商业地产亿安时代广场整体营销推广计划书

亿安时代广场整体营销推广计划书一、营销定位451、产品属性定位90年代，人们向往城市生活，因为繁华的都市夜景，物欲横流的诱惑，让他们以进城为荣。

90年代，老板们拥挤着聚集在城中心，红红火火的忙碌着财富梦想2000年后，城市快速发展，人口剧增，站在车水马龙的街头，拥挤着生活。

生活环境总掺杂着灰尘、噪音、、、、于是人们又开始涌动一种消费在城市、居住在近郊的期待、、、2000年后，老板们发现老城中心不在那么人流如织了，发现新商场比他们的门面更漂亮，牌子更高级了、、、“城市复合体”开始出现，用一种空间布局，融合了两种生活梦想集合了住宅、主题商业、休闲广场于一体的城市生活模式，各种主题互相结合，并提供多层次的立体服务。

高效、便捷、轻松的生活环境取代了枯燥的钢筋水泥城市生活，一种新型的都市主流生活形态便因此形成。

不用奔波于“下班—回家—购物—回家—娱乐—回家、、”的复杂动线上，而是简单成为了一条线“下班—回家（购物、休闲、娱乐）”这不仅是生活效率的提高，更是一种生活方式的改变、、、老板们开始资本了，因为他赚着这个城市精英的钱，还有百货商场进进出出的庞大人流、、、凸显“城市复合体”的社会形象，以超越项目本身，跳出区域，成为整个桐柏的未来生活模式！452、形象定位河南首席县级城市复合体大型百货·商业步行街·优居美宅备选：城市复合体，凝聚桐柏资本的动力大型百货·商业步行街·优居美宅城市复合体，点亮一座城的霓虹夜景，流动着一种自由的生活气息它给予了桐柏一种期待，一种向往已久的生活方式回家既是进城、回家更是娱乐、购物、、、、、回家，并未落幕，而是幸福的序幕，可以繁华、可以宁静，也许几分钟就可以，由你选择亿安时代广场、河南首席县级城市复合体，以生活的品质与自由为荣凝聚所有有梦想的人，凝聚桐柏向上的生活方式、、、、、、、、、、高举“精神向往”牌，以“河南首席县级城市复合体”打造项目高端的社会形象，营销高起点。

45以本项目超越桐柏现有开发模式的潜力，赋予整个城市及桐柏人一种精神上的认同感及自豪感，站在城市发展的角度引起他们的共鸣。

3、核心价值提炼1）区位商业潜力价值桐柏商业“心”，为财富加动力链接城市现有商业中心，以大型复合地产模式—住宅+大型商业的模式，提升了区域的商业发展，增加了区域的商业组合业态，为片区的商业消费提供了更多的选择和服务，增加市场消费潜力，实现新的盈利模式，促进桐柏商业腾飞。

2）一站式商业大配套万千时尚，让桐柏happy起来超市、大型精品百货、精品专卖店，名品街等多样化商业业态，充分满足购物、休闲、娱乐一站式购物体验，让整个桐柏欢乐起来。

3）建筑品质人文科技大宅-分户直饮水系统、地温冷暖中央空调系统开发商品牌价值南阳亿安开发商实力再现，倾情巨献借用开发商已经沉淀的品牌效应，在开发品质及住宅质量方面促进客户的信任感。

453）居住环境价值优居美宅，享受全城大配套项目自身的完善大配套，给住宅客户带来更加便利的生活方式。

4、主打广告语城市新都会，桐柏未来“心”“城市新都会”寓意本项目未来的发展潜力，形成新的城市商圈桐柏未来“心”，与上句呼应，即表明为整个桐柏的核心，为城市商业发展、高品质生活提供源动力。

”二、整体营销思路1、营销推广节奏1）推盘顺序：“商业招商先行、住宅紧跟其后”2）整体节奏控制；商业部分：通过项目招商的积累构造市场未来火爆前景，为商业销售增值9月中下旬商业招商签约正式启动，2011年12月商业进行开盘销售住宅部分：住宅部分自售楼部正式对外开放时开始蓄客45455月启动第一轮项目住宅形象宣传，以概念化宣传提升关注度，8月举行VIP 认筹活动，10月项目发售 如10月项目未达到预售许可条件，修正为选房活动，定房定价。

3）工程进度建议：为配合项目推广有效开展，工程进度建议达到以下几个节点 4月正常开工——7月项目正负零完成——8月底裙楼完成——9月达到预售条件2、整体营销推广计划项目筹备 项目推广期 蓄客期 招商签约 住宅解筹 商业解筹3月 5月 7月 9月10月 11月 12月2012年1月453、目标覆盖区域 商业部分根据前期市场调查，发现桐柏现有的商业业态主要以服装业为主，但目前的品牌层次不齐，主要为国内二三线品牌，可招商资源有限，根据目前项目的招商定位和面积填充因素，我们必须引入国内一线品牌，招商渠道方面则根据不同的招商定位划分：核心覆盖区域——桐柏，为项目体量消化的最大基础重点区域——南阳，为项目高端品牌的招商重要基础（前期为吸引主力店入驻，优先启动南阳地区的招商活动） 辅助区域——信阳，为项目高端品牌的辅助招商消化区域。

住宅部分就目前桐柏房地产市场而言，开发量较大，整体市场推盘量近40万，区域可比性也仅目前在售的凤凰城为主，2011年可售面积2栋高层但周边零星待开发地块还不少，市场上会随时出现竞争楼盘。

市场需求去化方面本项目拥有一定的空间，因此住宅部分将以：桐柏为核心覆盖区，重点覆盖；下属乡镇可作为重点覆盖区域，下属乡镇进行前期试探了解市场需求，则全力覆盖桐柏县城及重点乡镇。

三、媒体宣传策略451、宣传主题的明确“以复合体整体形象为主线，住宅与商业部分两天支线分别展开宣传，相辅相成，重点突出商业主题”本项目推广期间，存在商业和住宅共同推进的状况，就目前的销售压力而言，主要集中在商业部分，因此项目推广主题中：以商业为重点，进行多渠道的宣传住宅部分以阶段性的DM 单位主，重大节点配合短期的户外媒体2、投放区域及策略核心覆盖区域——桐柏进行全方位的重点覆盖，品牌形象+市场信息传播互相配合多渠道媒体全面覆盖（户外广告牌、电视广告、现场氛围、短信、），活动与媒体互动提升宣传效应。

重点覆盖区域——下属乡镇，以DM ，墙体广告，乡下车身等媒体为主要投放形式，市场反应较佳的区域媒体重点投放。

试探性区域——南阳、信阳。

以行销活动为主，广告配合的方式投放城市复合体商业新区、生活大配一站式体验商业、商业潜力庞大高品质生活，上层生活圈商业新区、生活大配45在进出南阳的高速、进出主要交通要道进行点式的户外媒体投放，配合阶段性的地面行销活动，加强信息传播的范围。

提高项目的知名度。

3、媒体宣传形式选择宣传方式以常规户外媒体及DM 媒体为主要的覆盖方式，以客户终端SP 及PR 主题活动为引爆点，辅助平面媒体的深度报道和信息传播。

45四、营销阶段划分及工作内容项目筹备期(2011月3月15日—4月25日)工作概要1、项目营销VI 形象的系统建立，销售物料（户型单张、）设计准备。

2、项目营销现场形象包装（营销中心装修、现场氛围装饰）3、项目前期整体形象出街设计准备：户外广告、工地围墙、道旗等。

4、桐柏现有商业招商资源市场调查、南阳精品店市场调查5、商业布局可行性研讨及确定，确定百货产权分隔 营销重点：营销推广系统建立，相应出街平面完成 详细收集招商资源信息，建立潜力招商客户档案 营销节点：4月5日 VI 形象设计确定4月15日户外广告、围墙广告设计完成4月25日销售物料（户型单张、手提袋）成品到位▲第一阶段：高端入市（2011年5月1日—5月中旬）工作概要1、项目高端形象出街，提高项目知名度2、桐柏进出高速入口或中心城区户外广告发布，启动项目整体品牌形象宣传3、现场工地围墙广告发布，增加终端品牌形象4、大同路与文化路交汇处（中国移动营业厅）门前广场设立导示牌，引导客户5、同时在大同路、文化路沿街设立广告灯杆旗，形成通路氛围6、住宅部分开始自然蓄客营销重点：项目品牌形象信息出街，吸引潜在客户关注，制作热点新闻，提高项目知名度。

营销节点4月20日户外广告投放5月1 日售楼部正式开放45战术安排：SP营销活动：举行售楼部正式对外开放路演活动，设小礼品登记发放，吸引客户关注。

建议设置1-5名大奖，可组团参观沿海城市城市综合体项目，风景旅游营销主题：桐柏，你好，我们来了！河南首席县级城市复合体，凝聚一座城市的梦想大型百货·商业步行街·优居美宅5月1日，营销中心正式开放，登记就有好礼送！▲第二阶段：全面推广期（2010年5月下旬——7月上旬）工作概要：1.亿安时代广场形象全面出街，正式对外宣传。

2.亿安时代广场复合体概念的细化塑造，全面启动媒体展开宣传，投入精品折页及海报。

3.重点突出城市复合体整体的项目优势，庞大潜力，提升商业发展价值。

454.开展项目招商行销工作，全力落定项目主力店（超市、百货店、精品店）的招商工作，为后期招商提供宣传亮点。

5.针对桐柏区域的商家进行一对一的回访行销，挖潜潜在客户。

6.住宅部分投放科技人文大宅的细化品质宣传，深入体现项目生活方式。

营销重点：塑造城市复合体的品牌形象及庞大的商业潜力，以商业价值为重点推广主题对南阳市大型主力店（超市、百货、精品店）的招商落定。

住宅部分的VIP发售活动方案的筹备与计划营销主题：商业部分城市新都会，桐柏未来“心”万千时尚、一站式体验，让城市动起来住宅部分：人文科技大宅，享受别人没有的直饮水入户、中央供暖，见证好房子的魅力！营销节点：456月5日正式宣传（各渠道媒体）6月10日行销计划启动媒体推广：原有户外持续投放，增加投放项目商业招商手册投放南阳覆盖性最大的主流报媒、电视台短信群发每周一次，4次主题投放联系移动、中高端酒店等场所，摆放项目易拉宝宣传战术安排：行业协会的招商洽谈——优先启动与项目招商比例较大的服装行业协会的招商洽谈工作，以协会的资源优势带动▲第三阶段：蓄客期（2010年7月上旬——9月上旬）工作概要：1.招商行销继续，重点跟进前期行销挖掘的潜力招商客户。

2.以主力店入住为营销点开展新一轮的招商宣传工作。

3.利用主力店招商达成意向的利好消息锁定本地客户意向。

4.提醒目标受众购买时机，多个媒体通路根据媒体特性，传递主次信息。

5.招商签约活动的策划、设计筹备。

45营销重点：以主力店即将入住为发展前景，锁定招商目标客户住宅部分发售VIP卡，活动现场的氛围营造和流程控制营销主题：商业部分：全城“心”动，让桐柏HAPPY起来！XX百货、超市、、成功入驻，打造财富新领地他们都来了，您还在等什么？住宅部分：好房子，回家便是精彩的开始8月X日，VIP限量发售，全城心动！45营销节点：7月30日前完成主力店（百货、超市）招商工作8月上旬住宅部分VIP发售媒体推广：户外第二次更换主题，投放项目招商海报住宅VIP发售活动以DM单和短信为主，DM单进行目标区域行销派发短信增加频率，从7月底开始每周2次短信群发战术安排：VIP发售现场展示直饮水及中央供暖体验区，让消费者切实感受科技大宅的品质生活。

▲第四阶段：招商签约期（2010年9月中旬——10月上旬）工作概要：1.招商客户邀约及信息通告。