不动产测绘基础知识
不动产测绘基础知识
不动产测绘基础知识 The manuscript was revised on the evening of 2021不动产测绘的基础知识建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，是党中央、国务院作出的重大战略部署，它具有保障不动产权利人的合法权益、维护不动产交易秩序等重要功能，社会影响广泛而深远。
根据2007年颁布实施的《物权法》，界址、面积等数据采集和管理是不动产登记的必要材料，也是不动产权利实现和流转的重要基础，明确了不动产测绘的地位和作用。
现行《中华人民共和国测绘法》第四章第十八条、十九条、二十条明确了与不动产登记密切相关的地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度，并对市场准入作出了规定。
2007年《中华人民共和国物权法》第十一条规定:“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
”《测绘资质管理规定》、《测绘资质分级标准》中，明确不动产测绘资质业务范围。
2001年施行的《房产测绘管理办法》，对用于房屋权属登记的房产测绘进行了规范。
2008年施行的《土地登记办法》和《房屋登记办法》两部部门规章，明确土地登记和房屋登记中，应当提交地籍调查表，宗地图及宗地界址坐标或者房屋测绘报告。
2000年《林木和林地权属登记管理办法》规定林权登记申请需要提供申请登记的森林、林木和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据资料。
2007年《海域使用权管理规定》和《海域使用权登记办法》、2011年国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》、2012年农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》规定申请海域使用权和集体土地所有权、农地承包经营权登记，需要提交相关海域或权属界线、地块的测绘成果。
2015年5月国土资源部颁布了《不动产权籍调查技术方案（试行）》，对不动产测量执行现行技术规范、精度指标、工作方法等作统一的要求。
由于长期以来不动产登记分散在各部门，相应的基础性权籍调查工作也由各类不动产行政主管部门按照单一部门规范负责组织实施。
不动产测绘：宗地的划分原则
宗地的划分
1、 基本原则： ①由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为
一宗地，称为独立宗； ②如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的
土地，则划分为两个或两个以上的宗地； ③如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又
难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组 合宗（分为共有宗或共用宗）。
件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。 间隙地：指无土地使用权属主的空置土地。 飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。
争议地
间隙地
飞地
单独分宗
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2
宗地的划分
④对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来 源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住 宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地 又可以划清界限的，可划分成若干宗地。
3
宗地的划分
2、争议地、间隙地、飞地的宗地划分 争议地：即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文
不动产测绘：地籍控制测量
资料 - 高斯投影长度变形
假如某两点平均高程为Hm，平均水平距离为Sm，归算到
参考椭球面所产生的变形大小为：
右端前两项是当地面距参考椭 球面有一定的高度( 即 Hm≠0)时产生 的变形。Hm越大，变形也越大，所以 在高原地 区进行测量工作要特别重视 这种变形的影响。
和一、二级。 (1)地籍首级控制测量的方法
主要采用静态全球定位系统定位方法建立地籍首级平面控 制网；一、二级地籍平面控制网也可采用导线测量方法施测。
地籍控制测量
(2)已有平面控制网的利用 已有国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS
点可直接作为地籍首级平面控制网点。 已有三、四等城市平面控制点( 含GPS) 和一、二级城市
资料 - 高斯投影长度变形
地面上有两点A、B，已知它们的平面直角坐标分别为 A(XA，YA)、B(XB、YB)，则AB间的距离
S= ( X B - XA)2+(YB -YA)2
S仅表示在高斯投影平面上两点间的距离。若用测量工具 ( 如 钢尺、测距仪器等) 在地面直接测量这两点的水平距离S1，是不会与 S相等的，它们之间的差值就是由长度变形所引起的。
右端第3项是由地球曲率所引起 的。
资料 - 高斯投影长度变形
参考椭球面上的长度投影到高斯平面上所产生的变形为：
线段离中央子午线愈远( 即Ym愈大)，所产生的变形
愈大。
资料 - 高斯投影长度变形
为减少因长度变形而引起的误差，一般采用如下方法： ①若因测区地面平均高程引起的变形大于2.5cm/km时， 则采用测区平均高程面作为归算面以减少变形；
不动产测绘基本要点说明
不动产测绘的基本要点蓝悦明大学测绘学院2010/12/19 닢믦탅쾢췸睷眮潴桥牭慰潭췸폑닢믦죋쳡릩核心问题：1.方案（第三科目测绘案例分析）2.方法（第一科目测绘管理与法律法规、第二科目测绘综合能力）（六）、地籍测绘考试基本要求1.根据地籍管理要求，确定地籍项目的测绘方案。
2.根据地籍测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择控制网布设方案，确定地籍控制施测方法。
3.根据地籍管理要求，选择用于地籍调查的基础图(调查工作底图)的种类和成图比例尺，确定成图方法。
4.根据地籍项目的测绘要求，选择地籍测绘方法，实施地籍(地形)要素测量。
5.根据地籍测绘项目要求，在正确的权属资料基础上，进行面积测算，明确权属围，保证精度。
6.根据所测地籍要素明确现状，提供包括地籍图、宗地图、地籍簿册以及数据库在的测绘成果。
7.根据地籍管理要求，提出地籍项目更新调查测绘方案。
（八）、房产测绘考试基本要求1.根据房产管理需求，选择房产项目的测绘方案。
2.根据房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。
3.根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。
4.根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。
5.根据房产测绘项目要求，正确区分不同的权属和分摊方式，确定测量和检测方法，以及精度等级;进行面积测算和共有共用面积分摊，提供包括房产簿册、房产数据和房产图集以及数据库在的测绘成果。
6.根据房产管理要求，实施变更测量。
2010/12/19 닢믦탅쾢췸睷眮潴桥牭慰潭췸폑닢믦죋쳡릩指导性文件：1.地籍测绘规 CH5002-94(第二次全国土地调查技术规程 TD/T 1014—2007 )中华人民国行政区划代码 GB 226地籍图图式 CH 50032.房产测量规 GB/T 17986房产图图式参考书目：1.钟宝琪，谌作霖. 地籍测量[M]. ：大学，19962.大学测绘学院测量平差学科组. 误差理论与测量平差基础[M]. ：武汉大学，20053.正风，正尧. 数字测图原理与方法 [M] . ：大学，20044.詹长根，唐祥云，丽. 地籍测量学 [M] . ：大学，20055.蓝悦明、康雄华.不动产测量与管理[M].：大学，20082010/12/19地籍测绘考试基本要求1.根据地籍管理要求，确定地籍项目的测绘方案。
房产测绘了解的知识重点汇编
办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请（二）受理（三）审核（四）记载于登记簿（五）发证。
房屋基本单元概念：《房屋登记办法》第十条房屋应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
一些特殊类型房屋的基本单元确定要求：✧酒店、医院、学校等不能分户出售的房屋测绘报告应将其划分为一个基本单元✧只能通过一层专有部分到达梯间进入2楼以上房屋的，一层与2楼以上房屋应划分为一个基本单元✧工业总部基地项目最小基本单元建筑面积不得小于300平米（有登记业务科室告知不受该项限制的项目除外）房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
房产测绘成果的审核按：审请→受理→一审→二审→归档的程序进行审核要点：施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法施测单位的资格：✧施测机构为名录库有效成员✧施测人员为名录库有效成员✧检查作业标的体量在资质作业限额内（依据《四川省测绘资质分级标准》）测绘成果的适用性：✧测绘标的符合规划要求✧测绘成果报告书中记载的共有建筑面积的认定、分类正确✧测绘成果内容完整、满足房产管理的需要✧楼盘表格式、产权证配图正确界址点准确性：✧红线地块与红线拨地交接单及配套界址点成果表中描述的“征地”地块在形状、角点坐标等方面应一致✧楼栋轮廓角点坐标应与规划竣工测绘图一致面积测算依据与方法：✧房产面积测算的技术依据正确（采用的规范、细则版本有效、正确）✧测绘成果报告书中记载的房产面积测算依据及方法正确（1、2006年10月1日至2010年5月31日之间出具的测绘成果适用《房产测量规范》、《四川省房产测绘实施细则（试行）》；2、2010年6月1日起出具的测绘成果适用《房产测量规范》、《四川省房产测绘实施细则》）审核范围1、应用于商品房预售许可的测绘成果2、应用于权属登记的测绘成果3、应用于在建工程抵押的测绘成果4、应用于住房保障的测绘成果测绘机构修改时限: 5个工作日（提交申请可再延长10个工作日），超出时限做退件处理。
房产测绘知识点总结
房产测绘知识点总结一、房地产测绘的基本概念房地产测绘是指根据房地产管理、开发、交易的需要，利用地图制图、大地测量、摄影测量和遥感技术对房地产及其周围环境进行测量、监测、分析和保存的一项工作。
其主要目的是为了获取房地产的准确位置、大小、形状和周围环境等信息，为房地产管理和开发提供准确的数据支持。
二、房地产测绘的意义1. 保证权益：房地产测绘可以确保房地产权益的合法性和准确性，为房产买卖、转让、继承等行为提供必要的依据。
2. 规划开发：房地产测绘可以为城市规划和土地开发提供重要的数据支持，有助于合理规划土地利用和开发。
3. 管理监测：房地产测绘可以对房地产进行管理和监测，及时发现并解决房地产利用中的问题，保障其合法、合理和安全利用。
4. 知识产权：在房地产开发中，测绘可以记录并保护知识产权，确保开发成果的合法性和权益。
三、房地产测绘的主要内容1. 土地测量：包括土地界址测量、土地面积测量、土地权属测量等内容。
2. 房屋测量：包括房屋位置、结构、面积、高度等信息的测量。
3. 地下管线测绘：包括地下管道、电缆、通信线路等地下设施的测绘。
4. 土地利用规划：包括土地用途划分、土地规划等内容。
5. 土地变更调查：包括土地用途变更、土地权属变更等内容。
6. 空中摄影测量：利用航空摄影、遥感卫星等技术进行地面测绘。
7. 测绘数据管理：对测绘数据进行管理、整理、存档、备份等工作。
四、房地产测绘的技术手段1. 地图制图技术：地图是重要的测绘成果之一，地图制图技术包括地形地貌测绘、地图绘制、地名标注等内容。
2. 大地测量技术：大地测量是基础的地理测量工作，包括精密水准测量、三角测量、GPS 测量等。
3. 摄影测量技术：现代的摄影测量技术是测绘的重要手段之一，包括航空摄影测量、摄影测量仪器等。
4. 遥感技术：遥感技术是通过人造卫星或航空器获取地表、大气、水体等信息的技术手段，包括遥感数据的获取、处理和应用等内容。
5. 地理信息系统（GIS）：GIS是地理信息系统的简称，是一种利用计算机设备进行地理信息采集、存储、管理、分析和显示的一种综合性技术系统。
不动产测绘基本要点
不动产测绘的基本要点蓝悦明武汉大学测绘学院2010/12/19 닢믦탅쾢췸睷眮潴桥牭慰潭췸폑닢믦죋쳡릩核心问题：1.方案（第三科目测绘案例分析）2.方法（第一科目测绘管理与法律法规、第二科目测绘综合能力）（六）、地籍测绘考试基本要求1.根据地籍管理要求，确定地籍项目的测绘方案。
2.根据地籍测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择控制网布设方案，确定地籍控制施测方法。
3.根据地籍管理要求，选择用于地籍调查的基础图(调查工作底图)的种类和成图比例尺，确定成图方法。
4.根据地籍项目的测绘要求，选择地籍测绘方法，实施地籍(地形)要素测量。
5.根据地籍测绘项目要求，在正确的权属资料基础上，进行面积测算，明确权属范围，保证精度。
6.根据所测地籍要素明确现状，提供包括地籍图、宗地图、地籍簿册以及数据库在内的测绘成果。
7.根据地籍管理要求，提出地籍项目更新调查测绘方案。
（八）、房产测绘考试基本要求1.根据房产管理需求，选择房产项目的测绘方案。
2.根据房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。
3.根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。
4.根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。
5.根据房产测绘项目要求，正确区分不同的权属和分摊方式，确定测量和检测方法，以及精度等级;进行面积测算和共有共用面积分摊，提供包括房产簿册、房产数据和房产图集以及数据库在内的测绘成果。
6.根据房产管理要求，实施变更测量。
2010/12/19 닢믦탅쾢췸睷眮潴桥牭慰潭췸폑닢믦죋쳡릩指导性文件：1.地籍测绘规范CH5002-94(第二次全国土地调查技术规程TD/T 1014—2007 )中华人民共和国行政区划代码GB 226地籍图图式CH 50032.房产测量规范GB/T 17986房产图图式参考书目：1.钟宝琪，谌作霖.地籍测量[M].武汉：武汉大学出版社，19962.武汉大学测绘学院测量平差学科组.误差理论与测量平差基础[M].武汉：武汉大学出版社，20053.潘正风，杨正尧.数字测图原理与方法[M] .武汉：武汉大学出版社，20044.詹长根，唐祥云，刘丽.地籍测量学[M] .武汉：武汉大学出版社，20055.蓝悦明、康雄华.不动产测量与管理[M].武汉：武汉大学出版社，20082010/12/19地籍测绘考试基本要求1.根据地籍管理要求，确定地籍项目的测绘方案。
不动产测绘的内容及其成果整合应用
不动产测绘的内容及其成果整合应用不动产测绘是利用现代化的测绘技术和设备，对不动产进行精确测量和定位的一项重要工作。
不动产测绘的目的是为了准确地确定不动产的边界和大小，保障不动产权益，保障国家和社会利益的实现。
不动产测绘的成果整合应用是指将测绘成果与其他相关信息进行整合和应用，满足不动产管理、土地规划、城乡建设等领域的需求，实现资源的合理利用和社会经济的可持续发展。
一、不动产测绘的内容不动产测绘的内容主要包括四个方面：地籍调查、地籍测量、不动产测绘和数据整理。
1. 地籍调查：地籍调查是指通过调查、研究和整理不动产的基本信息，如土地性质、所有人、边界等，确定不动产的基本状况和所有权，为后续的测量和测绘工作提供必要的基础数据。
2. 地籍测量：地籍测量是指利用测量仪器和方法对不动产进行测量和定位，确定土地的边界和大小，采集地籍测量的数据，做好地籍图和数据库的准备工作。
3. 不动产测绘：不动产测绘是指根据测量结果，绘制不动产的地籍图，包括界址点、地籍标志、界址石、界桩等地籍要素的位置和形状。
4. 数据整理：数据整理是指对地籍测量和不动产测绘的数据进行整理和管理，建立不动产数据库，实现不动产信息的共享和利用。
二、不动产测绘的成果整合应用不动产测绘的成果整合应用包括不动产管理、土地规划、城乡建设等领域，具体如下：1. 不动产管理不动产管理是指对不动产的登记、管理和监督，保障不动产权益和社会稳定。
不动产测绘的成果可以为不动产管理提供精确的空间数据，包括不动产的位置、边界和大小，实现不动产的权属登记和管理，加强对不动产的监督和保护。
2. 土地规划土地规划是指对土地资源的合理利用和布局，建立健全的土地利用规划体系，为城乡建设和经济发展提供基础支持。
不动产测绘的成果可以为土地规划提供详细的地籍数据，包括土地的边界、大小和地貌特征，为土地的开发和利用提供科学依据。
3. 城乡建设城乡建设是指对城市和农村地区的建设和管理，包括土地开发、房地产开发、城市建设和农村规划等。
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不动产测绘基础知识
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不动产测绘的基础知识
建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，是党中央、国务院作出的重大战略部署，它具有保障不动产权利人的合法权益、维护不动产交易秩序等重要功能，社会影响广泛而深远。
根据2007年颁布实施的《物权法》，界址、面积等数据采集和管理是不动产登记的必要材料，也是不动产权利实现和流转的重要基础，明确了不动产测绘的地位和作用。
现行《中华人民共和国测绘法》第四章第十八条、十九条、二十条明确了与不动产登记密切相关的地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度，并对市场准入作出了规定。
2007年《中华人民共和国物权法》第十一条规定:“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
”《测绘资质管理规定》、《测绘资质分级标准》中，明确不动产测绘资质业务范围。
2001年施行的《房产测绘管理办法》，对用于房屋权属登记的房产测绘进行了规范。
2008年施行的《土地登记办法》和《房屋登记办法》两部部门规章，明确土地登记和房屋登记中，应当提交地籍调查表，宗地图及宗地界址坐标或者房屋测绘报告。
2000年《林木和林地权属登记管理办法》规定林权登记申请需要提供申请登记的森林、林木和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据资料。
2007年《海域使用权管理规定》和《海域使用权登记办法》、2011年国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》、2012年农业部《农村土地
承包经营权登记试点工作规程（试行）》规定申请海域使用权和集体土地所有权、农地承包经营权登记，需要提交相关海域或权属界线、地块的测绘成果。
2015年5月国土资源部颁布了《不动产权籍调查技术方案（试行）》，对不动产测量执行现行技术规范、精度指标、工作方法等作统一的要求。
由于长期以来不动产登记分散在各部门，相应的基础性权籍调查工作也由各类不动产行政主管部门按照单一部门规范负责组织实施。
根据国土资源部下发的《不动产权籍调查技术方案（试行）》，在过渡期内，不动产测绘仍然施行“多规并行”。
现行的房产测绘主要依据《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》，各省也都有房产测绘管理办法的细则；土地测量则依据《地籍测绘规范》、《1:500 1:1000 1:2000外业数字测图技术规程》、《城市测量规范》等。
但这些规范制定的时间不同，测绘标准和技术规范往往兼顾不同部门的实际情况制定，根据各部门管理和各类不动产登记需要测绘、调查的内容各有侧重，无法完全满足不动产统一登记的要求，迫切需要制定统一的标准规范。
国家测绘地理信息局已经开时研究编制相应的不动产测绘技术规范和标准，对当前不动产测绘基础控制测量、界址测量、图件测制、面积计算等使用相关测绘技术方法、精度指标、空间坐标系统等进行统一修订完善，实现与不动产产权产籍调查规范的统一。
解决不动产权属界线在数据整合过程中一致性，从而达到
保护不动产物权，确保不动产登记平稳过渡。
加强地理国情普查与监测、数字城市（智慧城市）建设等工作与不动产测绘在任务内容、技术规范、成果应用等方面的衔接，形成相互支撑、互为促进的新型业务格局。
（1）地籍测绘
地籍平面控制测量、地籍要素调查、地籍要素测量、地籍图绘制；
权属调查、宗地测量、面积测算、地籍数据库建设、地籍信息管理系统建立；
土地勘测定界；
土地利用现状调查、土地确权登记等。
（2）房产测绘
规划面积核实测算，房屋预售登记测绘、备案；
竣工验收建筑面积测绘，房屋面积实测，大产权登记测绘，分户图、表测绘（小证）；
拆迁面积测绘；
有关房屋面积的其他测绘服务、政策咨询等。
不动产测绘是权籍调查中的一项重要工作，其成果为不动产登记提供精确的界址点坐标，为不动产单元提供准确的地理位置、合法的产权面积，为不动产权证书提供相关图件等；不动产
测绘的空间数据及测算面积是不动产落宗的客观依据，是不动产权籍数据库及不动产登记信息管理基础平台的重要内容。