房屋租赁价格评估案例
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
出租房产租金偏低核定案例
出租房产租金偏低核定案例
案例背景:
位于某城市的小郊区有一套出租房产，面积为80平方米，房间布局为两室一厅一卫。
根据市场调查发现，在该区域周边的类似房源租金价格普遍较高，但该套房屋的租金定价
偏低，需要进行租金核定。
核定案例分析:
1. 市场调查: 对该区域周边的类似租房进行市场调查，了解租金定价的普遍情况。
根据调查结果，该区域类似房源的租金价格相对较高，可以作为核定租金的参考依据。
2. 房屋设施及条件: 对该套房屋的设施、装修、位置、房屋状况等进行评估。
如果
发现房屋与周边房屋相比存在特殊的不足之处，可以进一步降低租金。
3. 区域因素考虑: 该小郊区交通状况良好，距离市中心较远，但附近有公交站和便
利店等生活设施。
该区域环境优美，空气质量较好。
以上因素可考虑对租金进行一定的加点。
4. 相似房屋租金对比: 将该房屋与周边面积、房型、设施相近的房源进行租金对比，进一步确认租金是否偏低。
5. 房屋租金核定: 根据以上分析，结合市场调查、房屋设施、区域因素及相似房屋
租金对比，综合考虑后，可以将该出租房的租金核定为市场租金的90%。
结论: 在考虑了市场调查、房屋设施及条件、区域因素和相似房屋租金对比的基础上，将该出租房产的租金核定为市场租金的90%。
这一核定结果可以使房屋所有人在公平的基
础上获得一定的租金收益，并提供良好的租赁选择给租户。
也能保持较高的租金水平，避
免市场租金过低对整个区域的租赁市场造成不良的影响。
住宅收益法评估报告案例
住宅收益法评估报告案例作为一个住宅收益法评估报告案例，我们来看一个实际的房地产投资项目。
这个案例涉及到一座位于城市中心的公寓楼的评估。
首先，我们需要了解该公寓楼的基本信息。
该楼共有10层，每层有4个单元，每个单元有2个卧室和1个浴室。
该楼的总建筑面积为4000平方米。
根据市场数据，该地区的租金均价为每平方米20美元，每个单元的租金可以达到2000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的年租金收入。
首先，我们将每个单元的租金乘以该公寓楼共有的单元数量（10层*4个单元/层=40个单元），得到每年的单元租金收入为80000美元。
然后，我们将该楼的自身利用率估计为80%，即只有80%的单元被出租。
因此，该公寓楼的年租金收入为80000美元*80%=64000美元。
在计算收益率时，我们还需要考虑该楼的运营成本。
根据市场调研，每个单元的年运营成本为2000美元，包括维护费用、管理费用等。
因此，该公寓楼的年运营成本为80000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的净收益。
净收益等于年租金收入减去年运营成本，即64000美元-80000美元=-16000美元。
最后，我们需要计算该公寓楼的收益率。
收益率等于净收益除以购买价格，即-16000美元/购买价格。
假设购买价格为100万美元，那么收益率为-16000美元/100万美元=-1.6%。
通过这个案例，我们可以得出以下结论：1. 虽然该公寓楼的年租金收入相对较高，但因为运营成本较高，导致净收益为负值，即亏损。
这意味着该投资项目的收益率低于预期，并且可能会造成投资者的财务损失。
2. 收益率是评估该投资项目是否具有可行性的重要指标。
当收益率为负值时，投资者应谨慎考虑是否进行该投资。
3. 在住宅收益法评估报告中，除了考虑租金收入和运营成本外，还需要考虑其他因素，如潜在的房地产市场发展、投资回报期等。
这些因素对于评估一个住宅投资项目的可行性也非常重要。
需要注意的是，以上的案例仅是一个简单的示例，实际的住宅收益法评估报告可能会涉及更复杂的计算和更多的因素。
广州市陈岗路租凭评估价
广州市陈岗路租凭评估价
摘要：
1.广州市陈岗路租赁评估价概述
2.陈岗路租赁评估价的影响因素
3.陈岗路租赁评估价的合理性分析
4.对陈岗路租赁评估价的建议
正文：
一、广州市陈岗路租赁评估价概述
广州市陈岗路租赁评估价是指在广州市陈岗路附近，针对房屋租赁市场的租金价格进行的评估。
陈岗路位于广州市白云区，周边配套设施完善，交通便利，吸引了大量租户。
因此，陈岗路的租赁评估价对于房东和租户来说具有很高的参考价值。
二、陈岗路租赁评估价的影响因素
1.地理位置：陈岗路位于广州市白云区，地理位置优越，临近多条公交线路和地铁站，方便租户出行。
2.周边配套设施：陈岗路周边有丰富的生活配套设施，如商场、超市、医院、学校等，满足租户日常生活需求。
3.房屋类型和品质：陈岗路附近有不同类型的房屋，如小区房、公寓、民房等。
房屋的品质和装修程度也会影响租赁评估价。
4.市场需求：陈岗路周边有大量的租户需求，租赁市场活跃，从而推高了租赁评估价。
三、陈岗路租赁评估价的合理性分析
陈岗路租赁评估价在广州市范围内属于中等偏上水平，与周边地区的租赁评估价相比具有一定竞争力。
考虑到陈岗路的地理位置、配套设施和市场需求等因素，当前的租赁评估价较为合理。
四、对陈岗路租赁评估价的建议
1.房东应根据市场行情，合理调整租金价格，以提高出租率。
2.政府部门应加强对租赁市场的监管，确保租赁评估价的合理性和透明度。
3.租户在租房时要充分了解市场行情，选择性价比较高的房源。
收益法案例1
收益法评估案例――某办公大厦价值某办公大厦建筑面积26800平方米，评估其2002年的价值。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
2、维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
3、资本化率风险调整值取6%。
4、可使用年限估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权。
试用收益法评估该物业在出让状态下的收益价格。
案例解答:1、年租金收入测算根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）=2444.16（万元）2、年费用测算（1）维修费测算估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%=35.73（万元）（2）年管理费用测算按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税测算按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费测算取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、报酬率的确定采用公式：报酬率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
报酬率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
案例十：房地产租赁权评估
案例十：房地产租赁权评估案例十：房地产租赁权评估一、背景介绍本文档旨在对房地产租赁权进行评估，为相关利益相关方提供决策参考和依据。
租赁权评估是评估房地产租赁价值、收益潜力、风险和可持续性的过程。
二、目的和范围本文档的目的是评估房地产租赁权的价值和收益潜力，并分析相关风险及可持续性。
评估的范围包括租赁物的位置、租赁面积、租金水平、租赁期限、租赁条件等。
三、方法和步骤1.收集数据：收集租赁物的相关信息，包括租赁协议、租金收入、相关市场数据等。
2.分析市场：对租赁物所在地区的市场进行详细分析，包括市场需求、供应情况以及租金水平等。
3.评估价值：根据收集的数据和市场分析结果，对租赁权的价值进行评估，考虑租期、租金以及市场因素等。
4.评估收益：基于所得数据和评估价值，对租赁权的收益潜力进行评估，包括租金收入、资本增值等。
5.分析风险：评估租赁权涉及的风险，包括市场风险、法律风险、租客信用风险等。
6.可持续性评估：对租赁权的可持续性进行评估，考虑长期发展趋势、利益相关方的需求变化等。
7.编写报告：根据评估结果，撰写评估报告，包括价值评估、收益评估、风险评估和可持续性评估。
四、评估结果根据综合评估，对房地产租赁权的价值进行测算，并预测租赁权的收益潜力、风险和可持续性。
具体结果请查看附件。
五、附件1.租赁协议：附有详细的租赁协议内容。
2.市场数据：附有相关租赁市场的数据和分析报告。
六、法律名词及注释1.租赁权：指租赁人根据与房地产所有人之间签订的租赁协议，以享有相关房地产的使用权利和收益权利的权利人。
2.租赁协议：指房地产所有人与租赁人之间达成的关于租赁物的租赁规定和约定的书面文件。
3.租金水平：指租赁物的租金水平，通常以每月或每年支付的租金金额表示。
七、全文结束。
房地产租金咨询评估方法概述及实例
房地产租金咨询评估方法概述及实例一、评估方法根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产租赁价值评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法、剩余法和收益法，以及由此衍生的价值折算法等。
通常来说比较法是评估市场租金最适宜的评估方法。
成本法是评估或核定新开发建设项目成本租金最适宜的评估方法，价值折算法和剩余法是评估或分析测算租赁型房地产投资可行租金最适宜的方法。
具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
二、评估方法概述（一）比较法：比较法是根据与估价对象相似的房地产租金，经比较、调整或修正来求取估价对象房地产租金的方法。
其评估主要考虑以下事项，收集可比实例信息、选取可比实例(统一价格内涵、支付方式、计价单位等)、进行区位实物权益状况修正等。
（二）成本法：成本法是以租金各个构成项之和来求取房地产租金的方法。
租金构成项及基本公式如下：房地产租金=地租+房屋折旧费+室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费当采用租赁方式取得房屋进行改造后再出租的(如整租后分租时，评估整租或者分租租金时)，租金构成项及基本公式为:房地产租金=取得房屋租金+房屋改建折旧费+新增室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费(三)价值折算法：价值折算法是选取适宜方法求得估价对象房地产市场价值或价格，然后确定估价对象报酬率或资本化率，选用适当的数学公式求取折算系数,计算房地产净收益，加上运营费相关税费等得出房地产租金的方法。
基本公式如下:房地产租金=租金净收益+房屋空置和收租损失+运营费+租赁营销费+相关税费房地产租金净收益=房地产价值或价格x折算系数(四)剩余法：剩余法是根据房地产经营产生的经营收入，扣除经营成本和经营利润，或根据改造完成后的房地产租赁收入，扣除需投入的改造成本，求取房地产租金的方法。
案例十：房地产租赁权评估
案例十：房地产租赁权评估案例八:租赁权评估××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。
一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路1、租赁权价格形成的特点租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。
当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。
但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。
随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。
2、租赁权评估的技术思路采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。
二、市场租金的确定采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。
1、计算公式估价对象市场价格=•比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正2、比较案例选择根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。
案例A：××路180号该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
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房屋租赁价格评估案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告苏华评报字[2012]第 N253 号江苏华信资产评估有限公司二○一二年十二月二十日南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告目录注册资产评估师声明 (1)资产评估报告摘要 (1)资产评估报告正文 (2)一、绪言 (2)二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 (2)三、评估目的 (3)四、评估对象及评估范围 (3)五、价值类型和定义 (4)六、评估基准日 (4)七、评估依据 (4)八、评估方法 (5)九、评估程序实施过程和情况 (6)十、评估假设 (5)十一、评估结论 (7)十二、特别事项说明 (7)十三、评估报告使用限制说明 (8)十四、评估报告日 (8)江苏华信资产评估有限公司I南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告评估报告附件1. 委托方、产权持有单位营业执照复印件2. 产权证明文件复印件3. 委托方、产权持有单位承诺函4. 注册资产评估师承诺函5. 评估机构资格证书及营业执照复印件6. 签字注册资产评估师的资格证书复印件7. 资产评估业务约定书江苏华信资产评估有限公司II南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
注册资产评估师对评估对象及其所涉及资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。
五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
江苏华信资产评估有限公司1南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告摘要苏华评报字[2012]第N253号南京医药股份有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租赁价格进行了评估。
评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。
评估方法：市场比较法。
评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。
评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的房地产（建筑面积 m2，土地面积 m2）。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2012 年 12 月 1 日。
评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 m2，土地面积 m2）于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆整（￥万元）。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告正文。
江苏华信资产评估有限公司1南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告正文苏华评报字[2012]第N253号一、绪言江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产评估过程和结果报告如下：二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方及产权持有单位委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。
公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）法定代表人：周耀平注册资本：万元人民币实收资本：元人民币公司类型：股份有限公司（上市）成立日期：1994年1月25日经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。
一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。
江苏华信资产评估有限公司2南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告（二）其他评估报告使用者本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。
本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。
三、评估目的为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。
四、评估对象及评估范围（一）评估对象与评估范围内容评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。
评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的房地产（建筑面积 m2，土地面积 m2）。
本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提供的资产评估申报表为准。
（二）实物资产类型及分布情况1、实物状况本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷27 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共平方米。
所有房屋建筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附房和二幢一层的附房组成。
建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。
仓库楼内有 2吨和 1 吨载重货梯各二部。
根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用权面积：平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。
至基准日本次评估对象空置。
2、权属状况根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权江苏华信资产评估有限公司3南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共平方米，房屋所有权人：南京医药股份有限公司，产权来源：自建。
详见下表：序建筑面积是否房屋所有权证号座落结构丘号号（m2）抵押2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木否3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合否4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木否5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木否7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木否根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。
五、价值类型和定义根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。
市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。
当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估基准日本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。
本基准日是由委托方确定的，本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
七、评估依据本次评估的主要依据有：（一）法律法规依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大常委会第29次会议修正）；2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；3、其他相关的法律、法规文件。
（二）准则依据江苏华信资产评估有限公司4南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。
（三）产权证明文件1、房屋所有权证；2、土地使用权证。
（四）取价依据文件1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；2、其他与评估有关的资料。
（五）行为依据江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
八、评估方法市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。
市场法评估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易搜集。
本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场法进行评估。
运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的年租赁价格。