2018年深圳商业项目调研报告 - DDM mall(东大门商业)
深圳商铺调研报告
深圳商铺调研报告深圳商铺调研报告一、调研目的和背景深圳作为中国经济特区的先行者和经济增长的火车头，商业发展十分蓬勃。
本次调研旨在通过实地考察深圳商铺，了解深圳商铺的发展现状和趋势，为投资者提供参考和指导。
二、调研对象和方法本次调研的对象是深圳市各个行政区的商铺。
调研方法包括实地考察和数据收集。
通过走访商铺、与商铺经营者交流、观察市场环境等途径收集数据和信息。
三、深圳商铺现状分析1. 商铺分布情况：深圳市商铺相对比较集中，主要集中在市中心和商业繁华地段。
各个行政区商铺的数量和规模差异较大，龙岗、宝安等区域的商铺居多。
2. 商铺类型：深圳市商铺类型多样，包括百货商场、购物中心、商业街等。
近年来，电商和线上购物的兴起导致部分传统实体商铺面临挑战，但仍然有许多实体商铺适应市场需求，发展壮大。
3. 商铺经营情况：深圳商铺的经营形式多样，有大型连锁企业、小型独立店铺和创业者等。
一些知名品牌和国际品牌在深圳设立旗舰店，吸引了大量消费者。
市场竞争激烈，商铺经营者需要提高服务水平和改善店铺形象来吸引顾客。
四、深圳商铺发展趋势1. 电商与实体店融合：深圳的商铺未来发展趋势之一是电商与实体店融合发展。
随着电商的普及和发展，实体店需要积极创新经营模式，结合线上线下销售渠道，提供更加便捷和个性化的购物体验。
2. 文化和创意产业的崛起：深圳作为文化与科技创意城市，文化和创意产业在深圳的商铺发展中起到重要作用。
越来越多的商铺通过文化元素和创意设计来吸引消费者，与传统商铺相比，这些商铺更加独特和有个性。
3. 精品商铺的兴盛：深圳商铺发展愈加注重品质和特色，在市场竞争中，一些特色小店和精品商铺逐渐崭露头角。
这些商铺注重产品质量和服务，通过个性化的购物体验和精细化的管理吸引了一大批忠实顾客。
4. 跨界合作与共享经济：深圳商铺发展中，不同行业之间的跨界合作和共享经济也逐渐兴起。
商铺经营者通过与设计师、艺术家等进行合作，推出特殊产品和服务，实现资源共享和互利共赢。
深圳市区商业规划调研报告
深圳市区商业规划调研报告深圳市区商业规划调研报告摘要：随着深圳市经济的快速发展，商业活动在市中心区域迅速扩大。
本报告通过对深圳市区商业规划的调研，分析了当前市区商业的发展现状、存在的问题，并提出了相应的解决方案，旨在为深圳市区商业的规划和发展提供参考和建议。
一、引言深圳作为中国改革开放的先行者，近年来经济蓬勃发展，商业活动不断增加。
然而，市区商业的发展毫无计划性，缺乏统一的规划，导致商业区域的布局不合理，商业建筑的用地利用率低。
为了解决这些问题，本报告对深圳市区商业规划进行了全面调研。
二、市区商业发展现状1. 商业区域分布不均衡：深圳市区商业区集中在罗湖区、福田区，其他区域商业发展相对滞后。
2. 商业建筑用地浪费严重：市区商业建筑中大量闲置用地没有得到合理利用，造成土地资源的浪费。
3. 商业布局单一：市区商业以购物中心为主导，在娱乐、餐饮等方面缺乏多样化。
三、存在的问题1. 供需不平衡：商业区域相对集中，导致商业设施供不应求，特别是在节假日和周末。
2. 停车难问题：商业区域停车位不足，给市民出行带来不便。
3. 商业配套设施不完善：商业区缺乏公共服务设施，如公园、图书馆等，无法满足市民的多样化需求。
四、解决方案1. 优化商业区域布局：合理规划商业区域，将商业发展引入其他区域，避免集中化，减轻市区交通负担。
2. 提高商业建筑用地利用率：建设多功能商业综合体，合理利用土地资源，提高用地效益。
3. 加强公共配套设施建设：在商业区域附近建设公园、图书馆等公共服务设施，满足市民多样化的需求。
4. 发展文化创意产业：在商业区域引入文化创意产业，丰富商业形式，提升商业品质。
五、结论深圳市区商业规划调研报告为深圳市区商业发展提供了有益的参考和建议。
本报告提出了优化商业区域布局、提高商业建筑用地利用率、加强公共配套设施建设、发展文化创意产业等解决方案，以期推动市区商业的健康发展，提升市民的生活品质。
深圳市相关部门应加强规划和管理，确保商业规划的顺利实施，为市民创造更好的商业环境和服务。
东门调研报告参考
39元/m2
8w
/
5F
140/m2
39元/m2
8w
/
6F
100/m2
39元/m2
/
/
租期
3年一签 3年一签 3年一签 3年一签 3年一签 3年一签
使用率
70%
递增率
10-15%
50%
10-15%
50%
10-15%
50% 50% 50%
10-15% 10-15% 10-15%
各类商场：批发市场
东门鞋城简介
专业市场 东门鞋城\中威眼镜市场
商业街
➢ 东门商圈共有15条商业街，临街商铺主要分布在解放路、人 民北路、二横街、永新路、新园路、立新路及东门中路；
东门主要商业街商业街租金
序号 商业街
主要经营业态
商铺面积段 （㎡）
租金元/㎡/月）
1
中威商 业广场
服装、鞋类、小商品
30-100
1000-3000
2 解放路 服装、小商品、鞋类、电器
/
转让费 / / / / / /
租期
3年一签 3年一签
使用率
50% 70%
递增率
10-15% 10-15%
3年一签
50%
10-15%
3年一签
50%
3年一签
50%
3年一签
50%
10-15% 10-15% 10-15%
各类商场：批发市场
白马服装批发城简介
白马服装批发城单层面积2500m²，总共1--6层，-1楼主要经营婴童装，2、3楼女装 批发，4楼男装，5、6楼单品名店、网店（-1 、2、3、4楼铺位面积均在13--25m2之间） 。新白马服装批发城，2010年招商营业，因 为地理位置优势，在招商之前被广大商户认可 ，前期招商号牌转让费被被炒至2万元一个
东门商圈市场调研报告
东门商圈市场调研报告一、基础资料东门商圈由东门老街沿边而成，它一向是深圳的商业旺区。
东门商圈的形成、繁华和发展，在于东门步行街的改革，改制后的东门商业街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家大型商展，已投进运营的商业面积达50万平方米，是深圳运营种类最为齐备的商业区，经长期以来得到广大深圳市民的认可与喜爱，目前东门的客流量日均达35万人次，节假日高达50万人次以上，年营业额逾50亿元。
东门商圈是深圳历史最悠久的商业区。
经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有茂业、天虹、太阳等大型百货商场，还有各种形式的专卖店等。
在今年的10月底，1234space百货隆重开业。
此次在东门商圈调研的对象有1234space、茂业百货、太阳百货、天虹商场及步行街。
二、所在区位的优略势1234spaceA区域属于东门商圈黄金地区，西南接地铁口，东接公交站，交通非常便利；其业态以饮食、服装、饰品、鞋类、皮具等零售批发为主，是人流地步的区域，商业氛围非常浓厚；B区域地理位置一般，受地理位置影响，该区域的商业氛围及客流量相对较少；随着1234space的开业，该区域以经营中高端产品为主，与地铁老街站D出口的接驳，有一定的带动客流。
C区域位于东门商圈的边缘地带，以布料窗帘、厨具等专业批发市场为主，客流量及商业氛围较弱；从整体情况来看，百货、商场、服装批发，饮食生意火爆。
消费者目的性较强，主要以饮食、服饰为主。
东门商圈整体缺乏规划，档次偏低，针对收入较低的消费者，而1234space的业态属于中高端，所针对的客群较少，但东门商圈客流量非常大，所以也不用太担心营业收入额低。
1234space大型百货以太阳、茂业、天虹成为东门标志性百货，对东门商圈起到一定拉动的作用；新崛起的1234space 正在被发掘；1234space被誉为mini版的万象城，走的是中高端路线，主力店以“H&M”、“GAP”为主，是东门商圈首家进驻的品牌。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
深圳商业地产调查报告
深圳商业地产调查报告 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】深圳大型综合商业中心研究具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。
20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。
伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。
从旧时乡村墟市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。
从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。
从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心。
商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。
目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。
一、商业地产宏观概况（一）、一级市场1、土地供应增长，商服用地所占比例回升深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。
下图中2006年数据为计划数值，跟2005年的数据相比增幅很大。
图1 深圳市历年土地供应情况注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。
2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。
图2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用地地价指数近年来稳步上升深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。
经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。
深圳商业地产调查：2018Q3写字楼市场研究报告-上书房信息咨询
深圳商业地产调查：2018Q3写字楼市场研究报告报告显示，在宏观层面，前三季度GDP增速6.7%，已连续四季度放缓，Q3“三驾马车”集体走低：固定投资额增速、社会消费品零售总额增速、出口增速及贸易逆差分别下探至5%、9%和6.5%，创下新低。
此外，第三产业增速低迷，PMI持续走低仅略高于50%荣枯线，这都在一定程度上削弱了商办市场的供应和需求。
结构性的去杠杆和中美贸易冲突是Q3季度和未来一段时间内影响整个经济的两大关键因素。
但同时，整个下半年通过一系列的措施稳信心、稳预期，包括减税等等方面的制度，有望起到提升整个市场信心的作用。
在商办市场表现方面，得益于土地购置费的增加，地产投资增速相对稳定，办公市场投资增速则下滑至11%。
相较于住宅市场，前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅，且由于今年供应高峰提前至6、7月份，使得后两月稍显低迷。
从未来供应来看，施工开工持续走低，竣工面积断崖式下降14%，整个“增量市场”显著负增长。
从全国办公楼销售来看，Q3销售额已连续两年下降，但仍高于2015年水平，销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。
在具体供求表现方面，受到新经济影响，2018Q3一线城市累积可租面积同比普遍增长五成，各城市都受到退租增加及新增供应的叠加影响，市场整体空置面积增加。
环比增速表现则较为分化，其中深圳高达72%，其次为北京的39%和上海的26%，广州仅3%。
而在租赁成交方面，除广州增长13%外，北上深环比跌幅均超过15%，而7、8月份收缩尤其明显。
尽管走量难言乐观，一线城市Q3租金水平小幅震荡，其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%，表现基本坚挺。
值得一提的是，好租Q3报告通过分析一线城市企业客户画像发现，IT互联网行业的占比仍在上升并达到40%的新高，贸易、服务业、金融、文娱等行业也是主流客户，符合一线城市产业功能定位。
一线城市客需面积段的主力成交区间在300平米以下，占比80%，一线城市客需价格段主力成交区间为2-7元/平/天，占比80%，并且Q2以来，以北京上海市场为代表的5元/平/天以下的需求有所回升，反映企业租金承受能力整体有一定回落。
深圳商圈调查报告
深圳商业地产市场调查报告一、概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。
深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。
2012年常住深圳人口数量达到1046.74万人，其中非户籍人口778.85万人，。
深圳2011年GDP位列全国第四，地方财政全国第三。
2011年GDP增长10.0%，人均GDP为1.8万美元。
二、交通1、公路运输深圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市。
至2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。
截至2011年底，全市“快、干、支”三层次公交线网共有公交线路851条，公交车辆15956台，公交中途站9297个，全市公共交通日均客流量突破900万人次；福田、罗湖、南山、盐田500米公交站点已实现全覆盖，宝安、龙岗公交覆盖率达85%。
2、铁路广九（广深）线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）等。
贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。
至2011年底，广深铁路股份有限公司日开行旅客列车231对。
3、公交目前深圳现有公交线路近1000路，目前深圳公交有干线（Main line）、支线（Branch line）、）三种类型，不同类型的公交其车身颜色不一样。
Express快线（．4、港口港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头、下桐沙渔涌码头、大铲湾码头——截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个，其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个，港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱，深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。
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DDM mall
项目名称：
DDM mall（东大门商业）
项目位置：
广东省深圳市罗湖区深南东路3020号
项目性质：
深圳最文艺、最原创的一站式大型购物中心
项目简介：
DDM mall商业广场定位为潮流、文艺、原创的体验中心，
以缔造创意、校园、体验分享、中心花园、历史为核心主
题，汇聚时尚购物、高端写字楼、星级商务酒店、大型美
食广场、中西特色餐饮、休闲娱乐、生活配套、原创等国
内外知名品牌商家，为所有注重人文情怀和原创个性的消
费人群提供一个有回忆、有情怀的聚集圣地。
楼层主要业态品牌示意
B1客服中心DDM客服中心、地铁老街站
L1精品零售·时尚
服饰·咖啡甜
品·叮梆小镇汉堡王、屈臣氏、COCOC COFFEE、
L2创意书店·精品
配饰·休闲美
食·叮梆小镇
探路者、名创优品
L3休闲娱乐·家具
生活·创意数
码·叮梆小镇靓家居、康美人生、华为、奈瑞儿、小猪班纳
L4特色餐饮·休闲
美食客语、探炉、汉阳廷烤肉、吉兆寿司、
DDM mall ·业态布局
23,0000万象天地有23万平方体量，包含购物中心、里巷、高街、旗舰广场四大商业区。
30%
DDM mall ·招商亮点漫步式城市创作空间。