第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
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《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第9章 假设开发法
五、假设开发法的其他用途
用于房地产开发项目投资分析。 用于房地产开发项目投资分析。
假设开发法用于估价和用于投资分析的不同之处 在于：在选取有关参数和测算有关数值时， 在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价 是站在一个典型的投资者的立场上， 是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是 站在某个特定的投资者的立场上； 站在某个特定的投资者的立场上；
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（二）适用于开发完成后出租、营业的公式 适用于开发完成后出租、
V =VR −C
式中 V ——房地产的价值 房地产的价值 VR——用收益法测算的开发完成后的房地产 用收益法测算的开发完成后的房地产 价值 C——应扣除项目 应扣除项目
第九章 假设开发法
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第三节 现金流量折现法与传统方法
第九章 假设开发法
传统方法
优点：测算相对简单 优点： 缺点： 缺点：结果比较粗糙
第九章 假设开发法 25
第四节 假设开发法计算中各项的求取
第九章 假设开发法
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一、开发经营期
起点： 假设）取得估价对象（待开发房地产） 起点： （假设）取得估价对象（待开发房地产） 的日期，即估价时点。 的日期，即估价时点。 终点： 终点：预计未来开发完成后的房地产经营结束的 日期。 日期。 开发经营期分为开发期 开发期和 开发经营期分为开发期和经营期
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一、假设开发法的概念
假设开发法： 假设开发法：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩 假设开发法又称开发法、预期开发法、 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等， 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 假设开发法的本质是以房地产的预期收益能 力为导向求取估价对象的价值。 力为导向求取估价对象的价值。 从形式上可看 出假设开发法是成本法的倒算法。 出假设开发法是成本法的倒算法。
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
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第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
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习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
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第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
假设开发法
4 投资利息
投资利息测算只有在传统方法中才需 要。在传统方法中，正确地测算投资利 息需要把握下列几个个方面： (1)应计息的项目。应计息的项目包括： ①未知、需要求取的待开发房地产的价 值； ②投资者购买待开发房地产应负担的税 费； ③开发成本和管理费用。销售费用和销 售税费一般不计息
(2)计息期的长短。
6 投资者购买待开发房地产应负 担的税费 投资者购买待开发房地产应负 担的税费，是假定一旦购买了待 开发房地产，在交易时作为买方 应负担的有关税费，如契税、交 易手续费等。该项税费通常是根 据当地的规定，按待开发房地产 价值的一定比率测算。
7 折现率
折现率是在采用现金流量折现法 时需要确定的一个重要参数，与 报酬资本化法中的报酬率的性质 和求取方法相同，具体应等同于 同一市场上类似房地产开发项目 所要求的平均报酬率，它体现了 资金的利率和开发利润率两部分
房地产开发具有周期长的特点，其开发 成本、管理费用、销售费用、销售税 费、 开发完成后的房地产价值等实际 发生的时间不尽相同，特别是大型的房 地产开发项目。因此，运用假设开发法 估价必须考虑资金的时间价值。考虑资 金的时间价值可有如下两种不同的方式： ①采用折现的方式，以下将这种方式下 的假设开发法称为现金流量折现法； ②采用计算利息的方式，以下将这种方 式下的假设开发法称为传统方法
开发经营期的起点是(假设)取得估 价对象(待开发房地产)的日期，即估 价时点，终点是预计未来开发完成 后的房地产经营结束的日期。开发 经营期可分为开发期和经营期
确定开发经营期的目的，是为了把 握开发成本、管理费用、销售费用、 销售税费等发生的时间和数额，预 测开发完成后的房地产售价或租金， 以及各项收入和支出的折现或计算 投资利息等。 确定开发经营期的方法可采用类似 于市场法的方法，即根据同一地区、 相同类型、同等规模的类似开发项 目已有的正常开发经营期来估计。
第九章 假设开发法
根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上 是静止在估价作业期时的数额;而在动态分析法中，是
模拟开发过程，预测(yùcè)他们在未来发生时所发生的数额， 即要进行现金流量预测。
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（2）静态分析方法不考虑(kǎolǜ)各项支出、收入发生的时 间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而 是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发 完成时止，不考虑预售及延迟销售；而动态分析法要考虑
共三十二页
四、折现率
• 折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和 求取方法相同
五、测算(cè suàn)中的其他有关问题
• 注意假设开发法的三种估价前提 • 应考虑开发完成后的房地产价值以外（额
外）的收益
共三十二页
第五节 假设开发(kāifā)法的总结和运用 举例
见P359~P367
共三十二页
内容(nèiróng)总结
• 一、后续(hòuxù)开发经营期
• 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地 产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后 的房地产经营结束的日期。
• 开发经营期包括开发期、经营期。 • 开发期又分为前期、建造期。
• 开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地产 竣工的日期。
• 未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、 出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期 （针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、自用这 些情况）。
般是在估价时点时一次性付清。 • 其他项目在一段时间内连续(liánxù)发生，通常
认为是均匀发生的。
共三十二页
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（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润
﹣买方购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买熟地应负担的税费
第九章 假设开发法
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例
学习目标
• 了解假设开发法估价的概念 • 理解假设开发法的理论依据、适用对象与 条件 • 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步 骤 • 能够应用假设开发法的两种方式估算不同 状态下的房地产价格
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费
2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清 单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料 库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。
Байду номын сангаас
四、假设开发法的计算公式
（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣ ( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。
二、假设开发法理论依据
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依 据与收益法相同，是预期收益原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价 格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本 法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成 后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房 地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土 地价格。
第一节 假设开发法的基本原理
一、假设开发法概念
二、假设开发法理论依据
三、假设开发法的适用范围和条件
四、假设开发法的计算公式
一、假设开发法概念
假设开发法（the Hypothetical Development Method），又称为预期开发法、剩余法、倒算法、 残余法或余值法，是在估算开发完成后房地产正 常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正 常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据 剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。 其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向来 求取估价对象的价值。
三、假设开发法的适用范围和条件
1、适用范围 （1）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。 （2）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最 高开发费用的估算。 （3）适应于通过熟地地价来估算生地地价。 （4）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。 （5）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的 旧建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设 开发法。 （6）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时， 从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地 价格。 （7）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改 造建筑物或在建工程的估价。 （8）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。
4、求在建工程价格的公式
在建工程价格 = 续建完成后的房地产价格 ﹣续建成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣续建投资利润 ﹣买方购买在建工程应负担的税费
5、求旧房价格的公式
旧房价格 = 装饰装修改造完成后的房地产价格 ﹣装饰装修改造成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣装饰装修改造投资利润 ﹣买方购买旧房应负担的税费
（二）选择最佳开发利用方式 在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用 途。土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这 种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说， 要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段 时间内最需要什么类型的房地产。 （三）估计开发经营期 开发经营期是值从取得估价对象（待开发房地产） 一直到未来开发完成后的房地产经营结束这段时间。可 分为开发期和经营期。估计开发经营期的方法通常参考 各地的工期定额指标，可采用类似于市场比较法的方法， 即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的 正常开发经营期来估计确定。
第二节 假设开发法的估价步骤
一、假设开发法的基本估价步骤 二、假设开发法的两种计算方式
一、假设开发法的基本估价步骤
（一）调查待估房地产的基本情况 调查的基本情况主要有以下4点： 1.明确房地产的自然状况 （1）弄清房地产的位置 （2）弄清房地产的实体情况 （3）弄清土地权属状况 （4）掌握房地产市场状况
2、适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式： P = PC﹣( B + C ) PC = a / r 式中：P——购置开发场地的价格； PC——开发项目预期建成后的资本化价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润； A——开发项目建成后每年的平均纯收益（平 均纯租金）； r——资本化率，即预期的投资收益率。
将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价 格的计算公式 待开发房地产价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣开发成本﹣管理费用﹣ 投资利息﹣销售费用﹣销 售税费﹣开发利润﹣投资 者购买待开发房地产应负 担的税费
（二）具体公式 1、求生地价格的公式 （1）适用于在生地上建成房屋的公式 生地价格 = 开发完成后的房地产价格﹣由生 地建成房屋的开发成本﹣管理费用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣开发利润﹣买方购买生地应负担 的税费