洋正广告长沙融科紫檀II期北部高层策略提案
达观机构长沙中粮·北纬28°整合推广策略提案
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
谋局 目不及远，不致千里
立足中粮集团， 全面打开品牌长沙市场知名度！
着眼北纬28°，
全面树立项目顶级别墅的高度！ 在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上， 全面推动项目的快速销售！
我们还可以把眼光放得更远一些， 让北纬28°成为影响全国、乃至全球的顶级豪宅标杆， 一如北京耕天下，上海汤臣一品，广州星河湾。 让中粮地产成为比肩全国、乃至全球的知名开发商， 一如绿城，万科，中海。
由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个板块既相互联系，有比较独立。威尼斯城垄断星沙板块 中高档别墅市场。 板块素质
交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大道建成通车， 星沙区内路网四通八达，行车方便。 配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、通程在此落 户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、长沙大学分布；万家丽北板块火 热发展中，目前配套匮乏。 景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。
聚集了长沙别墅的顶尖产品，绿城·青竹园，区域别墅盘少，竞争相对南城 较小。
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块主力客源分析
开福区政府等机关单位的高层公务员，市区的高层收入群体
备注：改区域政府先后出台了一系列的政策，招商引资，鼓励开发商在
北城开发，去年地王在该区产生，都说明了政策的有效性，目前北城板块 成为楼盘的聚集地带，涌现出一系列的高档楼盘，如：湘江世纪城、湘江 北尚、万国城、双湾国际、北辰项目（地王），但综合来看，房地产在北 城目前位于初步发展阶段。
板块主力客源分析
麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高级公务员， 湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望城县高收入人群。
长沙市各区文化产业扶持政策及五矿写字楼招商扶持政策建议
长沙各区文化产业扶持政策及五矿写字楼招商扶持政策建议1、各区文化产业扶持政策重点列举雨花区1、 新入驻雨花的文化企业，在雨花区购置写字楼办公用房（不包括附属和配套用房）面积500平方米（含）以上的，营业当年一次性给予其200元/平方米补贴。
2、 新入驻经区人民政府认定的文化产业示范基地的文化企业，还享受以下扶植奖励政策：（一）购房补贴购买办公、经营用房面积1000平方米（含）以上的（不含附属和配套用房），给予600元/平方米补贴；面积1000平方米以下的，给予550元/平方米补贴。
（二）租赁补贴租用办公、经营用房（不包括附属和配套用房）的，连续三年分别给予租金80%、60%、40%的补贴（三）装修补贴凡新入驻并首次进行装修的企业，装修工程竣工验收并投入使用的当年，根据装修合同约定的装修面积，一次性给予100元/平方米补贴。
———出自《长沙市雨花区促进文化产业发展扶植奖励办法（试行）》天心区（一）购房补贴对在园区购置生产经营场地的企业，园区将根据《长沙（国家）广告产业园企业申报创业补贴的实施细则》的规定以500元/平方米为标准给予入驻企业创业补贴。
（二）租房补贴 对预期良好、符合园区入驻条件的企业，按照《长沙市天心区促进区域经济发展奖励办法》规定，自入驻当年起，园区连续三年分别给予80%、60%、50%的房屋租金补贴,单个企业整个年度内的租金补贴最高不超过30万元。
（三）融资贴息园区将积极引导、鼓励金融机构对入驻企业予以贷款支持，对入驻企业因扩大业务需要向金融机构融资的，园区将根据《长沙（国家）广告产业园企业贷款贴息、贷款担保补贴实施细则》的规定给予入驻企业按银行同期贷款利率50%或100%的贴息,单个企业贷款贴息额度不超过50万元，期限最长不超过24个月。
———《关于促进长沙(国家)广告产业园企业发展的奖励办法》岳麓区购房补贴文化类企业总部新购建自用办公用房（不包括附属和配套用房），且启用当年企业纳税额不低于1000万元，按200元/平方米的标准给予其补助，最高补助金额不超过300万元。
达观-长沙金烨·融府XXXX年空中四合院推广策略之冲天计PPT精品文档66页
一个认识： 我们和市中心的小户型楼盘不一样！
老省府旁，直面新富城古玩汇聚地 地段更优越 定位更高端 客群的优越身份与高品味
居家、办公的兼容性，总价也较高 户型更大气
规划更独特 独有18米挑高十大空中庭院
七重总统级安防系统， 普罗巴克智能指纹门锁
安防更严密
相对于竞争对手的优势
户型更大气，品质更高端，配置更奢华，邻里更亲近，交流更舒 畅
项目带给客户的利益/价值
优越，荣耀，舒适，私密，交流
产品之前的定位是“长沙中轴·空中院墅”， 城央奢华豪宅是我们给公众的深刻印象， 这个定位是准确而令人印象深刻的，
只是现在我们面对着一个优越的时机， 若是把握住， 我们便能再提升一个层次， 能为我们的豪宅融入深厚的文化底蕴， 能再一次引起全城瞩目！
媒介：消费人群聚焦的中心地点户外大牌 方式：平面设计表现+文案 时间：第一阶段树立形象，第三阶段加深印象
框架
电梯框架到达率高，且在高端客群聚集的区域投放作用能发挥更大，让客户认识 到我们的全新形象与定位，引起好奇与兴趣，最主要达到一个新品推货促进销售 的作用。
报广
报广主要是树立与传播空中四合院的全新定位与形象，通过硬广与软文的配 合特别是针对我们新货加推的VIP尊享，增加关注度与来电上门量，引起市 场与消费者的关注，推动销售。
媒介：《潇湘晨报》 方式：整版报广+软文 时间：三个阶段，分期投放引爆
户外
户外大牌能最能树立项目的品牌与形象。尤其是现在长沙交通堵塞红灯等待 的情况下，在人流量大的中心地点，能吸引到一部分的高端客群，增加来电 来访。
媒介原则：
精准定位，全面轰炸
与以前的豪宅形象不同，现在的形象我们融入了新的元素，注入了新的文 化素养与品味，所以我们要针对高端客户精准定位进行集中的轰炸，通过 直接、直白的诉求或活动进行影响爆破，制造独一无二的差异化。同时， 通过一些相关渠道有针对性的挖掘长沙富人名流群体。
长沙房地产_谁能笑到最后_叶新平
分析篇：
开发商过分地依赖广告
一位房地产专家曾经讲过： “ 没 有 一 个行业像房地产业如此轻视市 场问题。 当成千上亿资金进入投资领 域时，市场化意识还未建立形成， 或 者即使有所谓市场调查和可行性研
供过于求的背后 是有效需求不足
!""#年的长沙楼市与以
往相比，尽管市场的吆喝声 并没有减弱，但来自众多高
置身于社会经济大环境，清醒地认 识到房地产营销乃至开发商与消费 者发生互动作用的过程，并把建立 和发展与消费者的良好关系作为房 地产营销的关键变量，采取多种形 式与消费者有效沟通，必将成为未 来房地产市场的赢家。
充分挖掘推销潜力
售楼人员的素质直接影响楼盘 促销实绩。并不是任何人都可以上 岗搞销售，售楼人员的水准直接影
业 业
界 界
友情协办： 湖南省电信公司总经理
文会国
长沙房地产， 谁能笑到最后
湖南长沙） !!"# $ %（
般选择印刷品如报纸作为发布媒 介， 并以巨幅户外广告作为辅助。 对 于经济实力雄厚的开发商或有二 期、 三期分批推进的楼盘（ 如创远景 园、 名都花园等） 为建立楼盘品牌美 誉度， 顾客忠诚度等稳定购房热度， 仍定期发布媒体广告。 档楼盘开发商的信息表明， 本土楼市 正遭遇着巨大的潜在需求和现实有 效需求相互矛盾的问题。 长沙房地产 市场的供应量过大。随着房改深入、 老城区改造力度的加大和新城区开 发的升温， 星城地产正四面开花。从 北边的捞 霞 一直到南边的长株潭板 块， 从东边的浏阳河两岸到河西的望 城， 短短几年间， 长沙的地产版图向 四周快速延伸， 房地产业的舞台一下 子扩大了好几倍。 眼下各大发展商纷 纷在城郊圈地， 占地上千亩类似城镇 的超级大盘将不断出现， 在今后相当 长的时期内为市场提供充足的供应。
达观机构_湖南长沙湘江北尚项目营销推广提案_220P
2、滨江并非核心优势
本项目离江边有5分钟左右的路程，惟高层可望江，一旦前面的楼盘建好，高层望
江也成空谈，因此，浏阳河与湘江是项目优势，但不是主要优势。 同时，长沙的一线江景盘很多，如新外滩、黄金海岸等，如果本项目也强调
滨江优势，将无法树立楼盘特色。
如此理解滨江特点：
滨江是优势，但非核心优势
3、建筑风格是项目本身最大的特色
再 来 看 看 周 边 楼 盘 的 广 告 表 现
黄金海岸
新外滩
澜北湾
其 它 楼 盘 的 广 告 表 现
丽景香山
碧桂园 水云间
丽星景园
可以看出，诸多楼盘都以水景做为主诉求：
水景确是项目的重要优势，但不可以此为核心优势
否则，广告推广必将出现同质化，将无法树立楼盘特色
找出全新的独特的 适合的核心优势，做为项目的主诉求，
■B类客户：一是芙蓉北路CBD沿线，
北起三一路，南至五一大道；二是金 霞板块客户群
■C类客户：有两大块，一是市府板块
客户群，二是金鹰城板块客户群 ■D类客户：通指五一路以南区域 ( 客户群等级： A ＞ B ＞ C ＞ D)
1、主要客户群鉴定:
周边行政机关、事业单位的工作人员； 在芙蓉路沿线工作的企业白领、中高层管理者、年青白领一族； 在周边做生意的私营业主； 周边原有居民中欲改善居住环境的二次置业者。 周边地级市的政府机关人员及成功人士 外地在长工作、生活的中青年置业者
我们必须在水景、地块优势之上， 唯此，项目方可脱颖而出。
［
亦可看出，周边楼盘已开始借长沙三角洲概念炒作，固然可以假他人
之手先热地块，但也提出了难题：即
后来者怎样才能突
出重围，后发而先至
］
长沙万科城高层营销策略报告万科城上半年精品文档
目标分解
7-12月 实现VIP客户登记近3500批，上门近万批，也即要实现上
半年上门量的3倍，平均每天接待55批,平均每人接待2.2批/天
时间
7月
8月 9月 10月 11月 12月 合计
计划上市楼栋
高层23#、24# 洋房26#-32# 33#、34#、35# 22#、17#、18#、19#
_
计划上市 月推售数
占总套数
成交金额
62%
1.47亿
19%
6200万
√
占总金额 75% 20%
销售情况概览
销售总量分析：万科城2011年2-5月推售时间远迟于计划，销售未能达成计 划目标
推售楼栋 推售套数 计划推售时间 实际推售时间 实际推售 实际销售套数
13# 78 2-3月 3月3日 78套 78套
30#、31#、32# 26#、27#、28#、29# 23#、24#
前期由于工程施工原因，现场展示条件有限。高 层样板房拆建、花园墅院无精装样板间展示，模 型缺乏等等，现场整体包装展示效果较差。
营销活动展示
4月下旬开始，项目每周开展活动，客户上门效果显著提高。但由于活动多
是小型暖场活动，缺乏大型且有影响力的活动支撑，项目市场影响力仍不够
品牌 活动
暖场 性活
动
圈层 活动
万科城的进线客户认知渠道主要以短信和网络为最多,这与推广紧密相关.
项目 友介比例 老带新政策
麓谷林语 60%
送6个月物业费
郡原美村 30%左右
无
万国城MOMA 40%
送消费及购房积分
藏珑 40% 送3000元购物卡
恒大雅苑 35%
送购房款0.5%的购物卡
高层客户分析
市场营销SWOT分析法案例
市场营销SWOT分析法案例目录一、内容综述 (2)1.1 背景介绍 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (4)二、市场分析 (5)2.1 市场规模与增长趋势 (6)2.2 市场细分与目标市场选择 (7)2.3 竞争对手分析 (8)2.4 客户需求分析 (10)三、营销策略 (11)3.1 产品策略 (12)3.1.1 产品特点与优势 (13)3.1.2 产品定位与差异化 (14)3.2 价格策略 (16)3.2.1 定价依据与方法 (17)3.2.2 价格调整与优化 (19)3.3 渠道策略 (20)3.3.1 渠道类型与选择 (22)3.3.2 渠道管理与优化 (23)3.4 促销策略 (24)3.4.1 促销活动策划 (25)3.4.2 促销效果评估与改进 (27)四、SWOT分析 (28)五、营销策略优化建议 (30)5.1 品牌建设与推广 (31)5.2 产品线扩展与升级 (32)5.3 渠道多元化与整合 (33)5.4 促销活动创新与执行 (35)六、结论与展望 (36)6.1 研究结论总结 (37)6.2 营销策略优化方向 (38)6.3 未来发展趋势预测 (39)一、内容综述市场营销SWOT分析法，作为一种战略规划工具，旨在全面评估企业市场营销过程中的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。
通过这种分析方法，企业能够清晰地了解自身在市场中的竞争地位，并据此制定出更为精准的市场营销策略。
在优势方面，企业应着重分析其产品或服务的独特性、品牌知名度、技术创新能力以及客户忠诚度等。
这些因素共同构成了企业的核心竞争力，是企业在激烈的市场竞争中脱颖而出的关键。
则需要关注企业内部的管理效率、营销渠道的拓展程度、员工的技能水平以及客户服务体验等。
识别并改进这些劣势，有助于提升企业的整体运营效率和市场竞争力。
长沙市开福区人民政府办公室关于印发《开福区新河街道陈家湖社区综合提质改造工作方案》的通知
长沙市开福区人民政府办公室关于印发《开福区新河街道陈家湖社区综合提质改造工作方案》的通知文章属性•【制定机关】长沙市开福区人民政府办公室•【公布日期】2016.03.21•【字号】开政办发〔2016〕15号•【施行日期】2016.03.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基层政权和社区建设正文长沙市开福区人民政府办公室关于印发《开福区新河街道陈家湖社区综合提质改造工作方案》的通知开政办发〔2016〕15号各街道办事处，区属有关部门：《开福区新河街道陈家湖社区综合提质改造工作方案》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
长沙市开福区人民政府办公室2016年3月21日开福区新河街道陈家湖社区综合提质改造工作方案为贯彻落实长沙市委办公厅下发的《长沙市社区全面提质提档三年行动计划（2016-2018年）》通知精神，确保以点带面，示范先行，全面完成市委、市政府下达的社区提质提档工作任务，特制定陈家湖社区综合提质改造工作方案：一、指导思想以党的十八大、十八届三中、四中、五中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神为指导，以《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》为依据，认真落实“精致精美、宜居宜业、人见人爱”“品质长沙”建设要求，大力推进老旧社区综合提质改造，不断改善民生福祉。
二、重点整治内容（共十一个方面）（一）拆违整治。
拆除小区单位宿舍和居民楼所有围墙；拆除各类违法建（构）筑物、亭棚，拆除各类违规、破损的广告招牌，拆除不规范、破旧的雨阳棚、防护窗、空调机罩；取缔店外经营、占道经营，整治小区环境。
（二）防水改造。
对屋面和外墙渗漏的情况进行防水改造，对6栋坡屋面进行改造。
（三）立面整治。
对35栋房屋进行立面整治，统一规范雨阳棚，将破损窗户和木窗更换成铝合金窗；对楼梯间进行粉刷，整修楼梯扶手、栏杆，修缮破旧台阶；规范整治门店招牌。
（四）道路及下水改造。