北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂
土地供应、溢价与地价调控——基于2003～2012年北京市经营性用地公开出让数据的实证分析
１ 研 究 背 景
“ 招拍挂” 引 入 市 场 竞 争 机 制 对 土 地 资 源 进 行 配置 ， 是 实 现 土 地 价 值 的 良好 途 径 ， 但 其 供 给 垄 断 和需求 竞争 的模 式及 “ 价高者得” 的特点 ， 同 时也 会 推高地 价 ， 对价格机制 产生破坏 ， 造 成 市 场 失 灵 的 情 况 发生 。土 地价 格 具有 非 常强 的地 域 性 ， 供 求 弹性 小 ， 导致 非理 性 等 预期 因素 在 参 与 土地 价格 制
地中， 溢价 率在 １ ０ ０ ％ 以上 的地块 达 １ ２ ４宗 ， 占出让
地块 总数 的 １ ５ ％ 。溢价 率 在 ３ ０ ％ 以上 的地 块 通 常
转化 过程 中加 剧 了 两 者 间 的波 动 。 与此 同时 ， 由于
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被称 为高 溢价地 块 ， 达２ ７ １宗 ， 占比 ３ ２ ％， 高 溢价 地
地 供 给 因素 控 制 土 地 市 场 的 非理 性 因 素 ， 降低 土地 溢价 ， 从 而 实现 地 价 调 控 。
【 关键词 】 土 地 出让 市场 ；溢 价 ； 地 价 调 控 【 中 图分 类 号 】Ｆ ２ ９ １ ． １ 【 文 献标 识 码 】 Ａ
自２ ０ ０ ２年 北 京 市 国 土 资 源 和 房 屋 管 理 局 《 关 于印发 北京 市 招 标 拍 卖 挂 牌 出让 国 有 土 地 使 用 权
土地 出让 市 场 ， 为增 强房地产宏观调 控 、 促 进 土 地
市场健 康发 展 、 规 范 市 场秩 序 打下 了坚 实 基 础 。与
此 同时 ， 由于 土 地 市 场 失 灵 、 非 理 性 以及 土 地 自身 特性 等客 观 因 素 的存 在 ， 高溢价地块 频 出， 地 价 增 长预 期 增 强 ， 对 政 府 加 强 地 价 调 控 提 出 了 新 的 要 求 。本 文通过 ２ ０ ０ ３年 １月至 ２ ０ １ ２年 １ ２月 这 １ ０年 间北 京 市经 营性 用地 公 开 出让 市 场交 易 数 据 ， 对 土
土地一级开发管理办法(1011修订)
土地一级开发管理办法第一章总则第一条为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。
第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。
第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。
第二章工作职责界定第四条土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：（1）股份公司工作职能：1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。
2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。
3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。
4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。
5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。
（2）子公司工作职能：1)子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息库，经过整理分析后，从中筛选出优质项目信息并及时上报母公司项目拓展部。
2)子公司相关部门参加股份公司项目投资评审会议，上报项目所在区域投资机会研究报告、上报子公司拓展房地产项目所提交的项目投资可行性报告，供股份公司召开项目投资评审会议参考。
3)子公司对取得一级开发权的土地开发负责具体的实施工作。
第三章土地一级开发管理工作内容第五条土地一级开发管理主要包括以下五方面内容：（1）土地计划的编制；（2）土地信息的筛选；（3）土地一级开发项目获取；（4）土地一级开发项目实施管理；（5）二级开发项目获取准备工作。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
北京市房地产开发建设项目收费标准
北京市房地产开发建设项目收费标准（2009）
北京市契税管理规
定.doc
城八区城市基础设
施建设费征收.doc
顺义区人民政府关
于取消市政公用设施建
北京市通州区人民
政府印发关于城市基础
关于大兴区城市基
础设施建设费征收标准
昌平区城市基础设
施费减免办法.doc
房山区征收城市基
础设施建设费暂行办法
关于印发通州区新
建商品住宅小区住宅与
国家计委关于印发
建设建设项目前期工作
国家计委、国家环
境保护总局关于规范环
建筑物避雷装置检
测收费标准.doc
、新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，
北京市物价局
北京市财政局关于制定
印发关于规范防空
地下室易地建设收费的
北京市绿化补偿费
缴纳办法（2007年修订。
土地一级开发相关法律文件梳理
土地一级开发相关法律法规文件梳理一、结论：在《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，国务院、国土资源部、财政部、建设部等相关部门出台的法律法规均没有涉及到土地一级开发溢价分成问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来可能会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成问题早已存在，但是北京、天津出台的法律法规均未涉及这一问题，说明地方政府在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
二、相关法规：1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（2009年）二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库，保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。
除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。
市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。
市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。
对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
（二）确保土地出让收入及时入库。
土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。
市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。
对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。
北京招拍挂历史回顾
【主持人银鹏】：我们对土地招拍挂以来的政策脉络进行了简单梳理，一起来回顾一下：11号令：时间，2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。
此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。
33号令：时间，2002年6月。
为具体实施11号文，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（简称33号令），该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，但同时为土地协议转让留出了“四个口子”，即：绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地仍可以协议出让。
4号令：时间，2004年1月。
北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》即4号文件，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。
4号令被认为是北京土地交易暗箱操作的终结。
71号令：时间，2004年3月31日。
国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。
开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。
8·31土地大限由此得来！后8·31 时代土地格局：土地招拍挂以后相继出现了诸多天价拿地事件：2003年12月8日，顺驰亿元拍得大兴黄村卫星城项目用地；2005年8月1日，华润亿元将清河毛纺厂地块收入旗下；2005年12月5日，通州马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地经64轮公开竞价，被金地摘得；2007年 7月24日，城开和北辰置业联合投标体以92亿拿下长沙新河三角洲地块，成为全国地王；2007年 8月24日，上海黄浦163地块拍出66900元/平方米楼板价……开发商疯狂拿地的场景在各地上演。
北京土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图
中 标 人、 竞 得 人
市国土局
1、签订国有土 地使用权出让 合同 2、交纳政府土 地收益和土地 开发费等
市发改委、 市建委
项目核准或备 案
市规划委 建设用地规划
许可证
市相关部门
办理建设工程 相关手续
入市准备
市场交易
土地入市交易
签订合同和办理后续手续
北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程 （试行）
依据
市政府
原土地所有 者或使用者
市国土局
委办局联席会
市国土局会 同相关部门
1、北京市国 民经济和社会 发展计划
2、北京城市 总体规划
3、北京土地 利用总体规划
1、土地供 应计划
2、土地利 用年度计划
3、土地储 备开发计划
1、征得区县 和乡镇政府或 上级主管部门 同意 2、向市国土 局提出土地一 级开发申请
土 地 一 级 开 发 主 体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
市文物局 文物保护意见
市环保局 环境评价意见
市政专业部门 市政接用意见
市发改委 核准
计划编制
前期策划
`
征询意见和审批
土地一级开发
市政府批准
1、新增集 体土地办理 农用地征收、 或农转用手 续 2、存量国 有建设用地 收回国有土 地使用权
市政府年度土地
、北京市国民 经济发展计划
、宏观调控和 房地产市场运行
、储备开发土
市国土局 会同市发改委 等有关部门
确定土地 出让价格
市国土局
1、确定土地出 让方案 2、发布国有土 地使用权出让 公告（报纸、 网站、土地交 易市场） 3、制定招标拍 卖挂牌文件
2024年经营性土地使用权招拍挂出让工作总结汇报材料（2篇）
2024年经营性土地使用权招拍挂出让工作总结汇报材料尊敬的领导、各位同事：大家好！我是XX部门的XX，我在此向大家汇报2024年经营性土地使用权招拍挂出让工作的总结。
一、工作概述2024年，我部门负责经营性土地使用权的招拍挂出让工作。
我们以党和国家的政策方针为指导，坚持科学发展观，主动适应经济发展需要，在市委、市政府的正确领导下，充分发挥市场机制的作用，做好土地资源配置工作，取得了一系列显著的成绩。
二、工作亮点1. 制定科学合理的招拍挂方案根据市场需求、土地资源状况以及行业发展趋势，我们制定了一系列科学合理的招拍挂方案，确保土地使用权的出让能够满足市场需求，并最大程度地优化土地资源配置。
2. 加强宣传推广，扩大招拍挂范围我们充分利用各种渠道开展宣传推广工作，通过媒体发布信息、举办推介会等方式，扩大了招拍挂的知晓度和影响力，吸引了更多的企业参与招拍挂活动，有效提高了招拍挂的竞争性和透明度。
3. 加强组织管理，确保公平公正我们建立了严格的招拍挂组织管理制度，加强对评审委员的培训和监督，确保评审过程公开、公平、公正。
同时，加强对招拍挂活动的监督和检查，严厉打击违规行为，维护了市场秩序。
4. 加强与相关部门的合作我们密切配合建设、规划、环保等相关部门，及时了解项目的土地需求和政策要求，做好前期准备工作，确保土地使用权的招拍挂工作能够顺利进行。
三、存在的问题及改进措施1. 招拍挂公告发布渠道有限目前，我们主要通过媒体发布招拍挂公告，但覆盖范围有限。
今后，我们将积极探索新的发布渠道，如利用互联网等新媒体平台，提高招拍挂公告的传播效果。
2. 招标文件编制繁琐由于招标文件需要包含大量的内容，编制工作相对繁琐。
今后，我们将建立招标文件编制的标准化流程，减少重复工作，并加强对招标文件的审核与质量控制。
3. 招拍挂流程冗杂目前，招拍挂流程需要涉及多个环节和多个部门的配合，流程较为冗杂。
今后，我们将加强与各相关部门的沟通与协作，优化招拍挂流程，提高办事效率。