不动产登记数据整合的技术实现与应用研究

不动产登记数据整合的技术实现与应用研究
发表时间：2019-09-16T10:01:14.467Z 来源：《房地产世界》2019年5期作者：张月冬[导读] 伴随现代数据处理技术的发展，大数据与云平台建设日益成为政府构建新型资源共享的重要方式，利用原有地籍管理数据库、房产测绘数据库和城市规划数据库和地理信息GIS平台，建设不动产数据的整合研究，有助于提升不动产登记信息的公众查询检索效率、数据管理资源共享。

张月冬
山东省郓城县自然资源和规划局山东郓城 274700 摘要：伴随现代数据处理技术的发展，大数据与云平台建设日益成为政府构建新型资源共享的重要方式，利用原有地籍管理数据库、房产测绘数据库和城市规划数据库和地理信息GIS平台，建设不动产数据的整合研究，有助于提升不动产登记信息的公众查询检索效率、数据管理资源共享。

关键词：不动产登记；数据整合；技术应用
建立不动产统一登记是一项重要国策,也是对我国的整体国民信息的一项重要普查。

不动产登记具有较强的技术性,而且,不动产涉及的业务类型较多,因此,对不动产的登记和数据整合造成了一定的困难。

在不动产的登记整理中一定要对数据信息进行严格的把握,保证数据信息的真实性和准确性,为我国的不动产信息系统的建立做好基础工作。

1不动产数据整合的难点分析不动产数据涉及多部门信息的共享整合，从地理信息GIS技术角度分析存在同名异质、同质异名的现象，即表达同一地物的名称不统一或异地同名地物难以区分的问题，同时数据结构与精度标准也不统一，必须借助空间定位参考基准，来构建基于地理位置框架LBS的不动产综合管理系统。

2资料收集
收集原有各部门已形成的调查成果,包括初始调查和变更调查的房屋、林地、承包地等,通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。

具体指20世纪80年代开展大规模房地产登记工作以来,各个时期形成的各类型不动产登记档案和系统数据,包括不动产登记的权属数据和空间数据。

主要涉及原房屋交易权属业务系统、房屋生命周期平台、原地籍管理信息系统、各区自有系统等平台数据。

1)对原房屋和土地登记业务系统,已经建成较为完备的数据库的,搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。

2)对原房屋和土地登记历史档案系统,实现档案查询管理或登记。

若档案以电子方式存储的,需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案,以及原来执行的技术规程等文件。

3)对于利用全手工方式完成登记管理的业务,需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。

3不动产登记数据整合方法 3.1数据整合的技术路线
不动产数据整合前，应充分收集原有数据库的建设成果、电子与纸质档案资料，完成成果档案的扫描矢量转换等工作，形成统一的数据标准与数据格式；其次，对部分存在问题的原有数据成果进行质量分析与数据评价，共同判读研究数据修复与挖掘的思路，必要时与原数据生产单位对接整改；最后，根据数据库建设规范与项目技术设计方案指标，对数据库整合前的基础信息，进行测试与评价，合格后方可进行总体数据库的建设。

3.2空间数据整合
不动产空间数据整合的对象主要为不动产单元,包括宗地、宗海、建筑物(自然幢)、构筑物、其他定着物等要素,由于土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不同空间数据的形成时期同,其数据结构、坐标系统均存在差异,甚至尚未建立相应的数据库或者缺少相关的空间要素图层。

因此,在对空间数据信息进行整合之前,需要统一坐标系统,保证获取得到的空间信息是一致的,如果发生信息不一致、图形拓扑错误或空间信息缺失的情况,还需要核实对应的不动产历史档案资料以及开展必要的修补测工作,并对存在问题的信息进行修改,保证信息的一致性。

对于分析处理以后得到的空间数据,需要对原有的属性信息进行保留或建立对应关系,对不动产单元号进行统一编码,并在此基础上增加新的属性信息,对空间数据进行进一步的改进和处理。

现行的不动产登记数据库标准中缺少房屋(自然幢)变化情况空间要素属性表,不能完整记录的变化情况,在实际的不动产登记数据整合业务开展过程中,有必要建立反映历史宗地、历史宗海、历史房屋等不动产登记信息空间要素的历史变化图层,对应的宗地、宗海、房屋变化情况属性结构描述表中均应增加不动产单元号、变更编号、登记时间、更新日期等字段。

当不动产空间要素发生分割、灭失、新增等空间图形变化时,变化前的空间要素均应存入历史图层,并通过变更编号、不动产单元号、登记时间等与变更后的空间要素建立关联,建立具备完整历史追溯功能的不动产登记数据库。

3.3非空间数据整合方法
非空间数据整合方法。

收集非空间数据包括抵押、查封台账数据,地籍档案、房产管理平台数据库数据,通过数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作,获取相应的属性数据。

3.4空间数据库与非空间数据库关联
空间数据表与非空间数据的关联关系,使其既可以通过图形查询属性,又可以通过属性定位图形从而达到图、属和实地的一致。

不动产登记空间宗地数据与非空间宗地数据通过“不动产单元号(BDCDYH)”属性项实现库表间关联;不动产登记宗地空间库与地籍数据库之间通过“宗地代码(ZDDM)”属性项实现两个库之间的关联。

不动产登记空间自然幢数据与非空间表数据通过房屋的不动产单元号(BDCDYH)、自然幢号(ZRZH)、逻辑幢号(LJZH)进行关联;不动产登记房屋非空间表与宗地之间是通过宗地代码(ZDDM)进行关联的。

3.5房产数据整合方法
将不同来源的自然幢数据(国土地籍数据房屋层、1∶500地形图数据、房产登记数据库、农村确权数据库),通过空间参考统一、度带转换等操作合并到同一个图层。

然后通过外业检查点,对自然幢的精度进行检查,若达到精度,则采用该自然幢数据,若自然幢图层精度达不到则采用外业测绘的方式,得到自然幢图层。

对无自然幢数据进行无效数据清理,对于无图形数据的自然幢数据进行实地核查或外业修补测。

自然幢空间图形整合完毕后,通过房地产市场信息系统,查询自然幢的坐落、总层数、地上层数、规划用途、幢占地面积、幢用地面积、房屋结构、总套数建筑物基本用途、状态等信息。

依据房地产市场信息系统中的房产库,补充逻辑幢、层、户的房屋结构、实测建筑面积、房屋结构、房屋用途等信息。

依据房产档案,补充权利人信息,填写权利人属性中的权利人名称、不动产权证号、证件号、国家/地区、户籍所在省市等权利人信息。

通过以上表信息的补充,一个完整的楼盘表被完整建立。

由于权利人除了基本的信息外,还有抵押、查封的信息,因此需要补充房屋的查封抵押信息,根据房产系统中的登记信息补充填写抵押权属性表、查封登记属性表、预告登记等表信息。

3.6数据关联
按照《不动产登记数据库标准》完成不动产登记数据的补充、完善、转换工作后,还需要将对应的空间数据、非空间数据及附件档案进行关联。

其关键点在于不动产单元编号的编码及业务号的梳理。

对于不动产编号主要从类别和宗地特征入手,经过对不动产进行分类别和分宗地的编码调整,并且同时对关键性的代码、不动产的相关类型、宗地相关的特点码型、相关的单元状态信息等进行补充获取。

并在此基础上对宗地的编码和相关的不动产进行信息的关联,找到合适的业务号建立相关的信息联系。

不动产单元、不动产权利、不动产权利人之间通过不动产单元号进行关联,不动产登记业务通过业务号与不动产权利、不动产权利人进行关联,不动产档案附件按照不动产图件档案及登记收件档案两种类型的主键ID与不动产单元及不动产登记业务进行关联,各要素通过权属状态记录权利及业务状态,最终形成空间数据、非空间数据及附件档案相关联,现状及历史信息完整清晰的不动产登记数据库。

结论
不动产登记数据整合工作的开展需要完成对不同业务部门、不同历史时期和数据标准的档案的梳理和整合工作,面对的情况比较复杂,难度较大,需要各相关部门及业务人员的共同配合。

本文通过梳理不动产整合工作中的技术关键点,理清了不动产数据整合的工作思路,提出了历史空间要素数据的改进方式,希望能对推进不动产数据整合工作的开展起到积极作用。

参考文献：
[1]王征强,孙幼政.城镇不动产统一登记中房产落宗技术方法研究[J].城市勘测,2018(5):142-144.
[2]刘鑫,董继刚.农村宅基地使用权抵押贷款文献综述[J].黑龙江金融,2018(10):51-54.。