同策2019年上海徐泾御品园林整体的的策划营销的报告

800-1000万 1000-1500万 1500万以上
30岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上
小结
全市千万客户特征
1、国内客户成为1000万级独栋别墅主力客户
江浙等地客户占了总客户的50%，上海客户达到46% 港澳台和外籍客户比例减少明显，尤其是进入09年，受宏观环境影响，外籍客 户下降明显
佘山、赵巷、徐泾三大板块客户变化共性：
上海除外的国内客户自2019年以来逐年增加明显； 港澳台和国外客户进入08年之后畏缩明显。
产品力补强
外立面
•多层次的屋檐和屋脊 •精美的铁艺构件 •枫叶红的S型瓦
•手抹灰墙 •拱门、拱窗 •陶瓦、气孔
产品力补强
景观规划
热带雨林
•大面积、多样式的水景打造 •茂密而富参差感的植物配置 •浓烈灿烂的色彩调配 •石材原木等天然材质的运用
产品力补强
景观规划
产品力补强
热带雨林细节
•喷泉、瀑布、灯光营造动态水景
100% 80% 60% 40% 20% 0%
2006
2007
2008
上海 江浙 大陆其他地区 港澳台
2009
外籍
成交变化趋势
佘山 赵巷 徐泾
客户来源
上海 全国其他 港澳台
国外 上海 全国其他 港澳台 国外 上海 全国其他 港澳台 国外
2019
75% 10% 7% 8% 81% 5% 7% 7% 60% 7% 11% 22%
项目从浦东新区向闵行、青浦、松江等区域转移，由 东上海向南上海和西上海转移
2005 2006 2007 2008
浦东新区 6
5
4
松江区 2
3
3
3
闵行区 1
3
4
4
长宁区
1
青浦区
5
2
嘉定区
1
1
奉贤区
2
南汇区
1
普陀区
1
计数
9
12
17
14
2009
2
1
5
青
浦
1
1
松 江
1
1
闵
行
12
浦东新区
1000-1500万别墅项目板块分布
万源城B街坊
欧式风格 加州风格 欧洲古典宫廷风格 新现代古典主义 欧式风格 加州风格 意大利宫廷风格 新现代古典主义 西班牙风格
高尔夫别墅、安亭国际汽车城核心地带、顶级会所、顶级配置 金丰国际社区、国际学校众多、小区配套完备 群岛别墅群、30%水域面积、建筑大气名贵 生态型、低密度、水景社区、成熟莘庄居住区 海景别墅、高尔夫别墅、豪华游艇码头
产品特点
1000-1500万别墅呈现单价上升、面积减小的趋势、容积率升高 欧美风格是现有1000-1500万别墅项目的主要风格特征 成熟的别墅板块氛围、独特的内部景观资源、占地利用率增大是主要 卖点
徐泾别墅市场成交状况
项目属性
2019年至今徐泾独栋别墅单价成交排名 2019年至今徐泾独栋别墅总价成交排名
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2006
2007
2008
上海 全国其他 港澳台 国外
2009
不同总价段比较
全市千万客户特征
总价段越高，除上海之外的国内客户越多，1000-1500万别墅客户以国内客 居多，其中50%来自上海之外的其他地区。
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
观庭一期
沁风雅泾轩 大华西郊 大华云庭 板块均价
2019年至今成交均价 （元/平米）
31043
30592 28256 26393 23614
沁风雅泾轩
观庭一期
大豪山林别墅 西郊华城 大华西郊 大华云庭 观庭二期 怡君苑 板块
2019年至今成交总价 （百万） 1091
975
950 908 902 793 541 410 746
板块数量逐渐增多，项目从碧云和张江板块向其他板块转移
碧云板块 张江板块 华漕板块 佘山板块 花木板块 新桥板块 唐镇板块 马桥板块 金虹桥板块 西郊板块 赵巷板块 徐泾板块 安亭汽车城板块 泗泾板块 朱家角板块 松江新城西区板块 颛桥板块 周康板块 海湾板块 南桥新城板块 长征板块 浦江板块 古美罗阳板块
本项目将成为徐泾新标杆
总价过1000万，单价突破30000元/㎡
徐泾板块总价最高的独栋别墅
项目的区域标杆 是怎么形成的？
1000万以上别墅板块的标杆项目
选取原则： 2019年以来板块内成交均价和成交总价之首或市场知名度最显著的
板块
赵巷 海湾 唐镇
标杆性项目
圣安德鲁斯 棕榈滩
棕榈泉花园
卖点
大面宽半地下室连接下沉式花园，共享佘山赵巷两 大板块资源
0% 500万-800万 800万-1000万 1000-1500万 1500万以上
上海地区客户 国内其他地区 港澳台 国外
不同年龄段比较
全市千万客户特征
1000-1500万别墅客户年龄层次主要集中在40-50岁之间，40-50岁的人群占 了总客户的50%
100%
80%
60%
40%
20%
0% 500-800万
金丰国际社区、国际学校众多、小区配套完备、优雅静怡 低密度生态型
生态型、低密度、水景社区、成熟莘庄居住区 中环绝版城市别墅、国际化社区氛围
1000-1500万别墅项目总结
区域特点
1000-1500万别墅区域分布由集中向分散转变 项目分布由东上海向西上海和南上海转移 闵行、青浦、松江为目前千万级别墅热点发展区域
140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
2005
2006
2007 面积
2008 均价
2009
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
1000-1500万别墅项目区域分布
区域数量逐渐增多，1000-1500万别墅项目分布越来 越分散






棕榈滩




棕榈泉花园






御品园林
？
？
？
？
？
？
？
我们是不是具备作为标 杆项目的必备条件？
项目核心问题提炼
地段价值 自然资源 景观条件 别墅氛围 周边各种配套 整体风格 产品力
大虹桥交通枢纽、虹桥商务区 项目周边环境较差 特点不明显 徐泾别墅板块 项目周边环境较差，满足基本生活配套 南加州风格 纯独栋别墅
谨呈：上海永德房地产发展有限公司
徐泾御品园林整体策划营销报告
中国 上海 2009.06.11
项目愿景
西上海 大虹桥 千万级别墅
2019年标杆
同策信心
2019年后同策占据上海千万级别墅代理市场份额的31%
同策信心
扎根西上海，深耕5年
观庭一期累计客户超过2000组 成交价格高居板块首席
报告目录
一、解析千万市场 二、项目业务策略 三、企划执行 四、后期产品规划建议
2、40~50岁客户成为这一总价段的主力客户
目前该总价段客户年龄段集中在35-50岁之间，其中40-50岁的客户 比例达到了50%
成交变化趋势
西上海千万客户特征
以徐泾、赵巷、佘山为代表的西上海，历年1000万以上独栋的成交客户：
上海客户自2019年以来呈现平稳发展态势； 江浙客和大陆其他客户呈增长态势； 外籍客户自2019年以来下滑明显。
坐拥海景风光、奉贤的海湾旅游区 12000余平方米的奢华会所、高尔夫资源
张江高科技园区旁，产品力强，包括景观电梯设计 和3米地下室层高
1000万以上别墅板块的标杆项目
标杆性项目有什么？——景观和产品力被频繁提及。
标杆性项目 地段价值 自然资源 景观条件 别墅氛围 整体风格 产品力 周边配套
圣安德鲁斯
外立面、景观、会所
两个核心问题
1 1000万以上的别墅是什么样子？ 2 1000万的客户是什么样子？
成交变化趋势
全市千万客户特征
全市来看，历年1000万以上独栋的成交客户：
自2019年以来，上海客户逐年减少； 江浙客和大陆其他客户自2019年逐年增加； 港澳台和外籍客户自2019年以来下滑明显。
1000-1500万别墅呈现单价上升、面积减小的趋势 容积率大部分在02-0.3之间，呈逐渐上升趋势
1000-1500万别墅套均面积（平米）
2005
御翠园 汤臣高尔夫别墅
俐马花园
2019
475
2006
御翠园 上海晶园
华亭丽都
2019
460
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2007
安亭高尔夫别墅 兰乔圣菲
2019
420
华亭丽都 南郊别墅
总计
2005 3 2 1 1 1 1
9
2006 1 1 2 2 1 2 1 1 1
12
2007 1 1 1
3 2 1 2 2 1 1 1 1
17
2008
1 1
1
1 1 1 2
2 1 1 1 1
14
2009 1
1
1 1 1
3 1 1
1 1 12
徐 赵泾 巷
颛 桥 泗 泾
碧云 张江
1000-1500万别墅项目产品特点
2019
380
2008
棕榈滩 兰乔圣菲
翡冷翠园
2009
360
2009
南郊别墅 万源城B街坊