业主大会如何选聘物业公司(终审稿)
业委会选聘物业公司工作程序
业委会选聘物业公司工作程序业委会选聘物业公司工作程序一、招募候选物业公司1、制定选聘物业公司的招募规则和要求。
业主委员会应当根据小区实际情况，制定招募物业公司的相关规则和要求，明确选聘的目标、条件、原则等。
2、发布选聘通知。
业委会应通过小区官方公告栏、小区微信群、小区App等渠道，发布选聘物业公司的通知，告知业主们招募工作的具体内容、时间、要求等。
3、招募物业公司。
业主在规定的时间内，可以通过填写申请表、递交相关材料等方式，申请参与招募工作。
申请人应当提供物业公司相关的资质证明、经验证明、财务报表等材料，同时还可以提供近期的工作计划和服务承诺等。
4、审核申请材料。
业委会应组织相关人员对申请公司的材料进行审核，包括对资质证明的真实性、经验证明的合法性、财务报表的完整性等进行核查，确保选聘的物业公司具备合法合规经营的能力和资质。
二、评估候选物业公司1、组织现场考察。
业委会可以组织相关人员对申请参与招募的物业公司进行实地考察，了解其经营状况、服务质量、管理团队等情况，以便更好地评估其综合实力和可行性。
2、征求业主意见。
业委会应通过各种途径，征求业主对候选物业公司的意见和建议，可以组织座谈会、发送问卷调查等形式进行。
业主的意见和建议可以作为评估物业公司的重要参考。
3、评估候选公司。
业委会根据候选物业公司的资质、经验、财务状况、服务质量等方面的情况，综合评估候选物业公司的综合实力和可行性，列出评估报告，便于后续的决策。
三、决策选聘物业公司1、召开业主大会。
业委会应在选聘物业公司的决策前，召集业主进行相关会议，告知候选物业公司的情况、评估报告、业主意见等，由业主共同讨论，形成初步的倾向性意见。
2、通报候选名单。
业委会应当将初步意见公示，通报候选物业公司的名单，同时告知业主们候选公司的具体情况，征求业主们进一步的意见和建议。
3、综合评估意见。
业委会应综合业主们的意见和建议，进一步评估候选物业公司的综合实力和可行性，并与业主进行沟通和讨论，形成最终的选聘意见。
小区选新物业的流程
小区选新物业的流程
小区选新物业的流程如下：
1. 由业主委员会草拟物业企业选聘方案。
选聘方案一般应包括物业选聘主体、物业服务企业的基本要求、信用和业绩要求、物业服务标准、物业服务内容、物业收费方案，以及候选服务企业产生办法等。
2. 业委会在物业管理区域公示物业选聘方案，公开征求业主意见。
征求意见的时间一般为7至15天。
在这个过程中，可以采取手机短信、微信业主群、微信小程序等各种方式，广泛告知业主，让业主了解小区接下来选聘物业企业的基本要求，以提高业主大会的通过率。
3. 在物业选聘方案征求业主意见后，提交到业主大会进行表决。
4. 组织召开业主大会，以书面表决形式从候选单位中选出一家。
需要经专有面积和户数均超过1/2的业主通过，才能确定最终的中标物业服务企业。
5. 公布表决结果。
根据业主大会的书面表决结果，宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书。
6. 签订物业服务合同。
公示物业服务合同内容后，业委会与物业服务企业签订本小区的物业服务合同，并安排好物业做好承担查验工作。
整个流程预计需要2～3个月，可能还会涉及老物业公司拒绝配合交接的问题，甚至出现暴力抗拒移交的情况。
请注意，具体流程可能因小区和地区的实际情况而有所不同，建议在操作前咨询当地房地产管理部门或专业人士的意见。
业委会招标选聘物业(3篇)
第1篇尊敬的各物业管理公司：为提升小区物业管理水平，优化居住环境，保障业主的合法权益，经业主大会研究决定，现就本小区物业管理服务进行公开招标。
欢迎具备资质的物业管理公司参与投标。
一、招标单位基本情况招标单位：[小区名称]业主大会地址：[小区地址]联系人：[联系人姓名]联系电话：[联系电话]电子邮箱：[电子邮箱]二、招标项目基本情况1. 项目名称：[小区名称]物业管理服务2. 项目地点：[小区地址]3. 项目规模：[小区总户数、建筑面积等基本信息]4. 项目性质：住宅小区5. 项目期限：[合同期限，如3年]三、招标范围1. 物业管理区域内的房屋及配套设施的维修、养护和管理。
2. 公用设施设备的运行、维修和管理。
3. 环境卫生、绿化、安全保卫等管理服务。
4. 物业维修基金的管理和使用。
5. 业主大会或者业主委员会授权的其他事项。
四、投标人资格要求1. 具有独立法人资格，具备有效的营业执照。
2. 具有物业服务企业资质证书，且资质等级不低于[资质等级要求]。
3. 近三年内无重大违法违规记录。
4. 具有良好的社会信誉和商业信誉。
5. 具有丰富的物业管理经验，具备相似规模物业管理项目经验者优先。
五、投标文件要求1. 投标申请书。
2. 法人营业执照副本复印件。
3. 物业服务企业资质证书复印件。
4. 近三年物业服务业绩证明材料。
5. 公司简介及组织架构。
6. 物业管理方案及服务承诺。
7. 投标报价。
8. 其他相关证明材料。
六、投标时间及地点1. 投标截止时间：[投标截止时间]2. 投标地点：[投标地点]七、开标时间及地点1. 开标时间：[开标时间]2. 开标地点：[开标地点]八、评标标准1. 投标报价。
2. 物业管理方案及服务承诺。
3. 公司资质及业绩。
4. 信誉及社会责任。
5. 评标委员会认为的其他因素。
九、其他事项1. 投标人应严格按照本招标公告要求提供投标文件，否则将视为无效投标。
2. 投标人应对投标文件的真实性、有效性负责。
业委会选聘物业发言稿范文
大家好！我是本次业委会选聘物业的发言人。首先，我要感谢各位业主在百忙之中抽出时间，参与我们小区物业选聘的会议。今天，我们召开这次会议的主要目的是为了选出一位能够代表我们业主利益、有责任心、有专业能力的物业管理公司，为我们的小区提供更加优质、高效的服务。
近年来，我国物业管理行业取得了长足的发展，物业服务质量不断提高。然而，物业管理中也存在着一些问题，如服务质量参差不齐、物业管理费收取不规范等。为了解决这些问题，我们需要选聘一家有实力、有信誉的物业管理公司，为我们的小区提供更加优质的服务。
在本次物业选聘过程中，我们业委会严格按照《物业管理条例》和《业主大会规程》的相关规定，经过认真筛选、考察，最终确定了三家候选物业管理公司。接下来，我将简要介绍一下这三家候选物业管理公司的基本情况：
一、A物业管理公司 A物业管理公司成立于1998年，是一家具有国家一级物业管理资质的企业。公司拥有一支高素质的专业团队，具备丰富的物业管理经验。在过去的几年里，A物业管理公司曾获得“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理优秀示范项目”等荣誉称号。
二、B物业管理公司 B物业管理公司成立于2005年，是一家具有国家二级物业管理资质的企业。公司以“以人为本、服务至上”为宗旨，致力于为业主提供优质、高效的服务。B物业管理公司在业内享有良好的口碑，曾获得“浙江省物业管理优秀企业”称号。
三、C物业管理公司 C物业管理公司成立于2010年，是一家具有国家三级物业管理资质的企业。公司拥有一支年轻、专业的团队，以“诚信、创新、务实”为经营理念，为业主提供全方位的物业管理服务。C物业管理公司在行业内崭露头角，曾获得“上海市物业管理优秀项目”称号。
经过对三家候选物业管理公司的考察，我们认为，A、B、C三家物业管理公司都具有较强的实力和良好的口碑，能够满足我们小区的物业管理需求。在此，我代表业委会，向三家候选物业管理公司表示衷心的感谢！ 接下来，我们将进入投票环节。请各位业主、业主代表本着公平、公正、公开的原则，投出自己神圣的一票。我相信，在大家的共同努力下，我们一定能够选出一家优秀的物业管理公司，为我们的小区创造一个更加美好的生活环境。
某某小区业主委员会物业公司选聘文件
某某小区业主委员会物业公司选聘文件第一部分，某某小区基本情况介绍第二部分，某某小区招标服务标准及价格第三部分，应聘物业企业考评标准及办法第四部分，投标物业企业报名方式第一部分，某某小区基本情况介绍某市某某小区位于，临近，地理位置十分优越。
小区地上建筑面积平米，地下建筑面积（）平米。
小区现有地面出入口个，地下停车场出入口个。
现小区内有居民楼房建筑栋，个电梯单元，个步梯单元，共有电梯部，地下停车位个。
小区住宅户数总计户，另有商服户。
某某小区物业管理方面现有的问题：小区环境卫生、公共维修、日常监管、车辆管理等各方面业主均表示不满意，收取物业费困难，物业费收费率低。
小区业主不满意物业企业的服务，很多业主拒绝交费甚至对现有物业公司持抵制态度。
物业管理方面的问题：1，电梯运营隐患大，故障频繁，缺少维修资金购买配件；2，监控未全覆盖，尤其电梯内没有监控；3，小区没有名称标识，应在南北出口设立小区名称字号；4，消防设备缺少，18层以上消防连廊经常被封堵；5，现有物业职工欠薪，造成人员涣散，消极怠工。
保安、保洁职工流失严重。
职工人数严重不足；6 ，车库门口管理差，经常被占道停车，车库车位管理混乱；车辆违规进入小区院内并在小区内长时间停留；地下车库灯光太暗，能从车库入口随意进人，存在安全隐患；7 ，小区未进行封闭管理，外来人员随意出入，捡拾垃圾、遛狗等闲杂人员随意进入；8，小区内公共环境卫生差，清扫不及时，垃圾清运不及时，散发臭味；9，公共地面、墙面缺乏维修维护，小区入住已经年，室内墙面没有进行过粉刷。
10，小区院内没有自行车棚，健身器材损坏很多，需维护、更新、添置；开发商方面的问题：1，规划中的公共用房的问题：按照住建部的规定：业主活动室，社区管理用房，物业管理用房上述三部分公共用房的面积；2，地下车库西侧第二出入口建设问题；3，小区内违建的问题；4，部分业主的房屋被抵押，业主强烈反对；5，房屋建设质量问题，部分房屋墙面渗水，楼顶漏水；6，小区已入住年，至今尚未办房照，业主要求加紧办房照；第二部分，某某小区招标服务标准及价格根据某某小目前所处地理位置和基础设施状况，结合《某某市某某市区物业服务分等收费管理办法》，并依据国家《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定。
业主大会续聘选聘和解聘物业服务人工作指南全
业主大会续聘、选聘和解聘物业服务人工作指南业主大会续聘.选聘和解聘物业服务人工作指南候选物业服务人的产生物业服务期限届满前，原物业服务人书面通知业主委员会不同意续聘或者业主大会作出解聘原物业服务人决定的，业主大会会议表决选聘的候选物业服务人不包括原物业服务人。
提请业主大会会议表决选聘的候选物业服务人，按照业主大会议事规则约定或者业主大会决定的方式产生。
候选物业服务人的产生方式可以是议事规则约定或者业主大会决定由业主委员会通过公开招标的方式，也可以是议事规则约定或者业主大会决定的其他方式。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
订立新物业服务合同并终止前期物业服务合同(-)建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会续聘正在提供服务的物业服务人(以下简称〃原物业服务人〃)的工作流程：1业主委员会与原物业服务人协商拟定新物业服务合同；2.业主委员会按照《物业管理条例》第十四条等规定，将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示,并在公示期间听取业主意见并集体讨论；3.组织全体业主对续聘原物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决；4.业主委员会按照《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定公示业主大会会议表决结果；5.业主大会决定同意续聘物业服务人，同意新物业服务合同的，应当符合《民法典》第二百七十八条、《湖北省物业服务和管理条例》第二十五条、《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定。
（二）建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会选聘物业服务人的工作流程：1业主委员会按照前述〃候选物业服务人的产生〃，确定候选的物业服务人；2.业主委员会与候选物业服务人协商拟定新物业服务合同；3.业主委员会按照《物业管理条例》第十四条等规定，将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示,并在公示期间听取业主意见并集体讨论；4.组织全体业主对选聘物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决（在拟定表决议题时，可以将选聘原物业服务人作为一个表决议题，将选聘新物业服务人并解聘原物业服务人作为一个表决议题）；5.业主委员会按照《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定公示业主大会会议表决结果；6.业主大会决定同意选聘物业服务人，同意新物业服务合同的，应当符合《民法典》第二百七十八条、《湖北省物业服务和管理条例》第二十五条、《武汉市物业管理条例》第二十五条等规定。
选聘物业公司的法定流程
选聘物业公司的法定流程
选聘物业公司可不是一件小事儿啊！这就好比是给房子找个贴心的大管家。
你想想，要是找个不靠谱的，那得多闹心啊！
首先，得有个明确的选聘计划吧。
要知道咱小区需要什么样的服务，是要那种随叫随到的，还是要特别专业精细的。
这就像你找对象，得清楚自己想要啥样的呀！然后呢，得把选聘的消息广而告之吧，让那些有实力的物业公司都知道咱这儿有机会呢。
这可不能马虎，得让大家都有机会来展示展示。
接下来，就是物业公司来投标啦。
这就像是一场大比武，各家都拿出自己的绝活儿，看谁能打动咱业主的心。
咱可得瞪大了眼睛好好瞧瞧，看看他们的方案是不是切实可行，是不是真的能把小区管理得井井有条。
然后要对这些物业公司进行考察呀。
不能光听他们说，还得去实地看看他们管理的其他小区怎么样。
这就跟去了解一个人的过去一样，能看出很多东西呢。
看看卫生搞得好不好，秩序维护得怎么样，业主们满不满意。
再之后，就得让业主们来投票啦。
这可是关键的一步，咱业主得行使自己的权利呀，把自己心目中的好物业公司选出来。
这就像是选班干部一样，得选个能为大家服务好的。
选出来之后，可不能就不管啦。
还得和物业公司签订详细的合同，把双方的权利义务都写清楚。
这就好比是立下规矩，以后都得照着办。
选聘物业公司真的太重要啦！这关系到我们每天的生活质量啊。
我们可不能随便应付，得认真对待。
要是选不好，那以后的日子可就有的烦啦！所以啊，一定要按照流程来，一步都不能马虎。
让我们一起选出那个能让我们小区变得更美好的物业公司吧！。
花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序
花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序1. 引言本文档旨在明确花园小区业主大会选聘物业服务企业的工作程序，以保证选聘过程的公平、公正和透明。
本程序适用于花园小区业主大会选聘物业服务企业的全过程。
2. 选聘委员会的组建2.1 业主委员会根据业主大会的决议，成立选聘委员会。
2.2 选聘委员会由业主委员会成员组成，人数不少于5人，包括主任、副主任和委员。
2.3 选聘委员会主任由业主委员会成员中选举产生，负责协调、组织和监督选聘工作。
3. 选聘相关文件准备3.1 在选聘前，选聘委员会准备以下文件：•选聘公告：详细说明物业服务企业的招标要求、评选标准、评选流程和时间安排等信息；•选聘标书：包含了对物业服务企业的要求和业主大会所需的相关信息；•物业服务合同模板：用于选聘成功后与物业服务企业签订合同。
3.2 上述文件需要经过选聘委员会审核，并于选聘开始前向业主公示。
4. 选聘流程4.1 发布选聘公告4.1.1 选聘委员会将选聘公告发布在小区公告栏、社区网站或社交媒体等适当的渠道，公告内容包括但不限于招标要求、评选标准、评选流程和时间安排等。
4.1.2 公示期最少为3个工作日，确保业主有足够的时间了解招标信息并参与意见反馈。
4.2 开放标书申请4.2.1 业主可以向选聘委员会提出标书申请。
4.2.2 标书申请需包括：企业介绍、经验和资质证明文件等。
4.2.3 标书申请截止日期为公示期结束后的第1个工作日。
4.3 标书评审4.3.1 选聘委员会评审标书，对申请企业进行初步审核，排除不符合招标要求的企业。
4.3.2 评审结果将在2个工作日内公示。
4.4 现场展示和答辩4.4.1 通过初步审核的企业将在指定时间和地点进行现场展示和答辩。
4.4.2 现场展示和答辩内容包括但不限于：物业服务经验、管理措施、服务质量保障、费用标准等。
4.4.3 选聘委员会成员将根据现场展示和答辩内容打分并记录。
4.5 综合评议4.5.1 综合评议包括对标书评审结果和现场展示答辩结果的综合考量。
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业主大会如何选聘物业
公司
公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
业主大会如何选聘物业公司
(2009-07-28 15:33:36)
小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却
苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原
物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该
如何操作怎样才算真正维护广大业主利益的呢
根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用
集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公
约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决
定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……”由此可知，业主大
会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业
主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。
北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应
该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出
简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书
面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签
物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会
议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的
规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决
议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：1、是否续聘前任物业管理企
业；2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；3、
如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以
及询价征询等方式）；4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会
决定范围；5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经
业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招
标或其他方式进行。
目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易
造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维
护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大
会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采
取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确
规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量
价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消
费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企
业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招
标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业
委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物
业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一
步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的
2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容
和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规
定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委
会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关
部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。
2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人
员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘
事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业
主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市
居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常
没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且
能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事
件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业
管理公司。
5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当
将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：
(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；
(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；
(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；
(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；
(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
(7)财务收支帐册；
(8）公共配套设施的产权及收益归属清单；
(9)物业管理所必须的其他资料。
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