土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考
土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考摘要：随着城市化进程不断加深，城市土地开发利用的难度增加。
人口与土地资源的矛盾逐渐提高，导致土地一级开发整理项目管理中存在一些问题，影响项目开发顺利进行。
本文主要讲解土地一级开发整理项目管理中存在的问题及解决策略思考的情况。
关键词：土地一级；开发整理；项目管理；问题；解决策略随着城市化的进程加快，土地资源与人口矛盾逐渐突出，导致土地资源的利用、开发的难度增加[1]。
在土地一级开发整理项目管理中，在理论研究，政策制定以及人才培养等多个范围内存在问题，会严重影响土地开发利用。
在土地开发整理项目管理过程中，需要针对问题，实行解决策略，促进土地开发的顺利开展。
1土地开发整理项目管理中存在的问题1.1计划变更频繁在目前我国土地开发整理项目管理中出现的主要问题为计划变更频繁，计划变更的速度远远超过了变更审批的速度，导致审批滞后，严重影响开发人员的利益，并且很难落实变更后计划[2]。
还有些施工单位没有做好施工前准备工作，现场的勘探工作不够严格，没有严格按照设计规划操作，导致存在很多问题，无法满足项目建设的需要。
有些工程项目在申报立项后，为了能够得到资金，会隐瞒在实际操作中项目的问题，比如拆迁或者其他方面的沟通方面问题，与群众存在较深的矛盾等。
还有些项目工程存在私自更改原有设计方案的情况，增加了项目的技术要求。
由于计划变更频繁，严重影响项目的开展。
由于计划变更频繁，变更审批滞后，导致有些项目在变更规划后，申请上报的同时，开始施工，在变更审批下来前，项目已经竣工了，形成这种先斩后奏的情况。
这种情况会严重影响工程项目的设计规划的规范性，科学性，还很容易造成企业经济严重损失，不利于企业发展。
很多项目单位在正式验收或者初次验收中会发生拿不出变更的批准文件，审批变更滞后的情况，会严重影响土地开发整理项目的市场环境。
如图1。
1.2项目工程的资料组织不够健全在土地一级开发整理项目管理过程中存在严重的资料组织不够健全的问题，主要分为项目资料编制问题以及项目资料的收集问题等[3]。
企业参与土地一级整理的思考
企业参与土地一级整理的思考作者：杨哲来源：《消费导刊》2018年第15期摘要：本文就企业参与土地一级整理项目进行分析，通过其成因、模式特点等评价其模式优劣，并探讨该模式企业需注意的重点工作。
关键词：企业土地一级整理中共十九大胜利召开，“房子是用来住的”被写入报告。
受此影响房地产市场进入新一轮调控，房价得到有效遏制。
而在此之前，许多企业通过与地方政府合作，进入土地一级整理市场，参与土地一级整理工作，通过土地出让获得收益。
本文将对这类企业与政府在一级土地整理的合作进行回顾，分析其中的优势与弊端，并探讨该模式企业需注意的重点工作。
一、成因我国房地产行业发展经历了三大阶段，即78年以前的计划模式阶段，78至98年的商品化开发试点阶段，以及98年之后的金融化开发阶段。
在第三阶段中，特别是进入21世纪以来。
我国房地产业进入高速发展期，不仅解决了人民群众的住房问题，同时也拉动了将近多个产业的发展，从而成为国家经济命脉的重要依靠。
在此背景下，地方政府将房地产作为重要的财政收入来源大力发展。
同时地方政府需要向房地产企业提供重要的原材料——建设用地。
因此对地方政府来说，在过去二十多年的时间里，一项重要的任务是怎样高效的完成土地“生产”，即将集体用地征为国有用地，将农用地转为建设用地。
在这个过程中，地方政府遇到了一定的资金问题。
主要是土地征转过程中征地拆迁、基础设施修建、出让前的土地养护等工作需要大量资金垫付。
于是政府借助于社会力量，出现很多企业参与土地整理的工作中，比如较为常见的BT、BOT模式等。
本文将重点分析自总规控规编制。
到征地拆迁，再到基础设施修建及养护，最后完成土地出让——即土地一级整理全过程参与的企业，在项目开发中遇到的问题。
二、模式特点首先，政府与企业达成协议，确定开发区域、双方权责、土地成本确认方式、收益分配及资金回流方式等重点分工。
其次，企业通过自筹资金，代政府完成征地拆迁，编制规划，进行基础配套设施的修建，并负责相关设施政府回收前的各种养护。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
土地一级开发政策及现状简述报告
土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。
这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。
土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。
这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。
2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。
3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。
4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。
三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。
2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。
通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。
3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。
通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。
4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。
政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。
5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。
政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。
四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。
2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。
3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。
土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议
重要依据袁 这种情况下必须最大程度的确定预算方案
坛 的 准 确 性 遥 一 方 面 袁 开 发 企 业 在 预 算 方 案 制 定 的 过 程
中袁 需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算
标准袁因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目袁
虽然受开发时间长的影响袁可能有一定的变化袁但是这
种变化是可以预测的袁 可以起到非常好的预算标准借
的一些研究成果和资料袁本文认为前期成本费用应该包
括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产
生的所有成本的综合袁除了勘察尧测绘尧定桩等前期费
用之外袁还包括项目调查尧人员准备尧车辆交通等等遥 另
外袁在勘察尧测绘尧定桩等前期费用的核算上袁为了确保
核算结果与实际费用的一致性袁在进行前期的成本预算
中袁需要与上述费用的相关单位进行核实袁确定一个大
概的服务价格袁作为前期费用核算的重要依据遥
总之袁 土地一级开发成本核算是一个相对比较复
杂的过程袁在成本核算过程中袁因为很多核算数据都需
要通过分析预测的方式确定具体的标准袁 分析预测的
依据就显得尤为重要遥 对于开发企业来说袁要正视土地
一级开发成本核算中的问题袁 同时针对每一种问题采
取积极的预防控制措施袁 还需减少这些问题对土地一
三尧土地一级开发成本核算建议
1 .优 化 成 本 预 算 方 案 流 程 遥
财
在土地一级开发项目开发之前袁 开发企业按照规
审 定 需 要 编 制 成 本 预 算 袁 并 向 发 改 委 等 有 关 部 门 报 批 遥 由
于报批以后的成本预算袁 将成为开发企业成本预算的
论 重 要 依 据 袁 也 成 为 发 改 委 等 单 位 确 定 土 地 出 让 价 格 的
土地一级开发成本核算问题及对策
土地一级开发成本核算问题及对策作者：林晓红来源：《科学与财富》2019年第35期摘要：土地一级开发管理是直接影响国内土地开发企业健康发展的重要内容。
土地一级开发主要涉及到前期勘察设计、土地报批、土地征用、房屋拆迁、基础公共设施建设等比较复杂的过程，成本核算直接影响到这些过程的费用分类、归集和分配等。
因此本文主要是对土地一级开发成本核算问题进行研究，通过从现状分析入手，结合核算过程中的常见问题，提出具有执行性的意见和对策，以促进国内土地开发企业成本核算工作的质量和水平。
关键词：土地; 一级开发; 成本核算; 问题及对策全国各地土地一级开发中频繁出现高价“地王”，并有一路走高的趋势，这与土地一级开发过程中土地报批费用、土地拆迁费用、基础设施建设费用、项目周期、资金投入等因素有关。
因此本文主要是对国内土地一级开发成本核算问题进行探索和研究。
1 ;土地一级开发成本管理相关概念1.1 土地一级开发土地一级开发就是由政府或者政府授权的企业，根据政府对土地利用的总体规划和部署、年度土地一级开发计划，。
进行统一的前期设计、土地报批、征地补偿、征地拆迁、并进行适当的基础公共配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发模式主要有两种，第一种是以企业为主体进行。
这种企业有的是直接获得政府的授权进行土地一级开发，或者是在土地储备机构进行项目招标中中标获得项目的主体开发资格。
第二种是以具有独立法人资格，隶属国家土地资源管理部门的土地储备机构进行。
这种方式，土地储备机构往往受到人员资金等因素的影响，无法独立进行土地一级开发，还是会采用招标的形式，选择企业来进行土地一级开发。
因此从上面的情况可以看到，土地一级开发主要还是由企业来作为实施主体，承担了土地项目的立项到上市等全过程的主要工作和相关的政策资金风险。
土地一级开发若干问题探讨
土地一级开发若干问题探讨●周文国(北京市大地科技实业总公司,北京 100039)内容提要:土地一级开发是一个涉及行政、社会和经济的复杂体系。
本文通过对土地一级开发内涵的界定,结合实践揭示了当前土地一级开发在地价平抑、熟地拍卖、开发政策及其对政府、开发公司和原用地企业或居民这三个利益集团的影响等方面存在的问题,提出若干完善和改进的对策。
关键词:土地一级开发 问题 对策中图分类号:F323.211 文献标识码:A 文章编号:1003-4161(2005)01-0070-04 “土地是财富之母”,土地是人类社会最重要的生产资料之一。
合理利用和管理土地这个最重要的生产资料,就需要对土地进行开发,其中,首先需要进行的就是土地一级开发。
然而,在当前的土地一级开发实践中,由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题,造成了一定的影响。
因此,我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定,进而分析存在的问题并加以改进。
1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。
实际上,土地一级开发就是一种土地整理。
目前,人们对土地一级开发的概念还比较生疏,较明确提出一级开发概念的书籍也很少。
第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》(以下简称《条例》)。
《条例》第四十八条规定:“中关村科技园区的土地一级开发,应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。
”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。
之后,北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号),北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号),对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。
根据中关村科技园区的实践,土地一级开发可定义为:国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业,由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地),根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
土地一级开发：热点与难点
土地一级开发：热点与难点土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面：一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润（北京的有关规定是2%，有些地方政府的土地一级开发招商公告中承诺5-8%），随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
除了难点，目前，真正制约我国土地一级开发的瓶颈有两个：一是一级开发融资难，因为土地不能直接上市融资。
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土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。
这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。
1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。
同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。
2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。
政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。
3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。
在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。
政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。
针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。
2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。
3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。
通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。