房地产企业强化成本核算人员
的培训工作，提高成本核算人员的专业水平和业务能力，确保成本核算工作的有效开展。
房地产行业在成本核算中存在一些问题，但通过建立健全的管理体系、加强成本控制
管理、完善成本核算数据采集和强化成本核算人员培训等措施，可以有效解决这些问题，
提高房地产项目成本核算的准确性和有效性，推动房地产行业的稳步发展。
房地产企业成本管理存在的问题及改进措施
房地产企业成本管理存在的问题及改进措施
一、问题
1. 成本控制能力较弱
房地产企业成本控制的核心在于成本的合理预算和严格控制，但现实情况是，在成本预算环节存在的问题往往会导致企业成本控制能力较弱，常常造成不必要的浪费
和损失。
2. 成本核算缺乏规范化
企业成本核算存在诸多问题，包括缺乏标准化、流程化。
部分企业财务工作不够规范，成本核算不严谨，给企业造成了诸多财务隐患。
3. 存在成本追溯缺失问题
成本追溯是成本核算的重要环节，对于房地产企业来说，成本追溯问题较为突出。
成本追溯缺失导致企业无法了解具体的成本构成，也无法透明地展现出成本的构成和
分配情况，这给企业带来了不小的风险。
二、改进措施
1. 建立标准成本控制体系
建议房地产企业建立标准化的成本控制体系，从成本预算、成本核算、成本分析、成本监控等多个方面进行规范化管理，使成本管控过程更加精细化。
2. 加强成本核算制度建设
完善成本核算制度和管理规范，明确各项成本开支的计量和核算方法，建立规范、标准的管理流程，合理分配各项成本，推进成本核算的规范化和专业化。
3. 实施成本追溯机制
加强成本追溯，建立完善的成本跟踪体系，完善各项成本的计量和核算方法，确保成本追溯全面，详实，透明，及时。
通过成本追溯机制，实现对成本构成的掌控，
强化对成本的监控，提高成本分析水平。
4. 提高财务人员素质
提高财务人员的素质，加强财务监管，推动从成本核算到成本管理的全面转变，落实成本控制责任，切实提高企业成本控制和管理水平，为房地产企业的健康发展注
入新的活力。
房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议
房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议房地产行业是一个高成本的行业，成本核算是其经营管理的重要组成部分。
在房地产行业的成本核算中存在着一些主要问题，如成本之间的重复计算、成本分类不清晰、成本控制不力等。
针对这些问题，本文将从不同角度进行分析，并提出相应的建议。
1. 成本之间的重复计算在房地产行业的成本核算中，经常出现成本之间的重复计算的现象。
同一笔开支可能被计入了项目成本、营销成本和管理成本三个方面，导致了成本数据的重复累加，给管理者带来了困扰。
2. 成本分类不清晰另外一个问题是成本的分类不够清晰。
房地产行业的成本项目繁多，而且很多项目之间有交叉，导致了成本的分类混乱，使得管理者难以准确把握成本的结构和变动情况。
3. 成本控制不力房地产行业的成本核算中，成本控制不力也是一个主要问题。
由于房地产项目周期长、资金规模庞大，加之市场环境的不稳定性，成本控制常常显得力不从心。
二、建议1. 强化对成本核算的管理意识要解决成本核算中的问题，首先需要加强对成本核算的管理意识。
管理者应该充分认识到成本核算对企业经营管理的重要性，积极引入现代管理工具和技术，提高企业的成本核算水平。
2. 加强成本核算的内部控制房地产企业在进行成本核算的过程中，需要加强内部控制，明确各项成本的来源和归属，防止成本重复计入。
要建立健全的成本核算流程，确保成本数据的真实性和准确性。
3. 提高成本分类的准确性为了解决成本分类不清晰的问题，房地产企业需要加强对成本项目的分类管理，建立起一套科学的成本分类体系，并严格执行，以确保成本数据的准确性和可比性。
4. 强化成本控制的效果为了有效地控制成本，房地产企业应该加强项目管理，从项目立项、设计阶段就做好成本控制规划，加强对成本变动的跟踪和分析，及时采取措施，有效降低成本。
5. 借助信息化技术提升成本核算水平房地产企业应加强对信息化技术的应用，利用先进的管理软件，提升成本核算的自动化水平和效率，同时积极引入大数据、人工智能等新技术，提高成本控制的精细化水平。
房地产项目全过程成本控制
房地产项目全过程成本控制成本控制已成为企业管理的核心环节，控制好项目的成本才能使企业在市场竞争中求得生存和发展。
如何做好成本控制，成为了目前地产业界普遍关心的问题，而要解决这些问题就需要在项目开发中实行全过程成本控制，使企业最大限度的获取经济效益。
标签：成本管理；成本控制一、全过程成本管控的意义成本是房地产企业经营管理中的一项综合指标，成本指标的高低反映出企业综合管理水平的高下，成本管理在房地产企业管理中逐渐占据首要位置。
成本管理的任务与企业经营管理的目标是一致的，都是为了降低企业经营成本，降低销售压力，提高资金周转率，从而提高经济效益，对企业的发展起到促进作用。
通过成本管理也可以带动设计工作以及工程技术等方面的更新，实现最终的经营目标。
工程项目成本全过程控制是指控制项目各阶段费用在既定资金限额以内，随时纠正实施过程中发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，使项目合理使用资源，取得最佳的投资和社会效益。
它是工程项目管理的一个核心部分，贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策、设计施工再到竣工期间全部建设费用的确定、控制、监督和管理，是工程项目能否良好完成的关键。
二、房地产全过程控制的主要阶段工程成本控制主要分七个阶段：方案投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段和物业管理阶段。
1.投资决策阶段工程成本控制。
在房地产项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程成本以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，是建设工程成本控制的重要阶段。
决策阶段主要影响因素有：产品标准水平的市场定位；项目的启动规模；可行性研究成本报告等（包括项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期、资金情况、技术问题、成本问题等）。
2.设计阶段工程成本控制。
设计阶段是房地产项目成本控制最重要的阶段。
在投资计划得以合理确定以后，进入设计阶段，它是把技术与经济有机结合在一起的过程。
房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制
房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制摘要：随着社会经济的发展，我国的房地产行业有了很大进展，房地产的成本管理工作也越来越受到重视。
如果企业采取的是较为粗略和杂乱的施工项目成本管理模式，那么就很难在当今日益激烈的市场竞争中占据优势。
因此，建筑企业应该针对施工项目实施成本精细化管理，以此增强企业的竞争优势。
笔者针对建筑企业施工项目成本管理中存在的问题进行了探究与分析，并提出了建筑企业施工项目成本精细化管理的有效策略，希望有助于建筑企业成本管理水平的提高。
关键词：房地产；成本管理；造价控制引言：对于房地产项目建设来说，相关部门必须对其成本进行精细化的管理，才能使其更好的建设起来。
这就要求管理人员深入研究房地产项目的精细化管理及造价控制，才能不断提高其管理的水平，从而使得房地产成本管理的整体效果得到进一步优化。
1房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题1.1决策阶段可行性探究作为房地产项目前期投资的核心内容，更是决策方案制定的基础，是科学实现工程项目建设、提升经济效益的主要方式。
所以，加强房地产项目可行性探究是非常重要的。
结合当前市场发展，探索市场需求，通过制定各种方案比较分析，探究项目建设地址、建设规模、投标方案、投资预测、资金应用等，对工程建设方案进行综合规划，最终评估项目可盈利数额。
如果房地产公司没有注重决策环节成本控制和管理，随意投资房地产项目，将会让企业无法获取理想的投资效益，影响其今后的发展，甚至让企业陷入倒闭的危机中。
1.2施工设计频繁变更房建施工中，设计单位与施工单位是相互关联的关系同时也是对立的关系，首先设计单位根据要求进行设计，图纸审批过后交付施工单位，但是由于设计单位对于工程造价的概念薄弱，相关的造价技术也相对缺乏，所以可能会导致设计与实际施工并不相符，或者在施工过程中发现图纸设计与现场实际并不相符，造成设计频繁变更。
设计单位是从自身的专业角度进行设计，考虑不够全面，造成建设项目与实际不符，从而当施工单位进行施工时将设计成果展现的不够完美。
旭辉地产集团 研发设计 成本管理 地库设计无效成本控制与优化
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准 成本效率 成本细分 管控原则
品质 效果
投入 成本
效率 高
合
理
合理
标
准
低 红线
品质效果 成本投入的效果是针对 开发商利益而言的
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准
成本效率
无效成本
成本细分 设计成本
管控原则
有效成本
直接无 效成本
做错了！因设计错误而导致的 无效成本。
赖祖亮@小木虫
一、设计节奏与节点优化 二、停车效率与单方成本
管控什么？
三、强制指标控制 四、标准做法控制 五、控制技术提升 六、优势资源利用
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼 塔楼 塔楼
一
塔楼 2000平米
塔楼
2塔000平楼米
塔楼
2000平米 塔楼
塔楼
二
塔楼 塔楼 塔楼
复杂多变
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔 楼塔楼 塔 楼塔 楼 塔 楼塔 楼
塔塔 楼楼
A（合建）
二、我们地库无效成本到底有多大？
几十万
几百万
几千万
问：一个项目，地库因设计 错误、不合理、不精细而白 丢的冤枉钱一般有多少？
1、项目规模、复杂程度、设计师经验
—-决定上有亿多少元
2、审核者水平 ---能挖出多少
同一个项目
☆ 已经做得很好了、可能没有了，或者，已经请专家看过了、真的没有了 ★ 少则百万、一般数百上千万、多则数千万、甚至上亿元
地库设计及无效成本的 控制与优化
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本 管
成本工作流程体系
链接
理
成本授分权流程体系
链接
综
合
成本作业指引体系
链接
体
成本组织管控体系
链接
系
构
成本绩效考核与激励体系 链接
建
成本IT信息化平台体系
链接
成本管控体系
成本模型
成本管控 心法总纲
内功七式
心法总纲
标准成本
供方资源
省
省
四省
省
省
成本优化
区域采购
动态成本
好
三好
好
好
资金预算
条线排名
内功七式
成本只为 创造价值！（链接）
好钢用在刀刃上!
成本管理的发展理念要紧随集团 战略规划、产品 线、组织架构、团队现况、管控半径、发展阶段等等， 适时进行调整,方能适用本公司，并且做到与时俱进。
地产行业成本管理现状
成熟的成本管理体系
1、以合约框架为核心的成本管理体系
外资企业为主，以住宅和单项目开发为主，合约为主的控制思想
旭辉地产全过程成本管控痛点 及标杆房企解生存
10/90 10%的房地产企业，占据90%的市场
强龙 地头蛇
运营提速
资本密集性行业的最大成本在时间成本
抢去化
抢抢运开盘营
抢回款
抢市场
读懂投资人
投资人/股东希望看到的 管理结果 多 --- 项目、利润 快 --- 时间 好 --- 质量
省 --- 成本
稳 --- 风险
影响成本的主要因素
其他因素…… 政策风险 7
地质气候 6
开发计划
1
影响成 本因素
2 设计管控 3 施工管控
5
大宗材料与设备
4
成本管控
经营视角
思考：
如何从成本的视角寻找房地产企业利润增长点？ 成本视角的竞争策略与盈利策略？
房企三大核心竞争力打造
培养成本人员的综合能力，树立非成本人员的成本意识！
成本策划+功能配置
成本管理的目标是什么？
利润 = 总收入-总成本
利润 =
总收入
总收入-总成本 总 收入
利润率 =1-“价值型”成本
要达到利润及利润率最大化，成本控制必然是不 可或缺的一环。
成本的增加只有带来大比例的收入增加，才能会 对项目有益，所以创造价值是成本管理永恒的课题。
10
科学的成本管理 理念---成本创造价值
2、以成本控制（目标成本+动态成本）为核心的成本管理体系
国内比较成熟的大中型地产企业为主，预算体系下的预算控制思想，重视 目标成本的分解和部门责任目标分解
总体来看，房地产行业中，住宅类成本控制和方法比较成熟，商 业地产成本管理体系及方法仍在摸索发展之中……
系统管理——建章、建制
成
成本管理制度体系
链接
全过程测算 及设计优化
成本24个模 块节点控制
集采、战采
内功七式
成本管控重点
分析和策划
建立区域供方库
城市地图
工作指引
16
成本风 险识别
确 保
成
确保 成本管
控体系
成本风 险预警
本 不 超
成本
质 量
支
进
全员成 本意识
综合能 力
度
成本
苦 练
内
功
走向控制与策划的成本理念与趋势
2003
2006
2009 2011
核心思想：
……
结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基 成本耦合管理
础，以目标管理为方法，以技术管理为保障， 以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。