上海市房屋征收工作的改进研究
上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知-沪房管征[2014]243号
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上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征〔2014〕243号）各区县住房保障房屋管理局：为进一步规范房屋征收补偿工作，加强房屋征收补偿监督管理，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，以下简称《细则》）及相关规定，现通知如下：一、严格执行建筑面积的认定标准严格按照《细则》及《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）认定被征收房屋的建筑面积，不得随意扩大和缩小认定标准，并执行以下规定：（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。
厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。
私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。
（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。
关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见
关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见为了进一步探索建立公平、公开、公正的城市房屋拆迁补偿安置新机制，完善拆迁补偿安置政策，加快推进本市旧区改造，根据《上海市人民政府印发关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》（沪府发[2009]4号）的有关规定，现就调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策的试点工作，提出如下意见：一、适用范围与项目确定适用范围为本市中心城区（含浦东新区）的新启动的旧区改造项目。
中心城区（含浦东新区）的住房保障和房屋管理部门提出试点申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。
二、拆迁补偿安置方式和标准试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。
试点区应积极筹措安置房源（包括就近安置房源），供被拆迁居民选择。
被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：（一）拆迁私有居住房屋，拆迁人对被拆迁入给予补偿安置，其居住房屋价值补偿计算公式为：被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。
（二）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，其居住房屋价值补偿计算公式为：被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80％+套型面积补贴+价格补贴评估价格=被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价标准，由评估公司将拆迁范围内所有被拆除房屋的评估总价除以总建筑面积后得出，由区房屋拆迁主管部门在拆迁范围内公布。
套型面积补贴=评估均价×补贴面积被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。
套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户。
黄浦区房屋拆迁行改管理的思考
（ ）存在 的不足 二
尤其要强化对房 屋拆迁补偿标 准的公
拆迁工作的核心 ，关 系到 当事人的利
和群众 的关系 ，对完善拆迁工作的运
督 、促进 拆迁行为的合法化 、公开化
１能突破拆 迁瓶颈的运 作新机制 开 、公正和公平度 ，因为 ，它是整个 ． 尽管 在探索拆 迂运作新 机制 方面 益 ，关 系到拆迂 的顺逆。在 全区新开
为进一步规范旧区改造拆迁行为，
０ 由上 可知 ， 未来 几年 ， 保障被拆 迁居民的合法权益 。积极维 ２０ 年 ，新拉 开拆迁项 目 （ ０５ 包括世博 约 ２ 万平方米。
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维普资讯
工＂房地 ≥ ≥ ≮ ａ －
为全面贯 彻 （ 《 上海 市人民政府关 置房源十分紧缺 。
知） ）的文 件精 神 ，进一步营造依法拆 加强
（０５ 号 ）中所规 定的九方面公开 ２０ ３９
尽 管在加 强对拆迁队伍 的管理 方 的 内容 ，统一 拆迁补偿标准 ，实施 阳
八位一体 ”的 进 我区房 屋拆 迁工作的 良性发展 ，从 面做 了大量的 工作 ，对一些违纪现 象 光拆迁 。建立 和完善 “ ２０ 年 ３ ０５ 月开始推行房屋拆迁 事务公 作 了处理 ，但是 处理 的 力度还 不大 ， 拆迁 事务 公开 工 作机制 和组织 网络 ，
全面实 施房屋拆迁 事务公开 ，进
对上海中心城区贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的思考
的建 设 主体 分析 ， 及对 国家 、 涉 各
级政 府 、 政府 职 能部 门 、 个 相关 各 企业 等 ．且基 本 上都 隶属 于 国有 单位 ， 建设 主 体 多 ， 大面 广 。作 量 为 审批 部 门来 讲 亦 是 多元 化 ， 各
些 未 经房产 登 记 ，但 是 历史 上
自行使 不 同 的 审批 职 能 。《 收 征
无 限期 的使 用权 ，如果 只征 收房
和新 一 轮 旧改做 好衔 接 。 《 征收 条例 》 中界定 的公 共利
益 项 目（ 旧城 区改 建 外 ） 以 土 除 ， 地 分类 来说 基本 上都 属 于划 拨用 地 ， 了地上 物 需要 安置 补偿 外 ， 除 土地 是无 偿 取得 的 ，且 土地 使用 年 限未做 界定 。从公 共利 益 项 目
益 因此 ， 史 遗 留 问 题 应 该 并 必 历
单 位 房屋 征收 工作 ，客 观 分析 是
有 一定 困难 的。而 且全 部 以 区政 府 的名 义办 理 相关 手续 和实 施房
屋 征 收 也 是 不 现 实 的 ，这 就 需 要
把 这些 证 明作 为认 定其 拥有 房屋 产 权显 然依 据 不足 ，且 征 收条 例
土 地 因为是 国有 的 ．当然就 不必 再 去 向房 屋业 主征 收 。但这 带来
一
避 免地 进行 商业 开 发 ，由此 会 带
来 各种 利益 的博 弈 ，还 容 易引起 居 民的猜 疑 。因此 对 旧区 改造 地 块 的认 定 也 需 出 台相 应 的办 法 ， 且 应 与 原 来 的３ ５ 改 、２ 旧 改 ６危 １５
就负 责动 迁 的传统 格局 ，建设 单
位不 能再 实施 房屋 征 收行 为 （ 包 括动拆迁 ） 。针 对 这 一 政 策 的 重 大调 整 ．区政 府要 应对 众 多建设
新《土地管理法》下的上海市房地征收路径研究
一、新修订的《中华人民共和国土地管理法》生效实施1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》经过了三次修正：1988年第一次修正，明确了国家依法实行国有土地有偿使用制度。
2004年第二次修正，明确了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第三次修正，于2019年8月26日经十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过，并于2020年1月1日生效实施，共修改了四十余处，其中在集体土地征收方面主要做了三方面的修改：一是首次界定了可以依法实施征收的六种情形，如军事外交、基础设施建设、公共事业、扶贫搬迁、保障性安居工程建设以及成片开发建设等；二是对永久基本农田以外的农转用审批，国务院下放了审批权，并删去了省级人民政府批准征地报国务院备案的规定；三是对国家征收土地的法定程序做了重大调整，将原来的“先征地，后补偿”调整为“先补偿，后征地”，提出了必须完成“拟征收土地现状调查、社会稳定风险评估、拟征地告知、补偿登记和签订补偿安置协议”等前期工作后，才可申请征收土地，办理征地的审批手续，并强调“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。
二、上海市颁布新的征地工作意见2020年3月5日上海市发布了《关于落实〈中华人民共和国土地管理法〉完善本市征地工作的若干意见》（沪规划资源规〔2020〕2号），2020年8月20日上海市规划和自然资源局印发了《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序（试行）》（沪规划资源规新《土地管理法》下的上海市房地征收路径研究[摘要] 征收是国家为了公共利益需要，将集体土地征为国有的行为。
2020年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订生效，此后上海市出台了《关于落实〈中华人民共和国土地管理法〉完善本市征地工作的若干意见》和《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序（试行）》，将“先征地，后补偿”的征收程序调整为“先补偿，后征地”。
房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨
房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨【摘要】本文通过运用综合了文献法、比较分析法、观察法、实测法、调查研究法等方法对当今我国的房屋征收工作中存在的问题及相应的解决措施进行了分析与讨论。
首先对征收工作中的资源问题、政策问题、历史遗留问题、群众情绪问题等主要问题进行了分析。
然后我们又对其原因以及解决措施进行了探讨。
【关键词】房屋征收；问题与解决措施目前，随着城市建设的发展，我国房屋征收的土地越来越多，相关问题也随着房屋征收的进行而暴露出来。
由于相关的利益博弈房屋征收过程中的自然产生各种矛盾，加之相关政策的不完善，资金周转困难、历史遗留问题等各种问题，使房屋征收成为一个政府头痛、群众呼声，制约城市发展的难题。
如何积极采取措施，解决、化解矛盾和问题，推动房屋征收工作的开展，笔者浅析如下：一、征收工作中的主要问题1、资源要素得不到保障，项目启动、推进困难近年来，我国城镇建设在如火如荼的进行中，并且拆迁量也随着社会建设和人口的增加而逐渐增大，然而由于拆迁与建设房屋的时间相差较大，使得建设相对于拆迁要之后很多，同时，各级地方政府财政资金匮乏，征收费用全额到位较难；建设项目上马快，征收手续不齐备、准备工作不足、安置方案不科学等因素，使得房屋征收过程中出现一系列问题。
例如：有时户型建设的分不合理。
建设工地时常安排在离市中心较远的地方，使得上班族需要比在市中心入住的人们提早上班，并且会在上班路上耽误更多时间，这种情况使得人们不愿意在地区离市中心远的住宅区入住，这样一来就加大了房屋征收工作的压力。
有时房屋设计的也相当不合理，比如建设的大户型的住宅居多，或者小住宅居多，使得想买中等住宅的用户由于没有满意的户型而难以进行拆迁，加大了拆迁的难度。
有时办公用房以及商业用房缺乏，造成单位和营业用房户只能货币补偿，无法进行安置，群众意见较大。
2、政策突破多、平衡难，调控难度大目前我国的房屋征收存在着许多问题，一是房屋征收政策方面还有许多问题尚未解决，例如停业及搬迁安装过渡补助政策不够完善、无证土地和无证建筑的处理方法存在问题、安置面积的扩大和结算标准还不确定、困难家庭问题的解决。
加快和深化上海市普陀区动拆迁工作的若干思考
加快和深化上海市普陀区动拆迁工作的若干思考随着城市的发展，拆迁工作成为城市更新的重要一环。
上海市普陀区作为上海市的一个重要区域，其拆迁工作也日益受到关注。
本文将从加快和深化上海市普陀区动拆迁工作的角度出发，探讨一些思考。
一、加强政策法规的制定和实施在拆迁工作中，政策法规的制定和实施至关重要。
当前，上海市普陀区的拆迁工作还存在一些问题，如拆迁补偿标准不够明确、拆迁程序不够规范等。
因此，需要加强政策法规的制定和实施，确保拆迁工作的顺利进行。
首先，要完善拆迁补偿标准，确保拆迁补偿的公平合理。
其次，要规范拆迁程序，确保拆迁工作的合法性和公正性。
此外，还要加强对拆迁工作的监督，确保拆迁工作的公开透明。
二、加强社会稳定的维护拆迁工作往往会涉及到大量的群众利益，因此，要加强社会稳定的维护，避免因拆迁工作引发社会不稳定因素。
首先，要加强与群众的沟通和互动，做好宣传工作，让群众了解拆迁工作的必要性和合法性。
其次，要加强与相关部门的协调配合，避免因拆迁工作而引发矛盾和冲突。
此外，还要加强对拆迁工作现场的管理，确保拆迁工作的安全有序进行。
三、加快拆迁工作的进度拆迁工作的进度往往会影响到城市更新的进程。
因此，要加快拆迁工作的进度，确保城市更新的顺利进行。
首先，要加强拆迁工作的组织和协调，确保拆迁工作的有序进行。
其次，要加强对拆迁工作的监督和检查，确保拆迁工作的质量和效率。
此外，还要加强对拆迁工作的资源投入，确保拆迁工作能够得到充分的支持和保障。
四、加强拆迁后的规划建设拆迁工作完成后，如何进行规划建设是一个重要的问题。
要加强拆迁后的规划建设，确保城市更新的可持续发展。
首先，要制定科学合理的规划方案，确保规划建设的可行性和效果。
其次，要加强对规划建设的实施和监督，确保规划建设的顺利进行。
此外，还要加强对规划建设的资源投入，确保规划建设能够得到充分的支持和保障。
总之，加快和深化上海市普陀区动拆迁工作需要多方面的努力和探索。
只有加强政策法规的制定和实施、加强社会稳定的维护、加快拆迁工作的进度、加强拆迁后的规划建设，才能确保拆迁工作的顺利进行，实现城市更新的可持续发展。
上海城市房屋拆迁研究
上海城市房屋拆迁研究引言随着城市化的快速推进，城市房屋拆迁成为了一个广受的话题。
作为中国最大的城市之一，上海在城市房屋拆迁方面有着自己的特点和问题。
本文将对上海城市房屋拆迁进行深入探讨，以期为相关政策制定提供参考。
拆迁政策分析上海城市房屋拆迁政策法规较为完善，但在实施过程中存在一些问题。
首先，拆迁补偿标准较低，导致被拆迁户难以购买类似房屋。
其次，拆迁安置周期较长，给被拆迁户带来诸多不便。
最后，拆迁过程中的司法纠纷较多，影响了拆迁进度和社会的稳定性。
影响因素探讨房屋拆迁受到多方面因素的影响。
政策方面，政府的拆迁政策会影响拆迁进度和补偿标准。
经济方面，房地产市场的变化会影响拆迁成本和补偿标准。
社会方面，被拆迁户的利益诉求和抗议行为会影响拆迁进度和社会稳定性。
通过统计分析方法，可以发现这些因素之间存在相互影响和相互作用的关系。
未来发展趋势展望未来，上海城市房屋拆迁政策有望进行调整。
政府可能会提高拆迁补偿标准，以保障被拆迁户的利益。
同时，拆迁安置周期可能会缩短，以方便被拆迁户。
此外，随着司法体系的不断完善，拆迁过程中的纠纷可能会减少，从而增加拆迁进度和社会稳定性。
城市化发展也将对房屋拆迁产生影响。
随着城市范围的扩大，越来越多的农村土地将被征用，房屋拆迁也将随之增加。
同时，城市更新和旧城改造也将加速房屋拆迁的进程。
因此，未来的房屋拆迁将面临更多的挑战和机遇。
结论上海城市房屋拆迁是一个复杂而又重要的问题。
在推进城市化的过程中，需要充分考虑到被拆迁户的利益诉求和社会的稳定性。
通过完善拆迁政策、调整补偿标准和优化司法程序等措施，可以在一定程度上缓解房屋拆迁所带来的一系列问题。
同时，对于未来的城市化发展，也需要科学规划和控制土地征用和房屋拆迁的规模与速度，以避免过度拆迁和资源浪费等问题的出现。
此外，对于被拆迁户而言，应当加强其法律意识和权益保护意识，充分了解和掌握自己的权益和应得的补偿。
在面对拆迁问题时，应积极与政府和开发商进行沟通和协商，维护自己的合法权益。
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行购房 ， 既能有效化解 筹集房源 的难题 ， 又能 降低被征 收人 因
没有理想房源而拖延不签约的情况产生 。
２ ． ４ 抓 好 经 办人 员队 伍
（ ３ ） 群体性纠纷 。近几年来 ， 房屋征 收的数量不断增加 ， 每 个征收基地有几百上千户 。虽然每户的具体情况不同 ， 但在争 取更多 的补偿这一点上是相 同的。共同的利益诉 求 ， 会使他们 形成利益群体 。
民生工程 ， 但 由于其关系到居 民的切 身利益 ， 在实际运作 中一
１ ． ２ 政府 的补偿安置政 策存在不足 作 为房屋征 收主体的政府 ，在具体房屋征 收方 案的制定 中， 确实存在一些 考虑不周 的地 方。笔者认为 主要存在 以下 ３
点 不足 。
直是一个难题 。２ ０ １ １ 年， 国务院出台了《 国有土地上房屋征收 与安置补偿条例 》 （ 以下简称《 条 例》 ） ， 明确 了政 府是房屋征收 的唯一 主体 ， 上海市也随 即出台了实 施细则 。不过 ， 就上海市 而言， 由于一些历史原 因和经济社会 发展 ， 被征收居 民对房屋 征 收的公开性 、 公平性 和公 正性仍 有疑虑 ， 对补偿安置 的要求
一
（ ３ ） 社会环境 的负面影响。 在推行“ 阳光 ” 征收前 ， 当时的动
些被征 收人会 对新政策有误读 ，提 高了 自己的心理预
迁公司存在着区别对待 ， “ 前后一致 ” 并没有实施 到位 ， 使被 征
收人感 到的是“ 晚走多得益” ， 造成现在被征 收人仍存在不信任 感， 采取拖延 战术 。 １ ． ５ 征收推进 中政策把握存在困难
人 相互 攀 比 ， 心理 不 平 衡 。
对新《 条例》 的实施 ， 征 收人——政府 是开展摸索 ， 被征收
人——居 民则是进行 观望 。笔者通过在 ２ ０ １ ２年上海 市杨浦 区 的 ２个房屋征收基地实践 ， 认 为有 以下 问题 。
１ ． １ 被 征 收 人 的补 偿预 期 不 断提 高
型 上受 到 限制 ， 由此 引 发 家庭 内部 矛 盾 。
１ ２ ０ １ １年《 条例》 实施后产生的问题
（ ２ ） 房屋征收市场面上不平衡 。“ 面上不平衡” 指各个 区县 在补偿 政策上各 自为政 ， 由于经济发展情况不 同 ， 故各 区县制
定的补偿标 准也 不相同 ， 导 致地区间补偿差异大 ， 引起被征 收
虑升值潜力 以及对 自己工作 、 生活的影响等问题 。双方的标准
有财产的权 利和义务 。因此 ， 对共有产的房屋征收须征询所有
共有人的意见 ， 一旦共有人意见不一 ， 就会陷入僵局。
（ ２ ） 违章搭建 。 在私房地区普遍存在着违章搭建的问题 ， 这 些违章建筑 被用 于向外来 人员 出租牟利 ， 出租人每月 的收益可
（ １ ） 家庭共有产 。因夫妻共有 、 家庭共有 、 共同继 承和其他 共有都可能产生共 同共有 ， 按共有产理论 ， 共有人都有管理共
（ ２ ） 过去补偿安置政 策的惯性效应 。上海市 以往 的补偿安 置政策有住房解 困 、 生 活解 困的双重作用 ， 新条例和地方细则 出台后 ， 未提及对 困难安置对象的额外 补偿 ， 因此 ， 部分被征收 人认 为政策 “ 倒退 ” 。 （ ３ ） 征 收双方 的评判标准不同。征收人与被征收人对 房屋 价值 的认识不一致 。被征收人 除了考虑房屋本身价值 ， 还会考
施后房屋征收工作 中面临的一些问题 ， 并为 当前被征收规模越来越 大、 被征 收人诉 求越 来越 高的房屋征收 工作提 出一些
科 学、 有效的建议 。
关键词 ： 房屋征收 ；改进 ； 研 究
０ 引 言
不一样 ， 必 然 产 生 问题 和 矛盾 。
房屋征 收是一项改善城市 面貌 、 提升居 民生活质量 的重大
期 。主要有 以下 ３ 个方 面原 因。 （ １ ） 被征收人对新政策存在误读。部分 被征 收人误认为新
政实施后 ， 政策将会进一步放宽 ， 因而对补偿安置漫天要价 ， 希 望通过 动迁 ， 一揽子解决经 济 、 医疗 、 教育 、 就业等各类家庭 困
难。
新条例实施后 ，许多具体 的政策 口径 尚处于摸索 阶段 ， 具 体操作 流程也在形成 中， 笔者认为存在以下有碍推进 的问题。
第 １ １ 期
２ ０ １ ４年 ６月
江苏科技信息
Ｊ ｉ ａ ｎ ｇ ｓ ｕ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ＆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ
Ｎｏ． １ｌ
Ｊ ｕ ｎ ｅ， ２ ０ １ ４
上海市房屋征收 工作 的改进研 究
李 佳 乐
高达万元 。如何处理这些违章搭建 ， 会 李佳 乐（ １ ９ ８ ３ 一） ， 男， 山东海 阳， 工程硕士。
４ ６— —
第 １ ｌ 期 ２ ０ １ ４ 年 ６ 月
江苏科技信息 ・ 管理论坛
Ｎ ｏ ． １ １
Ｊ ｕ ｎ ｅ， ２ ０１ ４
收尾 。
也不断提高 。为此 ， 要赢得被征 收居民的理解和支持 ， 尽早实 现预期 目标 ， 就需要对以往的工作方法进一步改善。
（ １ ） 补偿安置标 准有漏洞 。 目前 ， 征收补偿安置政策实 际上 采用“ 数砖头” 和“ 数人头” 的双轨制 。对一些人 口多 、 居住 面积
小的被征收人按户籍人头进行保底安置 ， 使一些非常住人员 的 户 口也迁入 了征收房 ， 导致人 均补偿安置款 的摊薄 ， 或选房套
（ 同济大学经济与管理学院， 上海 ２ ０ ０ ０ ９ ２ ）
摘要 ： ２ ０ １ １ 年， 国务 院《 国有土地上房屋征收与安置补偿条例》 的 出台取 消了商业动迁 ， 明确政 府是房屋征 收的唯一合 法
主体 ， 政府要在征收一线直接 面对被征收人 。文章通过笔者在上海 市杨浦 区 ２个房屋征收基地的 实践 ， 分析指 出新政 实