业主大会招聘及解聘物业企业流程图
解聘选聘物业公司程序
解聘选聘物业公司程序 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020关于解聘选聘物业公司程序一、解聘物业公司程序1、公示：在小区内张贴解聘物业公司公告进行公示。
2、征求业主意见：采用召开业主大会或者入户征求意见方式，征求广大业主意见。
并将征求意见表或者会议记录及公示内容留存。
3、召开业主代表大会研究解聘物业公司，并将会议记录留存。
职责分工：1、街道社区负责指导业委会做好解聘物业公司的各项工作。
2、审查业委会做出的各项公示公告和决定。
3、召集和主持相关解聘会议。
业主委员会职责：1、起草相关解聘公告和文书2、做好征求业主意见的相关工作。
3、召开业主代表大会审议解聘物业公司。
4、做好会议记录，整理存档。
5、做好解聘物业公司期间的小区和谐稳定工作。
物业公司职责：1、做好被解聘后的相关交接准备工作。
2、做好被解聘期间小区的日常维护工作。
二、选聘物业公司程序1、公示：在小区内公示拟选聘物业公司的基本情况：成立时间、法定代表人、承接项目介绍、对小区实行物业管理的具体方案（星级标准、服务标准、服务承诺、人员配备）等相关内容。
2、征求业主意见：采用召开业主大会或者入户征求意见方式，征求广大业主意见。
并将征求意见表或者会议记录及公示内容留存。
3、召开业主代表大会审议选聘物业企业，并将会议记录留存。
职责分工：1、社区居委会负责指导业委会做好选聘物业企业的相关工作。
2、审核业主委员做出的相关决议、决定和相关文书。
3、审核拟选聘物业企业的相关情况。
业委会职责：1、做好选聘物业公司的公示工作2、起草相关选聘公告和文书。
3、召开业主代表大会，审议选聘物业公司决定。
被选聘物业公司职责：1、做出拟管理项目的详细物业服务方案。
2、做好后续交接准备工作三、物业交接程序1、召开交接会议，详细审议交接工作细节和相关事宜。
2、业委会与原物业公司签署解聘物业公司服务协议。
关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见
关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据《沈阳市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就此项工作提出如下指导意见：一、解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。
经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。
未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。
二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书面同意，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。
三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。
街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。
街道办事处（乡镇人民政府）应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。
四、业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织业主召开业主大会会议就解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）。
业主大会会议一般以书面表决的方式进行，《解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2）应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。
业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。
五、解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。
物业选聘流程图
物业选聘流程图公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]关于选聘物业服务企业的一般程序一、达到选聘物业企业的合法性前期物业合同到期。
该前期物业服务合同是在前期开发商售卖房屋前，经过招投标进行物业企业的选聘确定的，该《合同》是在没有业主参与的情况下，实现的前期物业管理合同。
根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
二、选聘物业企业的要素物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的方式选聘新的物业管理企业。
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
当《物业管理服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理服务合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求，进行具体按法律法规运作之后，解除与物业管理企业的合同。
业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标或邀标的方式选聘新的物业管理企业。
3、业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前，应当就以下哪些事项形成决议。
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀请投标方式；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式的其中一种；（3）业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会通过投票方式最终确定中标人（企业）；（4）物业服务价格幅度或水平。
首届业主大会会议议程
首届业主大会会议流程一、申请：物业管理区域符合下列条件之一的由占总人数5%以上或者专有部分占建筑总面积5％以上的业主向街道办事处提出书面申请成立业主大会。
（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50％以上的；（二）将物业交给第一个业主之日起满两年的；（三）占全体业主30％以上的业主提议的；二、组建筹备组：街道办事处自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织业主代表、开发建设单位成立首次业主大会会议筹备组。
三、制定相关文件并公示：筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，制定并公示：1、筹备组成员名单（筹备组自成立之日起公示）；2、《业主委员会委员候选人产生办法》、《业主委员会委员选举办法》；3、《业主及其专有部分面积明细表》；4《业主大会议事规则（草案）》；5、《管理规约（草案）》；6、业主委员会委员候选人建议名单及简历等事项。
7、业主大会会议通知公示时间：会前15日。
四、召开首次业主大会会议：会议内容包括：选举业主委员会成员、表决通过《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》等事项。
五、备案：业主大会会议题表决通过后，由选举产生的业主委员会在30日内，持相关材料到麒麟区住建局备案。
（备案资料详见备案登记表填写说明）业主委员会备案通知在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。
六、刻章：业主委员会备案后，持麒麟区住建局出具的备案通知向区公安分局申请刻制印章。
业主委员会换届改选工作流程业主委员会任期届满六十日前，应在街道办事处的指导下，成立换届改选筹备组，组织召开业主大会会议进行换举。
一、申请业主委员会任期届满六十日前，向所在地街道办事处提出换届申请。
二、组建筹备组：街道办事处自接到申请之日起60日内，指导成立换届改选筹备组。
换届改选筹备组由业主委员会成员、业主代表及街道办事处代表组成。
三、制定相关文件并公示：筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，制定并公示：1、筹备组成员名单（筹备组自成立之日起公示）；2、《业主委员会委员候选人产生办法》、3、《业主委员会委员选举办法》；4、《业主及其专有部分面积明细表》；5、《业主大会议事规则（修订草案）》；6、《管理规约（修订草案）》；7、业主委员会委员候选人建议名单及简历等事项。
57解聘物业企业通知
解聘通知
（原物业服务企业）：
应广大业主要求，经业主大会表决通过，决定正式解聘贵企业。
受业主大会委托，现请贵企业：
1、接到本通知函之日起30日内撤离本小区；
2、接到本通知函之日起30日内，配合业主委员会的安排，与新选聘的物业服务企业完成交接的相关手续；
3、撤离前与相关代收费企事业单位结清有关费用；
4、撤离前不得再以新的维修项目向业主征求动用专用维修资金意见；
5、撤离前将业主预交的物业费及其他应当移交的事项移交给本会；
6、对业主欠缴的物业费及其他费用，可与业主委员会在街道党工委的调解下另行商定。
特此通知
社区业主委员会（公章）
年月日
回执
业主委员会：
今收到贵业主委员会的解聘通知，我公司对解聘事项无异议。
我公司会按照法律法规的规定，全面配合业主委员会的工作，于年月日前完成所有的交接手续，于年月日前撤离小区。
（原物业服务企业）（公章）
年月日
备注：该回执一式两份，物业服务企业和业主委员会各留存一份。
业主大会如何选聘物业服务公司
业主大会如何选聘物业服务公司一、物业服务企业选聘的主体：小区业主大会。
二、物业选聘方案的具体实施主体：物业选聘工作小组负责具体实施业主大会通过的《物业服务企业选聘方案》，物业选聘工作小组由 6 名业主代表与5 名业主委员会成员组成。
选聘工作小组的 6 名业主代表成员由业主委员会采取公开征集方式通过自荐产生，自荐业主应该提交本人产权证、身份证，应具备考察楼盘、审核标书等必要时间。
如果自荐人数超过 6 人，则由业主代表大会投票选举产生，得票多的前 6 名业主成为物业选聘小组成员。
三、拟选聘物业服务企业的标准：1、质量管理体系ISO9001、环境管理体系ISO14001、职业健康安全管理体系ISO45001，三体系认证。
2、AAA信用评级证书。
3、具有类似楼盘管理经验4、同意业主大会通过的物业选聘方案中确定的物业管理模式要求。
四、物业选聘合同期限合同期限为两年。
期限：年月日至年月日。
其中前六个月为考察期。
考察期满一个月内由业主委员会根据实际服务情况，征求业主代表意见确定是否符合合同约定的服务标准。
业主代表半数以上认为不合格的，应该提请业主大会予以解聘。
五、物业服务收费标准：综合物业服务费标准：多层元每平米，小高层元每平米，，商铺元每平米，停车费以及其他收益的收费标准、管理成本和配由物业公司按照市相关规定、市场行情和本小区实际在续聘服务方案或者竞标书中竞争报价确定，并实行独立核算。
其中停车费收费标准按照现行标准，需要调整的应该经过业主大会或业主委员会批准。
六、选聘方式：1、前期物业服务企业如果满足拟选聘物业服务企业的标准，且有意续聘，则要求提交《前期物业服务合同》履行情况和工作总结、前期服务阶段公共收益收支情况、续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案等，经业主大会表决是否同意续聘，授权业主委员会按照本选聘方案签订物业服务合同；前期物业公司未按要求提供物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案，则前期物业公司丧失续聘资格。
小区业主委员会正常换届工作流程图(模板)
发布换届通告（五天） 汇总业主报名及有关情况反馈 召开业主委员会会议商定换届事宜 拟定议事规则、管理规约、选举办法、业主大会议程，推选业主委员 会候选人，确定业主大会召开的时间和地点，总结上届业委会工作， 总结财务收支情况，其他事项
议事规则中应议定几项主要内容：业主大会会议召开的形式，确定业主 投票权数，业委会委员资格、人数及任期，业主委员会换届程序，业主 大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理，其他议事内容
将选举结果在物管区域内公告 5 天
带相关拟定议事规定、管理规约、业主大会议程、业主投票数清册、推选的业主委员会 候选人、业主大会召开的时间和地点及议程等事项在物管区域内公告 15 天
集体讨论的方式：召集人员，按议程进行 组织召开会议
书面征求意见的方式：向每位业主送达议事规则草案、管理 规约草案、选举办法、候选人简历、议事规则表决票、管理 规约表决票、选举办法、选聘解聘物业企业、其他表决事项， 业主进行表决、选举，收回表决票、选票，统计
续聘或解聘物业表决暨拟聘志愿者的公告
关于启动续聘或解聘现物业企业投票表决暨拟聘志愿者的公告各位业主：根据《中华人民共和国物权法》和《四川省物业管理条例》等法律法规要求，业委会成立后三个月内（特殊情况下，最迟不超过六个月）必须确定续聘或选聘物业服务企业。
根据2017年11月3日由广都社区、华阳街道物业指导中心、南阳盛世业主委员会、南阳盛世业主监事会、部分业主代表及特邀观察员召开的联席会议确定，立即启动召开以表决续聘或选聘现物业服务企业为主题的第二次业主大会。
此次业主大会是按照法规要求，首先对现物业服务企业享有续聘优先权而进行的表决。
如同意续聘现物业服务企业的表决结果超过户数、面积的一半，业委会将代表全体业主与华玮物业天府公司签署物业服务合同，如同意续聘现物业服务企业的表决结果未达到户数、面积双过半，则将召开第三次业主大会，采用招标并由全体业主投票的方式选择物业服务企业。
同时，为了搞好续聘或解聘现物业服务企业的投票表决工作，在南阳盛世业委会、监事会和业主代表的推荐下，计划拟聘胡明林、刘群芳、邓利群等63位业主代表和志愿者，作为南阳盛世业主大会投票表决工作的志愿者。
目前，现物业服务企业——四川华玮物业管理有限公司已正式向业委会提交了续聘申请，并明确了物业服务费维持不变（住宅及商铺）。
为尽快推动续聘或解聘表决的相关工作，现将该工作流程公告如下：1、与现物业公司协商物业服务合同条款并公示合同草案、表决票样本，公示期7天（11月15日前完成）。
2、广泛发动业主，踊跃报名，争当业主大会志愿者。
计划征召63名自愿者，并开展3-5天的岗前培训（11月28日前完成）。
3、正式开始表决，采用线下与线上两个渠道同时进行。
线下以单元为单位，由自愿者与热心业主入户分发、填写、回收纸质表决票。
线上以户为单位，经身份验证后，由业主自行在网络链接网页表决电子票（12月15日前完成）。
4、召开第二次业主大会表决票统计会，在相关监督机构监督见证下，开箱验票、计票，公布表决结果（大会于12月20日在小区篮球场召开）。