--三亚东和游艇酒店管理回报模式分析报告
酒店项目投资回报分析
酒店项目投资回报分析酒店作为旅游和商务出行中必不可少的服务设施，一直以来都是投资者眼中的热门项目之一。
然而，酒店投资项目的回报并非一成不变，需要进行全面的分析和评估才能做出正确的决策。
本文将对酒店项目的投资回报进行深入分析，并提供相关数据和实例来支持结论。
一、市场需求分析在考虑投资酒店项目之前，首先需要了解所在地区的市场需求情况。
市场需求是一个影响投资回报的关键因素，决定了酒店的入住率和收益情况。
通过调查研究和市场分析，可以了解到酒店项目所在地区的旅游业、商务活动和人口流动情况等相关数据。
以一个海滨城市为例，该城市每年吸引大量的游客和商务人士前来，市区内的高星级酒店供不应求。
此外，该城市还拥有一流的旅游景点和会展中心，各种大型活动也频繁举行。
因此，投资一家高品质的酒店在该地区无疑是具有潜力的。
二、投资成本分析除了市场需求，投资成本也是决定回报率的重要因素之一。
对于酒店项目而言，投资成本包括购买土地、建造建筑物、装修设备、人力资源等各个方面。
在进行投资回报分析时，需要将这些成本综合考虑。
首先，购买土地是投资酒店项目的首要成本。
土地的位置、面积和现有的用途都会影响其价格。
在选择土地时，除了考虑市中心的地理位置优势外，还应注意周边的交通便利性、配套设施和开发潜力等因素。
其次，建筑物的投资成本也是不可忽视的。
酒店的建筑风格和规模将直接影响投资金额。
根据市场需求情况和目标客户群体的特点，合理设计建筑物的结构和功能布局，最大限度地提高使用效率和舒适度。
最后，装修和设备投资是酒店项目中的一个重要环节。
一家高品质的酒店需要具备先进的设施和舒适的装修风格，从而提供优质的服务体验。
然而，这些方面的投资成本也较高。
在投资回报分析中需谨慎评估装修和设备的投资回报周期。
三、投资回报评估在完成市场需求和投资成本的分析后，可以通过投资回报评估指标来综合评估酒店项目的回报情况。
以下将介绍几个常用的投资回报评估指标：1. 投资回收期：投资回收期是指投资额能够通过项目产生的现金流量覆盖的时间。
某酒店委托经营方式及回报方案管理
03
回报方案设计与管理
固定回报与分成回报模式介绍
固定回报模式
在此模式下，酒店业主按照约定的金额或比例，定期从酒店经营收入中获得回 报。此模式具有稳定性，但可能无法充分反映酒店业绩的变化。
分成回报模式
在此模式下，酒店业主与经营者共同分享酒店经营收入，通常按照约定比例进 行分配。此模式具有激励效应，因为业主和经营者的利益更紧密地联系在一起 。
模式
委托经营通常采取合同制，明确双方 权责，合同期限通常为数年，期间管 理公司需按照约定的经营目标和标准 运营酒店。
酒店选择委托经营的原因
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专业管理
引入专业的酒店管理公司 ，能够提升酒店运营水平 和服务质量。
降低成本
通过委托经营，可以降低 酒店自营时的人员、培训 、管理等成本。
风险分散
酒店业主将经营风险部分 转嫁给管理公司，实现风 险共担。
合作方履约风险与防范
合作方履约风险
在委托经营中，合作方可能因各种原因无法履行约定，如投资不足、管理不善等，导致酒店经营受签订委托经营合同前对合作方进行全面评估，了解其经济实力、管 理经验和信誉等方面的信息。同时，合同中应明确双方的权利和义务，设定合理的违约责任条款，以 便在发生纠纷时能够依法维权。
通过以上内容的管理和实施，可以确保 酒店委托经营方式的顺利进行，实现酒 店业主与合作方的共赢发展。
保密条款：要求合作方对涉及酒店经营 的商业秘密和机密信息予以保密，确保 酒店业主的利益不受损害。
收益分配：明确酒店经营收益的分配方 式，包括固定收益、分成比例等，确保 双方利益得到合理保障。
违约责任：明确双方在合同履行过程中 的违约责任和赔偿标准，防止因一方违 约造成损失。
三亚旅游地产及度假酒店案例分析
会展中心示意图
会展中心示意图
会展中心
会展酒店裙房效果图
会展酒店裙房效果图
会展酒店裙房效果图
酒店大堂
三、创意空间
创意空间
针对三亚的初创型中小企业，开发出的一种资源节约、富有有品位的精致产品——创意 STUDIO，以小户型为基本单元，采用框架结构灵活进行户型布置，适合不同类型公司 的需要，做到办公产品的多元化。
中央更加正式的海景庭院则拥 有休息厅、镜湖和草坡。
2、喜来登度假酒店
三亚喜来登度假酒店，建筑面积约78000㎡，共设有511 间客房，其中49间为套房。
□ 酒店拥有亚龙湾面积最大可容纳1400人的宴会厅以及与之搭配的16个 会议厅。 □ 4个风格特异的餐厅，瑶池西餐厅、香料园亚洲餐厅、白云阁中餐厅、 池畔吧、美景台大堂吧、桑吧葡萄酒吧等。
亚龙湾红树林度假酒店直面广袤无垠的蔚蓝海面，502间各式海景 房，70%客房尽览海景。酒店周围风景如画，高尔夫球场、丛林、 群山，自然景观优美动人。
酒店建筑的组织遵循最大限度地向南面的 亚龙湾，向西面的农业山谷和向北面的山 脉打开视线的原则。
酒店客房被组织成“翼”，从中央向外辐 射，两栋建筑的形状成为“X”和“Y”。
这样不但有利于高效服务，而且优化了各 间客房的景色。建筑内部的透空部分有利 于通风，同时也从立面上创造出一些趣味。 每“翼”内部和谐对称，整个建筑平面却 呈有趣的不对称。
酒店的建筑布局还把基地分成 数个不同的庭院。海洋边上的 这些庭院各有特色——
西面的庭院有游泳池和水景；
东面的餐厅庭院围绕着大型活 动的草坪和泰式餐厅；
酒店管理模式以及盈利模式总结编
酒店管理模式购买模式：一、带资管理.通过"买断"（绝对拥有)，"控股”(相对拥有)或”参股"(部分拥有）等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序,相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准,相同企业文化及相同经营理念的管理方式。
此种模式一般出现在饭店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店。
早期的就是卡尔森品牌旗下实行过这样的模式，但是对于目前相对高端的酒店品牌来说，这种模式很少采用，无论是国内还是国际知名品牌，除了在上海北京等一线城市或者是省会城市的优质地段或者是重点旅游景区偶尔会考虑这样的带资管理，其它地方是微乎其微.主要特征:1.管理方不仅拥有酒店管理营运的主动决策权，而且参与全部或部分投资2.投资各方与管理方在合作初期就容易达成营运目标及盈利目标，合作基础相对稳固,利益相连;二、股权合作酒店公司与业主按照一定比例共同出资，同时酒店公司可以用品牌、管理技术分得业主部分股权，但是人事上必须有开发公司的人，酒店公司以现金或者现金加管理费的形式占有一定的股份.三、酒店基金比较好的项目可以与酒店基金合作，一般来说酒店基金认可项目后,有两种操作方式，其一从开发商手上买来项目公司，酒店基金自己做;其二就是酒店基金放贷款给开发商，按照一般的基金操作手法来运作，目前他们要求的年回报不低于18%,这个要求在基金里是比较高的.租赁模式：一、委托管理。
通过酒店业主与管理集团/公司签署《管理合同》来约定双方的权利,义务和责任,以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取一定比例的"基本管理费"(约占营业额的2%至5％)和”奖励管理费"（约占毛利润的3％至6％）的管理方式.近年来,"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增.此种模式一般出现在酒店集团的定型阶段,较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体酒店。
某酒店委托经营方式及回报方案管理
某酒店委托经营方式及回报方案管理为了更有效地管理和经营某酒店，该酒店决定采取委托经营方式，委托专业运营方对酒店进行经营管理，从而实现提高酒店效益和提升品牌形象的目标。
本文将重点讨论该酒店的委托经营方式和回报方案管理。
一、酒店委托经营方式委托经营是指委托方将一项具有一定风险的经济活动转让给专门从事该项活动的运营方，由运营方对该业务进行经营管理，按合约约定向委托方支付委托报酬。
酒店委托经营方式，是指酒店业主将酒店的运营管理委托给专业的酒店运营管理公司，由管理公司对其运营管理，从而实现提高酒店效益和提升品牌形象的目标。
与传统的的自营运营方式相比，具有以下优势：1.降低酒店经营风险。
委托经营方式可以将酒店经营的风险向专业的酒店运营管理公司进行转移，降低酒店业主的经营风险。
2.提升酒店经营效益。
酒店运营管理公司具有专业的经营管理经验，能够更好地进行市场营销、客房销售、餐饮管理等方面的工作，更有效地提高酒店的经营效益。
3.提升酒店品牌形象。
委托经营可以将酒店的品牌管理交由专业的酒店运营管理公司进行，提升酒店的品牌形象和竞争力。
二、酒店回报方案管理酒店经营管理公司与酒店业主之间的合作，需要建立一个合理的酒店回报方案，以便拥有清晰的经济利益分配机制。
以下是该酒店的回报方案管理：1. 收益比例分配根据协议的具体情况，酒店业主与运营管理公司可以约定以收益比例分配的方式来分享酒店的经营利益，业主提供酒店的资产所有权及其他权利信息，运营管理公司负责酒店的运营管理工作，双方均可分享酒店经营活动所带来的收益。
2. 固定租金酒店业主与运营管理公司也可以约定以固定租金的方式来分享酒店的经营利益。
按照这个方案，管理公司向业主支付一个固定费用，以换取其运营酒店的权利，同时管理公司从酒店的收益中获得盈利。
3. 其他此外，酒店业主与运营管理公司还可以约定其他形式的酒店回报方案，例如合同收益、固定费用加收益分配、居间服务以及基于不同业务类型的奖励或提成等。
酒店投资回报率分析研究
酒店投资回报率分析研究内容总结简要在过去的几年里，我一直在酒店行业从事投资回报率（ROI）分析工作。
我的主要职责是通过详细的数据分析和研究，帮助酒店管理层制定投资决策，以提高酒店的经营效益。
在我的工作中，我涉及到了各个部门，包括前台接待、客房服务、餐饮服务、市场营销等。
通过对这些部门的深入了解，我发现在酒店运营中，每个部门都存在着不同程度的问题和潜力。
以客房服务部门为例，我发现在客人退房后，客房往往需要较长时间的清洁和整理，导致客房的使用率下降。
为了解决这个问题，我提出了一套改进的客房清洁流程，通过优化工作流程和提高员工效率，将客房的使用率提高了5%。
在市场营销方面，通过对客人的消费行为和喜好进行分析，帮助酒店制定了一套更精准的市场推广策略。
通过实施这套策略，酒店的入住率提高了10%，投资回报率也相应地提高了。
除了实际案例研究，进行了大量的数据分析。
通过对酒店的财务数据、客人的消费数据等进行深入挖掘，我发现了许多有价值的规律和趋势。
这些数据不仅帮助我评估了酒店的运营状况，还为酒店的未来发展了有力的支持。
在实施策略方面，注重与各部门的紧密合作，以确保策略的有效执行。
我会定期与各部门负责人进行沟通，了解他们在执行过程中的困难和问题，并必要的帮助和指导。
通过这种合作方式，我们成功地实施了多项改进措施，并取得了显著的成效。
总的来说，我的工作是通过深入的数据分析和研究，帮助酒店提高投资回报率。
通过实际案例研究和数据分析，我发现酒店运营中存在的问题和潜力，并提出了一套改进策略。
通过与各部门的紧密合作，我们成功地实施了这些策略，并取得了显著的成效。
我相信，在未来的工作中，继续努力，为酒店的发展做出更大的贡献。
以下是本次总结的详细内容一、工作基本情况在我的工作中，我主要关注酒店的投资回报率，通过分析财务数据、客人的消费行为和喜好等信息，为酒店决策支持。
我与各部门保持紧密的合作，通过优化工作流程、提高员工效率等方式，帮助酒店提高经营效益。
三亚酒店投资回报案例
/IndustryAnalysis/2010-2-10/1021025826.shtml/view/703dc65abe23482fb4da4ce0.html投资回收期就是使累计的经济效益等于最初的投资费用所需的时间.投资回收期就是指通过资金回流量来回收投资的年限.标准投资回收期是国家根据行业或部门的技术经济特点规定的平均先进的投资回收期.追加投资回收期指用追加资金回流量包括追加利税和追加固定资产折旧两项静态投资回收期静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。
投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明。
静态投资回收期可根据现金流量表计算，其具体计算又分以下两种情况：1）项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：P t =K/A2）项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。
其计算公式为：P t ＝累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量（2）评价准则将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较：l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受；2）若P t ＞Pc，则方案是不可行的。
动态投资回收期动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。
动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。
（l）计算公式。
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：P＇t ＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值（2）评价准则。
三亚游艇码头邮轮发展规划与现状解析调研报告
游艇在国际上早已成为一个庞大、 热门的产业，被称为“漂浮在黄金水 道上的商机”，“城市的名片”。
游艇经济完整的产业链包括：从游 艇制造到游艇俱乐部的服务再到与 游艇相关的度假休闲及各种商务活 动，包括游艇驾照培训和考核、专 用码头建设、游艇维修、俱乐部建 设和管理、零配件制造、内部环境 装修、专业保险等。
2012年三月
报告架构
游艇码头发展规划及现状解析
游艇产业浅析
三亚游艇码头发展规划 三亚游艇码头发展现状解析
三亚游轮产业发展初探
三亚 游轮产业发展浅析 三亚 游轮产业发展现状 三亚邮轮码头发展概要
私人飞机发展初探
私人飞机种类与发展状况 私人飞机目前国内的飞行条件 私人飞机基地运营模式 私人飞机FBO案例 海南水上飞机发展动态
其可售产权别墅龙溪29项目，栋总价8000万—1亿之间，游艇码头入户设计，龙溪29 配备私家码头15个，私人码头免入会费，与瑞吉酒店公共码头一起由亚龙湾游艇会管理。
入会费用118万元，入会后享受会员价，泊位租 赁6万/月(3折后价格)
三亚亚龙湾游艇会（Yalong Bay Yacht Club） 是由世界500强-中粮集团三亚亚龙湾开发股份 有限公司投资建设，并与中国顶级专业游艇管理 公司合作，汇聚了行业内最具游艇会经营管理经 验及市场运作经验的国内外人才。
世界一流的游艇目的地
——通过世界级的旅游 基础设施、最佳旅游接待 设施、便捷的出入境程序 和终年的丰富活动，将三 亚建设成世界一流的游艇 休闲基地。
亚洲领先的游艇交易中心——建设游艇展览 展示中心、免税仓库等设施，进一步发展三 亚游艇展、海天盛筵等展会，将其建设成最 佳的水上游艇展、中国的超级游艇展。
入会费88万元,可提供600个泊位,入会后可享受泊位优惠3万/月(3折后价格)
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东和·中央海岸私属游艇酒店投资管理回报模式建议
2009.8.6
目录
一、产权酒店的概念
1.产权酒店的由来
2.产权酒店定义
二、调研对象投资模式基本情况
三、投资回报模式思路
1.完全投资型模式
2.完全自住型模式
3.部分自住型模式
一、产权酒店的概念
1.由来
产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来，又称酒店式公寓，在国外已经有几十年的历史，“自用”和“投资”是其两大卖点。
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
2. 定义
产权式酒店的定义是，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。
与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。
二、调研对象基本情况对比
近几年来，三亚国际化程度的不断提高，众多国际国内知名品牌酒店云集于此，目前市场上在售的高星级产权酒店项目屈指可数，此次项目调研对象有六家，其中三亚湾四家，亚龙湾两家，详情见下表:
三、投资回报管理模式思路
业主办理购房手续时，必需与酒店管理公司签署委托经营协议，确定业主与管理公司的委托关系及方式。
业主的客房委托酒店管理公司管理,有以下三种基本模式：
A.完全投资型
1）业主所购客房全权委托酒店经营管理公司管理，酒店运行费用全免。
业主在委托期内，可分配年客房营业收入的30%-40%，或客房总价5%的固定回报，且每年可获赠定期的免费入住。
年固定回报率模式
该模式为三亚早期产权酒店项目惯用的回报方式，当时颇受市场追捧，但由于很多酒店后期产生经营成本过高等问题，固定回报率往往达不到当时协议标准，经营方承担较大风险；如早期的亚龙湾华宇皇冠假日酒店与亚龙湾5号产权别墅均因固定回报率问题最终停止了对外销售，且造成一定的负面影响；
年收益比例回报模式
该模式近年来较为盛行，由开发商和业主共同承担酒店经营风险，操作相对灵活，可为开发商规避许多风险，但酒店利润核算如何得到业主的认可成为施行该模式前必须解决的问题；具体可参考国光豪生度假酒店与三亚
湾红树林度假酒店的做法；
2)免费入住权;
业主在购置客房后，每年会获得一个月左右的免费入住天数（或积分），但由于三亚旅游市场淡旺季区分明显，酒店客房价格会随之波动，故业主在淡旺季和法定假日入住必须按比例折算，具体可参考国光豪生酒店、三亚
湾红树林度假酒店的积分制入住模式；
东和产权游艇酒店积分入住建议：（40分-45分/年）
户型对比建议：（以小户型作为对比参照物）
综合考虑区位、品牌和酒店星级等因素，建议东和集团下属酒店入住对比：（以产权游艇酒店作为对比参照物）
业主未使用完的年免费入住天数问题，大多数项目采用不可累积、过期无效；但三亚湾红树林度假酒店明确写明自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费入住天数，将按平均业主价折返现金；鉴于其为本案未来最具威
胁的竞争对手，本案该如何应对，需尽快确定;
另外关于业主入住但积分不足的情况，建议计算出积分中每分的价值，然后按每分价值进行结算；
例如：1分=500元，0.5分=250元
若一业主春节入住，但其积分只有4分，而春节入住一天需5分，则业主只需另缴纳500元即可；
另外还可以将积分价值用于现场销售说辞；
建议：本案私属游艇酒店采用年收益比例回报模式，每年返还业主客房收入30%-40%作为回报，按积分制赠予业主一定的免费入住权（旅游淡旺季及法定假日入住按比例折算），并聘请第三方独立会计事务所进行利润核算，年终进行客房收入分配，计算公式如下：
完全投资型可分配收入=酒店客房本年度总收入X[该业主客房总价值÷酒店总价值]X30%或40% -业主税费
（备注;该公式中的总收入指毛收入）
B.完全自住型
业主客房完全自住，不委托酒店经营管理公司进行经营，只委托酒店经营管理公司进行日常物业管理。
自住期内，酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务，业主须支付酒店基本运行费用和其它消费费用。
不参与酒店利润分配。
此模式类似于传统统物业管理模式，但物业费相对较高，基本都达到5-10元/平米；
C.部分自住型
业主每年自住所购酒店客房一定的时间，自住以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理。
非出租期间（自住时间）酒店管理公司提供酒店基本服务，业主须承担住店期间的酒店基本运行费用及其它消费费用，年终亦按客房年营业收入的30%-40%加权分配。
此类物业与完全委托型的分配方式基本类似; 但入住天数（或积分）要多于完全委托型的物业，如天域二期管理采用了此模式，业主住店时的酒店基本运行费高达50元/平米/月；计算公式如下：
部分自住业主可分配收入=酒店客房本年度总收入X[该业主客房总价值÷酒店总价值]X30%或40% -业主税费-
业主住店时酒店基本运行费用
（备注;该公式中的总收入指毛收入）
酒店管理公司需要与业主约定每年的固定入住天数（或分数），如国光豪生酒店约定业主每年可享用160分的入住积分（淡旺季与节假日按比例折算），并可授权其亲属朋友享受该权利，但除此之外的时间必须交于酒店经营管理，不得擅自租赁；业主不享有160分之外使用时间的使用权和收益权，160分之外的使用时间归酒店所有，由酒店经营，盈亏自负。
（后附：三亚各参考项目的管理合同及模式）
东和集团海南营销中心
2009.8.6。