四川省成都市禅文化主题商业区项目定位报告
成都商业地产IFS案例分析
成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。
IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。
该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。
IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。
而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。
地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。
其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。
IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。
而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。
这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。
第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。
IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。
同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。
除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。
这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。
最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。
IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。
此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。
成都城市RBD锦里与文殊坊的比较分析
成都城市ＲＢＤ锦里与文殊坊的比较分析[摘要]近年来，成都十分重视城市RBD的规划，先后推出了锦里和文殊坊两个项目，但是从经营业绩上来看，这两个地方的效益有天壤之别。
文章通过从多角度比较两处开发现状，究其差别产生的深层次原因，并针对这些原因提出解决问题的方法措施。
[关键词]成都城市RBD 锦里文殊坊比较分析1995年，保继刚在研究深圳华侨城发展模式时，开始引入国外城市RBD(Recreational Business District)的概念，开国内研究城市RBD的先河。
后来经过我国众多学者对国外城市RBD理论的研究并结合我国城市具体实例进行案例分析，在城市RBD的理论研究领域与实践方面都取得了丰硕的成果。
城市RBD 理论逐渐应用到城市的整体规划中，如苏州城市RBD规划和广州天河城规划。
在此背景下，成都也积极开发其丰富的城市旅游资源，规划城市RBD，先后推出了锦里和文殊坊两个旅游项目，结果却有很大不同，引起了广大学者的研究兴趣。
“锦里”是依托成都武侯祠而打造的一个蜀地民俗文化“博物馆”，它的建成，丰富了武侯祠品牌文化内涵，体现了川西古街民居建筑风貌及三国蜀汉文化特色。
“锦里”街区全长350米，采用由武侯祠控股公司化的运作模式，引进经营管理人才进行市场管理。
据统计，该街自2004年10月开放以来，已接待国内外游客800余万人，实现销售收入近亿元，拉动周边经济2亿元以上，为社会提供近千个就业岗位，形成了成都民俗旅游休闲文化的一个知名品牌。
2004年11月，“锦里”古街被文化部命名为“全国文化产业示范基地”。
文殊坊——文殊院历史文化保护区，依托省级重点文物保护单位——文殊院( 5.73公顷)，东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路，总规划用地面积为33.25公顷。
项目分两期开发，预计于2010年完成。
文殊坊是中房集团成都房地产开发总公司倾力打造的以民俗文化、佛禅文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地，也是成都市政府规划的三大历史文化保护片区之一、六大旅游休闲商业区之一。
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
浅析成都中央商务区(CBD)的建设
浅析成都中央商务区(CBD)的建设本文从中央商务区(CBD)的概念出发，阐述了成都CBD建设的概况,并提出了对成都建设CBD的几点建议, 以期成都的中央商务区能建设得更好，同时为国内其他区域性中心城市CBD的建设提供指导。
标签中央商务区；区域性CBD；成都1 中央商务区(CBD)的概念芝加哥学派社会学家E．w．伯吉斯著名的城市同心圆理论模式将城市空间结构分为5个圈层，最内的中心圈层是商业活动最为密集的区域，称为中央商务区(Central Business District)，简称CBD，这个时期的CBD功能以零售业、娱乐业等商业活动为主，随着世界经济的发展，CBD的功能内涵发生了变化，其功能转变为以高效的、集约的商务职能为主，辅以部分商业活动。
现代CBD的概念可定义为在一个现代都市内集中有大量金融、商业、贸易、信息以及中介服务机构，拥有大量商务办公楼、酒店、公寓、会展中心、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，市场机会最多、运作成本最低，最便于开展现代商务活动的中心区域，其拥有最集中的人流、最便捷的交通、密度最高的建筑、最高的地价、最大的吸引力和服务范围。
根据城市经济实力的差异和影响力范围的大小以及商务机构的层次，可将CBD可分为全球性CBD，如曼哈顿、东京等国际经济的管理、控制中心；国际性CBD，如北京、上海等经济影响力跨越国界，并对世界经济产生影响；区域性CBD，如大连等经济影响力超越城市本身，并对区域经济发展产生决定影响力。
2 成都建设中央商务区的概况2.1 建设背景成都是西部的区域性中心城市，地理位置优越，是西部落后地区与中东部发达地区交流的桥梁，立体的水、陆、空交通系统将成都与各个城市紧密联系在一起，方便了内外经济往来，信息流通。
成都的经济实力位居西部地区第一位，其经济外向度在西部城市中最高，聚集度最大，目前，落户成都市的世界500强企业累计达189家，其中境外企业149家，居中西部首位。
《新鸿基成都东大街商业地产项目定位研究报告》(170页)
1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地
容积率8.0，建筑密度不大 容积率5.0，建筑密度不大于
于65％，限高159米
25％，高度不大于航空限高
资料来源：成都市国土资源局
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项目优势〔Strength〕
4)地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件；
中心城区，600平方 公里，800万人口
资料来源：成都市规划局
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总体SWOT分析
项目机会〔Opportunity〕
2)地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯，同时大大扩展本项目的辐射范围。
地铁1号线为南北方向，由大丰至华阳。全长，设23座车 站。其中，地下线长约，地上线长约；高架车站5座，地下 车站18座。目前正在建设当中，预计2010年通车。 2号线为西北－东南方向，由郫县至龙泉。线路全长为， 设33座车站。其中，地下线长约为，地上线长约为，目前正 在进行地堪，预计2008年内动工，2012年左右通车。
成都本地开发失败的案例
项目名称
开发商
经营状况
失败原因
熊猫城
成都英凯实业公司
多次招商未果，空置多年 后转让给富力地产
开发商资金实力不足散卖物业 定位不当、招商及运营策略失当 开发过程太久造成物业老化
罗马假日广 场
蓝光地产
开发商将商铺全部散卖， 目前经营状况不佳，商气 凋零
项目定位及规划失当 开发商散卖物业，给营运造成困难
15m
79m
C1
A1 B2
C2
A2 B3
C3
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图那么为准。
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
20130702耿湾项目汇报
东方禅意生活小镇世界心灵度假乐园禅心溪谷——灵山胜境五期工程汇报围绕市委、市政府加快建设“四个无锡”的总体目标和打造“一城、一带、一岛”的城市规划格局部署，灵山集团在遵循马山打造国际旅游度假岛“一山、一镇、一都”总体规划的基础上，按照把灵山五期项目打造成“国内一流，国际知名”的休闲旅游度假目的地的总体要求，全面推进了项目各项工作。
两大目标——·一、重点打造大禅堂、禅博物馆以及主题酒店、精品酒店、会议中心等功能设施，以满足世界佛教论坛永久会址配套需求；二、通过丰富的业态集聚、丰富的旅游产品和体验活动的创意，满足不同人群和不同消费层次的需求，重点打造一个“让观光游客慢下来、让休闲游客静下来、让度假游客住下来”的全功能、多业态、特色性的休闲度假旅游目的地，真正成为马山国际旅游度假岛的核心工程，带动马山实现从观光游向休闲度假游的转变升级。
两个原则——·一、以生态、低碳、环保为指导思想，充分尊重现状地形和自然资源；二、以保护资源和适度开发相结合，尽量恢复原有江南村落的建筑肌理和建筑风貌。
禅心溪谷——灵山胜境五期工程·规划面积1600亩·建设用地约1300亩·建筑面积约30万平方米·景观面积55万平方米·水域面积20万平方米·容积率0.45 ·建筑密度0.23禅心溪谷（定名与定位）——禅，是东方生态文明的美妙智慧心，是世界和平安宁的共同归宿溪谷，是人与自然和谐相处的诗意境界禅心溪谷：给人类心灵度假一个绿色乐园7禅心溪谷（目标与特色）1. 是人类和平安宁的福地——全球高僧大德共同为人类祈福的世界佛教论坛的永久会址2. 是江南诗意山水的名片——无锡马山国际旅游度假岛的核心项目和先导工程3. 是东方生存智慧的硅谷——以“禅心归所”为主题，开创世界心灵度假休闲旅游新模式4. 是传统文化创新的地标——以“禅意小镇”为特色，引领人类禅意生活方式绿色新潮流（国内外休闲度假市场研究和目标客群定位）——浙江乌镇模式：典型的怀旧记忆莫干山裸心谷模式：纯粹的自然融入日本轻井沢模式：时尚的快乐休闲印尼巴厘岛模式：远离喧嚣的逃避人们为什么要到禅心溪谷来？（国内外休闲度假市场研究和目标客群定位）——禅心溪谷，具有所有这些成功的度假旅游目的地的特点，一个“放心”的去处，一个“净心”的处所，一个“安心”的梦乡，一个“养心”的心境，一个“开心”的花园。
从香港1881、文殊坊等比较城市老街区的商业开发的改造模式
从香港1881、文殊坊等比较城市老街区的商业开发的改造模式2016-09-07 11:32 | 传世商业一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市，必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。
实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。
历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分，是城市演进历程的见证和传统文化的体现，其保护具有十分重要的现实意义。
出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性，对城市老街区（历史街区）进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用，并在许多城市引入了商业开发的改造模式。
老街区商业改造项目保护模式比较早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发，加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长，此类项目往往成为烫手的山芋，主动请缨接手改造的开发商甚少。
众多项目大打文化继承及城市文脉牌，但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感，最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼，无法实现预期的经济收益和社会效益。
老街区商业项目保护改造模式一览表历史街区保护模式穿衣戴帽式功能置换式文化复兴式保护方式对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行现代化装修，改变其原来的使用功能充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备人口不改变，完全保留全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功能保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变现代商业进行商业业态调整和升级，改善居住功能改造主要目的改善环境，提高居民生活质量商业价值最大化社会效益和经济效益的和谐协调典型案例□长沙潮宗街□重庆洪崖洞□上海新天地□香港1881□绍兴古城保护□宽窄巷子∙三老街区商业改造项目发展模式的界定∙老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区，启动保护改造只是第一步，后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。
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二、项目定位和主题概念
定位的提出 项目定位
项目城市功能角色定位
档次和价格定位 目标客户群定位
1、定位的提出
竞
争
与正在改造两个历史文化旧区的对于投资者、
经营者、规划设计单位、政府资源、媒体注意
力、区位、人流商流、和消费者多方面的竞争；
与已成熟的都市休闲区和旅游区对于消费者的 争夺；
所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上
的投资与开发的单位或企业，也可以说是城
市经营战略的执行者。
城市运营商出现的背景
政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，
其战略目标为改善城市功能、提升产业水平
和树立城市形象；
政府职能机构是从政策、法规、行业、规划 等角度参与旧城改造和新区开发，在经营手 段和市场化行为方面的职能有限；
如按照房地产开发利润率20%的水平，不考虑
土地开发利润，商业物业销售价格将达到0.9万 元/平方米；
4、价格档次定位
可比市场价格
片区现有商业物业价格为0.7~1万元/平
方米，住宅物业价格为3500元/平方米；
市内类比文化商业区商业物业价格为 0.8~1.2万元/平方米；
4、价格档次定位
项目定位于城市北部的高尚文化商业区， 按照这个目标：
整合资源，引导和吸引投资与开发企业（如 房地产开发商、城市基础设施开发商、零售 商等）共同参与城市功能区内的项目开发， 创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大 市场的过程中求得城区的发展；
城市经营商特性
扮演者：政府职能部门下属经营机构或企业
工作空间：旧城改造或新区开发大型重点项
目或片区
经过策划包装和前期铺垫后，商业物业价格
比周边提升20%以上，平均销售价格将为1.2 万元以上；
5、目标客户群定位目标市场定位
一级市场 —— 成都市本地市场
以成都市市民为主并包括临近周边县市
的信徒、休闲消费人群市场；
目标客户群定位
二级市场——潜力市场
发挥成都作为四川乃至西南旅游门户的
优势，将现有到达成都的游客市场纳入
战略定位——土地经营战略的制定和实施者
战略目标——实现政府的战略目标，并通过
土地增值和税收实现经济效益；
城市经营商特性
经营的范围——以土地位依托和载体，经营
片区的商业机会、土地历史文化价值、市政
设施、城市环境形象等；
主要职能——项目或片区的发展战略制订、
委托策划与规划、选择开发经营机构、支持
并监控开发与经营行为、整体推广；来自3、项目城市功能和角色定位
传承传统文化、展示现代成都文化的标志性
区域；
城市的游憩商业区，都市文化旅游的精品区；
4、价格档次定位
项目开发成本（按照1的容积率计算）
土地成本达到每亩303.8万元， 4556元/平方米；
按照建安成本3000元/平方米的水平打造，建成
的商业物业综合成本约7556元/平方米；
备唯一性、排他性和权威性的基础；
必须也只有从宗教主题出发考虑项目的
定位；
2、项目定位
中国都市内规模最大的禅文化主题商业区
——以文殊院和爱道堂两大寺院为核心，将禅文化与 现代都市文化、休闲和生活融合，在项目整个片区地 规划、建筑、园林和装饰装修上，充分体现禅文化的
韵味和意境，构成国际化的现代禅文化高尚商业区。
经营文化：发掘提升特有的文化和氛围，充分引 导消费，为商家营造良好的经营环境；
两个开发方向
充分挖掘文殊院和爱道堂的文化资源， 提升片区的形象和文化价值；
寻求传统文化与现代都市文化的对接；
一个重要经营角色——城市运营商
房屋保障中心作为项目的操作者，其角色不 仅仅是政府职能部门，而是一个城市运营商；
三老满意
老板满意 降低投资风险， 良好的投资价值和利润空间 老百姓满意： 满足观光、休闲和体验的需求
项目多元参与的互动理念
三老模式
政府经营环境 企业经营市场 百姓经营文化
项目经营者：多元经营理念
经营土地；通过做高土地价值，而不是提高容积 率获得更多面积来提高土地收益；
经营期望：使开发商具有充分的投资信心和期望，
成都市禅文化主题商业区项目 定位报告
一、项目开发目标和理念 二、项目定位和主题概念 三、主题概念与支撑体系 四、项目竞争力总结
一、项目开发目标和理念
老头子
城市功能与城市战略
老板 投资回报率
老百姓 休闲、旅游、体验
三大目标：三老满意
政府满意： 开发出代表城市形象的名片 打造出体现城市文化的舞台 整合和提升城市商业业态水平和功能 提升土地经营价值
核心资源——宗教文化资源
历史影响力和地位 文物资源
宗教资源
园林景观资源
运作机构资源能力
房管局良好地政府资源和能力 文殊院管理者有良好经营思路 成都投资经营者良好的运作能力
定位的提出
需 求
竞
争
定位
核心资源
运作机构资源能力
定位思路
文殊院片区的佛教文化是项目的核心资 源，并且与其他历史文化片区相比较具
需 求
1）城市的功能需要转变和丰富 2）政府需要城市名片 3）城市的商业需要注入文化的因子 4）城市旅游一日游需要丰富 5）城市的旅游城市地位需要改善 6）房管局需要旧城改造亮点 7）旧城改造需要新的模式 8）文殊院和爱道堂要发展宗教文化 9）投资者和商家需要投资的舞台 10）消费者和游客需要体验片区的文化
政府与市场之间的承上启下者
承上：秉承政府的开发意图，从城市经济发展 战略出发，以可持续发展的理念总揽新区开发 的各项工作；
启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、 经营机构，广泛整合资源，并对新区开发中的 企业行为进行有效的控制。
城市运营商职能
立足于城市空间和功能的角度，为城市文化 与区域经济的发展创造条件；
潜力市场。
目标消费者定位
三级市场——机会市场
在文殊院成功掀起禅文化旅游热潮，完
善软硬件设施后，海外游客市场将成为
重要消费机会。
消费者定位坐标图
收入水平
普通市民阶层 工商精英阶层
城市运营商的出现的背景
房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府
的意图和战略目标，而且没有能力完成大型 的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文 化价值的发掘与保护等一系列任务； 面对城市大片区旧城改造和新区开发项目，
需要一级半土地开发商，在政府与市场之间
起承上启下的作用——城市运营商浮出水面。
城市运营商职能