旧城改造与保护案例——上海新天地 24页PPT文档
上海新天地 旧城改造的成功案例
上海新天地旧城改造的成功案例上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。
它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。
漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。
在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。
石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。
从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。
然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。
90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。
不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。
上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。
瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。
旧城改造：上海新天地
旧城改造：上海新天地项目的历史背景1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，邀请了新天地的东家瑞安集团参与重建。
瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。
1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。
新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。
这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。
而当时，瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。
两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。
其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。
世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。
世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。
长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好是一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。
项目的地域概况上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
上海新天地旧城规划改造ppt课件
在基本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等 办法，增加使用面积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间， 改善居民居住条件。
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
D企业天地，甲 级写字楼区，总 建面50万
C翠湖天地，高 级住宅小区， 总建面68万
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
规划布局
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
• 早期的石库门产生于19世纪70年代初，源于江南民居的住宅 形式。
• 在20世纪10年代以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代。 • 20世纪20年代盛行，占据了当时民居的75%以上，至今中心城
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
地理区位
上海新天地位于市中心卢湾区淮海 中路东段，高架桥交汇点，原法租 界1914年第三次扩建的旧式里弄住 宅。北至太仓路；西至马当路；南 至自忠路；东至黄陂南路。
• 内部改造： 为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工 程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄 堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有 中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
旧城改造与保护案例-上海新天地
作为上海的文化地标，上海新天地吸引了大量国内外游客前来参观 和旅游，进一步推广了上海的文化。
文化创意产业
上海新天地吸引了众多文化创意产业入驻，如设计工作室、艺术画 廊、书店等，为文化传承提供了新的载体。
社区参与与可持续发展
1 2
居民参与改造
在旧城改造过程中，上海新天地积极听取和采纳 居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来。
历史背景
上海新天地的前身是上海的石库 门建筑群，是上海传统的居住区
之一。
20世纪50年代以后，由于城市 的发展和人口的增长，这一地区 逐渐变得破旧不堪，亟待改造。
20世纪90年代末，上海市政府 决定将这一地区改造为集商业、 文化、娱乐、休闲于一体的城市
综合体。
改造前的状况
上海新天地所在的太平桥地区 在改造前存在着建筑陈旧、设 施落后、环境脏乱差等问题。
旧城改造与保护案例-上海 新天地
目 录
• 上海新天地简介 • 改造过程 • 改造效果 • 保护与可持续发展 • 经验教训与展望
01
上海新天地简介
地理位置
上海新天地位于上海市中心，紧邻黄浦江，具体位置在黄浦区南部太平桥地区。 具体坐标为东经121°26′30″，北纬31°14′40″。
占地面积约为3万平方米。
03
改造效果
经济效益
促进区域经济发展
上海新天地通过改造，吸引了大 量游客和投资者，带动了周边商 业和房地产的发展，成为上海的 经济增长点之一。
提升土地价值
通过对旧城区的改造，提高了土 地的利用价值和开发潜力，吸引 了更多资本的进入，进一步提升 了区域经济活力。
社会效益
改善居民生活环境
通过旧城改造，改善了居民的居住条 件和生活环境，提高了城市品质和生 活质量。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
旧城改造案例分析
则开发一些高档次的居住物业，以其 独特的文化氛围带动文化地产开发
01 旧城改造案例分析
杭州清河坊片区——旧城改造案例2
【请河坊街旧城改造方式】
通过“适当保护、改善和整治知名建筑、大量按原风格重建的方式”， 还原古街区原貌
保护 保持原样。对风貌典型、质量较好的传统民居采取保护 的方式，按照不改变原状的原则，可进行修缮或对个别
构件加以更换，并可适当调整建筑内部功能。
06年10月 -09年底
鼓楼 路
拆迁改造量 总投资
2.6万平方米 1.5亿
1.8万平方米 1.6亿
4.3万平方米 5亿
定位
仿古特色旅游商贸街区 餐饮一条街
时尚购物步行街 民俗风情一条街
【功能分区规划】：特色商贸、餐饮、民俗风情区 【项目开发策略】：选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区 联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气； 二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前 往就餐； 三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。
01 旧城改造案例分析
上海新天地——旧城改造案例1
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标 旧里
新里
【旧居改造前后对比】 主要保留了建筑外墙，重 建建筑内部 将居住功能改为商业用途
改造前总平面图
改造后总平面图
【核心区改造前后总平面图对比】 改造前为高密度旧宅区（ 改造期1996-2000年 ） 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸
筑，应予以拆除。
重建
上海新天地旧城改造的成功案例
上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
新天地分为南里和北里两个部分。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。
南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。
石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。
然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。
现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。
墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。
“上海新天地“模式解码解码一、引领潮流的寂寞高手作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。
然而，“高处不胜寒”造成了高（1）“疯狂”的开发理念1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。
瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。
1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。
旧城改造案例分析ppt课件
筑，应予以拆除。
重建
对传统风貌影响大的建筑，采取拆除重建的措施。重建
可以采取历史建筑移植或利用历史建筑的构件。
精品课件
01 旧城改造案例分析 文殊坊——旧城改造案例3
老城修建案例：成都文殊坊以宗教佛禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体的， 充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。
06年10月 -09年底
鼓楼 路
拆迁改造量 总投资
2.6万平方米 1.5亿
1.8万平方米 1.6亿
4.3万平方米 5亿
定位
仿古特色旅游商贸街区 餐饮一条街
时尚购物步行街 民俗风情一条街
【功能分区规划】：特色商贸、餐饮、民俗风情区 【项目开发策略】：选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区 联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气； 二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前 往就餐； 三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。
布局方式 结合历史文化建筑的位置、资源状况 及交通条件，形成多个文化景观节点， 盘活商业街区，提升商业价值
4
案例借鉴
建筑形式
2
以保留建筑风格为主，通过保留建筑的
形态和符号，来传承老城区建筑文化。
对于特殊建筑和文保建筑则采取保护修
缮的方式，并作为旅游观光或商业行为
的节点。
产品链延伸 利用风格不同的商业街，划分若干功
改善
原貌 指建筑结构尚好，但不适应现代生活需要的建筑。原有 建筑结构不动，局部修缮改造。
整治
对于质量较好，风貌较差的建筑，对其立面进行整治。
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• 新天地位于市中心卢湾区 淮海中路东段，高架桥交 汇点，原法租界1914年第 三次扩建的旧式里弄住宅 。北至太仓路；西至马当 路；南至自忠路；东至黄 陂南。
• 新天地的改造是 旧城改造与保护 的成功案例。改 造后的新天地成 为了上海的新地 标，是领略上海 历史文化和现代 生活形态的最佳 场所之一……
中心绿地及人工湖动工 2019年 新天地北里开业（商业只租不售）
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2019年 新天地南里开业（商业、公寓只租不 售） 2019年 住宅一期完工，销售率100％（翠湖天
地雅苑： 建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、 2幢高层住宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单
核心区改造前后总平面图对比 – 改造期2019-2000年 – 改造前为高密度旧宅区 – 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸引大量游客 。
改造前总平面图
改造后总平面图
旧居改造前后对比 – 主要保留了建筑外墙，重建建筑内部 – 将居住功能改为商业用途
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和 餐饮功能，内部需要宽敞与能承 受大荷载的空间和供舞台演出用 的机电设施。因而建筑除了外墙 之外，里面的基础、上下水道到 屋顶全部需要重新建造。外墙有 些部分则进行修补与加固。
位面积由105至500平方米，均价16000元/平米）
写字楼一期完工，销售率90％以上 2019年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面
积约13.6 万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼， 提供645个单位，单位面积从93到660平方米，均价 60000元/平米 ）
2019年 住宅三期开盘（翠湖天地嘉苑：319套
城区还有近40％的城市民居住在有一个多世纪历史的石库门 中。 • 到了30年代中期，随着新式里弄和花园里弄的兴起，石库门 就风光不再了。 • 然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情 况下，改造前的石库门外部表面及内部建筑已变得破旧不堪 ，不仅对人民的生命财产构成威胁，也破坏了城市的肌理、 面貌。改造迫在眉睫……
B新天地，占地 3万，建面6万， 分南、北里
E瑞安集团总 部大楼，区域 的标志性建筑
D企业天地，甲 级写字楼区，总 建面50万
C翠湖天地，高 级住宅小区， 总建面68万
规划布局
南里和北里
• 新天地分为南里和 北里两个部分——
• 南里以现代建筑为 主，石库门旧建筑 为辅；
• 北里以保留石库门 旧建筑为主。
外观修复 内部改造
外部修复
内部改造： 为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设 计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新 天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史 建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念 的经营消费场所。
石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项 目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅 游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市 中心具有历史文化特色的都市旅游景点， 希望来到上海的人，一定要来看看上海新 天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
改造后建筑
外部修复：由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及 内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆 按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及 屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务 求贴近它原来的面貌。
• 总建筑面积：116.3 万平方米
• 总体规划顾问： • 开发商：香港瑞安
集团 • 前期投资：前期总
投资14亿元，动迁 费6亿元人民币 • 人口数量：原自然 街坊23个，原居住 人口7万人
功能 结构 分析 图
总 平 面
A太平桥人工湖 绿地，占地4.4 万，水面面积 1.2万，已成为 市中心景观
住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三 房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的 一房两厅，参考价为7万－7.5万元／平方米。
定
第一阶段：
主 综合性时
尚场所
阶第段题三： 顺“应 潮都流
第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合 性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购 物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性 场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利 用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方 向，即做一个综合性的商业场所。
整个修复过程，不仅仅做到形似，更注重神似，不是简单 复旧，而是一个更高层次的改造工程。
改造历程
商圈 地铁口
商圈 地铁口
商圈 地铁口
2019年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
2019年进度 新天地南里（商业、公寓）
2019年进度 住宅、写字楼一期
2019年 规划构想 2019年 拿地 2019年 新天地北里动工
新天地位于市中心卢 湾区淮海中路东段，高架 桥交汇点，原法租界1914 年第三次扩建的旧式里弄 住宅。北至太仓路；西至 马当路；南至自忠路；东 至黄陂南。
因为新天地是太平 桥改造项目的一 部分，我简单介 绍一下太平桥改 造项目……
太平桥改造项目
总体规划
• 项目总占地：52公 顷 ，其中新天地占 地3万平方米，建 筑面积6万平方米 。
• 从而形成南北新旧 对话，交相辉映的 格局。
建筑的保护与改造——
石库门
石库门
改 造
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西
讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建 筑被叫作“石箍门”后又讹作“石库门”。
石库门的发展历程
• 早期的石库门产生于19世纪70年代初，源于江南民居的住宅 形式。
• 在20世纪10年代以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代。 • 20世纪20年代盛行，占据了当时民居的75%以上，至今中心
石库门的建筑布局
• 石库门有着江南传统二 层楼的三合院或四合院 的形式，一般进门就是 一小天井，天井后为客 厅，之后又是一天井， 后天井是灶台和后门， 天井和客厅两侧是左右 厢房，一楼灶台间上面 为“亭子间”，再往上 就是晒台。在总体上采 用的联排式布局却来源 于欧洲。外墙细部有西 洋建筑的雕花图案，门 上的三角形或圆弧形门 头装饰也多为西式图案。