资产评估总复习2019年-资料

=7.9285（年）
③ 计算实体性贬值率 有形损耗率=加权投资年限÷（加权投资年限+剩余使用
年限）×100% =7.9285×（7.9285+15）×100%=34.58%
④ 计算实体性成新率
设备的成新率=1－设备有形损耗率=1－34.58% =65.42%
例题3
例题3：评估对象为某企业2019年购进的一条生产线，账面原值 为200万元，2019年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每 年比上一年增长10%。据估计，该资产还可使用5年，又知道目前市场 上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相 比，可节省5人，每人的月工资为1000元。此外，由于市场竞争加剧， 致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为10万。现假定折现 率为12%，企业所得税税率为33%。要求根据上述资料，采用成本法 对该资产进行评估。
例题2
例题2：1993年购入一台设备,账面原值为10000元。于2019
年、2019年、2019年进行过三次更新改造,分别耗用1000元、
2000元、1500元。2019年进行评估时,通过检测和鉴定,该设备
尚可使用15年。假设从1993年到2019年间的年通货膨胀率为
8%。要求计算该设备的有形损耗率和成新率。
0
1%
-1%
2
0
容积率
2
3
3
4
1
剩余使用年限
40
35
35
45
40
区域因素
0
-1%
1%
2%
-1%
个别因素
0
0
-1%
1%
-2%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较， 负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估 宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
三、机器设备评估的市场法（没有有计算考题）
（一）应用市场比较法的前提条件 （二）运用市场法评估机器设备的基本步骤 （三）机器设备评估市场法的应用方法
1、直接比较法 2、市价折余法 3、相似比较法 （四）运用市场法评估机器设备中比较因素分析
1、销售时间差异分析； 2、结构、性能等差异分析； 3、新旧程度分析； 4、销售数量、付款方式差异分析。
2、五个估算：
（1）重置成本估算（四种方法）： 重置核算法：
重置成本=直接成本+间接成本 物价指数法：
重置成本=历史成本×评估时物价指数/资产购建时物价指数 重置成本=历史成本×（1+物价变动指数） 功能价值法： 重置成本=参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量 规模经济效益指数法：
重置成本=参照物重置成本×（待估资产产量/参照物年产量）x 其中x是规模经济效益指数 （2）实体性贬值估算（两种方法）： 观察法（成新率法）： 实体性贬值=重置成本×（1―实体性成新率） 公式计算法： 实体性贬值=（重置成本―预计残值）×实际已使用年限/总使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
解：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本=200×(1+10%)3=266.2万元
实体性损耗率=3÷(3+5)=37.50%
实体性贬值=266.2×37.5%=99.83万元
功能性贬值=5×12×1000×(1-33%)×(P/A,12%,5)=14.49万
元
经济性贬值=10×(1-33%)×(P/A,12%,5)=24.15万元
一、市场法
（一）市场法及其适用的前提条件 （二）运用市场法进行资产评估的方式
1、选择参照物 2、确定参照物的差异调整因素并计算调整系数
二、成本法
（一）成本法及其适用的前提条件 （二）成本法运用的思路及其各项指标的估算
1、两个重要公式： （1）被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值―功能性
贬值―经济性贬值 （2）被评估资产评估值=重置成本×成新率
该城市（定基）地价指数见下表：
年份 指数%
2000 100
2019 103
2019 106
2019 108
2019 112
2019 118
容积率修正系数见下表：
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.1
2.3
2.4
试根据以上条件评估待估宗地2019年10月20日的价格。 解：第一步选择评估方法——采用市场比较法。 第二步确定修正系数（见下表）
（四）运用收益法评估资产的程序及其优缺点
第二章完
第三章 机器设备评估
一、机器设备评估的特点、程序
二、机器设备评估的成本法（有计算考题）
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估值 =重置成本×（1-实体性贬值率）×（1-功能性贬值率） ×（1-经济性贬值率）
（一）机器设备重置成本的构成
评估值=266.2－99.83－14.49－24.15=127.73万元
第四章 房地产评估
一、房地产的概念、特征、评估程序 二、房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法）
（一）市场法的计算与应用 （有计算考题）
1、市场法及其适用条件 2、市场法应用的步骤及计算过程
（二）收益法的计算与应用 （有计算考题）
《资产评估》总复习
第一章 总论
一、资产评估的含义（概念、八大要素、特点） 二、资产评估对象（资产的含义、资产的分类） 三、资产评估的三大假设 四、资产评估的价值类型 五、资产评估的目的（一般目的、特定目的） 六、资产评估的原则（工作原则、经济原则） 七、资产评估的程序
第一章完
第二章 资产评估的基本方法
5
（1+8%）5=10
1
（1+8%）1=1.08
1620
合计 14500
26262
② 计算加权投资年限。
加权投资年限=∑【已投资年限×（原始投资的 更新成本÷∑更新成本）】 =9×（20190/26262）+7×（1714/26262） +5×（2938/26262）+1×（1620/26260）
四、案例分析
例题1：有一待估宗地，现收集4个比较参照物案例，具体情况见表 资料。假定折现率为8%。
交易实例 比较交易
待估地
参照物1 参照物2 参照物3
参照物4
成交价格
待估价
1200
1300
1400
1100
交易时间
2019年 10月
2019年 2019年
10月
12月
2019年 4月
2019年 8月
交易情况
（五）机器设备经济性贬值的估算
1、因生产能力降低造成的经济性贬值 2、因收益减少降低造成的经济性贬值
能力性经济贬值率=【1-（设备实际生产能力/设备原设计生产能力）x】 ×100%
经济性贬值额=（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值率
营运性经济贬值额=设备年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A，r，n)
案例分析
例题1：某企业有一套自制生产设备，原值100万元，其中材料 费70万元，安装费22万元，其他费用8万元。该设备到2009年12 月31日使用了5年，预计尚可使用5年。该设备的设计能力为年产 量1000吨，从开始使用到2009年底材料费用上涨指数为25%、 20%、15%、12%、10%、11%；安装费和其它费用分别上涨： 9%、12%、10%、14%、18%、20%。同时预计2009年12月 31日自制同样设备的生产能力达到1200吨。由于受国民经济的影 响，正常开工率为80%，调整系数为0.6。试评估该设备2009年 12月31日的价值。
1、收益法及其适用条件 2、收益法各参数指标的确定（题目中会给定） 3、收益法的计算步骤及过程
（三）房地产价格的假设开发法 1、假设开发法的基本思路和计算公 式地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润
2、假设开发法的估价步骤 （四）成本法的计算与应用 （略）
案例分析
三、在建工程评估（略）
成新率=1－（设备修复费用÷设备重置成本）
（四）机器设备功能性贬值的估算
1、超额投资成本形成功能性贬值的估算（无考点） 2、超额运营成本形成功能性贬值的估算 (有考点)
功能性贬值额=∑（待估资产年超额运营成本×折现系数）
其中：年超额营运成本净额=被评估机器设备的年营运成本－与其比较的新式 机器设备的年营运成本×(1－所得税率)
（3）功能性贬值估算： 功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）： （1）将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资 产的年运营成本进行比较； （2）计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的） （3）估计待估资产的剩余寿命 （4）计算剩余寿命内年净超额运营成本的折现值，其折现值 之和就是功能性贬值额。 功能性贬值额=∑（待估资产年超额运营成本×折现系数） 功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算：
2.未来收益无限期的情况（等额和不等额两种情况）
评 估 值 A r
未来收益不等额：（通常是前若干年不等额，若干年后开始收益等额）
评 估 R i(P 值 /F ,r,n ) A rP /F ,r,n
（三）收益法中各项指标的确定 1、收益额（一般情况题目会给定） 2、折现率和资本化率（题目会给定） 3、收益年限（题目会给定）
（二）机器设备重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法
（三）机器设备实体性贬值的估算
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率 实体性贬值=重置成本×（1-成新率）
1、使用年限法
①简单年限法