保利---社区商业终期报告20131014

社区购物中心研究报告一．社区商业理论及市场发展研究二．基准比较研究及商户访谈三．保利社区购物中心产品模型与选址标准四．保利社区购物中心选址应用与项目应用五．附录-参考案例1.社区商业的概念2.社区商业在国内外的发展3.市场环境分析4.社区商业发展的一般规律3 社区商业的定义繁杂，分类方法也多种多样。

2000年国家商务部提出《社区商业设施设置与功能要求》，首次对社区商业做出了明确的规定。

居住区商业residential area commerce指在居住区内，为满足居民日常生活多样化需求，服务对象主要为该居住区居民，较完善的社区商业形式分类商圈半径（KM ）服务人口（万人）商业设施规模（M 2建筑面积）邻里商业≤0.51-1.5≤3000居住区商业≤1.53-5≤20000社区商业community commerce指以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

社区商业中心community commerial center 指在多个居住区的中心，以满足居民综合消费需求为主，服务对象为该区域及部分外来消费者的，集中设置的规模较大的社区商业形式。

邻里商业neighbourhood commerce指在居住小区内，为满足居民日常生活基本需求，服务对象为该居住小区的居民，与住宅相近的社区商业形式。

根据商务部的标准，对社区商业进行了分级，并且对不同级别的社区商业，功能和业态组合也提出了相应的要求。

分类功能定位必备型业种及业态选择型业种及业态邻里商业保障基本生活需求，提供必需生活服务菜店、食杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、再生资源回收超市、便利店、图书音像店、美容店、洗衣店、家庭服务等居住区商业满足日常生活必要的商品及便利服务菜市场、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、冲印店便利店、药店、图书音像店、家庭服务、照相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房屋租赁等中介服务等社区商业中心满足日常生活综合需求，提供个性化消费和多元服务百货店、大型综合超市、便利店、药店、图书音像店、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、沐浴、再生资源回收、家庭服务、照相馆专卖店、专业店、旅馆、医疗保健、房屋租赁等中介服务、宠物服务、文化娱乐等根据建筑形态划分，社区商业可分为社区底商、社区商业街、社区购物中心三种形式。

三种表现形式并非完全分离开来，有时可互相融合。

社区底商社区商业街社区购物中心社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业以封闭式购物中心形态出现的集中式商业物业●社区商业建筑形态不同，其经营的优劣势也各不相同。

总体来说社区底商是社区商业最基础的形态，社区购物中心是社区商业发展到一定阶段的产物。

●底商及商业街由于其易于销售、商业价值高，成为住宅楼盘开发时的典型配套。

1.社区商业的概念2.社区商业在国内外的发展3.市场环境分析4.社区商业发展的一般规律社区商业最早起源于欧美国家，后扩展至东南亚，美国和新加坡分别代表了社区商业两种不同的发展模式。

发展模式主导力量开发及运营地理区位美国模式市场发展的自然趋势商业机构是社区商业的开发与经营方，社区商业以营利为最终目的。

城市郊区的居民区新加坡模式政府主导的规划要求社区商业是根据政府城市规划形成的，政府是社区商业的开发和运营机构，不以盈利为最终目的。

城市郊区的政府公屋社区商业是美国购物中心发展到一定阶段的产物，当时购物中心已经在美国全面发展并进入了高速发展期。

发展阶段6阶段特色重点发展的购物中心类型起源阶段（1920s-1930s）经过统一规划的集中商业开始出现以“乡村俱乐部”为代表的购物中心雏形发展阶段（1940s-1950s）现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，封闭式购物中心迅速发展，MALL的概念提出出现大型主力店及普通店铺的组合1957年国际购物中心协会成立区域型购物中心高速发展阶段（1960-1970s）50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，1964年全美已有7600个购物中心。

人口郊区化与高速公路的发展使得郊区购物中心迅速发展。

超级地区中心、社区购物中心多样化发展阶段（1980s-1990s)经济危机造成了购物中心发展的短暂停滞后迎来的新的发展高潮。

购物中心类型趋于多样化，购物中心开始改造和更新工厂直销中心、能量中心、生活方式中心美国的社区商业在面积、服务人口、商店数目等方面，都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间，但各个国家的社区购物中心并非完全一样，这是各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异造成的。

各国社区购物中心的不同，体现在规模、服务人口数量、甚至是布局、形态等方面。

如英国由于人均土地占有面积比美国少，社区购物中心的分布比美国密集，多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心的主要形式。

另外由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的营业面积和商圈范围都少于美国，规模通常在1-3 万平方米，而服务人口在2-4万规模在1-4万平米之间的购物中心是美国的主流，其数量约占购物中心总量的95%，此外，统计显示，1986-2004年间，美国全部购物中心的平均大小均稳定在1.2万平方米左右1986-2004美国购物中心数量、面积、销售、坪效表●规模在1-4万平方米的购物中心，其数量占总数的95%，总面积约占27%。

其中2-4万平方米左右的购物中心，其数量约占总数的9%，总面积约占6.7%，其单位坪效在各类型购物中心中最低。

●1986-2004这19年中购物中心数量+67.9%；总（GLA ）面积+69.0%；总销售+157.4%，但单位面积的销售额仅+52.3%。

19年间全部购物中心平均大小基本美国购物中心分类坪效表新加坡的社区商业是随着政府公屋计划的推进而发展的，是政府调控下的商业行为，为居民提供生活配套拂去，其本质仍是购物中心。

第一阶段：1960年政府推进公屋计划，大力发展廉价的住房，并根据相应的面积配置一定的公共商业面积。

第二阶段：•1965年后，政府明确城市发展规划，以4-6公顷为一个社区，市镇的开发又以多个社区组合。

再次基础上，根据居住人口的多少，配置不同规模的社区商业，并根据新镇中心、邻里中心与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。

•1989年后在组屋区划出地段让发展商投标兴建购物与娱乐中心，这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁。

第三阶段•1991年，推行了新模式的邻里中心，新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生活质量，改善城市的环境质量。

组合房屋，简称组屋，由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，为大部分新加坡人的住所。

新加坡政府对社区购物中心制定了开发规范，将社区商业分为邻里商店、邻里中心和新镇中心三种不同的类型，各类型定义与我国商务部的规范接近。

数据来源21世纪经济报道《新加坡邻里中心建设》商业分级新镇中心邻里中心邻区商店户数标准（最低/最高）40000600006000800010001200每户商业面积配置标准（平方米） 1.27 1.27 1.27每人商业面积配置标准（平方米）0.420.420.42商业面积600008000070001000012001500商业面积（最低/最高）508007620076201016012701524商品档次高档商品中档商品生活必须品必备功能娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。

典型的邻里中心包含35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、1—2台自动提款机。

普通日用商店和餐厅香港和苏州是国内社区商业发展最为典型的代表。

其中，苏州工业园区的社区商业是在引进新加坡社区商业模式的基础上演进发展而来，而香港的社区商业则是在城市商业极其繁荣的背景下，市场细分发展的结果。

发展模式主导力量开发与运营地理区位香港模式前期政府规划主导，后期市场自然发展政府规划主导了社区商业的形成与发展，但随着经济与商业市场的发展，政府逐渐退出经营，转而由专业的经营管理机构统一经营管理。

社区商业由服务配套转型成为商业机构，并纳入了资本化运作体系。

交通便捷的居住区附近，与居住区独立设置苏州模式政府规划主导、政府开发运营政府主导社区商业的规划、开发，并且成立专业公司负责社区商业的建设与运营。

工业园区内，大型社区附近，与居住区分开。

苏州社区商业借鉴新加坡模式，中新合作的苏州工业园区内的社区商业是最内地最具有代表性的社区商业模式，具有典型的新加坡特点。

苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积288平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约70万。

苏州工业园区经济发达，在国内开发区中名列前茅。

作为苏州东部独立发展的工业园区，以占苏州市3.4%的土地、5.2%的人口创造了15%左右的经济总量。

中国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目●利用外资连续多年名列中国开发区第一●商务部国家级开发区2009年投资环境综合评价第二●中国首批新型工业化示范基地●中国首批生态工业示范园区●中国首批国家知识产权示范创建园区●中国首个服务外包示范基地●中国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域●中国唯一服务贸易创新示范基地●中国唯一国家商务旅游示范区●中国唯一纳米技术创新及产业化基地●中国城市最具竞争力开发区排名第一200400600800100012001400160018002000GDP公共财政收入社会零售消费品总额固定资产投资2012年苏州工业园区经济指标增速10.8%增速12.6%增速17%增速11.18%苏州工业园区城市规划对住宅、商业、工业做了详细的规划。

根据规划，将住宅分成三个等级，并做了相应的详细规划。

居住邻里居住小区居住组团户数（户）6000～130003000～4500300～1000人口（人）20000～4000010000～150001000～3000分类备注占计容面积的1%～3%其中0.7%为物业管理服务用房，满足物业服务办公、业委会办公、便民服务等功能需求。

商业设施必须相对独立，一般不得沿主要城市道路设置。

设置餐饮、娱乐类项目的独立商业设施，与最近住宅楼距离不小于30米。

住宅区内商住楼中不得设置餐饮、娱乐等有油烟、噪音及其它污染的扰民商业用房。

其中0.3%为居民委员会用房，满足居委会办公、会议、图书阅览室、健身（文化）活动、社区教育、全科医师工作站、“五位一体”（社区警务、信访调解、治保联防、综合治理、外来人口管理）综合用房等功能需求。