2019年三晋国际城营销策略70p 共71页

营销目标分析
营销目标分析
一、项目一期规划总套数为1044套，按照60％的解筹率，需达到认筹量 为1740套。按照每个客户购买1.5套的常规计算。需要的认筹客户为1160 户，即销售1160张认筹卡。
二、如认筹量达到1740套，经营户要消化740套，投资户要消化1000套， 按照户均购买1.5套计算，需要经营户490户（卡），投资户670户（卡）。
快速销售，五月开盘，半年清盘
一期是二期和三期的把关，同时也是项目树立品牌的时段，项目将采取 轰炸式营销策略，以期在最短时间内制造热场效应，超越竞争对手，快 速达成目标。
塑造形象，一战成名 大企 风范
由于我项目第一次进驻太原，没有品牌地基，一期的成功运作不仅仅能 为二期和三期开路，还能为三晋国际城树立品牌形象。所谓成在三期， 功在一期。
太原市没有大型的产权专业市场
太原市专业市场处于起步阶段，现有市场占地规模小、经营分散、布局 不尽合理，没有产权，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大 差距，然随着太原市汾东新区22个现代服务业项目的启动，太原市专业 市场将进入一个新的时段，我项目将是太原市第一个产权专业市场。
开发商具备成熟的专业市场运营经验
项目解析 案例借鉴
市场解析 项目核心问题 营销策略总纲
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
仍房市市然价场场是 平 稳形以缓步式 投资户解析 经营户解析 刚波发性动展判需断市观求 为场望主波僵要 澜 局支不迟 撑惊早的会房被地打 产破市场
全国楼市一片低迷，太原的房地产市场，仍然处在一个以刚性需求为核心支撑的发展时期， 微量投机群体的入市、出市对太原房价的影响基本可以忽略不计。跟其他的二线城市相比， 城市规模其实较小，商品房供应市场刚刚进入增量扩容期和品质拉动期，城市规模的发展边 界和供大于求的饱和状态都远未到来。
项目背景 营销目标
项目解析 案例借鉴
市场解析 项目核心问题 营销策略总纲
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
集团资产300亿元，年销售额200 亿元，斥资百亿打造太原万达广场， 集国际酒店、高档写字楼、酒店式 公寓、高档住宅、休闲百货、国际 影院为一体的全新的第三代城市综 合体。地理位置位于太原市传统市 中心，非常有实力的综合性楼盘。
三晋国际商贸物流城的开发运营团队拥有丰富的大型商贸物流项目运营 经验，自2019年起先后在深圳、无锡、宜兴、常州、海盐、长春、宜兴 等地成功开发或策划运营近十个大型商贸物流项目，创造了“10年10城 600万平米，走到哪旺到哪”的辉煌传奇！
核心问题分析 营销战略制定 营销策略制定
解决问题的思路
项目背景 营销目标
太原市场中的现有存量房房价很难降低，新上市商品房的房价有可能因为成本的向下拉动而 降低，但降幅也将非常有限。个别开发商的“技术型”降价行为，并不代表太原市整个房地 产市场实际状况，其对太原市的房地产市场的影响也是微乎其微。
近期太原房地产市场的低迷状态仅仅是因为观望心态使然，并非是因为真实购买力的降低。 太原房价将进入一个稳定的发展阶段，像2019年那样的透支型飞涨将永不再现。
区位分析
项目规划
产品特征
与建南相比，我项目地处省物 流规划区域，并拥有明显的交 通优势，同时汾东新区的建设 也将利于完善周边区域配套， 为我项目增加筹码。
项目规划
三城 项目依托山西省产业发展方向，建设三大省级商贸物流市场:“山西汽配博 览交易中心、华北五金工业品博览城、中国北方小商品商贸城”。 仓库物流 100亩独立仓储用地 商业街、公寓等 项目将商业街纳入规划版图，将最大程度的解决外来客户的居住问题。
项目解析 案例借鉴
市场解析 项目核心问题 营销策略总纲
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
困局突破，低迷市场寻求爆发
平易近人的价格+完美无暇的品质是我项目在低迷市场中寻求爆发的切入 点，恒大绿洲与富力城逆流而上的案例说明，在观望气氛趋浓之际，价 格才是开启市场的利剑。我项目规模宏远，时跨三期，一期的成功运作 也将会成为二期与三期的“红”旗手。
华北五金工业品博览城
城市规划
区位分析
项目规划
产品特征
中国小商品商贸城
我项目虽然独具规模优势，但 三类市场的运作推广容易给一 期汽配经营户制造混乱的感觉。 与蓝海已成型的商铺相比，其 纵向建筑布局要优于我项目横 向布局，因纵向布局更利于车 辆与货物的进出。
山西汽配博览交易中心
产品特征
规模 120万㎡航母级规模，将鹤立太原。 道寛 主干道20米，组团道路约为16米，超宽道路居全国之最，击垮竞争对手 办公仓储式商铺 全国首创“仓储办公室商铺”首层5.6米，可隔两层使用，隔层、二层可 做仓储，三层可做办公。 四线入户
市场形式判断 目标客户解析 经营户解析
河西人好存粮，河东人好盖房。这里的河东人就是指山西人，山西人一直有 存钱盖房的传统，全国只有山西有“大院”就是例证，民间的盖房传统也一 样，到了现代社会，山西人的买房情结依然存在。根据我们前段时间对市场 的了解和观察，支撑太原楼市的群体主要是以下几类。 ①庞大的公务员与泛公务员阶层 ②电力、电信、石油、铁、烟草行业中层以上干部及员工 ③高等收入阶层，即太原的生意人，小业主等 ④省内的煤老板
项目背景 营销目标
项目解析 案例借鉴
市场解析 项目核心问题 营销策略总纲
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
核心问题分析 营销战略制定 营销策略制定
解决问题的思路
项目背景 营销目标
太原万 达广场
客户竞争对手 招商竞争对手 潜在竞争对手
位于太原市“南移西进”整体布局中的新的中 央生活区和新的城市中心，占地面积约为1000 亩，是太原市第一个千亩大盘。建筑形态为小 高层住宅，2019年地产市场低迷的状态下恒大 依然畅销太原市，一期全部售完，二期已开盘。
太原恒 大绿洲
规划建设用地面积1584 亩，总投资预计100多 亿元人民币，是太原首 个真正东南亚主题风情 园林，打造喧闹都市中 的世外桃源。建筑形态 为住宅。
三、如当天认筹量要达到总认筹量的50％，则认筹当天需要完成580张卡， 870套的认筹目标。
营销目标分析
四、阶段性营销目标分析： 第一阶段 2009年2月10日——3月28日 邀约到本次论坛活动的客户约500户；吸引约200户的投资客；做到大客 户现场签约的效果。 第二阶段 3月29日——4月11日 在认筹当天的认筹量达到870套，当天到场客户要达到580户。其中70％ 为经营户，30％为投资户；在开盘前还余34天，要求每天到场不少于20 批客户。 第三阶段 4月12日——5月16日 解筹前，至少完成1000张卡筹，要求在解筹当天的解筹率达到70％；认 筹当天预计解筹700张卡，其中经营户占50％，投资户占50％。 第四阶段 5月17日——6月20日 在解筹开盘后的四周内，完成剩余的商铺销售，解筹率达到95％；销售 商铺980套，其中经营户占50％，投资户占50％。
的投机性则比较看淡。因此，对待投资机遇的问题敏感度很差。
由于山西汽配商户的外省商户多为浙江、江苏、福建和湖北人。因此所表现出来的特 点也比较有地域性。投资意识比较强，具有开拓精神。对投资的收益性重要性要比投 资的安全性看的更重，懂得投资的机遇非常重要，。
核心问题分析 营销战略制定 营销策略制定
解决问题的思路
核心问题分析 营销战略制定 营销策略制定
解决问题的思路
项目背景 营销目标
项目解析 案例借鉴
市场解析 项目核心问题 营销策略总纲
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
城市规划
太榆同城一体化 我项目地处“太原南移，榆次北进”核心地段 省十一五物流规划 省物流规划遵循优先发展“一轴”，“两翼”跟进的次序。 “一轴”是以 太原为中心。北翼是指大同；南翼是指侯马。 晋中市物流规划 晋中市正准备将此区域列为晋中市物流规划区。
2009年度营销策略
核心问题分析 营销战略制定 营销策略制定
解决问题的思路
项目背景 营销目标
项目解析 案例借鉴
市场解析 项目核心问题 营销策略总纲
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
第一部分 项目营销背景
宏观经济下行
受金融海啸之影响，中国出口需求放缓，国家重拳出击，出台了一系列 扩大内需之策，财政政策随之从“稳健”转为“积极”，货币政策也从 “从紧”转为“适度宽松”。国家在鼓励企业投资的同时，也通过信贷 宽松体制促进消费，房地产正处于成本洼地之际。
竞争解析 现状分析
营销策略分解
销售策略
推广策略
产品价值
市场信心
投资心态
项目属地
核心问题1：
如何在低迷市场实现快速营销？
核心问题2：
如何实现一期在年内封盘，年内开业的目标？
核心问题3：
如何实现一期在年内封盘，年内开？
核心问题分析 营销战略制定 营销策略制定
解决问题的思路
项目背景 营销目标
项目解析 案例借鉴
房地产市场低迷
2019年下半年截止11月，太原市共新增项目43 个，多出现在城市周边区 域。除富力城与恒大绿洲等少数几个项目，其他项目的单个开发体量大 多在十万平米左右。其中，整体住宅备案成交均价为5000元/平米。同时 期，有不少项目开始打折促销，试图以优惠低价夺取 部分市场。但总体 来说，效果不彰。大量项目出现了销售停滞。 2009年将延续2019年房市 的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为 将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市 场，首次购 房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性 的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住 房需求者将 会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激 烈。