房地产项目开发流程(表格式)

天龙房地产项目开发流程（表格式） 天龙房地产项目开发流程（表格式）
节点
主要 阶段
现状图 规划设计条件
土地信息收集
主要工作内容 主办部门工作内容
落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影 响开发的因素详细了解。 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影 响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土 地款，以及能否调整。 按作业指导书进行 按作业指导书进行 按作业指导书进行 按作业指导书进行 按作业指导书进行 按作业指导书进行 按作业指导书进行 按作业指导书进行 提出初步审查初判意见
合作实施（实施阶段）
合作公司成立及相关手续办理
拓展部
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节点
主要 阶段
投方案标 投经济标 投标、摘牌 拍卖 挂牌
主要工作内容 主办部门工作内容
项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定出价战术 交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 法务协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申请报告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明（原有土地证 作废） 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用 费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地相关图、规划地 界坐标图 交费证明 1：500现状地形图3份（反楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 办理土地证 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明或 个人身份证明 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评 估，选择合适贷款承载公司 综管：提供相关证明资料 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理 评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 缴纳土地费用 研发：委托设计详规 缴纳土地费用 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 研发：协助提供相关项目资料 研发中心：项目方案
总经理定案
对接发展中心
深判结果 研究并确定融资方式 项目招商报告（前期阶段）
项目可行性报告及后续工作 如信托基金、战略合作、贷款平移等 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相 关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工 销售体系 招 作 商策略公司 商业招商：配合完成公建类定位 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同 研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同 业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各 阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确 资金要求 开发：配套费及土地款支付计划 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品 分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建 筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 研发部
商业销售部
4、同期操作商业地产项目调查（商业 部分）
商业销售部
通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开 公建部分拟选业态种类确定、所选业态 发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供 数量确定 求状况确定所选业态开发数量
商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定
商业销售部
商业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
研发
运营
销售
商业 工程
开发部 开发
研发 研发
景观概念方案设计及确定
研发
销售
工程
运营
商业
项目成本指标确定
运营
销管 商业
工程 研发 开发 财务
指标确认阶段
项目考核指标确定
运营
销管
工程
年度考核指标调整
运营
销管
工程
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节点
主要 阶段
主要工作内容 主办部门工作内容
施工图设计院的选择与合同签定 制定建筑、综合管网、景观施工图设计 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景 任务书（交工标准确定、建筑、景观限 观限额设计指标 额指标确定） 结构方案及设备选型研讨及确定 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并 通过研发向设计提供地质勘察报告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 施工图设计组织 施工图成果 编制典型楼座建安预算 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提 出优化意见 工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、 选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反 馈研发，进行调整变更 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施 工方案的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行 性进行审核，使方案优化 开发部：提供各专业局设计条件 运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与 景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
开发 销售
工程
商业
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 方案设计组织 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）
开发部 研发 开发部
研发部 开发 研发部
规 划 设 计 阶 段
建筑平、立面功能效果及成本测算的研 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 讨及确定 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图
工作部门 分项 主办部门 主办岗位 协办部门
拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务中心
需要组织专题会议、会议参加 部门及审定负责人 研发中心
拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部
财务体系、法务
财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部、综合 管理部 财务中心、集团资管部、法务 综合管理部
土 地 获 取 阶 段
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶 合作伙伴确定 寻找合作资金（与 段） 合作方案确定 战略发展部共同研 合作细节确定 究） 引资（商业计划书） 签署战略合作协议
获取 土地
签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 土地出让合同 用地规划许可证 出让金、交易费交费证明
法务 财务部 法务 财务
研发
确权
发展中心
研发
综管 开发部
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节点
主要 阶段
主要工作内容 主办部门工作内容
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特 点、预期发展方向 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发 周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实 地调研了解相关信息
工作部门 分项 主办部门 主办岗位 协办部门
研发需要组织Βιβλιοθήκη 题会议、会议参加 部门及审定负责人
运营部、法务部
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
研发
工程
运营
商业
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调 整售价，确保预期利润率。
研发 运营
需要组织专题会议、会议参加 部门及审定负责人 工程副总审查 总经理审查 工程副总审查 总经理审查 总经理审查 总经理审查 工程部、经营部、财务部参会
现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土地款
土地初判
了解当地的建安成本、政府收费项目和 成本测算 具体情况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前 了解当地的房地产市场状况 景、开发周期的安排 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、 初判结果 区域内宏观经济、发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展 。 现状图（四至电子文件） 市场深度调研
工作部门 分项
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户 需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
主办部门 主办岗位 协办部门
研发部
需要组织专题会议、会议参加 部门及审定负责人
销售部
区域市场调研
商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专 商业销售部市 业人士进行专业论证 场组和招商组 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点 商业销售部市 商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项 场组和招商组 目的投资意向
研发部
商业招商组
经济测算
运营部
财务部
项目定位 开发计划
研发
销售
工程
商业
项目发展报告 项目考核指标初定
销管
运营
资金流
财务
工程、开发