不动产登记数据整合

不动产登记已全面推进数据整合成为落地难点

2015-03-22 13:21:40 来源：21世纪经济报道

不动产登记正在全国大围开展，目前层面不动产登记职责和机构建设已经完成，截至目前，全国有30多个市(州)、70多个县(市、区)完成职责和机构整合。

与此同时，国土部选择了省市、市泸县、广西等15个地方，作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。

上述15个联系点已经在全国率先发放了不动产产权证，而在不动产实质性落地过程中，不动产统一登记的数据尤其是房产数据依然是不动产登记的一大难点。

根据国土部的安排，国土部在2015年下半年上线试运行信息平台，2016年完善信息平台并拓展扩容。

“在信息平台投入运行前，各地要全面清理和整理不动产登记历史资料，按照统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。”国土部不动产登记局局长王广华表示。

数据是地方不动产登记的难题

是国土部选定的全国不动产统一登记窗口建设的15个联系点之一，该联系点是为全国统一登记后簿册证、信息平台、标准怎么统一，具体要怎么做，探索解决途径。

在《不动产暂行条例》实施的当天，居民申庆获得“宅基地使用权和房屋不动产产权证书”，这是中国第一不动产权证书。

这也标志着市率先完成了不动产统一登记制度的落地。

据全程参与不动产登记系统建设的北京超图软件(300036,股吧)股份有限公司(下称超图)房产事业部副总经理峰表示，不动产登记的最大难点是不动产登记的数据整合问题，的房屋和土地信息，在落到地图上时，不统一，存在一定的差异。

记者致电不动产管理局获悉，为全力推进不动产登记，市耗费巨大人力物力推进各类不动产登记数据整合，截至到目前，共整合历史土地登记数据约为80万条，房屋登记数据约310万条，每天还要新增300多例登记数据。

不动产统一登记数据库的问题并非个例，不动产登记的核心和难点在于市县一级，不过，记者自采访获悉，众多市县均存在数据待完善的情况。

一方面住房、土地、林地等分散各个部门登记，这么多年来，容、标准上各不相同；另一方面，各市县的信息化存在差距，部分县市信息化较差，历史的房产、土地等信息仍以纸

质为主，缺失和错误较多，仍需进一步完善。

“不动产具有属地性和不动性，而其信息涉及坐落、界址、空间界限、面积、用途等，具有空间化特点，在地理信息系统常用多边形表示，随着土地和房屋权属登记的精细化管理，有向立体化发展的趋势，三维地籍和房产将成为今后的发展方向。”超图总工程师梁军告诉记者，也就是说未来房屋、土地、海洋甚至未来地下管线将在一图(地图)上展现，实现不动产一图或不动产与地下管线一图。

“当房屋和土地等各种不动产单元分布数据在地图上叠加和显示时”，梁军称，存在问题就会一眼了然地显露出来，有利于避免空中楼阁(假房源)和一女多嫁(一个房源卖给多个权利人).

梁军表示，不动产数据的难点在于房产数据。“房产数据既涉及宗地、建筑物，也涉及描述建物部房产单元的楼盘表和分层分户图，数据量大且复杂，因房产单位面积的价值高而要求数据精度高。”梁军表示，房产登记涉及的权利人比较广，且权利人具有流动性和非空间化特点。

另外，梁军称，从房地产调控的层面，个人信息还涉及家庭成员信息，需要通过人口数据库实现“以人控房”。

王广华也表示说，各地要全面清理不动产登记历史资料，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。

中国社会科学院法学所民法研究室主任宪忠称，条例最主要目的是梳理不动产信息，最大的亮点是登记从分散到统一的变化，是一大进步，现在统一登记在不动产登记局，这个新的登记系统如何把其他部门过去登记的资料重新系统化，如何让几方登记的容、权利不至于发生碰撞、摩擦，这都是要解决的问题。

7月份搭建信息平台

国土部不动产统一登记司司长王广华表示，不动产登记目前是“反弹琵琶”，即通过加快信息平台建设步伐来推动整个不动产统一登记工作进程。计划2015年下半年上线试运行信息平台，2016年完善信息平台并拓展扩容，2017年全面运行。

单从技术上看，不动产统一登记体系将体现为四个统一，即统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿册和统一信息平台。

梁军解释称，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物(《登记条例》。不动产统一登记涉及、省、地市和县区等四级行政区划单元以及国土、住建、农业、林业、海洋等多个部门，具有多个部门(行业)和多个层级(区域)网格管理的特点，是一个非常复杂的系统工程，统一登记职能最终划归为国土部。

梁军介绍说，不动产统一登记信息管理基础平台是确保不动产统一登记成功的关键，而不动产登记平台必须以地理信息系统为基础。

梁军表示，目前不动产统一登记系统建设有两种模式，一是全国统一搭建不动产统一登记系统，地方直接在线使用，或下载安装本地使用；另一种模式是地方自建，通过标准接口接入全国系统，全国系统的数据要实现实时更新和共享。不动产登记数据是战略性信息资源，将以地理信息空间库为基础，并需要与人口库和法人库的对接，这一定程度上也将加快我们信息化的过程。

目前来看搭建不动产统一登记系统也存在一些难题，峰表示，有一些标准、细则需要完善，比如登记技术规程、数据库的安全与规、查询管理规等。

“按照不动产登记的要求，明确可以依法查询，但是也要确保隐私权，且不同层级的部门也需配合，但是怎么进一步地规查询行为，也需要明确，”峰表示。

“标准不确定，随时都可能去调整变化，标准的确定不是一蹴而就的，而是一个长期的磨合过程。”峰介绍。

王广华介绍，在信息平台投入运行后，各地应根据当地信息化工作基础，提早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接，形成统一发证的业务操作系统软件，支持与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门的业务协同，提供本级登记信息查询服务，并按照信息平台统一技术要求，预留接口，做好准备，一旦成熟，及时接入信息平台，并将本地区日常不动产登记信息实时纳入信息平台。

交易和登记分开

在峰看来，让不动产登记落地，技术上都不难，难点在职能上的整合。

截至目前，层面不动产登记职责和机构建设已经完成，全国有30多个市(州)、70多个县(市、区)完成职责和机构整合。

“不动产统一登记涉及、省、地市和县区等四级行政区划单元以及国土、住建、农业、林业、海洋等多个部门，具有多个部门(行业)和多个层级(区域)网格管理的特点，是一个非常复杂的系统工程。”梁军介绍，其建设也涉及各个部门、不同层级间的职能协调和统一问题。

“根据国务院的要求，虽然统一登记职能最终划归为国土资源管理部门，”但因涉及原有业务部门的职责分工问题，如房产、农业和林业，可能存在审批、交易过程与登记分离现象。梁军介绍。

以房产为例，房产登记最终需要统一至不动产登记中，归国土部不动产登记局统筹，不过，房产的交易和管理等职能可能仍属住建部。

梁军表示，这其中也涉及一个重要问题，即是相关部门的职能如何协调和统一的问题。

参与《条例》起草工作的中央财经大学不动产法研究所所长飞也介绍，现在把登记机构