如何放心购买教育地产
高校房改房交易若干问题及对策
高校房改房交易若干问题及对策作者：吴桃仙来源：《管理观察》2012年第04期摘要：如今随着高校教师职工队伍的不断壮大，高校教职工的住房问题也越来越受关注。
每一所高校在住房改革、住房交易、住房管理等工作中投入了大量的人力和物力，但由于交易中总是出现一些问题，而使得高校职工房改房无法正常进入市场，实现正常交易。
因而，本文将对此进行分析，并给出一定的建议，在理论上为高校职工的房改房交易问题提供支持。
关键词：高校职工住房改革房产交易如今高校根据国家政策规定逐渐停止了福利分配住房、集资合作建房的办法，高校职工的住房问题也逐渐从集体租房、集体购房转变到了个人租房、个人买房的社会市场中，高校住房制度改革从福利性低租金的实物分配中不断向住房货币化转型，进而走向市场商品化，高校住房管理模式也开始由行政型、福利型转向专业化、社会化。
但在高校职工房改房交易中依旧存在很多棘手的问题，需要我们解决。
1.高校职工房改交易中存在的问题一般高校中的房改是指：职工按照住房制度改革的相关规定，以标准价或是成本价购买的校内公有住房或者是经济适用型住房，以及按照部分或者是全部建筑成本来购买校内的住房。
但对于这些房产，现行的主要交易方式中：转让、抵押、租赁等方式，在实际操作中依旧不能被完全采用，使得高校中的房产一直得不到有效的发展，高校职工所拥有的房产也只能停滞在自己手中，无法实现换房、买房的要求，其主要表现在以下几个方面：1.1高校自身不主张房改房上市交易高校房改房，在高校看来是高校资产的一部分，大多设置在学校内部，是校容校貌的一部分，因而，很多高校都不主张将高校内的房改房推入市场，当某些教师分到或购买到校内的房改房时，也必须由校方认可，同意之后才能有权购买，对于校外的人士是根本没有机会购买的，当校内教职工购买到房改房后，由于某种原因而离开或不想要，都会有规定，学校有优先购买权，不允许其上市交易。
这使得校内的房改房从实施以来都校内流通，没有受过市场或社会的任何影响。
购买学区房的陷阱及其应对方案-中关村一小
1.6月14日（周六）上午8：00-11：30
310楼—314楼，317楼—322楼，324—334楼
甲331楼、334楼，36—38楼，47、48楼
新科祥园1-9号楼，中关村南三街1、2号楼
对于老公房,目前的政策是,每户只能有一个孩子在读.如果原来的孩子毕业了,那么接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校.因此,我们需要确认,现在没有小于12岁的孩子落户在这个房子上,并且如果有户口迁出记录,那么在迁出的人员中,也不能有小于12岁的孩子.所有这些资料,派出所都有记录.但是派出所必须见到该处房子的产权证,才提供该处房产的户口信息.
2.年满6周岁（即2003年8月31日前出生）。
3.身体健康（小学部接收智力发育严重缺陷，生活不能自理的儿童入学）。
二、报名时间：6月13日全天（上午8：00-11：30，下午1：00-4：00）
三、招生范围：按照上级划分的责任区域，凡家住以下范围的适龄儿童请按规定时间来学校报名。
因此我们的对策如下
对策一, 在合同上写清楚,支付定金以后,卖家持有房产证,协助买家去派出所咨询该处房产户口记录.如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩,那么我们就可以放心了.另外,合同上必须要求在交易某个阶段,房主必须迁走所有户口,否则有相应的惩罚.对于入学这不是一个关键问题.我咨询过中关村派出所,"即使原房产人不迁走户口,只要你拥有产权证,一样可以顺利落户"但是如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。
901甲楼 901乙楼 901丙楼 901丁楼 901戊楼
2. 6月24日（周六）下午1：00-4：00
房产销售心得及体会(精选5篇)
房产销售心得及体会(精选5篇)房产销售心得及体会【篇1】从来到公司到现在已经将近一年半了，跟以前的自己相比，现在的自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。
从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也总结到了许多销售心得。
可能我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
1、最基本的就是，在接待当中始终要保持热情。
保持热情不管对客户还是对自己都是很重要的。
热情是一种精神面貌，只有保持热情积极的态度，才能从内心去感染客户，让客户对自己产生好感。
这样子才能以朋友的身份来打动客户，使他相信你给他推荐的房子是最适合他的。
2、以诚待客，切忌虎头蛇尾。
对待每一个客户我们要做到热情坦诚，贯彻始终。
要想客户之所想，急客户之所急，帮客户之所需。
房子成交并非终结，要经常访问客户，加强联系，帮其排忧，这样你的客户就会像滚雪球一样越滚越大，形成客户派生客户的第二个购买市场。
3、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。
加强客户的购买信心，做好沟通工作。
并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，方便了自己的销售。
4、吃透客户，做到有的放矢。
在接待客户时，首先要察颜观色摸透他的心理，弄清他购房的目的。
一般购房的目的有两个，一是为了改善居住条件，对这类客户在介绍楼盘时，应更多的强调该房的质量、使用功能、特点，周边环境、配套、交通状况及物业管理，着重从居住的方便性和环境的优越性等来介绍。
另一方面就是购房作为一种投资，对此类客户应该重点介绍房屋的质量、规划、周边环境、改善前景及保值、增值和升值潜力，这样就可诱发和增强其购房信心，起到事半功倍之效。
5、多从客户的角度想问题。
这样，自己就可以针对性的进行化解，尽可能的为客户提供相对他来讲最适合的房子。
解决他们的疑虑，让客户可以放心的购房。
6、尊重客户，切记礼貌待人。
对待所有客户我们必须尊重，做到彬彬有礼、和蔼热情，给客户一种温暖的家的感觉，给客户留下一个好的印象，决不可以貌取人，只有为客户提供持续的周到的和令人满意的高质量服务，才能起到事半功倍之效。
参观万科心得体会（精选3篇）
参观万科心得体会在平日里，心中难免会有一些新的想法，写心得体会是一个不错的选择，这样有利于培养我们思考的习惯。
那么心得体会该怎么写？想必这让大家都很苦恼吧，下面是小编整理的参观万科心得体会（精选3篇），欢迎阅读与收藏。
参观万科心得体会1物业管理作为城市管理的重要组成部分，它的管理是否到位，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的和谐与发展。
但如何发展物业，让物业深入业主心中，得到业主的满意呢，那天参观了万科物业，深有感触，以前就像待在笼子里，觉得自己做的还不错，自己的物业也不差，但是看到万科物业，才知道我们物业跟别人的差距有多大，大到管理小到细节，每一方面都有学习借鉴的地方，真是受益匪浅。
刚进小区，第一眼中间门岗上四个醒目的“欢迎回家”大字，让我震惊，如果我是业主，下班回家看到这四个字，肯定会有一种放松感，一种温馨感，为什么我们没想到呢，其次，感觉他们的保安够精神，没有坐着的、靠着的。
进入小区里，万科物业不愧是我们的榜样，好多细节比如“缴费请索取发票”，关于每天天气跟气温的温馨提示，监控室的温度计，配备齐全的安全防护应急箱，每个角落都设有的岗位，地下车库的防汛用品等等，而且都是那么干净，整齐，看着很舒适，很放心。
在参观这三个小区的总体感觉就是文明、干净、整齐、宁静。
在硬件方面，监控室、门禁、消防、配电房等设备设施都是智能化的，给物业管理带来方便与高效，同时小区的安全也得到保障；每栋楼层都有公告栏，这也便于小区的信息准确快捷的传播；保安都是带帽子和扎腰带打领带给人感觉很亲切；垃圾桶都是可回收和不可回收的放置在一起。
在软件方便，社区文化丰富；娱乐设施齐全；小区的温馨提示随处可见；公司制度健全、服务流程清晰而且都贴于物业办公室墙面。
物业管理人员的服务意识都很强。
参观结束，很惭愧，作为物业服务，我们平时并没真正把服务落实，服务意识不强，没有为业主做实事，回来之后我好好反思了一下，从今以后，我要改进我们的工作流程，提高工作效率，减少人员闲置，提高物业人员素质，将服务理念渗透到每个员工心中，构建和谐的社区服务氛围。
房地产销售中的消费者权益法律保护
房地产销售中的消费者权益法律保护随着中国房地产市场的不断发展，房产销售相关问题也日益突出。
为保护消费者的权益，我国相关法律制度也在不断完善和强化。
本文将探讨房地产销售中的消费者权益法律保护措施，并分析其效果和问题。
一、消费者权益法律保护体系的建立为有效保护消费者在房地产销售中的权益，我国逐步建立了一系列法律制度。
首先，消费者权益保护法规定了消费者权益的基本原则和保护措施。
其次，《房屋买卖合同》条例明确了购房双方的权利和义务，并对违约行为进行了规范。
此外，还有相关部门发布的一些行政规章和通知，如消防安全、质量监督等方面的规定，都为消费者提供了更加全面的法律保护。
二、消费者权益法律保护措施的实施1. 充分的信息披露在房地产销售过程中，房地产开发商有义务向消费者提供真实、完整、准确的信息。
包括房屋的基本情况、户型、面积、销售价格、物业费用等。
这样消费者能够在购买前充分了解到房屋的各项情况，做出明智的选择。
2. 健全的合同制度《房屋买卖合同》条例规定了购房双方的权利和义务，确保了购房合同的合法性和有效性。
同时，在合同中对房屋质量、交付期限、违约责任等方面进行了明确约定，保护了消费者的权益。
3. 严格的质量监督为保障购房者的房屋质量，我国建立了全方位的质量监督制度。
房地产开发商在建造房屋时必须符合相关建筑标准，并接受质量监督部门的监督检查。
如果发现质量问题，消费者有权要求修复或者索赔。
4. 快速便捷的维权渠道当消费者的权益受到侵害时，可以通过电话、网络、信函等多种方式向相关部门投诉或者申请仲裁。
相关部门在接到投诉后会积极处理，并及时给予消费者答复。
三、消费者权益法律保护存在的问题尽管我国已经建立了一系列的消费者权益保护法律制度，但在实际操作中仍然存在一些问题。
首先，消费者对于法律法规了解不足，难以有效维权。
其次，一些房地产开发商为了获得更大的利润，可能存在信息不透明、夸大宣传等行为。
此外，一些开发商非常聪明地利用法律漏洞，逃避法律制裁。
开发大客户的10个技巧
开发大客户的10个技巧顾客价值的2/8分化现象几乎成了市场中的铁律，对于企业来说，大客户的贡献率甚至超过总利润的50％，在某些行业里，这一比例会更高。
因此，开发大客户资源成了企业利润的主要保障与突破口.本文中谈到的大客户不是消费额度大的个人客户，而是大额消费的组织客户，如采购商、渠道商、集团客户等。
下面笔者根据多年市场实操经验，总结出10条大客户开发技巧。
1、充足的客户拜访准备现在很多业务员一旦发现目标客户，马上就抄起电话联系或转头就带上资料登门陌拜，这样很可能因为准备不充分而被客户所拒绝，浪费了宝贵的客户资源。
正确的做法是：在给客户打第一个电话前或登门拜访前,尽可能多的了解大客户的各种信息，尤其是他们的需求信息，还要想好对方可能提出的问题、可能发生争议的焦点、让步的底线等，准备的越充分，成功的几率越高。
另外，建议接洽陌生客户前先通过电话等渠道来摸底与初步沟通，这样可以大大提高工作效率.2、成为你所销售产品的专家大客户不同于一般顾客，其专业性要求很高，因此，业务人员对所推销的产品是否够了解，是否够专业，是否能给客户以信心，就成了成交的关键因素.我们都很容易接受某一方面专家的建议，对专业人士的话也更容易相信,所以，做一个你所销售产品的专家，对促成业务非常有帮助，反之，连你自己都不了解自己的产品，客户怎么会放心购买呢。
3、为客户创造价值假设客户需要的商品只有你的企业能提供，那还需要业务人员吗？还需要我们去开发客户吗?当然不需要,那时客户自然就挤破头来找你合作了了，因为你为客户提供的价值是独一无二的，就像微软一样，我们几乎别无选择，因此，很少见到微软去推销他们的操作系统。
但能像微软一样的企业并不多，我们也不必苛求独一无二的价值，只要以商品为载体，我们能为客户提供更多些的价值，大客户就好谈了。
而且，也只有有价值的合作才能持久，不要以为达成初步合作或抓住了一个关键负责人就可以长久的拥有这个大客户,想长期合作的唯一方式就是为大客户的组织不断创造价值，当你对于大客户组织来说是有价值的，重要的，甚至是不可替代的，那么即使你不去维护关键的负责人,也可以长期拥有该大客户。
房地产项目抗性说辞
房地产项目抗性说辞在我们项目附近，有多个商圈，如凯里万达广场、凯里国际商贸城等，距离也不远。
未来，随着凯麻新区的发展，周边商业配套也会不断完善。
同时，我们项目内部也会设有商业配套，为业主提供便利的购物体验。
二)周边医疗配套不完善我们项目附近有多家医院，如XXX、XXX等，距离也不远，同时未来凯麻新区还规划了XXX的建设。
此外，我们项目内部也会设有医疗配套，为业主提供更加便捷的医疗服务。
三)周边教育配套不足我们项目西侧就是经XXX和中学，同时凯麻新区规划了多所学校的建设，未来的教育配套将会更加完善。
同时，我们项目内部也会设有教育配套，为业主提供更加便捷的教育资源。
三、价格一)价格偏高我们项目的价格是市场合理定价，同时我们也提供了多种优惠政策，如首付低、分期付款等，为客户提供更加灵活的购房方式。
同时，我们项目的品质和服务也是有保障的，客户可以放心购买。
二)价格偏低我们项目的价格是经过市场调研和比较后合理定价的，同时我们也提供了多种优惠政策，如首付低、分期付款等，为客户提供更加灵活的购房方式。
同时，我们项目的品质和服务也是有保障的，客户可以放心购买。
总之，我们的项目是在政府大力扶持下，经过严格的规划和设计，力求为客户提供高品质的居住体验。
我们也会不断完善周边配套和服务，为客户创造更加美好的生活。
商业配套方面，我们的项目可以满足您的基本生活需求和休闲娱乐需求。
我们的3500㎡商业区已经包括了购物、超市、生鲜、理发店、药店、小吃店和干洗店等业态。
如果您需要去大型超市，附近就有大诚友超市，开车只需3分钟。
至于休闲娱乐，这类消费场所对周围环境的影响很大，因此我们并没有将这些设施设在小区商业里面。
交通方面，我们的项目前面是中昊大道，开车去任何地方都非常方便。
此外，项目门口就是公交车站，如果时间不紧，坐公交车也很方便。
打车的话，现在XXX非常方便，我个人出行基本都使用滴滴。
关于产品方面，我们的小高层设计既符合国家要求，又能保证您的舒适度。
房地产经纪人遇到的100个问题教学内容
一、?客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。
如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。
二、?客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。
但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。
三、?客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。
四、?客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
如何放心购买教育地产
导读:本文介绍在房屋卖房，选教育地产技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
转眼间，9月快要来临，传统的看房买房旺季随之到来。
同时9月也是学校开学的日子，一大群家长们又要开始忙活着接送孩子上下学。
而有些家长们又要为孩子送到哪里上学而苦苦纠结。
金九遇上开学季，教育地产的烦恼再一次被推上了购房者的心头。
小编来支招如何放心购买教育地产
质疑苏州教育地产：
苏州小升初家长通过购买教育地产来对付小升初的现象在增多，因此，苏州重点中学附近的苏州教育地产越来越吃香，特别是立达、振华这种名校附近的房价更是涨了不少。
面对苏州教育地产的不断火热，开发商也是趁热打铁，那么小升初家长们如何放心购买教育地产呢?
问题1：
开发商的“购房可上名校”承诺如何保证
读者：我买一家楼盘的房子时，售楼小姐说这家楼盘是教育地产，小学和中学都是一家名校的分校。
尽管售楼小姐讲得言之凿凿，但是我还是有些不放心，害怕她“忽悠”我，或者将来就读政策有变，上不了这些名校，请问我应该怎么
办?
支招：购房前，如果学校已经建成，应先到学校详细咨询一下，要了解清楚是否与开发商所承诺的一致。
如果学校还未建成，可让开发商出示与学校的招生协议，并将可以在这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。
问题2：
买房后仍有可能无法就读
读者：我的孩子现在上幼儿园，我打算在一个名校的学区内买一套房子，但我同事买教育地产时曾发生纠纷，买二手教育地产要注意什么?
支招：如果确实是教育地产，主要的有两个风险：一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，孩子就无法入学。
因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。
买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。
因此，应约定付清房款前迁出户口。
另一风险是原房主户口虽迁出，但由于违反学校规定，孩子也无法就读。
购房前先了解原房主户口内是否还有在读的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。
可以到具体学校的综合办公室输入房屋地址查询，确保
该房名下没有学生正在该学校上学，只有前任房主的子女已经毕业，方可接纳新房主的孩子。
另外，有些学校还有户主与学生之间的关系限制和入学前多久取得户籍的限制等，购房人对学校的这些规定应该了解清楚，以免房子买了却仍然不能让孩子就读。
所以，在签订二手房协议时，要将这些因素都考虑进去，并在合同中体现出来，明确责任。
问题3：
学区调整教育地产变成“非教育地产”
读者：我有个同事买了一套教育地产，事先各方面都咨询过的，这套房子确实在某名校的学区内，但是2011年她儿子到了入学年龄，前去报名时却被告知，学区有了调整，小孩不能进入该学校就读。
碰到这种情况怎么办?买二手教育地产时如何才能避免发生这样的事情?
支招：教育地产受学校招生政策影响很大。
例如，某小区可能在某一阶段属于某名校学区，但过了这个阶段也许就不再是教育地产。
现在很多学区划分非常复杂，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，一定要打听清楚。
同时，由于政策和城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可能变为非学区。
买二手房遇到这样的事情，高价买了教育地产却上不了名校，损失就大了。
遇到这样的“雷区”，只能在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补
偿，因为除此之外似乎并没什么好办法了。
买苏州教育地产须注意什么
中介人士介绍说，教育地产与学区附近的房是两个概念，有时候，打开窗户就可以看到学校的房子并不一定就是教育地产。
目前教育部门对于学校施教区范围的划分是很具体的，具体到门牌号码，因此，购买教育地产时，一是可以向屋主、邻居打听清楚所购买的房是不是教育地产，二是可以直接向学校求证，这种方法稳妥，免得买下了房才发现原来不是教育地产。
对于户口在苏州的购房者来说，户口迁移不受所购二手房面积大小的限制，因此，可以选择面积小一点的教育地产，只要能够供一家三口居住就可以了。
而对于户口在外地的购房者来说，所购买教育地产的面积一定要满75平方米，才能把一家三口的户口都迁入苏州。
由于原户主的户口不迁走，新户主的户口就不能迁入，因此，在购买教育地产时，一定要与原户主在合同中约定其迁户口的期限，并约定具体的违约责任，光有口头约定不足为凭。
本文结束，感谢您的阅读！。