2016年中级经济师商业考点：编制运输计划的依据考试答题技巧

1、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。

A. 占有抵押房地产
B. 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。

中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。

2、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。

A. 竣工决算
B. 竣工结算
C. 施工图预算
D. 工程预算
标准答案： B
解析：考察竣工结算的含义。

竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

3、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。

A. 可改扩建的旧房
B. 已为最高最佳利用的现房
C. 房地产开发用地
D. 已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。

假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。

4、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。

A. 建安工程费
B.空置率
C.租金水平
D. 开发周期
E.房地产开发贷款利率
标准答案： A, B, C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。

房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。

5、下列人员中，具备业主身份的有( )。

A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。

具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

6、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。

A.33
B.35
C.40
D.43
标准答案： C
解析：考察等额本金还款的计算。

贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。

7、下列人员中，具备业主身份的有( )。

A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。

具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

8、下列人员中，具备业主身份的有( )。

A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。

具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

9、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。

A. 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D. 通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。

预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。

10、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。

A. 与委托人签订销售代理合同
B.进行销售现场准备
C.从委托人处取得有关销售资料
D. 与委托人进行项目结算
E.申请商品房预售(销售)许可证
标准答案： A, C
解析：考察商品房销售代理工作流程。

房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。

之后从委托人处获得有关资料。

包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。

环球网校参考答案为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。

11、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。

A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。

开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。

交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。

②有完整的技术档案和施工管理资料。

③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。

⑤有施工单位签署的工程保修书。

⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

12、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。

A. 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D. 通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。

预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。

13、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。

A. 房地产交易情况修正系数
B. 房地产市场状况调整系数
C. 房地产状况调整系数
D. 房地产价格变动率
标准答案： C
解析：考察房地产状况调整的含义。

房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

14、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。

A. 占有抵押房地产
B. 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。

中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。

15、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。

A. 占有抵押房地产
B. 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。

中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。

16、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。

A. 楼幢均价
B. 楼层差价
C. 朝向差价
D. 楼层均价
标准答案： A
解析：考察房地产项目定价的基本依据。

一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

17、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。

A. 争议已经过调解
B. 争议已经过双方协商
C. 争议双方在同一地区注册
D. 争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。

仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。

这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。

由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。

18、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。

A. 选择工程施工单位
B. 选择材料、设备供应商
C. 选择工程勘察设计单位
D. 选择工程监理单位
标准答案： C
解析：考察房地产开发项目管理的程序。

房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

19、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。

房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。

20、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。

A. 楼幢均价
B. 楼层差价
C. 朝向差价
D. 楼层均价
标准答案： A
解析：考察房地产项目定价的基本依据。

一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

21、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。

A. 方案设计、初步设计和施工图设计
B. 初步设计和技术设计
C. 初步设计、技术设计和施工图设计
D. 初步设计和施工图设计
标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。

房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

22、房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。

A. 房地产开发企业
B. 招标代理机构
C. 工程监理单位
D. 施工企业
标准答案： D
解析：考察施工投标的主体。

施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。

承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。

由此可见，施工投标的主体是施工企业。

23、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的( )。

A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 外部性折旧
D. 经济折旧
标准答案： A
解析：考察物质折旧的概念。

物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。

24、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。

A.300
B.400
C.500
D.600
标准答案： C
解析：考察物业服务企业的资质条件。

一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

25、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。

A. 土地收购储备
B. 不动产征收
C. 保障性住房建设
D. 住房抵押贷款
标准答案： B
解析：考察房地产金融的概念。

商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

26、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。

这种情况下代理佣金的结算方式是( )。

A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析：考察商品房销售代理的基本形式。

该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

27、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。

A.33
B.35
C.40
D.43
标准答案： C
解析：考察等额本金还款的计算。

贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。

28、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。

A. 受访者的年龄
B.受访者是否打算买房
C.受访者买房的主要原因
D. 受访者的收入水平
E.受访者的房型偏好
标准答案： A, D
解析：考察调研问卷的设计。

房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。

29、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

A. 定位策略
B. 分割策略
C. 渠道策略
D. 人本策略
标准答案： C
解析：考察房地产市场营销组合的含义。

根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。

30、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。

A. 建安工程费
B.空置率
C.租金水平
D. 开发周期
E.房地产开发贷款利率
标准答案： A, B, C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。

房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。

31、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。

A. 居民委员会代表
B. 业主代表
C. 建设单位代表
D. 街道办事处、乡镇人民代表
标准答案： D
解析：考察业主大会的筹备。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

32、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。

房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。