项目开发标准工期
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。
为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。
③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。
④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。
⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。
⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。
如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。
（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。
施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。
1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
金地集团项目开发标准工期附件
金地集团项目开发标准工期1金地集团项目开发标准工期说明一、 一级计划节点定义解释：拿地节点：1、如果通过招拍挂获得土地，以拍卖当天为拿地时间。
如项目初判中明确可以启动前期设计工作，以OA签署完成之日起为拿地时间。
2、协议用地以签署合作协议时间为拿地时间。
3、如果含有拆迁等不可控因素影响，需与集团投资与运营管理部沟通，由集团投资与运营管理部确定拿地时间。
产品与经营方案评审节点：召开集团产品与经营方案评审正式会议并且评审通过的时间；工程策划及合约规划评审节点：通过专题会议形式对项目工程策划和合约规划进行评审，并按评审会议要求将工程策划和合约规划修改完成并报集团工程管理部、成本管理部备案，以备案完成时间为完成节点；开工节点：按照施工组织设计开始的大面积土方开挖、支护或桩基连续施工的时间；具备开盘条件节点：取得预售许可证或现场形象进度达到预售要求，并且售楼处、样板区景观环境、样板房开放；竣工节点：本分期最后一批竣工备案证书上载明的备案时间；入伙节点：本分期最后一批完成集中入伙程序的时间。
二、 标准工期使用说明1、本次发布的集团标准工期为同类型物业形态的门槛值，各区域公司在项目计划编制时开发进度可快于标准工期要求，但不可慢于标准工期要求。
竣工节点至入伙节点周期需控制在标准工期范围内。
2、项目开发需满足运营调度，如经营要求与标准工期存在差异，以集团投资与运营管理部调度为准。
3、如因物业形态与标准工期列表中存在差异、现场特殊地质原因等因素影响可在计划制定和年度一级计划节点梳理时进行调整。
4、精装修交楼项目装修定位达到4星标准可适当延长装修时间，如未达到4星标准均按本标准执行。
2。
项目工作量工期参考
关于项目工作量与工期定额的计算在项目开发初期如何确定每个开发阶段的工作量和工期，是项目经理需要解决的问题。
如果软件开发模式为用纯瀑布式开发，s可以参考以下规则：某开发阶段工作量= 总工作量* 此开发阶段的【工作量比例系数】某开发阶段工期= 总工期* 此开发阶段的【工期比例系数】建议的各比例系数见下表：开发阶段的工作量比例系数总工作量的确定可以采用软件工程定额标准，其中ILF、EIF、规模变更因子、功能点耗时率、软件因素调整因子的定义与解释请参考附录A1-A5。
（1）计算功能点规模:计数规模=Σ((10* ILF + 7 * EIF +4 * EI + 5* EO + 4 * EQ) *【需求吻合度】)单位：功能点用户单位只需要考虑内部数据和外部接口两种计数元素。
此处的35 和15 是这种情况下ILF 和EIF 所对应的功能点分值。
（2）计算变更规模变更规模= 计数规模*【规模变更因子】（此处采用投标规模变更因子）单位：功能点（3）计算未调整的工作量未调整的工作量= 变更规模* 【功能点耗时率】/ （8 * 21.5）单位：人月（4）计数总工作量总工作量= 未调整的工作量* 【软件因素调整因子】* 【开发因素调整因子】单位：人月（5）计数总工期总工期=a*总工作量b =1.277*总工作量0.404单位：月附录：A.1 功能点简介a）功能点（Function Point，FP）功能点是基于软件外部功能（输入、输出、接口、报告）对软件规模的度量。
b）功能点估算功能点估算是一种基于软件功能计数来评估软件规模的估算方法，其中也考虑到了性能、安全、质量等因素带来的规模调整，但不考虑软件开发商的企业背景/经验/所用技术等非产品因素。
功能点估算的优点是：用户单位和软件开发商都可以理解；在项目早期利用有限的功能描述即可进行估算。
功能点计数元素包括以下5 个：a）内部逻辑文件（Internal Logical File，ILF，以下简称内部数据）软件内部需要维护（如增删改查）的数据。
项目工期方案
项目工期方案一、项目概述本文旨在制定项目的工期方案，确保项目按时高质量地完成。
项目概述如下：项目名称：XXX项目项目目标：实施XXX系统以提升企业运营效率项目范围：包括需求分析、系统开发、测试、部署等全过程项目预算：XXX万人民币项目团队：由专业团队组成，包括项目经理、业务分析师、开发人员、测试人员等二、工期分析1. 需求分析阶段需求分析阶段是项目的初期，是整个项目的基础。
在这个阶段，我们将与客户沟通明确需求并进行详尽的需求分析和需求确认。
预计需时1个月。
2. 系统设计与开发阶段在需求分析阶段完成后，进入系统设计与开发阶段。
在这个阶段，我们将根据需求设计系统架构、数据库结构，开发系统并进行单元测试。
预计需时3个月。
3. 系统集成与测试阶段系统设计与开发阶段完成后，进入系统集成与测试阶段。
将对各个模块进行集成测试、系统测试和用户验收测试，确保系统的稳定性和可靠性。
预计需时1个月。
4. 系统部署与运维阶段系统测试通过后，将进入系统部署与运维阶段。
在这个阶段，我们将完成系统的安装、部署和上线，并提供后期的技术支持和运维服务。
预计需时2个月。
三、项目工期安排根据上述分析，整个项目的工期安排如下：1. 需求分析阶段：1个月2. 系统设计与开发阶段：3个月3. 系统集成与测试阶段：1个月4. 系统部署与运维阶段：2个月四、项目管理措施为确保项目按时高质量地完成，我们将采取以下管理措施：1. 成立项目团队：指定项目经理负责整个项目的协调和管理，明确团队成员的职责和任务。
2. 制定详细的工作计划：在项目开始前，明确各个阶段的关键节点和任务，并制定详细的工作计划和进度安排。
3. 风险管理：及时识别项目中可能存在的风险，并制定应对措施以减少风险对项目进度的影响。
4. 沟通与协调：定期组织项目进展会议，确保团队成员间的沟通与协作，及时解决项目中遇到的问题。
5. 监控与控制：通过监控项目进度和质量，及时发现问题并采取措施进行调整和控制。
项目开发基准工期表(2019年版)
附件1-2：
内部
项目开发基准工期表（2019年版）
备注：
1.在上述产品类型的基础上，每增减1层地下室，总工期相应增减30天；
2.项目开发基准工期指开工至交楼联合验收的净工期（即不包含南方地区春节假期半个月及北方地区冬季停工期）；
3.各地区冬季停工期沿用现行标准：
（1）黑龙江、内蒙古、新疆乌鲁木齐、西藏拉萨：11月1日至次年4月1日，约5个月；
（2）辽宁省、吉林省、青海省：11月15日至次年3月15日，约4个月；
（3）河北张家口：11月30日至次年3月15日，约3.5个月；
（4）北京、天津、河北（不含张家口）、甘肃、宁夏、山西大同：11月30日至次年3月1日，约3个月； （5）山东、山西（不含大同）、陕西、河南：12月15日至次年2月28日，约2.5个月；
（6）暂未进入但存在冬季停工期的地区待项目获取后再评估确定具体的冬歇期。
1/1。
项目工程标准工期期量表
马鞍山 镇江 丹阳 南通 如东 海门 如皋 上海
别墅封顶，多层主体1/3 18F小高层主体结构1/3 33F高层主体结构1/3 别墅多层主体1/3 18F小高层主体结构1/3 33F高层主体结构1/3 别墅多层主体1/3 18F小高层主体结构1/3 33F高层主体结构1/3 别墅封顶，多层主体施工3F 18F小高层主体结构3F 33F高层主体结构3F 别墅封顶，多层主体施工3F 18F小高层主体结构3F 33F高层主体结构3F 别墅封顶，多层主体施工3F 18F小高层主体结构3F 33F高层主体结构3F 别墅多层封顶 18F小高层主体结构60% 33F高层主体结构60% 非PC结构主体封顶； PC结构8F以上按照主体结构达到总层数一半并不少于8层，8F以下及8F主体结构封顶
出正负零
金华
10F以下-主体封顶 11F以上结构1/2且不低于10F 且每批次领证不少于2万方 精
湖州
均为±0.000且每批次领证不少于3万方
浙江区域
宁波
1、绿色三星（预制配装率30%，钢结构体系）+全装修：正负零； 2、低层、多层（6层及以下）结顶，中高层、高层建筑（7层及以上）主体结构完成
浙江区域 苏皖区域
盐城
别墅多层主体结构1/2 18F小高层主体结构1/2 33F高层主体结构1/2 一次性开盘
淮安 泰兴
别墅多层主体结构2F 18F小高层主体结构4F 33F高层主体结构4F 别墅多层主体结构1/2 18F小高层主体结构1/2 33F高层主体结构1/2
南京
别墅多层主体1/3 ，18F小高层主体结构1/3，33F高层主体结构1/3 ；拍地竞价超限
预售条件
工期说明： 1、本标准工期适用住宅项目，模型为：一层地下室、预制桩、框架剪力墙结构、平屋面。 2、本标准工期按别墅（3F）,多层（6F）,高层（12F、18F、33F）五种业态划分工期标准。 3、灌注桩增加工期10天，地下室增加一层增加工期20天，坡屋面增加工期20天。 4、本标准工期中精装是指以精装报建及精装备案的项目，若是毛坯竣工验收、竣工备案之后再进行户内精装修施工的，精装 5、春节因素：每跨1个春节，工期增加20天。 6、天气气候因素：冬期施工，每经历1个完整年度，东北区域工期增加80天，华北区域工期增加40天，华东、华中和海南增 华南区域工期增加20天，华中，华东区域工期增加10天。 7、雾霾因素：每经历1个完整年度，华北区域增加工期20天，其他区域不增加。
新项目开发各阶段工期计划节点控制流程图
***项目开发工期计划节点控制流程图——项目前期以下控制流程图仅供参考, 根据企业部门实际情况及开发节奏相应调整。
01 项目开发理想资源及专家团队整合未来的竞争归根结底是人才的竞争。
一流的企业必然由一流的人才集合而成, 如果企业无法留住或者拥有一流的人才, 那也必然很难维持或者跻身一流的企业。
一个项目有没有可能做成一流的项目, 通过一个又一个的项目, 企业有没有可能做成一流的企业, 归根结底还是需要看这个项目有没有可能整合一流的专家、一流的团队。
02古语云: 知己知彼, 方能百战不殆。
每一个成功的项目都离不开立项前的所有准备工作。
准备工作做的透彻、全面、详实, 对项目的优劣点、可行性、前景预测、执行方向的把握, 起着至关重要的作用。
03 项目征地及立项阶段（65天）市场部、策划部、设计部以及财务部的详细调研、规划、预算等, 完成项目的征04 当工程进行到成, 当只欠重视项目前期的每一项工作, 扎实走好每一步项目前的整合资源、项目征地决策以及立项都有序、保质保量完成后, 对于项目中与项目后的各个阶段的有序、顺畅的执行有着举足轻重的帮助。
所有每一个房地产企业都必须要重视项目前期的准备工作, 科学规划与严格落地执行缺一不可。
***项目开发工期计划节点控制流程图——项目中期01规划及设计阶段（220天）04 单体工程施工实施阶段（多层12个月, 24层以下高层16个月, 24层以上高层18个月）***项目开发工期计划节点控制流程图——项目后期《房地产开发标准化日志》是第一部引领房地产业改革的日记本, 第一部引导开发商老板做企业掌舵人的日记本, 第一部在职业经理人间引领头脑风暴的日记本, 第一部教职场菜鸟迅速成长为企业精英的日记本。
为什么小小的日记本能有这样的效果？因为这不仅仅是日记本, 它也是工具书, 是每一个地产人随身必备的资料库, 有了它, 你不必再埋头于海量资料库里寻找答案, 因为它为你提供的是战略决策的思考前提, 是房地产开发标准化的系统解决思路, 是可以即刻运用于工作的模板与表格。
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工 期 计 算
前期工期 第一阶段工期 第二阶段基本工期 地下室 斜屋面 第 二 阶 段 调 整 值 裙楼 假期影响 天气影响 总包提前进场 全装修房 1 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 201 115 273 15 12 0 20 30 设计及相关准备工作之和 第一阶段工期相加之和 第二阶段工期相加之和 每增加一层地下室增加工期15天 斜屋面增加12天工期 每增加一层裙楼增加工期15天 跨春节，增加20天 跨雨季（成都市5-8月份），增加30天 如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则增加15天的施工准备期 全装修房较相对应的毛坯房增加60天
高层（小高层）项Βιβλιοθήκη 开发周期计算表基本数据阶段 前 期 第 一 阶 段 工作内容 设计 设计审查及报建 场地、土方 小区道路 桩基础及地基处 理(含检测） 基础施工 灌注桩 预制桩 完成至±0.00 10/10000m2 11/12000m2 12/15000m2 13/15000m2 14/15000m2 15/15000m2 16/15000m2 17/15000m2 18/15000m2 19/15000m2 第 二 阶 段 20/20000m2 主体施工 21/20000m2 22/20000m2 23/20000m2 24/20000m2 25/20000m2 26/20000m2 27/20000m2 28/20000m2 29/20000m2 30/20000m2 31/20000m2 32/20000m2 33/20000m2 基础形式/地上 主体层数/面积 单位 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天 基础及结构 （框剪） 171 30 30 85 60 40 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 90 94 98 102 106 106 110 114 118 122 126 130 134 138 142 146 150 154 158 162 166 170 174 178 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 根据基础形式选择 初装修 水电安装 外架拆除 室外管线 硬景道路 园林绿化 说明
第 二 阶 段 调 整 值 地形地貌 第二阶段工期 计算值 ％ 天 月 天 房建合理工期 竣工验收 荒时间 合理总工期 开 计算值 月 年 估计值 天 天 计算值 月 年 350 11.7 465 15.5 1.3 90 756 25.2 2.1 从竣工验收至入伙前各项准备工作时间，此部分按60-90天计算。 总工期=前期+房建合理工期+竣工验收开荒时间： 即从设计—场地土方平整—桩基施工—总包施工—分包施工至最后竣 工验收开荒完成达到交房条件的全过程。 房建合理工期＝第一阶段工期＋第二阶段工期： 即从场地土方平整－桩基施工－总包施工至最后竣工的全过程。 山地建筑等特殊地形地貌和地质条件，要具体考虑对基础施工、边坡支 护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期5-30% 第二阶段工期＝（第二阶段基本工期＋地下室、斜屋面…全装修房） ×（1＋地形地貌系数）。 第二 阶段指：总包进场从基础开始施工至最后竣工。
单层施工天数 层数 结构 初装
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4