资产评估基础(完整资料).doc

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一、资产评估会计项目

1、对固定资产来讲：

账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧

账面余额=固定的账面原价

账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧2、对无形资产来讲：

账面价值=无形资产原价-计提减值准备-累积摊销

账面余额=无形资产账面原价

账面净值=无形资产的摊余价值=无形资产原价-累积摊销3、其他资产（成本计量模式下的投资性房地产与固定资产和无形资产相同）

账面价值=账面余额-计提资产减值准备

二、资产折旧方法

①年限平均法：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用寿命×100%

②工作量法：

单位工作量折旧额=固定资产原价×（1-预计净产值率）÷预计工作总量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额

③加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100%

预计使用年限的年数总和=n×（n+1）÷2 月折旧率=年折旧率÷12

1.固定资产计算折旧最低年限：

①房屋、建筑物为20年

②飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年

③与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年

④飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年

⑤电子设备为3年

三、价值类型分类

①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种；

②以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；

③保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本。

扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣减设备的贬值，即使用重置成本法的评估值。

④报废价值和残余价值

报废价值：主要指基本可回收利用金属的价值。铁、铜、铝等。

残余价值：是指机器或设备及其零部件的回收价值，如齿轮、轴、轴承、电机、减速机等。

市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的假设前提。是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设：是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受任何影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。

持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。（在用续用、转用续用、移地续用）。

清算假设：是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定。是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

四、资产评估方法的比较及选择

资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估的方法一般分为四种，即收益现值法重置成本法市场比较法清算价格法。

1、市场法

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置

某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。

A.直接比较法：

评估价值=参照物成交价×（评估对象A特征÷参照物A 特征）

B.价格指数法：

评估价值=参照物成交价×（1+物价变动系数）

C.市场折扣法：

评估价值=参照物成交价×（1-价格折扣率）

D.成本市价法：

评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价÷参照物现行成本）

E.市盈率乘数法：

评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率

2、收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。

3、成本法

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而

得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。

采用清算价格法评估资产，应当根据公司清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。具体测算方法如下：

A.价格指数法：

重置成本=资产账面价值×价格指数

B.功能价值法：

重置成本=评估资产年产量÷参照物年产量×参照物重置成本

C.规模经济效益指数法：

资产评估重置成本/参照物重置成本=(评估资产产量/参照物产量）^x

五、资产评估方法的联系与区别

1.资产评估方法之间的联系

由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。

评估方法是实现评估目的的手段。评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论依据。但是，运用不同的评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对

象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。多种方法得出的结果应该趋同。

2资产评估方法之间的区别

①市场法与成本法的区别

（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；

（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；

（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；

(4)成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。

②收益法与成本法的比较

（1）计价标准的标准不同：收益法的计价标准是收益现值标准，即是以收益现值来衡量资产评估价格的计价标准。本法的计价标准是重置成本标准，即用重置成本来衡量被评估资产价格的一种计价标准。

（2）适用范围不同：1、收益法适用的业务范围a企业股权变动b房地产及资源性资产c无形资产转让业务2、成本法适用的业务范围

重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的，如资产的抵押、保险与赔偿，以及我国的清产核资工作。

（3）决定评估价值的基本因素不同

1.在适用收益法的场合，资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率。

2.在适用成本法的场合，资产评估的价值取决于重置净价总之，不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段。但是评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围。

六、资产评估方法的选择

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。价值类型由它的资产特定的评估目的来决定。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面，即分析3种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。

资产评估途径和方法的多样性，为评估人员选择适当的评估途径和方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。

每种评估途径和方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估途径和方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估途径和方法进行评估。

七、资产贬值测算

（1）实体性贬值测算方法

A.观测法：实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）

B.使用年限法：

实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷资产法定利用时间

（2）功能性贬值测算方法

功能性贬值=∑[n/t=1]{评估资产年净超额运营成本×折现系数}

（3）经济性贬值测算方法

经济性贬值率={1-（资产预计生产能力÷资产原计生产能力）^x}×100%

经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）

（4）成本法在机器设备评估中的使用

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

八、企业资产评估资料清单

A.法律性文件：

1.公司营业执照、税务登记、政府批文（成立、更名批文）

2.公司章程、合同、验资报告

3.会计事务所出具的公司于评估基准日的专项审计报告

4.股东大会、董事会重大决议

5.公司评估经济行为的立项申请（国有资产占有单位）

6.国有资产管理部门关于资产评估立项的批复

B.公司有关资料：

1.公司历史沿革及基本介绍、组织结构图及主要负责人员

2.现行纳税税费项目、税率等资料

3.经营范围及产品简介、重要生产性设备介绍

4.主要技术人员（高新技术企业）

5.公司及个生产线平面布置图

6.重要资产品质鉴定及经济技术标准

7.重要经济协议和合同、资产抵押和担保情况说明

8.正在诉讼情况说明

C.明细资料：

（1）综合部分：

1.各类待评估资产和负债的清查评估明细表

2.经审计的评估基准日会计报表

3.资产负债清查核实及调整情况说明

4.关于资产评估清查申报表的声明

5.资产评估承诺涵

6.待核销、报废资产情况说明及证明材料和有权管理的上级主管部门或财政部门的处理意见

7.水电容量和当地水电增容量收费标准及文件

（2）流动资产部分：

1.评估基准日的银行存款余额对账单，银行存款余额调节表，银行存款询证函

2.评估基准日的应收账款项明细表及应收款项的询证函，企业追账记录，往来坏账的证明材料

3.评估基准日的存货盘点表

4.各类存货的地点、库存时间、周转情况说明

5.存货货龄分析表

6.产品销售价格清单及主要销售合同

7.待摊费用发生额及摊销情况说明

（3）设备部分

1.评估基准日的机器设备、办公设备、交通运输工具等明细账及盘点表

2.重要设备的购置发票

3.通过运输设备运行状况（包括利用率及维护保养状况）和大修理及技术改造情况的历史记录和详细说明，有关设备的技术资料

4.运输设备的行驶执照及行驶里程记录

5.重大工程项目及设备安装、后置的合同或协议

6.压力容器、电梯等安全消防设备的有效安全检查证书

7.机器设备的抵押文件等资料

（4）房地产部分

1.评估基准日的房屋建筑明细账及盘点表，土地使用权明细账及盘点表

2.征地通知书（含政府批文）（指行政划拨用地）

3.土地出让合同及市政配套费协议书

4付清地价证明及有关付款凭证

5.建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证、规划设计意见书

6.竣工验收报告及验收证明，土地红线图及建筑物总平面图

7.工程项目预决算资料（自建房）

8.购房协议书及付清房款证明

9.土地使用权证或房地产证

10.企业现行房产折旧年限及折旧率，房地产抵押的相关文件

11.协助提供当地的工程预算定额及费用定额或建筑工程造价指数等资料

（5）长期投资部分

1.投资合作协议，公司章程及营业执照

2.被投资企业验资报告和股权证明文件

3.被投资企业概况及近三年的利润分配状况

4.评估基准日的审计报告及前二年的会计报表

5.主要资产清单（物业和重大设备）

6.其他证明文件及获利情况

7.持股比例为50%以上需对其进行整体评估

8.股票、债券等金融性投资的明细及询证函

9.对外投资资产抵押文件资料

（6）其他

1.各类待处理资产的说明及明细表

2.各项长期待摊费用、无形资产内容及明细表

3.长短期借款合同明细表及询证函

4.大额债务合同、协议

5.应付账款账龄、经济事项分析及明细表，应付款项的询证函

6.高价值无形资产的评估资料（如专利、商标）