成都万象城租户管理与经营讲义
万象城的物业管理和服务制度
万象城的物业管理和服务制度第一条清洁服务第二条环境卫生保洁第三条环卫绿化管理1、市场业主要到指定的垃圾桶清倒垃圾，严禁乱倒乱抛。
2、要养成爱清洁，讲卫生的习惯，不随地吐痰，不得向室外泼水、丢果皮、烟蒂、垃圾等。
3、要保持公共楼梯走道整洁，不得在公共走廊过道堆放车辆杂物。
4、室内要力争做到门窗干净，无蛛网、积尘，家具整洁条理化。
5、不准在市场内摆佛堂、烧香拜神、办理丧事等活动。
6、要爱护市场周围的绿化和环境美化设施，严禁攀折花木、践踏草坪，不准在树上拉绳晾晒衣物。
7、要保持环境清新，所有业主的杂物、废气、污水，要自行处理好，不得造成环境污染。
8、草地水龙头系浇草之用，不得用来洗车。
第四条机动车辆管理1、进入市场范围内的车辆必须服从市场管理处的管理。
2、车辆必须按市场管理处规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5Km/h以下。
3、业主（或租户）长期在市场范围内地面停放的车辆，必须在管理处办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入市场，按月交纳停车费。
4、凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由管理处每月的费用通知单上通知车主，未办理停车牌的车辆进入市场停车，由管理处收取停车费。
5、车辆如需停止停车位，应及时到管理处办理注销手续，否则，停车费继续收取。
如发生丢失或私自转让停车牌（位），管理处将扣押金并取消该车辆的停车位，收回停车牌。
6、车辆入库停放后，须向保安人员领取车牌并妥善保管。
取车时一律凭取车牌取车。
保安员只按牌放行。
特殊情况急需用车而无取车牌，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员登记后方可取车。
7、不得在停车场和市场范围内洗车和修车及清扫车上的杂物于地面。
漏油、漏水车辆不许进入车库。
8、为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库内不得随地扔烟头，违者按章罚款。
华润万象城经营管理手册
华润.万象城经营管理手册经营·管理【内部文件不可外泄】[专业商品零售企业商业管理品牌团队]华润的历史最早可以追溯到1938年「联和行」在香港成立，1948年「联和行」更名为「华润公司」。
1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。
华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。
经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。
今天，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产超过1000亿港元。
华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。
在未来，华润集团将继续以香港为基地，积极发展在中国内地的各项主营行业，争取建立行业领导者的地位。
借助主营行业的成功，带动华润集团整体协同发展，为企业营造更大的发展空间。
华润万象城经营管理手册第一章联营方式和政策第一条联营条件1、乙方遵守市场管理公约规定的各项内容；2、乙方经营的品牌经过甲方审核，商品三证齐全，符合甲方市场定位；第二条联营期限1、联营或租赁期限暂定壹年。
2、合同期满，乙方如想续约，须于合同期满日30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，本合同自动延续壹年。
3、乙方因特殊原因需提前终止合同，须于30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止。
第三条联营目标为维护甲方商场之信誉和利益，乙方有义务按期完成一定的销售额，并由甲方按一定比例自乙方销售额中提取联营分成。
1、甲方提成标准乙方商品所销售的货品，由甲方统一收款，甲方按17+2%（广告费）的提成比列。
2、任务指针（1）甲方给乙方下达的任务指针为(以下面积均为营业面积)：二层：80平米以上为4500元/平米/月；50—80平米为3550元/平米/月；50平米以下为2600元/平米/月；三层：80平米以上为3410元/平米/月；50—80平米为2455元/平米/月；50平米以下为1500元/平米/月；四层：80平米以上为3370元/平米/月；50—80平米为2230元/平米/月；50平米以下为1250元/平米/月；以上任务指针是对全年任务的平均数，甲方将根据市场淡旺和促销的具体情况，分解以上下达的任务；根据上述（1）条销售任务，不论打折促销或正常销售，甲方至少应按最低任务额的80%提成。
成都万象城购物中心租户管理与经营讲义
商户位置的放置也很有学问，一般档次高、行业地位高的 品牌要放置在优势位置，醒目位置。所以奢侈品招商过程 中各品牌非常关心左右邻居是谁，如果将较低档次的品牌 放置在比其更好的位置，则会导致品牌拒绝入场。
位置差
位置好
1F—负2楼规划图
青岛海信广场国际品牌规划举例
1 F Floor Plan
奥 运 店 的（ 规一 划楼 图）
成都综合体项目布局图
如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划
设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是 整个战役正式开始的攻坚战，是前期战略战术是否正确的 最直接验证，也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅 从经营管理的操作层面上看，项目的市场研究（含选址）、
定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心
商户定位及组合策略
招商进度及品质控制
招商条件及谈判策略
招商策略
业务流程及条件审批控制
招商团队的组建及管理
招商推广策略
目标市场定位 项目定位
商户定位
招商条件
商户组合
招商控制
团队管理
推广策略市场研究Fra bibliotek规划设计
运营数据和消费者市场调研是招商调整 的主要依据
1.首先抓住年轻人,在 年轻人需要的业态和 品牌引进上下足功夫, 充分发挥华润万象城 的综合体功能和滑冰 场等业态优势。
方式
优点
缺点
成本 收益 学习了先进的招商经 验、提高招商效率、 有优质商户留下 锻炼培养大批自有商 业人才，获得商业招 商经验 学习先进经验同时锻 炼培养了自有人才，
委托招商 快速、所招品牌 好、操作专业
受制代理商，代 高 理商好坏关系项 目成败
自行招商 整体掌控招商过 与自营采 程、 购 混合招商 相对把控招商过 程，进退都有余
华润万象城经营管理手册
华润. 万象城经营管理手册经营·管理【内部文件不可外泄】[专业商品零售企业商业管理品牌团队]华润的历史最早可以追溯到1938年「联和行」在香港成立，1948年「联和行」更名为「华润公司」。
1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。
华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。
经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。
今天，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产超过1000亿港元。
华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。
在未来，华润集团将继续以香港为基地，积极发展在中国内地的各项主营行业，争取建立行业领导者的地位。
借助主营行业的成功，带动华润集团整体协同发展，为企业营造更大的发展空间。
华润万象城经营管理手册第一章联营方式和政策第一条联营条件1、乙方遵守市场管理公约规定的各项内容；2、乙方经营的品牌经过甲方审核，商品三证齐全，符合甲方市场定位；第二条联营期限1、联营或租赁期限暂定壹年。
2、合同期满，乙方如想续约，须于合同期满日30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，本合同自动延续壹年。
3、乙方因特殊原因需提前终止合同，须于30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止。
第三条联营目标为维护甲方商场之信誉和利益，乙方有义务按期完成一定的销售额，并由甲方按一定比例自乙方销售额中提取联营分成。
1、甲方提成标准乙方商品所销售的货品，由甲方统一收款，甲方按17+2%（广告费）的提成比列。
2、任务指针（1）甲方给乙方下达的任务指针为(以下面积均为营业面积)：二层：80平米以上为4500元/平米/月；50—80平米为3550元/平米/月；50平米以下为2600元/平米/月；三层：80平米以上为3410元/平米/月；50—80平米为2455元/平米/月；50平米以下为1500元/平米/月；四层：80平米以上为3370元/平米/月；50—80平米为2230元/平米/月；50平米以下为1250元/平米/月；以上任务指针是对全年任务的平均数，甲方将根据市场淡旺和促销的具体情况，分解以上下达的任务；根据上述（1）条销售任务，不论打折促销或正常销售，甲方至少应按最低任务额的80%提成。
华润万象城经营管理手册
华润. 万象城经营管理手册经营·管理【内部文件不可外泄】[专业商品零售企业商业管理品牌团队]华润的历史最早可以追溯到1938年「联和行」在香港成立，1948年「联和行」更名为「华润公司」。
1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。
华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。
经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。
今天，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产超过1000亿港元。
华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。
在未来，华润集团将继续以香港为基地，积极发展在中国内地的各项主营行业，争取建立行业领导者的地位。
借助主营行业的成功，带动华润集团整体协同发展，为企业营造更大的发展空间。
华润万象城经营管理手册第一章联营方式和政策第一条联营条件1、乙方遵守市场管理公约规定的各项内容；2、乙方经营的品牌经过甲方审核，商品三证齐全，符合甲方市场定位；第二条联营期限1、联营或租赁期限暂定壹年。
2、合同期满，乙方如想续约，须于合同期满日30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，本合同自动延续壹年。
3、乙方因特殊原因需提前终止合同，须于30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止。
第三条联营目标为维护甲方商场之信誉和利益，乙方有义务按期完成一定的销售额，并由甲方按一定比例自乙方销售额中提取联营分成。
1、甲方提成标准乙方商品所销售的货品，由甲方统一收款，甲方按17+2%（广告费）的提成比列。
2、任务指针（1）甲方给乙方下达的任务指针为(以下面积均为营业面积)：二层：80平米以上为4500元/平米/月；50—80平米为3550元/平米/月；50平米以下为2600元/平米/月；三层：80平米以上为3410元/平米/月；50—80平米为2455元/平米/月；50平米以下为1500元/平米/月；四层：80平米以上为3370元/平米/月；50—80平米为2230元/平米/月；50平米以下为1250元/平米/月；以上任务指针是对全年任务的平均数，甲方将根据市场淡旺和促销的具体情况，分解以上下达的任务；根据上述（1）条销售任务，不论打折促销或正常销售，甲方至少应按最低任务额的80%提成。
购物中心如何能进行有效地租户经营引导？
租户管理购物中心租户管理的容涵盖面大而细，万达总结出5大租户管理要点。
此外，租户形象管理、装修管理、物业管理也是与租户息息相关的管理重点。
1、万达营运期5大租户管理要点详解万达营运期对租户的管理包括五大方面，分别是：环境管理、经营管理、服务管理、租赁管理、多种经营管理。
1）环境管理的管控重点：公共环境管理（室外公共环境、室公共环境）、租户环境管理（租户经营环境和营销宣传管理）、经营秩序管理（租户营业员管理、租户进退场管理、租户装修管理、围挡管理、租户资质的管理）2）经营管理的工作容包括：开店、闭店、巡场路线、巡场要求。
3）服务管理的管控重点：客户服务管理、租户经营辅导、商户服务监督、客户满意度调查。
4）租赁管理：租金收缴筹备期租金管理、租金收缴营运期租金管理、租赁决策文件到期管理。
5）多种经营管理：多种经营点位规划及预算、招商管理。
2、租户装修管理租户装修流程简图租户装修管理分三大块：1）商户进场及退场装修流程：通知商户办理进场、商户装修申请、交付装修押金及管理费用、商户装修设计图纸报审、场地交付、商户图纸消防备案、办理装修许可证、围挡申请及安装、装修管理、消防报验、竣工验收、退装修保证金。
2）商户进场装修具体要求：装修设计要求、商户装修设计规、零售商铺规、中岛商铺装修规。
3）商铺装修各项要求及流程。
3、租户形象管理（凯德商用）目标/目的：提升整个商场的购物环境和形象，以更优质的商业氛围吸引更多的顾客，借以提升租户的经营效益。
形象管理容包括：店面、店面橱窗列、店面标识、卷帘-防盗门、照明、地面装饰、吊顶、墙面、部装饰、海报、厨房、装修围档。
4、租户物业管理在SHOPPING MALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其他专业公司为租户所提供的物业服务容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。
SHOPPING MALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“SHOPPING MALL所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为（主要指：租赁行为）顺利开展”的最根本目的。
华润 万象城经营管理手册
华润. 万象城经营管理手册经营·管理【内部文件不可外泄】[专业商品零售企业商业管理品牌团队]华润的历史最早可以追溯到1938年「联和行」在香港成立，1948年「联和行」更名为「华润公司」。
1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位於香港湾仔港湾道26号华润大厦。
华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。
经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。
今天，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产超过1000亿港元。
华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。
在未来，华润集团将继续以香港为基地，积极发展在中国内地的各项主营行业，争取建立行业领导者的地位。
借助主营行业的成功，带动华润集团整体协同发展，为企业营造更大的发展空间。
华润万象城经营管理手册第一章联营方式和政策第一条联营条件1、乙方遵守市场管理公约规定的各项内容；2、乙方经营的品牌经过甲方审核，商品三证齐全，符合甲方市场定位；第二条联营期限1、联营或租赁期限暂定壹年。
2、合同期满，乙方如想续约，须于合同期满日30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意後，本合同自动延续壹年。
3、乙方因特殊原因需提前终止合同，须於30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意後方可终止。
第三条联营目标为维护甲方商场之信誉和利益，乙方有义务按期完成一定的销售额，并由甲方按一定比例自乙方销售额中提取联营分成。
1、甲方提成标准乙方商品所销售的货品，由甲方统一收款，甲方按17+2%（广告费）的提成比列。
2、任务指标（1）甲方给乙方下达的任务指标为(以下面积均为营业面积)：二层：80平米以上为4500元/平米/月；50—80平米为3550元/平米/月；50平米以下为2600元/平米/月；三层：80平米以上为3410元/平米/月；50—80平米为2455元/平米/月；50平米以下为1500元/平米/月；四层：80平米以上为3370元/平米/月；50—80平米为2230元/平米/月；50平米以下为1250元/平米/月；以上任务指标是对全年任务的平均数，甲方将根据市场淡旺和促销的具体情况，分解以上下达的任务；根据上述（1）条销售任务，不论打折促销或正常销售，甲方至少应按最低任务额的80%提成。
《成都华润万象城》课件
02 举办各类活动，增加项目知名度
扩大影响范围
03 拓展项目发展空间
开拓新市场
不断改进，提升 用户体验
通过倾听客户的反馈意见和建议，项目可以不断改进，满足 客户需求，提升用户体验。建立良好的反馈机制，可以让项 目更加贴近客户需求，增加客户满意度，提高忠诚度。
● 05
第五章 项目管理与运营
成都华润万象城的目标客群主要是白领和年轻人群，他们具 有高消费能力，追求时尚生活品质。为了满足客户需求，项 目需要根据客户需求灵活调整经营策略。
品牌合作伙伴
引入知名品牌
国际、国内知名品 牌
建立信赖
打造消费者信赖的 购物、娱乐场所
提升品牌知名 度
开展合作活动
项目定位策略
成都华润万象城以时尚和高端为主打，强调个性化消费体验。 通过建立良好的客户关系，项目致力于提升市场口碑，吸引 更多目标客群。
专业、高效的管 理团队
项目管理团队具有专业知识和高效运作能力，致力于精细管 理和科学运作。团队持续优化管理流程，不断提高项目运营 效率。
安全与保障措施
制定安全管理 规范
确保项目运营安全
保障项目正常 运营
确保项目顺利进行
加强安保力量
保障客户安全
运营模式创新
不断创新经营 模式
适应市场变化
灵活调整运营 策略
市场分析
了解竞争对手 制定应对策略
战略规划
明确发展方向 实现项目可持续发展
总结
地理位置对于项目的影响非常重要，成都华润万象城作为一 个位于繁华商业区的综合体项目，在充分利用地理优势的同 时，需要深入分析竞争对手，制定有效的发展策略，实现项 目的可持续发展。
● 03
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发展商自行组建团队，完成整个招商工作。 自行招商 严格管理控制招商进度、商户筛选、招商条 件、人员管理等各环节。
此类方式适合那些对商业地产开发有丰富经 验，拥有大量商业人才，并将开发商业地当 作公司未来发展主要方向的企业——比如万 达集团。
混合招商
•在委托商业代理公司进行招商的同时自行 组建招商团队共同参与招商。 •此类招商适合那些对商业地产开发有一定 经验，但无论是开发理念、管理水平、商户 资源、商业人才等各方面的能力都不够强， 需要借助外力完成任务或希望提高某一项领 域水平的发展商。（如做高档购物中心时需 要对世界奢侈品名牌进行委托招商）。
在学生假期营销上重 点推广. 2.扩大商圈辐射范围, 争夺成都中高收入顾 客,实施顾客抢夺微利 占领市场的策略,在激 烈竞争的成都市场站 稳脚跟。
与北京/西单最新形象店的比较分析
品牌总数234个
北京独有品牌46个
西单独有品牌58个
成都万象城招商调整策略建议
强化尚泰百货的品牌结构 ,增加化妆品(例如,雅斯兰 黛,兰寇 等)和珠宝(周大福 )知名品牌进入力度.
方式
优点
缺点
成本 收益 学习了先进的招商经 验、提高招商效率、 有优质商户留下 锻炼培养大批自有商 业人才，获得商业招 商经验 学习先进经验同时锻 炼培养了自有人才，
委托招商 快速、所招品牌 好、操作专业
受制代理商，代 高 理商好坏关系项 目成败
自行招商 整体掌控招商过 与自营采 程、 购 混合招商 相对把控招商过 程，进退都有余
占地大、土地方正，多处在城市新区或郊区，土地成本较低、人流 量少、商业配套不齐全、如东莞华南MALL、北京金源MALL。此类 购物中心适合做巨型购物中心，常有较超前的规划、一般走主题型 路线，通常要由数个大型主力店支撑，商业一般不超过4层，此类 购物中心在中国做成功的较少随着新区的快速发展，新区型MALL 会逐渐发展成商业中心型MALL。
六楼童用及家居；六楼以上是餐饮娱乐健身等等。各品牌必
需服从品类规划不得跨越楼层，只有个别非常强势品牌入驻， 才会考虑将其破例放置在一楼最好位置。
商户组合还有一个很重要的因素是要找到品牌效益、人流带 动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。因为不同的业态、 不同的商户品牌具有不同的品牌影响力、客流带动力、形象 冲击力及租金收益力等等个性化因素。
2 F Floor Plan
奥 运 店 的（ 规二 划楼 图）
不同类别的商户还存在业态互补现象：业态互补是指两种 不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效 益的商业现象。
电影院 美食广场 儿童游乐场
电子游戏室 溜冰场、儿童游乐场 玩具店、童装店
租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致商户的组合分 布不同。
成都安德莱斯企业管理咨询有限公司
深圳市新摩尔商业管理公司总经理
清华大学国际商业地产运营班客座教授
杨宝民
购物中心分类
目前中国市场上对购物中
心的分类有很多种，多数以 美国为依据，我们认为购物 中心业态虽然是从美国诞生 的，但美国与中国的国情差
别太大，购物中心在中国的
发展过程中已经产生了变化， 目前购物中心一般成为综合 体的一部分。 成都万润万象城
并不是某某与主力店某高层有关系就能将该主力店招来， 这只是发展商与地方官员打交道常用的思维模式。各主 力店来不来开店有一套很专业很系统、多部门参与的评 估体系，与某高层认识只能促使加快各环节的进展速度， 很难影响到最终结果。每个店的开店的成本投资均在数 千万以上，主力店来不来主要取决于：地段、人口数量 及购买力、竞争因素、交通环境、硬件条件、商务条件、 物流配送、发展战略等等综合因素。所以在项目选址、 设计之前要对市场进行深入研究、确定定位后最好能与 主力店进行洽谈沟通，按照主力店的承租要求进行建设 是风险最小的开发方案，同样如果一切均按照主力店要 求去选址建设就不愁招不来好的主力店。
放弃不切实际的幻想，如果资金充足，继续租赁 运营。如果资金不足，及时寻找买家，整体出让 ，收回投资。 第三 是否有专业的运营管理团队？自己的房地产 开发人才是难以做商业运营的？解决策略：放弃 让房地产和物业管理团队做商业运营团队的外行 做法，聘请优秀商业地产开发和运营专家诊断， 避免在激烈市场竞争中因为外行被淘汰出局，避 免项目烂尾的结局。没有运营经验，盲目自信的 发展商只能通过市场规律淘汰出市场。
中档
ONlY、百丽、Ochirly、ONON、 JESSICA 如：万达广场、大悦城
低档
班尼路、左丹奴 金顿、老爷车 如：国内各大卖场型购物中心
商户定位不仅要与项目定位相符合，同 时也要与目标市场的需求层次相符合
项目定位
商户定位
目标市场
餐饮
专卖店
主力店
次主力店
娱乐
利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高 双方的营业效益，处理不好品牌排斥问题不仅 导致营业下滑甚至导致优质品牌流失。如各奢 侈品品牌商户存在品牌共生现象
购物中心分类
按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国 购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类，超广域型MALL在中 国还没成功案例（其它分类不做本案重点）
此类购物中心多数处在繁华商业地段上，土地成本高、人流量大、 商业配套齐全、商圈辐射范围大，占地小容积率高，如北京东方新 天地、上海港汇广场、深圳金光华等。此类购物中心因地小人多， 常走高端路线，通常会做到4-9层，商业定位一般在中档到高档甚 至奢侈品为主，此类购物中心是城市商业发展水平的代表。
主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批 忠实顾客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客 流存活下来的大型零售品牌。
国美
必胜客
主力店
如尚泰百货、百盛、沃尔玛等
肯德基
星巴克
玩具反斗城
类
型 百货 超市
家居 建材
品
牌
莲卡佛、美美、太平洋、百盛、乐宾、乐天、王府井、银泰
沃尔玛、家乐福、吉之岛、大润发、百佳、新一佳、人人乐 宜家、美凯龙、居然之家 百安居、东方家园等等 国美、苏宁、运动100、迪卡侬、玩具反斗城等等 星美、UME、中影、嘉禾、万达院线等等 冠军、缤纷万象、司凯特、尚美、国贸等等
商户定位及组合策略
招商进度及品质控制
招商条件及谈判策略
招商策略
业务流程及条件审批控制
招商团队的组建及管理
招商推广策略
目标市场定位 项目定位
商户定位
招商条件
商户组合
招商控制
团队管理
推广策略
市场研究
规划设计
运营数据和消费者市场调研是招商调整 的主要依据
1.首先抓住年轻人,在 年轻人需要的业态和 品牌引进上下足功夫, 充分发挥华润万象城 的综合体功能和滑冰 场等业态优势。
三 楼
档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐
二 楼
中档次、中租金：如服装店、礼品店等
一 楼
档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等
负一 楼
档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等
购物中心的商户组合与百货的商户组合有着根本的区别，这 一点很多从业人员没真正区别开。百货是以品类组合品牌的， 一般会将各楼层进行品类规划，如一楼为化妆品珠宝名表等 等；二楼、三楼为女装；四楼通常为男装；五楼休闲运动；
此类购物中心多处于非商业地段，地价便宜，商圈辐射范围小，多 数为大型住宅区的商业配套。以大型综合超市为主力店，并配套各 种便民商业项目，商业一般不超过3层。此类购物中心在中国最为 普遍。
成都万象城的类型 成都万象城的类型属 于郊区型综合体和购 物中心，设计理念是 先进的。
成都万象城的周边5公里特征
1
2 3
郊区型
汽配市场 家居建材 大型餐饮 大型娱乐 农贸市场 工厂
城市商业中心
黄金、珠宝 服装、专卖店 百货公司 购物中心 商业街 手机通讯 银行 批发市场 专业市场 餐饮 娱乐
区域中心型
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成都购物中心进入激烈竞争阶段
第一财经日报报道百余综合体“挤爆”成都 空置 率创新高，新开业的多数项目根本没有人气，我 们认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问 题： 第一 自己的综合体项目产品定位正确吗？是否在 不适合的地段做了大型商场或者购物中心？解决 策略：适合做零售的地段，聘请优秀的商业零售 顾问公司和专门人才进行招商和运营。不适合零 售的，对裙楼功能进行转型，改成有实际需求的 物业，例如，美食，办公或者是其它功能。对于 办公面积过大的,未来五年没有实际需求的，设法 改造成为SOHO。 第二 项目投入产出在残酷的市场面前，当初的投 入产出估算是否偏差太大？
开发的共同重要的五个环节，忽视弱化其中任何一个环节 的后果都是严重而致命的，当然所有这些环节都要基于一 个重要前提：开发资金的充足！
招商
规划设计 建筑策划
运营管理
运营管理 市场研究 （选址）
混合招商 委托招商
自行招商
委托招商
通常是指与专业商业管理公司签订委托 代理协议，由商业管理公司帮助招商， 发展商原则上不干涉招商过程，只对的 招商条件做最后拍板决策工作。此类方 式适合那些对商业地产开发没有经验或 不将开发商业地当作公司未来发展方向， 仅希望将具体项目做成，不希望浪费太 多精力在不熟悉的商业领域的发展商。
家乐福选址要求： (1)开在十字路口。Carrefour（法文意为十字路口）第一家店是1963年开 在巴黎南郊一个小镇的十字路口，异常火爆，大家都说去十字路口，把 店名都给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。 (2) 3千米～5千米商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般 标准是公共汽车8千米车程，不超过20分钟的心理承受力。家乐福在选定 商圈的时候充分体现了细致入微的理念，它通过5分钟、10分钟的步行距 离来测定商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对 这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模和特征，包括年龄分布 、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等。同时还要计算出不同区 域内的人口数量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域