茶园项目前期定位报告2011.01.26(2.0) (NXPowerLite)

1012 7040 21260 24176 9553 12676
重庆 北京 上海 天津 广州
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宏观经济总结
近10年来，重庆发生了翻天覆地的变化，国务院根据重庆的城市定位，给了重庆很多优惠福 利政策，想把重庆建成中国特大型城市、西部地区的中心城市、长江上游的经济中心等； 目前，继西部大开发、年轻直辖市、保税港区后，重庆又被定位为重庆五大中心城市之一， 且两江新区落户重庆，重庆迎来了新的发展机遇，未来发展潜力巨大； 近几年，重庆房地产成交量均排全国前二名，市场容量是全国第一，2010年，房地产市场需 求中，40%由城市化率贡献，20%由刚性需求及拆迁贡献，20%由改善性需求贡献，仅 20%由投资、投机及外地客户贡献，前三项需求均为刚性需求，没有泡沫，可见，重庆房地 产市场是属良性发展阶段，受政策影响小。 现目前重庆建面均价水平接近7000元/㎡，与其它一线城市相比，有很大的洼地效应，目前 土地储备量少，多数开发商年底积极拿地，随着重庆地位的不断提高及利好政策带动重庆经 济，未来房价有快速增长的潜力。 重庆房地产发展势头较猛，无泡沫，是真实的需求市场，增长潜力较大，因此吸引了全国前 十强开发企业及香港、台湾一线开发商聚集重庆，重庆成为投资的热土。
近年来政策调控与重庆楼市变化关系图一（供需）
2006-2010年重庆市商品房供需走势
“国六条” “城乡统筹特区”
“9.27新政”
“政府救市”
“市场全 面回暖” “4.15新政” “9.29新政”
1.18
1.78
0.79
1.50
0.69
0.82
0.92
4.5 0.84 4.0 3.5
单 位 200 ： 万 150 方
经济过热
11.9%的经济增 速固然喜人， 但也有着过热 的隐忧;
态，是一个社会稳定问
题，是一个经济稳定问 题，更是一个政治问题 ！
史上最牛调控!
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中央调控政策
国务院：要遏制高房价，新“国10条”出台 二套房认定新标准：认房又认贷 国务院：房价过高地区暂停发放第三套房贷款 国务院：推进房产税改革，时间未定 78家央企被勒令退出房地产业务，保留16家 稳定房价不力，地方官会被追则 国税总局发布升级版土地增值税清算细则 无预售证不许收定金，10日内公布每套房源价格 9月29日，二次调控出台，五措施再抑房价。 国十条细化政策陆续出台 公租房建设获力挺
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Part.1 重庆经济、政策及房地产市场环境分析
宏观经济分析 宏观政策分析
宏观房地产市场成交分析
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一、五大中心城市之重庆研究 宏观经济分析
上海、北京、天津、广州、重庆被确定为国家五大中心城市 • 上海是东部的中心 • 北京、天津是北方地区和环渤海地区的中心 • 广州是珠三角地区的中心 • 重庆则是中西部唯一的中心
100 50 0
0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012
2009年，中国五大中心城市 人均GDP以广州为首，达 88800元，但从增幅来看，重 庆环比增幅14.1%，排名第一。
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宏观经济分析
常住人口及人均可支配收入:
重庆常住人口是五大中心城市之最，但由于城市发展初期，人均可支配收入便低。
根据统计，重庆人口位居中国 五大中心城市之最，人口达 3000万人以上。
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宏观经济分析
国民生产总值（GDP）:
重庆目前GDP、人均GDP虽然是五大中心城市最低，但年度增幅迅猛。
2009年，中国五大中心城市 中，上海以15046亿元的国民 生产总值排名第一，其次是北 京，人均GDP为11866亿元。 但从GDP增幅来看，天津、重 庆增幅较大，达14%以上。
• 2010年10 月20日起 上调金融 机构人民 币存贷款 基准利率 0.25个百 分点。
9.17，公租房 5.15，两江新区
• 两江新区正 式挂牌成立。 • 党中央、 国务院表 示要加快 发展公共 租赁住房。
• 2010年 12月26 日起金 融机构 一年期 存贷款 基准利 率分别 上调 0.25个 百分点。
2009年中国五大中心城市城 镇人口人均可支配收入以上海、 广州、北京为首，重庆最低， 仅17191元。
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宏观经济分析
房地产发展:
重庆在五大中心城市中，2010年市场需求量最大，但成交价格水平暂与城市定位不 吻合，未来发展空间大。
2010年一线城市成交量对比走势 300 250 200 150 100 50 0
有保有压
全面打压
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宏观政策分析
楼 市 重 大 政 策 、 事 件
2010年政策调控时间表与重庆楼市表现
6.4，二套房贷 9.29，限购令
• 多数一线城市家 庭限新购一套房。 • 重庆停贷第三套 房，首套房首付 比例提高至30%。 • 核定二套房认 定标准，设外 地人申请房贷 门槛。
1010 264.25 91.62 170.32 112.37 181.79
1011 187.46 119.09 164.82 115.18 61.27
1012 207.66 145.8 193.96 163.78 48.09
30000
2010年各大重点城市房地产成交价格走势
20000
10000
0
1001 4786 19110 21020 9097 11471
• 未来3年， 全市将建设 3000万平 方米公租房， 解决50多万 户中低收入 群众住房困 难。
• 加息，提高了消费 支出，近千名网友 担心央行年内还会 加息。
• 10月全国房价环 比上涨0.2%，重 庆房价上涨3%。
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宏观政策分析
“国八条”
350 300 250
09年保经济增长，先保后压，四季度起政策调控又开始启动。但全年整体量价齐升明显。 10年开始市场持续回暖，“4.15新政”出台进行第一轮调控，5、6月市场调控显现，成交量明显下滑；6月两江新区挂牌后，市场再次 出现回暖，9月更是达到顶峰，9月29日晚，国家紧急出台新政，第二轮调控正式启动。 目前新政对重庆楼市的效果并不明显，预计春节后将显现。
北京
天津
重庆
上海
广州
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重庆是全国五大中心城市之一，城乡统筹特区和长片
中国最年轻、面积最大、人口最多的直辖市 全国统筹城乡综合配套改革试验区
重庆定位
国家历史文化名城 现代制造业基地 长江上游地区经济中心 西南地区综合交通枢纽
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
市 场 表 现
• 国十一条后，2 月房市供应环比 下降50%，成交 量环比下降32%.
• 4月18日为期四天的 重庆春交会闭幕，春 交会共成交各类房屋 12761套，环比09年 秋交会增长78%；成 交面积120.8万平方 米，增长70%。
• 截至6月28日的统计 • 二手房成 数据，7月重庆将有 交量大幅 40余楼盘同开，其中 下降，全 仅渝北一区就将推出 面传导至 11新盘。 新房市场； 有楼盘在 开盘当天， • 六月，重庆楼市出现 出现罕见 商品房供应量、成交 的零成交。 量、成交均价齐升的 态势，其中首次购房 者是助推这波行情的 主力军。
12.26，加息
4.15，新国十条
5.15，渝十条 1.10，国十一条
• 明确二套 房贷首付 不低于 40%。 • 贷款买二套 房首付50% 利率1.1倍。 • 加快保障性住 房建设；高档 住房土地增值 税预征率上调 到2%，交易 契税征收3%； 不足5年转让 住房, 征收营 业税。
10.20，加息
重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司 二0一一年元月
CONTENTS
内 容 页 码
Part.1 重庆经济、政策及房地产市场环境分析……………………….……………..3 Part.2 南岸区经济、房地产市场环境分析…………………..………………………..27 Part.3 茶园新区房地产投资环境分析.…………………….……………………………37 Part.4 茶园新区房地产市场竞争环境分析.……………………………………………65 Part.5 项目本体分析.………………………………………..……………………………......85 PART.6 项目定位方向及发展建议…………………………………………………………..92
3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
供应量
需求量
供需比
06年至07年二季度受“国八条”、银行货币政策的全面收紧，房地产行业开始出现明显调整，供应明显大于需求市场存量大幅增加。07 年三季度开始地方政策带动，积压需求突然释放成交量猛增。