商场工程管理手册(强电)
最全的商业综合体物业工程管理培训
应注意的问题
建筑： a、 关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要监督地下室侧墙防水和伸缩缝防水；屋面关注柔性防水接缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接缝处的处理；厨房防水必须做闭水试验。 b、 外墙、各种井道墙体孔洞的抹灰和封堵是在施工阶段最容易疏漏的，疏漏后后期又很难整改，造成能耗损失、排烟不畅、串烟、漏水等诸多问题。因此应加强对此项工作的监管，并促使项目公司引起重视，必要时应组织专门的堵洞单位进行封堵。 c、 外广场地面回填时一定要夯实，同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严格按照施工规范施工，避免因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂。 d、 督促项目公司制定综合管网图，避免各系统盲目施工，最后导致天花标高降低，影响步行街整体效果，目前部分广场的天花标高都在设计的标高基础上降低。 e、 从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在3.5米以上，低于这个标高超市送货车或垃圾车将无法进入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰。
设施的安全考虑：
作为商业项目，人流量及密度较大，完善的设备设施直接关系到顾客的切身安全，为此在相关配套设施方面尽量考虑周全。 例如：
卫生间台阶尺寸过小，时常摔人
不锈钢扶手为”锐角“
调控区踢脚为”锐角“
前期介入实例8
前期介入—工作模块、控制节点
01
城市综合体前期介入模块
02
各专业系统控制节点
商业管理系统培训
添加副标题
——《物业工程管理》
商业工程管理管理特点
01
常规物业（商业） 工程管理
03
系统庞大
02
购物中心工程管理阶段
01
02
开业
前期介入主要联方： 集团规划院； 项目公司设计部； 建筑设计院； 项目公司工程部； 经营商户；
工程部管理手册
工程部管理手册目录一、工程部工作职责二、工程部管理目标三、工程部服务质量指标四、工程部服务承诺五、工程部岗位职责六、工程部组织架构七、工程部管理制度八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）操作流程九、工程部维修工作单流程十、设备节能方法十一、应急预案十二、物品出入库管理制度十三、工程部巡检制度及相关表格一、工程部工作职责工程部是物业公司的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工作，其主要职责如下：1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守公司的各项规章制度；2、建立健全工程管理规定；3、健全租户档案管理设备设施的档案；4、核算所辖区域的各租户水电等费用；5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面的图纸；6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；9、督促《装修手册》及相关物业工程方面规定要求的签定和执行；10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部门的配套工作。
二、工程部管理目标工作目标：安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客期望1、为保证公司经营战略目标的实现，确保设备设施的安全运行，以公司的各项服务标准为原则，具体落实到本部门的工作，确保服务质量指标；2、系统性地增收节支、注意工作重点；3、加强纠正性的培训；4、不断完善工程管理制度；5、加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。
三、工程部服务质量指标质量指标：1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；2、优良服务率达99%；3、确保设施设备正常运行率99%，设备设施完整率100%；4、维修及时率100%，维修质量合格率99%，返修率1%以下；5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%；5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一次照明）为99%；6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其中不包括楼层责任人自检发现小问题维修）；7、电扶梯故障维修及时率100%；8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；9、弱电系统维修及时率100%(备品备件充足)；10、员工遵章守法率达100%；11、确保员工培训合格率100%；12、服务对象对服务的满意度达100%；13、设备设施运行安全及人员安全率100%。
管理手册目录
53
销售月报表
57
54
办理预登记、抵押登记周报表
58
96
培训结果调查表
105
97
培训申请表
106
98
外派培训申请表
107
99
员工脱岗培训通知书
108
100
人员需求表
109
101
面谈记录表
110
102
新进员工报到程序表
111
103
解聘通知书
112
104
员工岗位异动通知书
113
105
岗位增编申请表
114
106
员工辞职申请表
115
107
员工调资申请表
116
44
30
工作联系单
45
31
工程部工作联系单
46
32
工程项目相关费用支付审批表
47
33
项目整体建设进度表
48
34
建筑安装工程费用估计表
49
《管理手册》目录
项目部分册
序号
文 件 名 称
页 码
1
《管理手册》修订建议表
1
2
《管理手册》发放控制表
2
3
《管理手册》颁布令
3
4
任命书
4
5
组织目标
5
6
五年发展计划要点
89
83
《卓信人》稿件预审单
92
84
协调（交办）事项备忘录
93
85
员工出差审批表
94
86
文件签发单
95
87
车辆使用申请单
96
88
HVAC管理手册
Personnel management of HVAC内容：HVAC人员的管理是指对从HVAC总经理到各店HVAC员工各级人员的管理。
Content: Personnel management of HVAC is the management from HVAC GM to associates in all stores.目标：对HVAC各级人员分清职责，明确分工，以调动各级人员的积极性和责任感，搞好HVAC工作。
Target: Distinguish the duty of HVAC personnel at all levels for improving their enthusiasm and responsibility, so that they could do the HVAC work better.目录： 1 HVAC新员工培训资料(编号H-16) Directory:HVAC new associates’ training materials(No: H-16) (强电，冷冻、空调，弱电)(H.V., Refrigeration & Air-condition, weak-current)2 HVAC设备房间清洁责任人安排表(编号H-2)Manpower arrangement form for HVAC equipment room cleaning (No: H-2) 3HVAC员工分工表(编号H-3) HVAC work distribution form (No: H-3) 4HVAC成员离职情况表(编号H-13) HVAC position leaving form (No: H-13)5 新进HVAC SM需培训的内容(编号H-17)HVAC New SM Training Contents (No: H-17)6 HVAC各级人员的职责(编号H-18)Job description of HVAC all levels (No: H-18)7 HVAC特殊岗位培训登记表(编号H-19)HVAC special position training record (No: H-19)8 HVAC工作情况介绍(编号H-22)HVAC work introduction (No: H-22)Equipment management of HVAC内容：HVAC设备的管理主要是指对HVAC“物质”的管理，其包括设备、工具和备件等的管理。
工程管理操作手册修订版
工程管理操作手册——策划——支持文件——管理记录星颐商业编号：版本：分发号：发布日期：实施日期：批准：目录1. 工程概述 (3)2. 工程管理标准 (4)2.1强电管理 (4)2.1.1管理策划 (4)2.1.2支持文件 (7)2.1.3管理记录 (16)2.2弱电管理 (25)2.2.1管理策划 (25)2.2.2支持文件 (29)2.2.3管理记录 (35)2.3暖通管理 (45)2.3.1管理策划 (45)2.3.2支持文件 (50)2.3.3管理记录 (57)2.4综合管理 (74)2.4.1管理策划 (74)2.4.2支持文件 (82)2.4.3管理记录 (87)1、概述本标准依据ISO9001：2008、ISO14001:2004及OHSAS18001:2007标准及本公司工程服务工作的实际情况进行修订，共分为策划、规范两大部分。
★策划部分：共有八个文件，主要对中央空调、给排水、供配电、综合管理、电梯、弱电及建筑主体等七部分维护管理的模式、标准及职责分工进行策划，结合各商业广场的实际情况，对工程管理提出了作业标准及规范要求，并对各岗位的职责做出明确界定，确保职责清晰、分工明确。
★规范部分：共有十九个文件。
对工程管理中的相关业务做出规范性、技术性描述，特别是对危险化学品的规范管理提出了要求。
通过此类文件的培训，使工程维护人员获得必要的技术支持，从而成为熟练人员，确保商业广场设备设施的正常运行及维护保养，以提供优质的工程保障服务。
通过以上环节的规范，形成了由工作策划、工作标准及相关表格记录等组成的《工程管理标准》。
公司范围内涉及工程管理的部门、岗位必须按照本标准的要求执行。
2、工程管理标准2.1强电管理2.1.1管理策划1 / 11 / 11 / 11 / 12.1.2支持文件供配电系统作业规范1.0 10KV高压倒闸操作1.1防止误操作事故发生，变电所的倒闸操作必须执行操作票制度。
1.2倒闸操作必须根据工程部专业主管以上领导通知或得到供电局调度中心的调度命令才能进行。
商场维修工程管理制度
商场维修工程管理制度第一章总则第一条为规范商场维修工程管理，提高工程质量，保障商场设施运行正常，特制定本制度。
第二条本制度适用于商场的维修工程管理，包括商场建筑、设备等的维修工程。
第三条商场维修工程应遵守国家相关法律法规及商场的相关规章制度。
第四条商场维修工程应加强质量管理，确保工程质量符合相关标准。
第五条商场维修工程应加强安全管理，确保工程施工过程中的安全。
第二章维修工程管理机构第六条商场维修工程管理机构设置由商场管理部门负责。
第七条维修工程管理机构负责商场维修工程的组织、监督和检查。
第八条维修工程管理机构应设立专门工程师，负责商场维修工程的设计和施工管理。
第三章维修工程管理流程第九条商场维修工程管理流程分为立项阶段、设计阶段、施工阶段、验收阶段和维护阶段。
第十条立项阶段：商场维修工程管理机构按照商场需要制定维修方案，经商场管理部门审批后确定。
第十一条设计阶段：商场维修工程设计由专门工程师负责，设计方案应符合商场需求和相关标准，经商场管理部门审批后开始施工。
第十二条施工阶段：商场维修工程按照设计方案进行施工，施工单位应按照相关合同要求完成工程，确保工程质量。
第十三条验收阶段：商场维修工程竣工后，应进行验收，商场维修工程管理机构负责验收工作，确保工程符合设计要求。
第十四条维护阶段：商场维修工程竣工后，需要定期进行维护保养，确保设施正常运行。
第四章维修工程质量管理第十五条商场维修工程质量管理应符合相关标准，确保工程质量。
第十六条商场维修工程质量管理包括设计管理、材料管理、施工管理和验收管理。
第十七条设计管理：商场维修工程设计应由专业工程师负责，设计方案应符合商场需求和相关标准。
第十八条材料管理：商场维修工程所需材料应符合相关标准，施工单位应按照设计要求采购材料。
第十九条施工管理：商场维修工程施工过程需严格按照设计要求进行，施工单位应负责施工质量。
第二十条验收管理：商场维修工程竣工后需进行验收，确保工程质量符合设计要求。
商业综合体筹备期商户进场装修管控要点
板完成面上；第二层防水是在原有防水层完成后，在厨房区域起垫层并完 成排水地沟砌筑后再次进行防水层施工。
04 施工管理
施工管理
进场须知
重点管控 事项
巡检关注 事项
装修进度
机电要点
装饰装修
材料进场
消防要点
施工管理
进场须知
明确材料运输动线，至垂直运输电梯路线畅通，且不受周围施工影响。
前期准备
装修流程及资料准备
1、装修管控流程制定及人员分组，培训； 2、相关管理手册、表格及单据整理（商户进场流程图、申请表、装修手
册、承诺书、管理表格等）
前期准备
房产交接常见问题
1、风机盘管风量不足； 2、防火封堵未完成； 3、商铺与公区收口未完成； 4、机电设备导致标高不足问题； 5、消防、给水、排水管道施工铺内施工未完成； 6、喷淋追位未完成、消火栓安装调整移位未完成； 7、防水不牢导致漏水等问题。
施工管理
材料进场
1、材料进场必须要有审核流程，包括申请、验收、抽检等； 2、所有材料必须提供对应的检查报告。
施工管理
消防
1、消防广播：步行街两侧的商铺均应设置消防应急广播系统；各商铺自行装设的背景音响系统必须安装消防强 切装置，确保不影响消防广播；
2、应急照明及疏散指示：步行街两侧的商铺均应设置疏散照明、灯光疏散指示标志；照明EPS供电时间不小 于60分钟（有柴油发电机组作为备用电源的EPS供电时间不少于15分钟）；应急照明灯具自备电池供电时间不 小于30分钟；疏散指示及应急照明采用单独供电回路；
施工管理
装修进度
商铺装修进度计划表-明确责任、双方确认（施工方+楼层管控小组），进 场施工前与品牌责任人、品牌施工负责人签确施工进度，保证各项节点有 效管控。
购物中心装修手册
序言前言●《顺吉广场装修手册》传达并表述了顺吉广场部分的规划设计构思和装修规范要求，同时鼓励各商户对装修进行个性化设计，共同创造良好的购物环境,体现顺吉广场的经营特色。
●本手册的内容将被视为《物业管理服务协议》的补充，本手册如与《物业管理服务协议》中内容不符，以《物业管理服务协议》为准.手册目的●本手册内容包括购物中心基本设计标准、设计纲领、装修管理制度和准则、发展商的义务、商户的施工责任和对装修承包人的管理要求等，目的是希望商户熟悉购物中心的形象概念和特点，确保设计完美与和谐.●本手册作设计、装修施工、验收指引之用，请保留此《装修手册》直至全部过程的完成。
●顺吉购物广场有限公司保留对本手册修改及解释的权利。
定义和解释●在本手册中，除内容另有要求外,下面名词意思为：“业主”阜新顺吉广场有限公司“管理公司”顺吉购物广场有限公司“公共区域”管理公司指定的公共区域，供商户、占用人或许可证持有人公用“竣工现状”交付给商户时有关物业的结构、设施现状“租赁区域”《租赁合同》条款内约定的经营空间目录设备介绍与施工要求结构机电设备及装修材料装修材料管理交房技术标准解释装修期间服务指引基础设施服务专业通道及货梯的使用卸货区域装修垃圾清运盥洗间消防水龙带卷盘临时装修用水临时电源物品进出门单装修流程说明商铺移交装修费用交付标准建筑图商户设计方案提交装修设计会议初步方案和设计图的认可装修流程说明重新提交或进一步的详情指定承包商装修保险施工人员手续办理施工中期检查竣工验收退还押金及手续施工管理施工规则施工人员管理规定现场消防安全管理要求附则二次装修收费标准二次装修程序流程图（开业前）附件一顺吉广场装修申请表附件二顺吉广场商户装修承诺书附件三消防安全责任书附件四装修施工人员出入证申请表附件五施工人员管理规定附件六房屋交接确认书附件七顺吉广场装修手册确认书附件八装修管理承诺书附件九装修施工许可证PART。
1：设备介绍与施工要求结构本建筑物为钢筋混凝土结构.商户在提交装修设计平面图时,须标明经营所需设备的安装位置、尺寸以及重量,如需改变结构，必须得到管理公司书面认可并上报政府相关部门批准，并且所发生的费用由商户承担。
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8、晚班人员负责开启.关闭贷用电梯|
9、晚班人员赁员配合保洁夜何作业。
期2页nபைடு நூலகம்
1.运彳班毎尺检査抄
录歌据.
2.强41工程师每周检査
抄永数据-
3.部门经理毎丿J检査抄
录歌据及运行门志•
顷
变电所运 行人员
强电运行 领班
強电工程 师
工程部经 理
CH稈tfIHL记录农》 《配电设涪运行记录
部门砌每月检査《前舗安 全用电松査农》
工程技工
匸程经理
《商铺安全用电检
《高圧配电 安全操作规 程》
《供电系统 网急预案〉
项 目
工作要点
工作泌
■理控IW
責任人
工作记录
支持文件
变电所高 乐配电柜
1.每周对电柜外观清沽1次.
2.每半年对直涼屛賞固除尘1次・
3.每年对配岖柜停电检査.井进行除尘、KW1次。
4.毎年对配电柜进行高压试验1决。
2•运行领班每尺检査抄录
3强电二程师每周检査抄 录数据。
4.部门綽理毎月检貢抄录Iftiw及运疔口志.
运行领班
工《±管 工程经理
《操作票》
《电气檢修工作 票》
《第二种工作票》
＜匸程值班记录 表》
《岛压配电 安全操作规 程》
《供电系统 应急预案》
2维 保
设施设备 检査
每月对商铺用电安全检資.检金悄况记录在《沥铺安全用 电检査表》上.
1.运行人员在运行日志中填可故肾惜况.
2.远行人员作好相应的安全保护措施•并现场纭淮修人 员进行安全交展・
3.工作负资人负贵检修现场安全及检修帧呈•
1.维修完毕后.由运行人员试运行.
2.维修人员将试运疔内容、范国吿知运行人员・
3.运行人员试运行时.维修人员应规察运疔悄况。
交付便用
1.由工程师确认雑修效果・
2.吿知运行人员可投入便用.
3.由工作负资人填写《维修记录表》o
4.运行人员工作日记.
项 目
工作眼点
工作标霑
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
4紧 急 故
处 理
控制措施
1.发现紧急故障时.立即切斯故障电源°
2.运行人员通知运行滋班及匸程主管、邮门经理。
3.及时将故障时间、现仪.対知商铺等相关记录填打『
《操作票》
《电气检修工作 票》
（第二种工作票》
《高压配电 安全操作规 程》
《供电系统 应急预案》
干式变压
B
1.每月对变斥器柜外观清沾1次。
2.每年对变压器停电检球•并进行除尘•臥固保养1次。
3.毎年对变压露进行直沅电阻试■圧绝绿试验1次。
4.以上匸作填写在《设施设备定期维护保养（检査）记 录表》上・
5.以上工作2、3项在操作询需填可《操作票》
《电气检修工作票》、《第二种11作票》
变电所低IK配电柜
1.每月对配电柜外观淸沽1次.
2.毎年对低压配电条停旧检查.并进行除尘皿固1次.
3.以上丄作填写在4设施设备运期维护保菲（检査）记 录表》上。
4.以上工作2项在操作前需填耳（操作票》
《电气检修工作票》、《第二种L作票》
K隔离故障点
2.协助营运部做好解样1：
作
强电匸程 师
工程经理
3.地下停年场照明按照明配电箱内附的开关时间表执 行.
4.强电运行人员每天夜班负贵遛视长明灯1次•灯不亮 时立即维修.
5.强电维修技「•輕求停.送某冋珞开关时.按照《高压 配电安全操作规程》执行.
6.对停电回路开关及时悬挂"禁止合闸”警示牌。
7.当两路岛压都停电时心动紧总故障处理预案.
1.运行值班员每日填9(XKtftlft记录我〉。
4.维修中.设宙设备脸修 警示牌•
5.fftniH.恢lii殳备周边 状态.
工作负责 人
强电匸程
（工程值班记录 和
《操作票3
《电气檢修工作 票P
《第二种匸作票》
《髙圧配电
安全操作规
—
《供电系统 应急预案》
I
1•维條人员将检修内容.范国吿知运行人员•并填焉《操 作票》C电气检修1：作票》、《第二种工作票》
«>
《九方簡链电农抄丧
记录》
《髙压配电 安全操作规
「；：
《供电系统 应急预案〉
项 目
工作要点
工作标准
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
1运 行
採作
1.运行人员获得强电工程师以上领导授权厉•变电所倒 闸操作按《髙压配电安全操作规程》进疔.
2.某路商压何路外线路停电.来电时.按照《高斥配电 安全操作规程》执行低压母联倒何操作及害后工作。
项 目
工作要点
工作泌
■理控曲
责任人
工作记录
支持文件
3检
編制计划
1.供电系统发生故障时.由强电工程师纽织相关人於现 场&看故障悄况•
2.由企电匸程师制定维修计划并经部门经理审批。
1.突发鱼大故障时.按紧 急故甲处理.
2.维作前•填打工作票并 做好安全措施及技术 措施.
3.推侮时.按《珞压配电 安全操作规程》操作. 注总人身及设备安全•
4.运行人员完成当班坊行日忠•运行领班毎天对昨口运fj；日志进行审核•
5.fijJJ io H运行人员抄录备商備电度泯数据•记录在《九 方商傭电农抄衣记录》上.
6、运行值班人员■维修技匸在巡冋检件期何发现设备缺陷. 及时上报运tr«i«井记录在（TfffftJft记录农》中・車人及 以上缺陷及时汇报主管工程师.
项 目
工作要点
工作泌
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
项 目
工作要点
工作泌
管理控IW
責任人
工作记录
支持文件
1运 行
巡观
K毎班遛祝变电斫2次.发现异就及时向领班报并m^cr程值班记录栉.
2.从0:00ff始・毎隔:!小时抄录变电所运行救据.抄录在 «民电设術运行记录茨〉上.
3、运行锁班邯夭对前Hifitrtt据进h•分析.发现数据异甜 及时向工程主管报告.
5.以h匸作填写在《设施设备定期维护保养（检伐）记 录表》上・
6.以上工作2、3、4项在操作帕需填写《操作票》
《电气检修工作票》、《第二种I：作票》
1-强电锁班检査配电柜 外观淸油惜况。
2.工思主敎制定配电柜 停电检修计划,井跟踪 检修过程。
强电饮班
強电匸程 师
《设施设备定期维 护保养（检査〉记
录表》
«工程值班记录表》
1.禁止边规操作。
2.在操作时.保证人身及 设笛安全.
3.做好郴应设备警示指 施。
运行人员 维修技1：強电報班
«工樫值班记录 表P
《高压配电 安全操作规 段》
《供电系统 应急预案》
善后
1.保护现场・在必婆时.吿知保険公司及时定检。
2.作好必耍的隔离・
3.由部门主管与营运部.新计员沟通•并吿知受形响业 户.