3-2006世联-万润地产项目整体定位及发展战略01

东 海 北 路 步 行 街
海陵东路 ① ② 果 园 路
N
地块南面与东海县实验中学 一 。 地块东边紧 地块为东西 路 南北 路为单行道。 地块 通海陵东路 路。 城市 ， 南北雓道， 路。 干道
东海实验中学
23
地块解析
地块周边现状——商业氛围浓厚， 地块周边现状——商业氛围浓厚，公共配 ——商业氛围浓厚 套完善
对补偿的看法
一般村民要求拆赔比1：1； 补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿； 补偿后的物业既要包括自住房屋又要包括临街商业设施。
资料来源：访谈整理
8
拆迁难题
拆迁访谈结论——原住居民多， 拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度 ——原住居民多 需条件优惠， 大，需条件优惠，且依靠政府力量
的首要原则。 1. 2. 3. 拆迁范围内的房屋以合法性为原则，以法定用途为拆迁补偿的依据，以产权资料和 报建手续登记的用途为准则。 对于无任何产权资料和报建资料的房屋，法律规定不予赔偿，如果都无产权，建议 按建筑成本价值为补偿价值。 对于首层非法改变成商业用途的房屋建议按法定用途补偿，也可协商解决，有产权 的商业按照1：0.5-0.8的比例赔偿。
拆迁难题
拆迁方式2——赔偿房屋+地皮 拆迁方式 ——赔偿房屋 地皮，前期交给被拆迁 ——赔偿房屋 地皮， 万风险金，交房时退款， 人10万风险金，交房时退款，投入也较高
东海县此前曾有项目采取该方式，取得比较成功的效果， 东海县此前曾有项目采取该方式，取得比较成功的效果，对于我们 有一定的借鉴意义。 有一定的借鉴意义。 签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地偿还； 需要支付208户居民每户10万风险金，共计2080万，居民开始搬 迁，不用再支付其它费用； 交房时退回10万元； 拆赔优惠，拆赔比超过1：1； 与村民的谈判技巧非常关键，村民的欲望是无止境的，要争取政 府的支持。
0
建 议 补 偿 方 式 借助政府的（保证）力量，
180万元
借助政府的支持力度，考虑提供风险保证金（如1万元 户），在合 借助政府的支持力度， 考虑提供风险保证金（ 万元/户 万元 法范围内，避免风险，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改 法范围内，避免风险，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改 一次性整体拆迁或一次性签署合同 造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。 造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。 半年内
司法局 审计局
蔬菜果品 批发市场 装饰市场
商业：东海北路步行街、东 海步行街，临街商铺，人民商 城等； 市场：海陵农贸市场（县城 最大），蔬菜果品批发市场， 装饰市场； 公共配套：最好的医院人民 医院，最好的初中实验中学； 政府机关：司法局、审计局、 法院； 其他：信用社、银行。
商业 市场
信用社 法院
21
地块解析 城市背景 房地产市场
地块解析及市场背景
¶ 地块解析 ¶ 城市背景 ¶ 房地产市场
22
地块
地块四至：周边路网发达， 地块四至：周边路网发达，但临街面偏离 主干道， 主干道，主要临街面为交通限制路段
②农机公司 ①信用社 法院
地块北边为城市主干道海陵 东路，大量临街单位用房 （ 一 大量临街单位用房（ 大量临街单位用房 无法拆除，有24m 层为底商 ） 无法拆除 宽出口。 地块西边紧靠东海步行街， 沿街为商铺。
赔偿基准根据建筑面积和占地面积不同，用基准地价乘以系数，得出赔偿 费用； 由于2005年东海房价涨幅较大，今年拆迁的基准地价还要提高（去年基本 按照750元/㎡的价值赔偿）； 根据我们的测算，建筑物价值约2400万元，加上地价，总赔偿金额约5000 万元，而南茂公司冯主任认为货币补偿将达4600万元； 目前村民对补偿期望较高，如果单纯采用货币补偿，需要较高的赔偿金额， 要基本达到目前商品房价格，约1500-1700元/㎡，此方式不建议采用。 元㎡ 被拆迁房屋价值=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位 系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价 11
拆迁访谈1——东海市某工商人员 东海市某工商人员 本项目是东海最早的原住居民聚集地，居住人数多，安置房体量 大，成本高； 本项目拆迁要依靠政府，力度要大； 东海前任县长拆迁力度大，后因拆迁事件引发贪污被抓，目前拆 迁处于敏感时期。 拆迁访谈2——某个体施工人员 个体施工人员，被访人姐姐的房子被拆迁 个体施工人员 村民心里希望被拆迁，但是条件要优惠，并且前期支付保证金； 早期拆迁一般按照成本造价×拆迁面积=补偿费用赔偿，另外还 给被拆迁人地皮的形式。
合作 方式 开发 设想 信心 疑惑
介入开发的首要问题在于拆迁 拆迁 能否顺利进行
7
拆迁难题
原住村民大部分支持改造，最关心补偿问 大部分支持改造，最关心补偿问 补偿
题
总体看法
地块所在位置的茅 墩村为东海县城发 源地
村民对目前居住环境不满意； 村民对改造持支持态度。
对改造的看法
改造主体：政府主导，开发商执行； 安置方式：村民选择就地安置。
县人民 医院 海陵农贸市场
商 业 步
步行街 小区
行 街 文
县实验 中学
县城 最繁 华步 行街 区
24
地块解析
地块周边现状： 地块周边现状：商业形象参次不齐
地块东边的海陵农贸市场占 地面积5000㎡，由顶棚开放式 交易市场、路边自发摊铺组成、 虽然聚集了人气，但管理紊乱， 形象较差，给交通组织带来压 力。 西边东海步行街较为整洁， 但北段商业气氛逊于南段。 目前项目周边商业以街铺形 态零散分布于，经营便利店、 小型超市、餐饮、旅馆、诊所、 五金、杂货等，规模小、档次 低，面向区域内住户及附近学 校；
2010-11-27
本项目世联所做的工作
1.20-1.26
2.5-3.5
3.30
第一阶段
市场调研 工作内容
客户沟通 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈
第二阶段
报告撰写 公司评审 工作内容
确定研究思路 撰写项目主体报告 公司评审 修改调整
第三阶段
中期沟通 工作内容
万润地产 • 短、平、快操作，降低风险； • 不持有，不考虑品牌营销因素； • 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。 南茂地产 • 启动项目，快速操作，减少资金占用； • 无品牌营销意图； • 利润无明确要求，合适就可以。
我们以万润的目标为基本出 发点，同时参考南茂的意图。
18
我们的思维导图
开发背景 客户目标
项目核心问题确定 竞争环境 案例借鉴 地块解析及市场背景 项目发展方向 项目发展战略 市场定位 项目开发策略 经济测算
19
核心问题
项目核心问题界定： 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快 速实现收益
问题1 问题1 以怎样的物业组合， 以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将 风险降到最低？ 风险降到最低？ 问题 2
9
拆迁难题
政府正大力推进该项目， 政府正大力推进该项目，但难度依然存在
政府的支持力度加大 机会
连云港新市委书记上任后，从上到下，全力推动城市拆迁改造工作； 东海县政府于2006年2月联合南茂公司成立拆迁项目组，县委副书记亲自 挂帅，担任拆迁指挥部负责人。
潜在的风险和操作难度
东海前任县长拆迁力度大，后因拆迁事件引发贪污被抓，现在拆迁处于敏
15
在拆迁得到顺利解决的前提下， 我们进一步从客户目标出发， 来确定项目的核心问题
16
我们的思维导图ห้องสมุดไป่ตู้
开发背景 客户目标
项目核心问题确定 竞争环境 案例借鉴 地块解析及市场背景 项目发展方向 项目发展战略 市场定位 项目开发策略 经济测算
17
客户目标
快速操作，降低风险， 快速操作，降低风险，成本利润率期望不 低于25% 低于
谨呈：江苏万润房地产开发有限公司
[2006] GW03
万润东海步行街项目发展 万润东海步行街项目发展 战略及整体定位
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
4
本
本项目位于连云港市东海县城中心繁华区 域，属于旧城改造项目
连云港 连云港40km
东 海 500m 北 路 步 行 街 东海 中 路 海 ① 东 ② 果 园 N
东海县 县，
东海县
★
城市中 心区域
本
99.4 1200
， 6.6 ， 400 ，
1.3-1.5， 4 ， 3.5 5000 ， 208
5
13
拆迁难题
世联关于拆迁问题的若干观点
由政府协助，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式， 由政府协助，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式， 一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式 拆迁时间尽可能控制在半年内 半年内。 拆迁时间尽可能控制在半年内。 拆赔工作必须遵守的原则
符合政策——保证我们的拆赔方案没有诉讼失败的风险，这是指导我们拆赔工作 符合政策——
12
拆迁难题
拆迁方式3—— ： 拆赔 拆赔， 拆迁方式 —— 1：1拆赔，补偿原居民搬 迁和安置过度费用，共需支出约180万元 迁和安置过度费用，共需支出约 万元
签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地偿还，由于此方案没 有风险金保证，难度较大，需要借助政府的强势力量执行。 搬迁费用 需要支付208户居民两次搬迁费用，按照连云港相关规定，100㎡ 以下8元/㎡·次，超过100㎡部分为4元/㎡·次，共计24.7万元。 安置费用 拆迁费用 其他费用 按相关规定，100㎡以下6元/㎡，超过100㎡部分为3元/㎡，共计 18.3万元。 拆迁成本15元/㎡，搬运费用15元/㎡，共计30×4.03=121万元。 如遇到特别设施或者破坏路网管线，需要支付额外不可预见费用， 此费用占总拆迁费用的10%。 共需要支出180万元。 万元。 共需要支出 万元