2007年武汉市黄陂房地产市场分析报告
武汉房地产市场观察与分析分析
58589 44320
64456 49374
81428 58951
76292 64352
5357
5791
2011
投资额
2012 销售额 销售价格
6237
6323
2013
2014
单位：亿元 ； 元/平方米
行业发展/小结
2014年是房地产市场的调整期，行业景气指数持续放缓，在国家 解除限购政策及调整首付、降息等重大利好消息后，有所缓解， 进入房地产的稳定发展期
5
单位：万平米
土地开发/投资、销售及销售均价
全国房地产投资额呈稳定增长态势，销售额经历2014年调整期有所下滑，全国房地产均价呈稳定增长态势， 13-14年受去库存影响，增长放缓。
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
52721 34026
住宅区域化明显，一线城市房价呈稳定上升趋势，二、三、四线城市受去
化库存影响，涨幅较小，部分城市出线降价情况；
房地产投资收益持续下降，固定资产投资额比重下降； 目前房企拿地较为谨慎，在主城区和近郊优质地块的竞争方面非常激烈； 各大开发商开始联合拿地，充分利用各自优势和资源，房地产进入资源组
合期。
800.00 600.00 400.00 200.00
0.00
1422.06 1283.24
2010
1582.27 1367.06
1588.19 1303.19
1894.68 1618.21
2011
2012 待开发土地面积 购置土地面积
2013
1717.46 1244.99
2014
武汉市四新片区研究报告
四新片区简介-规划实施情况
四新片区简介-小结
四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。
规划定位为三大“城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际 博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城， 规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划 人口25万。
江城大道以东、三环线以 北地块
住宅 住宅
937江城大道与四新大道交叉 口西南部地块
商业
27056
潮江村地块
住宅;公建配套 175023
芳草北二街以南、四新 大道以北、龙阳东路以
东、芳草西路以西
芳草北二街以南、四新 大道以北、芳草路西路 以东、芳草路以西地块
占比
75-76
104
8.29
85-100
711
56.65
108-110 130-140
394
31.39
2
3.51
132-139
44
3.51
绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智 趣公寓、大都会商业四大产品构成，主要建筑 包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋54 层住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅 单位，地上地下共计1006个停车位。
2791
绿地集团
1754
河南和昌
四新地区地块
住宅
306556 1.9 2009-10-12 581781
2205
金地集团
十升路与四新大道地 块
商业
171867
2
2007-11-16 343734
684
湖北金联民生控股 有限公司
备注：有填充色的地块为城中村地块
截止到目前，该区域内共成交土地26宗， 土地面积266.9万平米，其中住宅类用地可建建
2007年房地产行业风险分析报告
摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。
为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。
2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。
房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。
房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。
2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。
要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。
目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。
【情况】武汉历年房价变化情况研究
【关键字】情况武汉历年房价变化情况研究(2007-1-12 8:55:06)武汉历年房价变化情况研究第一，从武房指数[1]看武汉房价历年变化趋势根据武房指数来看，自从2000年以来，武汉房地产市场呈现需求旺盛售价急剧上涨的特征，进入了稳定持续上涨的格局(图5)。
不排除国民经济的发展所带来的房价在一定程度上的合理上涨，但是根据武汉市土地整理储备供应中心和武汉市统计局公布的数据显示，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1228元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353元，地价房价之比为0.479：1,远远高于公认的合理标准；2004年武汉平均楼面地价为每平方米1333元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2668元，地价房价之比为0.472：1。
且自从实施土地招拍挂出让以来，房价爬升的斜率陡峭：2000年房价为1984元/m2，到2005年第二季度房价为3118元/m2。
武汉的现象绝非是推行土地储备制度后的个别现象，各地“地王”不断涌现，楼面地价迅速攀升，以武汉为例，土地交易单价直线上升。
中心城区的平均楼面地价2003年为1228元／m2，2004年为1333元／m2，2005年初由于鹦鹉洲地块的带动达到了1861元／m2。
土地储备安慰地价上涨的状况愈演愈烈，房价步入只涨不跌的格局。
在房价快速上涨的同时，武汉市商品房销售则也处于供不应求的状态,中心城区和次市中心的现房楼盘销售率几乎达到100％,而外围区域的销售速度则更快,特别是一些开发水平较高的楼盘尚未竣工时就已实现100％的销售率。
销售状况的火暴给开发商和消费者良好的预期，反过来又安慰房价的上涨。
第二，从典型住宅价格指数[2]看武汉2005年房价走势（图6）2005年9月，武汉典型住宅价格为3679元/平方米，较8月上涨83元/平方米，涨幅为2.3％；“典型住宅价格指数”为3943点，较上月上涨88点，涨幅为2.28％。
2005年9月武汉市商品房备案统计数据显示，重点区域已备案项目共605个，商品房总套数为22万余套，可售8万余套。
中国房地产统计2007
中国房地产统计20072007年是中国房地产市场发展的重要一年。
本文将从多个方面进行统计和分析，以全面了解当年的房地产市场状况。
首先是房地产销售统计。
根据数据显示，2007年全国房地产销售面积达到了超过10亿平方米，同比增长了15%。
其中，住宅销售面积占比最大，达到了65%。
商品房销售金额超过4万亿元人民币，同比增长了25%。
这些数据表明，当年中国房地产市场非常繁荣，销售量和销售金额都有了显著的增长。
其次是城市房价统计。
2007年，在中国的主要城市中，部分城市的房价呈现出大幅上涨的趋势。
据统计，十大城市中，北京的房价涨幅最大，达到了30%以上，成为中国房价上涨最快的城市之一。
上海、广州、深圳等大城市的房价也相应上涨了20%以上。
这些数据反映了当年城市房价上涨过快的现象，一定程度上带动了房地产市场的繁荣和增长。
第三是土地市场交易统计。
土地市场是房地产市场的重要组成部分。
2007年，全国土地市场交易总额超过了2.5万亿元人民币，同比增长了30%。
其中，商业用地交易额达到近3000亿元，住宅用地交易额则超过了1.5万亿元。
这些数据表明，土地市场的交易额也呈现出明显的增长态势，说明投资者对于房地产市场的信心较高。
第四是房地产开发投资统计。
作为房地产市场的重要环节，房地产开发投资对于经济的拉动作用不可忽视。
根据数据显示，2007年，全国房地产开发投资总额超过了8000亿元人民币，同比增长了20%以上。
其中，住宅开发投资额最大，占据了整个市场的70%左右。
这些数据反映出当年房地产开发投资继续保持了较快的增长势头。
最后是房地产市场调控政策统计。
当年，中国政府积极出台了一系列房地产市场调控政策，旨在稳定市场、防止泡沫。
数据显示，2007年全国有70%以上的城市出台了限购政策，40%以上的城市采取了限价政策。
这些调控政策的出台在一定程度上约束了房地产市场的过热，保护了消费者的利益。
综上所述，2007年中国房地产市场表现出销售面积和销售金额的明显增长，城市房价上涨速度较快，土地市场交易额也有显著增长，房地产开发投资保持较快速度，同时，政府也积极出台一系列的调控政策。
实例——武汉市房地产市场分析
武汉市房地产市场分析1．武汉市房地产概况．概况目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐渐走高的态势，属于并未发育成熟的上升期市场。
1.1.1．2000年，武汉市房地产开发总投资达亿元，较1999年增长%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长%；总竣工面积为万平方米，比1999年增长2%；全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的%，销售额亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。
1.1.2．房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为亿元，比1999年增长52%。
1.1.3．房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长%，说明个人购房贷款正迅速地增长。
附表4 2000年武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表通过以上分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。
．2000年武汉市房地产市场的主要特点1.2.1．市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好1.2.2．个人购买率进一步增加附表51.2.3．地产投资进一步加大，投资结构更趋合理附表61.2.4．住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大附表7．武汉市分类物业价格指数附表8 2000年武汉市房地产价格指数类别第一季度第二季度第三季度第四季度住宅1000 1009 1032 1041写字楼1000 1011 1012 1016综合物业1000 1010 1022 1028住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的%，个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的%。
2000年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势，全年平均价格为元/平方米。
黄 陂 区 区 情 简 介
黄陂区区情简介黄陂区地处武汉市以北，区域面积2261平方公里，占武汉市的1/4；人口113万，占全市的1/8，是武汉市版土面积最大、人口最多的新型城区。
具有四大特点：——历史老区。
黄陂置县于北周大象元年（公元579年），有1431年的建县（区）史。
1983年由孝感地区划归武汉市，1998年9月撤县设区。
黄陂人杰地灵，文化璀璨。
“九佬十八匠”遍布五湖四海，素有“无陂不成镇”之说，享有“楚剧之乡”、“泥塑之乡”、“武术之乡”的美誉。
境内三大知名文化源头汇集，人文底蕴悠远厚重。
距今3500年的殷商盘龙城文化，被专家学者论证为“华夏文化南方之源，九省通衢武汉之根”。
起源于汉代，形成于隋唐的木兰文化，由巾帼英雄花木兰代父从军故事演绎而成，《木兰传说》列入国家第二批非物质文化遗产。
为纪念北宋理学家程颢、程颐出生地而修建于北宋末年的“双凤亭”,被喻为“二程”理学文化的萌芽地。
——革命苏区。
黄陂有着光荣的革命传统，北部木兰山区是中国工农红军第七军的诞生地，新四军第五师的政治、军事指挥中心，老一辈无产阶级革命家李先念、徐海东、吴光浩、刘华清等都曾在这里浴血奋战。
大革命、抗日战争和解放战争时期，黄陂有9万余人为革命捐躯。
苏区面积949.6平方公里，占武汉市苏区面积的39%，涉及7个街乡镇，人口达41.64万，是湖北省、武汉市重点扶持地区。
——农业大区。
黄陂有农业人口91.6万人，耕地80.5万亩，山场90.5万亩，林地104万亩，水面38.6万亩，森林面积693平方公里（占武汉市的一半以上）。
围绕发展芦笋、小龙虾、茶葛、乡村休闲农业四大优势产业，形成5万亩芦笋、5万亩茶葛、5万亩小龙虾等特色板块基地，现代都市农业初具雏形。
近年来先后被评为全国绿色农业示范区、全国绿色食品（芦笋）标准化生产基地、全国绿色农业（食品）示范基地、全国现代农业科技示范基地和中国绿芦笋之乡。
北部947平方公里的木兰生态旅游区，誉为武汉的“后花园”，被联合国列入《中国21世纪优先发展议程》，“木兰八景”闻名遐迩，是湖北省旅游业发展的重要组成部分，被评为“湖北省旅游强区”，成为武汉市唯一一个省级旅游强区。
2007年10月份的深圳房地产楼市分析报告
纵观07年的中国房地产市场，绝对可以用惊心动魄一词来形容。
据国家统计局数据显示，今年以来，包括近几年来，全国住房价格一直在呈上升的态势，可以说，今年以来友逐渐有所加快。
一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。
其中新建住宅价格上涨7.2%，一季度上涨6%，二季度上涨6.4%。
三季度上涨9%。
二手住宅价格上涨6.6%，一季度上涨5.2%，二季度上涨6.9%，三季度上涨7.6%。
面对一片飘红的市场，作为中国楼市嘴早市场化的深圳市一次又一次地被抛到风口浪尖，是硬性需求的增加孩是投资的过热导致了现今房价的踞高不下？当居者有其屋的梦想被疯涨的房价无情击碎时，坐不着的不光是广大的市民，国家的宏观调控也明显紧密起来。
以国庆长假为界点，节前359号文，将第二套房的首付比例提至四成，同时其利率不得底于基准利率的1.1倍，并严格控制商业银行的房地产开发贷款。
节后39号令，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才可以获得，不得进行按比例分期付款。
两项政策虽非横空出世，但如此大刀阔斧的调控力度已足以显示政府调控房价的决心。
面对政府的决心，深圳的市场反应还是十分明显的，359号文下达后紧接着迎来了十一黄金长假，对于金九银十的楼市来说本该是以个收获火爆的假日，然而在推出的2600套新房中，7天深圳全市仅成交82套，平均一天11.7套，用门可罗雀来形容楼市的冷清一点也不为过。
然而事情还未结束，紧接着的39号令及物业税的呼之欲出，更给十月的深圳增添了几许不确定因素。
截止到10月31号，深圳市十月份共新开楼盘12家，以下是这些楼盘的详细信息。
1 中海西岸华府项目概况:中海•西岸华府项目位于深圳市宝安区松岗街道办西北部，占地14万平米，建筑面积36万平米，商业面积近2万平米，是松岗当地规模最大的商住小区，将为松岗提供超过3000套优质、舒适、高档、安全的住房单位。
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黄陂区黄陂大 道455号
一期2栋11层， 8栋6层
黄陂区西寺大 道
二期9栋多层、 洋房、栋小高 层 占地：12万㎡ 总建：16万㎡ 占地：6万㎡ 总建：8.8万㎡
黄陂区百兴 街68号
一期21栋多 层、6栋小高 层 占地：41万 总建：70万 占地：7.7万 ㎡ 总建：13万 ㎡ 1.68
黄陂区前川 街木兰大道 黄陂一中旁
主 要 竞 争 项 目 之 — 金 龙 四 季 阳 光
占地面积 （㎡） 容积率 总户数 均价（元/ ㎡） 开发情况
项目目前在售二期, 占地6万㎡,总建8.8万㎡,9 栋多层、洋房、小高层 ,开发221户 户型面积从101-190㎡ 主力户型面积区间在101-138㎡之间 项目地处黄陂区前川街，紧邻岱黄高速. 项目建筑风格以多层为主，引入江南园林特色； 配有小高层、叠排等，部分户型带超大景观露 台，是目前黄陂区首个大型生态景观住宅小区
当期区域楼市发展现状
玫兰丽舍
冰晶江城
江北第一府
南美银邦
金龙· 四季阳光
上城国际
前川欣城
上城国际 南美银邦
在售 待售
区域楼市现状示意图
供应规模 物业 形态 户型配比 客户属 性 价格分析 去化速 度
当期区域微观市场分析
个案名称 江北第一府 金龙· 四季阳光 冰晶· 江城 玫· 兰丽舍 上城国际
地理位置
结合以上数据统计结果来看，当期版块供应量在150万㎡左右, 经过前期消化，剩余供应量约在77万㎡； 修正 后 修正后 区域单个楼盘一次推盘量不大，推盘量大纸在2-3万方左右；
同时考虑各项目推盘节奏，实际供应体量在7-8万㎡之间；
区域住宅市场供应分析
当期市场在售楼盘大多处于尾盘销 售阶段，因此区域实际供量不大， 但是随着在售楼盘的后续开发以及 未来潜在项目的入市，市场供应量 将会逐步增大
房地产市场发展趋势
楼市需要新的活力，开发商要求新的利润增长点
武汉楼市向何发展
房地产市场发展趋势
楼 市 发 展 走 势
房地产市场发展趋势
下面，我们先来看看金银湖片楼市发展，并结合其对 盘龙城房地产发展趋势进行预测
金银湖片
• 几年前的金银湖，基本与外界隔离，少为人知。 • 随着市中心城区土地价格的大幅上涨，促使部分开发商特别是外来开发 商将目光投向了武汉近郊。 • 金银湖自身拥有这丰富的水域资源、环境优美，实质是一块适宜居住的 风水宝地。 • 同时该片区土地成本大大低于城市中心区域，因此开发商将注意力转移 到金银湖，加上政府大力支持，目前的金银湖成为了武汉的又一大型高档 住宅区。 • 同样由于金银湖具有房地产开发的先决条件，促使了其房地产的发展， 同时由于其房地产的开发为该片区注入了新的活力，促进了金银湖片区的 良性循环，整体发展。 片区楼市处于快速增长期，有一定上升空间！
投资环境运行
投资规模一直较平稳，房地产业稳步升温。房地产业一直在武 汉国民经济发展保持重要地位
房地产市场运行
供需两旺，供略小于求。
近期房地产市场运行
需求旺盛，供应相对不 足
商品住宅价格走势
05之前加速增长，06年相对平稳！
07年上半年再次发 力，下半年价格涨 势迅猛！
未来供应走势预判
2007年预测供应量
消费者购置成本增加，在购房时举棋不定，部分持币观望
抑制 价格存在一定空间，在可预期范围内仍然保持稳中有升的态势。
现阶段需求市场பைடு நூலகம்况
城郊价格增幅逐步追赶城区
城郊成交状况稳步走好
现阶段需求市场状况
去化 价 格
•城区房价居高不下，一般置业者有心无力，“挤出 效应”渐显； •城郊正处价格洼地，购买力向之逐渐转移； •各项市政、生活配套的逐步完善，更为城郊的发展 插上腾飞的翅膀；
二期25栋6层
黄陂区板 桥大道95 号
一期1栋21 层
物业类型
物业规模 在推物业 规模
占地：10万㎡ 总建：20万㎡ 占地：2.3万㎡ 总建：5.4万㎡
占地：94.5亩 总建：30万 占地：6.2万 总建：10万
占地： 总建：6.5 占地： 总建：2.4 万
容积率
2
1.5
1.6
--
区域住宅市场供应情况分析
2008年预测供应量
928 结合两年市场供需 情况来看， 我们谨慎而乐观！
984
单位（万㎡）
961 936
2007年预计销售量
2008年预计销售量
•
07年供需较为平衡，但供应量依旧 略显不足。
•
08年供应相对较大，市场竞争将会 进一步加剧。
未来价格走势判断
促进
密集宏观调控下，武汉房价依然坚挺 银根、地根抬高提升开发门槛、成本 武汉经济处于高速增长期 武汉房地产行业健康、理性发展 中国城市化进程加快 武汉市房地产市场目前属于“朝阳期” 国家宏观调控深入，执行力度加大 廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房供应量加大
区域配套建设
医疗
教育
商业
银行
目前已 经建成 黄陂人 民医院
黄陂一中、实 验中学、武汉 实验小学黄陂 分校等
中百仓储、 武商量贩、 工贸家电 苏宁电器等
农业银行、 工商银行、 建设银行、 中国银行 等
区域概况总结
“汉口北城” 投资热土
武汉卫星建设将进一步带动楼市发展
川龙大道贯通，黄陂房价将看涨
黄陂楼市面临着快速增长的机遇！
房地产市场发展趋势
• 随着国内外一大批知名企业的进驻，该区域的的经济状况呈加速度 的增长状态。
沌口片
• 同时沌口拥有丰富的湖泊资源，周边环境优美，也是一块适宜居住 的地方，因此大量的开发商也大量涌进沌口片区，沌口成为了武汉市 近年来几个新兴开发区域中经济发展速度最快，投资开发最为活跃的 地区。
早期出现透支，等待新的增长点
版块内商品住宅物业形态分析
版块内多层为主，小高层为辅，高层项目极 少，但随着区域城市化进程、房地产市场的 发展，小高层及高层的比例将会加大。
区域楼盘项目户型分析
户型 一房 二房 三房 四房 复式 比例 7% 32% 37% 15% 9% 集中面积区间（㎡） 36—47 80—130 97—138 139—150 140-180
南美银邦
总建9万方
在今后一定时期内，区域新增商品住宅市场供应量在59万㎡左右；
由于各项目开盘时间，推盘节奏不同，这59万㎡将会分解到各个时间段；
结合该片区房地产市场发展情况，明年区域新增市场供应会达到高峰，约在15-20万㎡；
重点竞争项目分析
开发商 地理位置 武汉岳华房地产开发有限公司 黄陂区前川西寺大道 12 1.5 1239 多层:2350 小高层:2600 总建面积（㎡） 绿化率 开盘时间 物业类型 16 40% 2007-7 多层,小高层
居住分区、住宅郊区化再显活力！
房地产市场发展趋势
在住宅郊区化发展的前提下，我们先来看，武汉市 其他城郊片的发展历程及现状！
光谷片
• 武汉光谷主要是集合光电信息产业的基地，因其特殊的人文环境和区域 定位在武汉新兴开发区中占有着重要的地位。 • 同时由于周边各大高校聚集，该片区也是武汉市高收入人才聚集之地。
私企成功人士 高级管理层 政府事业单位高层 这一人群年龄多在45岁
区域客层属性分析
来自黄 陂本地 外地务工， 返乡置业， 多为自住， 一次置业； 来自汉 口北城 后湖、竹叶山、 黄浦、二七片， 需求多为刚性， 多为一次置业；
其他区域
武汉市其他地区，需求弹 性系数较大，受价格影 响 较为明显。投资、自住兼 而有之。
交通逐步完善
价格具备优势
区域客层来源分布图
重 点 客 层 来 源 分 布
区域客层来源分布图
A、中低层面解决基本生活需求的购房者
本区政府机关、事业单位青年公务员 本区内企业中青年职员
B、中层及中层以上改善居住条件的购房者
本区政府机关、事业单位中层管理者 本区内企业中高层管理者 武汉市区企事业单位中高层 私营个体业主 C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者
户型 项目详情
与本案关系
该项目与本案地理位置较近,交通相对比 较发达,因此会与本案产生相当激烈的竞争.
房地产市场发展趋势
丰富的自然资源，政府的大力支持以及强劲的市场 需求，这三大因素造就片区房地产市场的发展。
相对来说黄陂区也具有上述三个同样的条件，同时 由于具有其他类似区域开发成功的经验可以借鉴， 并且目前已经进驻了一批知名开发商，因此该区域 更具有一定的优势条件。
通过以上的分析来看，在未来几年内黄陂区处在高 速上升的发展趋势，区域发展、升值潜力较强。
主力销售价格 2500-2700元/㎡
主要 表现
该区域内普通商品住宅主力销售价格区间较 为紧密， 要集中在2300-2700元/㎡；
开发较早 规模相对较大 住宅品质较高
住宅项目消化速度分析
城区“挤出效应”
去 化 概 况 评 析
今年上 半年之 前，该 版块整 体去化 速度一 直较为 平缓；
进入7月 份以后， 去化速度 稳步上升， 并将在可 预测时期 内保持此 中态势
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交通设施立体化 形成了“水陆空”立体交通网络，岱黄路、机场路、黄土 路、汉施路、川龙大道、巨龙大道、318国道、市外环线等四通八达，公路运 输畅达。京广线、京九京广武麻连络线、阳逻电厂铁路专用线等境内交错，铁 路运输快捷。武汉天河国际机场座落区内，空运条件优厚。境内滠水河与府河、 长江航运相连，水运优势明显。
区域楼市发展现状与走势
区域楼市
区域规划 及建设
区域楼市 发展运行
当期楼 市现状
潜在及未 来供应
区域楼市发展现状与走势
利好
道路 交通
规划
汉口北城
区位 生态