年9月16日西安高陵罗马假日项目容积率调整可行性研判建议
XX房地产开发项目后评估报告
XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。
【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。
项目位于某市市中心13公里。
用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。
项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。
（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。
该项目住宅总计1233户，商铺51套。
截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。
实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。
已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。
2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。
工作联系函
单位负责人（签字）：日 期：年月日
回复意见：
单位名称：北京金科兴源置业有限公司
单位负责人（签字）：日 期：年月日
工作联系函
编 号
017
工程名称
北京金科帕提欧庄园二期工程10#楼
致北京金科兴源置业有限公司
事由：
关于车库、下沉庭院开挖土方费用一事
内容：
基于以下原因：
1、开挖工程量小；
又由于原图中设计户内强电管线采用PVC16和PVC20管线，管径偏小，不利于后期穿线的施工，容易造成堵管、剔砸，管线内不止2～3电线，为4～5根电线，根本无法穿线，甲方能否将相应管径改大一号，即：PVC16改为PVC20，PVC20改为PVC25。
请甲方确认！
单位名称：北京城建十建设工程有限公司
单位负责人（签字）：日 期：年月日
注：我司在设计变更下发前已完成空调机位处钢筋下铁及下层模板施工，现已按设计变更更改。
单位名称：北京城建十建设工程有限公司
单位负责人（签字）：日 期：年月日
回复意见：
单位名称：北京金科兴源置业有限公司
单位负责人（签字）：日 期：年月日
工作联系函
编 号
011
工程名称
北京金科帕提欧庄园二期工程10#楼
致北京金科兴源置业有限公司
3、设计变更通知单第14条：“……地下一层C1408改为C1208，地下一层洞口加窗户增加C1819、C1919，门窗样式参门窗详图，尚未按设计变更更改。”
注：我司已完成56~112轴外墙混凝土施工及1~56轴模板施工，窗预留洞口尺寸与变更尺寸有差异，尚未按设计变更更改。
4、设计变更通知单第15条：“根据甲方需要10#南向空调机位置调整……”
XXXX中恩罗马假日整合营销提案75p课件
但缺少一种氛围，一种与项目贴近的文化底蕴
软装包装的原理和穿衣是一样的，原有软装为我们如此婀娜的一个“美女”穿上了多么不相称的衣服
建议系统性的增加一些欧式风格的雕塑、小品、摆件
物理层面升级建议2：样板示范区及园林升级建议
罗马园林文化关键词：
中庭式庭园(柱廊园) 圆/半圆/椭圆形广场 雕像+喷泉 乔木与悬铃木组合 宏伟 娱乐性强
项目基本情况概述：
项目核心定位语既独特卖点 “销售第一述求”
核心定位语必须具备以下3种特质：
符合购房者利益点
独特性及唯一性
能被市场接受
提炼目的：解决问题“真实的打破原来的不良信息，打通财富的通道”吸引目标客户群更多的关注，给其留下深刻的印象，并促成销售！
都匀1号
该项目是目前都匀市一个以花园洋房为主的高档生活住宅社区，作为高端代表楼盘之一，小区景观和户型设计值得参考。目前售价3188元起，均价约3400元左右。
项目名称
东来尚城
地理位置
东接斗篷山路，西临环西路，原都匀市桥梁厂
占地面积
5万方
建筑面积
15万方
容积率
2.36
总户数
约900
建筑形态
低层、多层、高层
南州国际 星岸
南州国际星岸在产品档次、业态形式、区域位置、开发阶段上都有较多相似点，目前该项目处于认购阶段，对外公布价格约2800元左右。
项目名称
南洲国际星岸
地理位置
都匀市环西大道西侧、新州公安局旁
占地面积
5万方
建筑面积
17万方
容积率
2.5
总户数
约1100户
建筑形态
旅游度假区项目投资风险的的分析及防范对策的研究
（Signature）
Instructor：Li Yongqing
（Signature）
ABSTRACT
With the sustainable and healthy development of China's economy, consumers’ attitude is becoming mature and tourist resorts increasingly become the people's hot consumption. In recent years, China's tourism resorts develop and construct rapidly, tourism resort projects set off a building boom. Because resort projects have a long investment cycle, large investment, complex factors, combining with China's tourist resort project’s imperfect development market, so the risk of investment in such projects is high. Therefore, carrying out a comprehensive risk management for tourist resort project has a very important practical significance.
本文顺应旅游度假项目开发经营风险管理的需要，在对旅游度假区项目特点、风险 特性分析和项目风险管理理论阐述的基础上，根据旅游度假区项目风险识别的特点，采 用头脑风暴法从社会、经济、政策法律、自然和运营管理等方面系统分析了旅游度假区 项目中存在的风险，建立了旅游度假区项目风险指标体系，并运用层次分析法确定指标 的权重；基于旅游度假区项目在我国尚处于发展的初级阶段，能够获取的风险信息具有 不完整性和模糊性特点的考虑，运用模糊综合评价法构建了旅游度假区项目风险综合评 价模型，从而对旅游度假区项目的总体风险给予了定量判断，并以西安临潼国家旅游休 闲度假区项目为例进行了实证研究，验证了模型的有效性和合理性；针对旅游度假区项 目提出了风险防范的对策与具体措施，为旅游开发企业进行风险管理提供了科学依据。
项目工程变更申请报告
CB23设计变更申请报告合同名称：轨道交通11号线川河停车场水系调整工程三标联系河合同编号：轨11G-2010—018-申工程变更建议书施工时发现周营供水厂厂址地形与原设计不符，经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位联合测量，厂区现状地面高程（平均值）比该村正常地面高程（以黄孟营村小学门前水泥路中心高程为准，假定该点高程40.00米）低2.6米左右。
经联合商议，确定以下调整方案：1、清水池顶面高程确定为40.00米（以黄孟营村小学门前水泥路中心高程为40.00米计），与黄孟营小学门前水泥路高程持平，水厂地面（即房屋室外地坪）确定为39.00米。
水厂各种建筑物、构筑物、管道等的相对高差保持与原设计图纸一致。
2、外购土方将场地面填筑至39.00米高程。
3、从水厂大门口至小学门前水泥路（长约55米），按设计要求需修建一条4米宽的进场道路（水泥路），该道路东西两端高差1.0米，修筑时平顺连接（即进场道路西侧高程与学校门前水泥路持平40.00米，东侧与水厂水泥地面持平39.00米）。
4、管理房、门卫室、化验室、发电机房等房屋的基础样式、尺寸、基底高程经设计单位现场勘察、钻探后进行设计调整。
二〇一〇年十二月三日CB23变更申请报告（承包［水建］变更04号）构、发包人、设代机构各1份。
工程变更建议书由于周营供水厂新建围墙基础位置下部为土方回填（填土深度最低在1.35米以上），为防止回填土不均匀沉降导致围墙断裂和应发包人要求，特提出以下变更建议：1、原围墙基础垫层设计为150mm厚3：7灰土，建议调整为150mm厚C15混凝土，并在垫层下部适量配置钢筋（4Φ10通长筋，Φ6250分布筋），以增加抗裂强度。
2、根据发包人要求，为美观和安全计，围墙墙体加高0.32米。
二〇一一年一月五日CB23变更申请报告（承包［水建］变更02号）构、发包人、设代机构各1份。
工程变更建议书根据发包人、监理人要求，特提出以下变更建议：1、管理房由平屋面结构改为坡屋面结构，房屋相应加高，室增设轻钢龙骨石膏板吊顶。
投资管理手册
投资管理手册（CSCEC8B-RO-IM-2016）二〇一六年九月目录1总则1.1目的规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。
1.2范围适用总部、区域公司的投资管理工作。
1.3依据《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国合同法》；《城市房地产开发经营管理条例》；《中国建筑投资管理制度》（中建股投字（2012）125 号）；《中国建筑投资预算管理办法》（中建股投字（2012）124 号）；《中国建筑投资项目立项管理办法》（中建股投字（2012）131 号）；《中国建筑投资项目基本标准规定》（中建股投字（2012）150 号）；《中国建筑投资项目决策管理办法》（中建股投字（2012）391 号）；《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）》（中建股投字（2013）425 号）；《保障性住房投资开发业务指引》（中建股投字（2012）366 号）；《投资管理手册》（CSCEC8B-RO-2013）；《中国建筑投资业务过程管控指引》（中建股投函字[2015]104号）；（2016版）。
《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》1.4管理原则（1）投资导向原则：符合城市发展规划以及企业发展需要；（2）投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；（3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。
1.5主要应对风险决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。
1.6术语和定义（1）房地产投资项目：指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。
控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制性详细规划的控制体系和控制要素——控制性详细规划（第二版）读书笔记红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄■控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。
■控规特征：（1）控制引导性和灵活操作性（2）法律效应指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。
（3）图则标定规划内容和法律效应图解化■控规作用（1）承上启下（规划与管理两个层面）（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）（3）体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格）（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）■控制核心体系包括控制内容和控制方法基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。
不是每一个地块都必须将其全部表现。
一、土地使用控制1. 用地面积单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积>用地面积）2. 用地边界地块的用地边界原则（补充）1.严格要求相关规划、用地部门、单位划分地块2.以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应该把“使用”变成“用地”）3.建议有一边与城市道路相临4.结合自然边界、行政界限划分地块5.考虑地价的区位差6.地块大小应与土地开发的性质规模相协调7.对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标8.满足各种规划线的退让9.尊重现有土地使用权和产权新区地块规模3—5ha, 老区地块规模0.5—3ha二、土地使用性质控制用地有大类、中类、小类，控规要求到小类三、土地使用兼容1.用地兼容各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）兼容用地和混合用地是两个概念！兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。
混合用地：多种性质用地的混合。
兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的2.建筑兼容在不同性质的用地内对建筑性质有控制3.两者的思考用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许（让管理者自定）建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条件）四、环境容量控制分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）两个层面。
西安市人民政府办公厅关于2014年度规范性文件审查备案情况的通报-市政办函〔2015〕93号
西安市人民政府办公厅关于2014年度规范性文件审查备案情况的通报正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------西安市人民政府办公厅关于2014年度规范性文件审查备案情况的通报市政办函〔2015〕93号各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，根据《陕西省规范性文件监督管理办法》(陕西省政府令第119号)和《西安市规范性文件管理办法》(西安市政府令第69号)的要求，经市政府同意，现将2014年度规范性文件审查备案情况通报如下：一、基本情况截止2014年12月31日，市政府法制办共审核市政府规范性文件61件，审查市级部门规范性文件17件，办理征求意见43件;收到各区县政府、市级部门报送备案的规范性文件33件，同意备案9件,作其他处理24件;办理公民规范性文件异议申请4件。
从审查备案情况看，2014年度规范性文件的制定和报备主要有以下特点：一是规范性文件监管意识进一步增强。
各区县政府、市级部门注重落实国务院和省、市相关要求，能够严格实施《西安市规范性文件管理办法》，重视发挥法制机构职能作用。
二是规范性文件引领带动作用明显增强。
各区县政府、市级部门制定的规范性文件，能够围绕全市中心工作，注重结合实际，着力解决改善民生、城市建设、经济发展、社会稳定和管理创新等方面问题，具有较强的针对性和可操作性，为建设国际化大都市提供了良好的制度保障和政策支持。
三是规范性文件清理工作成果显著。
市政府法制办对2013年12月31日以前市政府发布的规范性文件进行了全面清理，通过清理一批不适应经济社会发展需要的规范性文件，为政府简政放权、改革行政审批、激发市场活力创造条件。
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高陵县县城地缘性客户已基本被泾渭上城、天下荣郡等大盘项目前期低价产品“消化一空”；目前成交 客户主要依托于渭北工业园首置职工、西安挤压外溢的投资客户、县城周边村镇务工人员自住购房需求 占比愈加明显，70-90m²低总价的两房产品是其主要选购对象。
Part 3 待解决问题 项目1.5容积率产品定位建议 —— 市场小 结
Part 2 项目回顾
项目1.5容积率调整背景回
顾
为解决陕西地方电力集团高陵供电分公司众多职
工的住房问题，加速项目推进，加快城市建设；我公司
开展大量前期公关工作，争取将地块的规划容积率调整
为R≤3.5；
但因本项目地块东侧为是高陵县气象局观测站，
根据《国家气象设施和气象探测环境保护条例》第十四
条，在观测场周边800米探测环境保护范围内修建高度
中学南侧为高陵城市运动公园，占地75.88亩，是目前高 陵县面积最大、设施最全的开放性城市公园。
Part 2 项目回顾
Part 2 项目回顾
项目团购需求回顾 条件：3.2 容积率 高陵供电局团购需求：138平方米（建筑面积）/户，共 105户，合计面积14490平方米 团购定价沟通：均价2830元/平方米（暂无书面确认）
超过距观测场距离1/8的建筑物、构筑物的规定。
项目用地东侧
项目地块距高陵县气象局观测场只有一墙之 隔，按气象保护条例规定和国家规划设计规范要 求，本项目容积率调整实施难度较大，因此本报 告暂按用地指标1.5容积率进行产品定位调整及测 算比对。
Part 3 待解决问题
原则界定 项目1.5容积率产品定位建议 进行1.5与3.2容积率比对研判
Part 3 待解决问题 项目1.5容积率产品定位建议 —— 市场小 结
物业类型篇：
现在高陵市场上没有真正意义上的洋房产品，LOFT形式的类洋房产品（维也纳森林1T10户）售价甚至低 于同区域的高层产品，几乎无溢价空间；11年热销市场的洋房产品（天下荣郡）仅起到2800元/平米低价 入市炒热项目的作用，为后期开发的高层、小高层产品的溢价做了铺垫；
Part 3 待解决问题
原则界定
项目原设定容积率为3.2，在满足高陵供电局团购(总共105套 138m²住宅，团购面积共计14490m²)的同时，仍有3.1万m²的市场销售 面积；若维持规划要求1.5容积率不作调整，项目仅能满足团购需求， 产品定位、交房及建造标准遵循团购方需求即可。
因此建议本项目定位及测算原则明确如下： 1、以遵循高陵竞品市场为研判基础； 2、以市场销售作为定价及测算依据； 3、快开、快销、快平衡的作为本项目的定位方向。
户型定位：100平方米 2室2厅1卫 ； 125平方米 3室2厅2卫
设计要点：敞开式阳台、落地玻璃、飘窗、地辐热采暖、全明设计
面积赠送：建议每户提供10平方米赠送面积
停车设置： 地面设置停车位；地下一层，停车按1:0.5设置
可售面积：4.55万平方米；市场3.1万方（含4000方商业），团购1.45万方
高层、小高层产品属于现在市场上的主导，纯板式两房产品尤为热销，较点板产品而言，客户接受200300元/m²的销售溢价；
奥韵华庭和我司罗马假日项目分居气象局东西两侧，奥韵华庭由于受到与气象局关于房屋限高纠纷而影 响销售，为避免后期发生类似情况，前期尽量不要规划高层产品；市场上现房、准现房供应较大。
3.2容积率下，实现可售面积约4.55万平方米。
团购销售 14490平方米（占比32%） 市场销售 31010平方米（占比68% ）
Part 2 项目回顾
项目3.2容积率方案定位回 顾
原高陵项目销售部依据2013年初高陵县市场竞品项目物业热销类型及空缺、 热销面积区间定位如下： 物业定位：18层板式小高层、1梯2户
鹿苑5号公馆 天下荣郡
奥韵华庭 维也纳森林
直接竞品-维也纳森林
直接竞品-维也纳森林
直接竞品-维也纳森林
目前在售140-160 m²联排别墅产品（送私家车位） 目前在售65-135m²LOFT电梯洋房产品2T10户（地面停车）
直接竞品-鹿苑5号公馆
12 11
6 1
2
5 3
直接竞品-鹿苑5号公馆
Part 3 待解决问题
项目1.5容积率产品定位建议 —— 区域竞 品
Part 3 待解决问题 项目1.5容积率产品定位建议 —— 区域竞 品
高陵县根据区域发展和房地产市场现状，可以分为三大板块，且各
板块特征明显，本项目属于县城板块，主要竞品项目有维也纳森林、鹿苑
5号公馆、天下荣郡和奥韵华庭。
Part 2 项目回顾
项目本体回顾
罗马假日项目位于高陵县东南部，昭慧路以南，高陵气象局以西，东临昭 慧广场及G210国道，北接泾渭上城，地理位置优越，交通便利。 学校、公园、新县城中心紧邻项目，生活配套齐全。
Part 2 项目回顾
项目东1公里为 高陵第一中学
宗地北侧已建好的售楼中 心，总建面约500平米。
进行1.5与3.2容积 率比对研判
目的：对项目容积率调整可行性进行研判，通过方案比对选择开发周期短、 风险小、去化能力强、溢价空间大的方案, 为公司决策提供依据。
Part 2 项目回顾
项目本体现状回顾 项目团购需求回顾 项目3.2容积率方案定位回顾 项目1.5容积率调整背景回顾
1#、2#、3#小高层南向两居87m²，三居118m²，均价3750元/m²（售罄）
5#、6#为楼王（4个单元售罄），15层纯板，三居143-150m²
直接竞品-天下荣郡
直接竞品-奥韵华庭
2 1
直接竞品-奥韵华庭
目前2#楼产品调整为136213 m²再改型产品，较1#楼 产品面积有较大提升；预售 价格3500元/ m²。
高陵罗马假日项目 容积率调整可行性研判建议
市场企划部 2014年9月16日
Part 1 报告目的
Part 1 报告目的
高陵罗马假日 项目前期工作回顾
希望通过本报告 解决主要问题
项目本体现状回顾
项目团购需求回顾
项目3.2容积率方 案定位回顾
项目1.5容积率调 整背景回顾
原则界定
提出项目1.5容积率 产品定位建议