房地产公司常见会计问题及解决方法
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
1. 不完善的核算制度：房地产企业在核算制度方面存在一些不完善的地方，比如缺乏明确的资产和负债项目分类，无法准确反映企业的财务状况和经营成果。
2. 计量方法不合理：房地产企业的资产大多是长期资产，如土地、房屋等，但常常采用历史成本法进行计量，导致资产净值无法真实反映。
对于土地使用权和房屋出租权等无形资产的计量也存在问题。
3. 流动资金管理不规范：房地产企业常常将大量资金投入到长期项目中，导致流动资金短缺或周转不灵活，进而影响企业的经营和发展。
4. 费用分摊不合理：房地产企业常常存在多个项目的开发和经营，但在费用分摊方面存在不合理的情况，导致一些项目承担过多的费用，进而影响项目的盈利能力。
2. 采用合理的计量方法：对于长期资产采用公允价值法进行计量，以反映资产净值的真实情况。
对于无形资产的计量，可以参考市场价格和租金等相关数据进行评估。
3. 加强流动资金管理：合理规划资金使用，做好项目的资金计划和预测，避免流动资金短缺或周转不灵活的情况发生。
可以通过银行融资等方式增加企业的流动资金。
4. 优化费用分摊方式：根据各项目的实际情况，合理确定费用的分摊比例，避免一些项目承担过多的费用，进而影响项目的盈利能力。
可以采用各项目实际产生费用的比例来确定费用的分摊比例。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策1. 资产计量问题：房地产企业的主要资产是房地产项目。
在进行资产计量时，会遇到以下问题：房地产项目价值确定的难度较大，因为其价值受到市场供需、地理位置、政策环境等因素的影响；如何确定房地产项目的使用寿命和残值，以便进行折旧和摊销计算；如何处理土地使用权的计量，特别是土地使用权的转让和出租。
对这些问题，房地产企业可以借鉴其他企业的计量方法，结合自身特点进行合理确定。
2. 收入确认问题：房地产企业的收入主要来自房地产销售、物业租金、物业服务等方面。
在进行收入确认时，会遇到以下问题：房地产销售收入如何确认，特别是预售房的销售收入如何分期确认；物业租金和物业服务的收入如何确认，特别是服务费用的确定。
对于这些问题，房地产企业可以参考会计准则和相关规定，制定相应的收入确认政策。
3. 费用计提问题：房地产企业的费用主要包括房地产开发成本、销售费用、管理费用等。
在计提费用时，会遇到以下问题：房地产开发成本的界定较为模糊，如何确定开发成本包括哪些费用项目；销售费用和管理费用的界定也较为模糊，如何区分开销售费用和管理费用。
对于这些问题，房地产企业可以根据实际情况，制定明确的费用计提政策。
4. 政策变化对会计处理的影响：房地产行业受到政策环境的影响较大，政策包括土地政策、房地产调控政策等。
政策的变化会对房地产企业的业务和财务状况产生较大影响，并对会计处理带来挑战。
房地产企业需要及时对政策变化进行研究和分析，合理调整会计处理方法，确保财务报告的准确性和真实性。
1. 建立规范的会计制度和会计政策：房地产企业需要建立适应自身特点的会计制度和会计政策，明确资产计量方法、收入确认方法、费用计提方法等。
2. 加强内部控制：房地产企业应加强内部控制，确保会计信息的准确性和真实性。
对于资产、收入和费用等重要项目，要建立相应的内部控制流程，加强审计和监督。
3. 关注政策变化：房地产企业需要关注政策的变化，及时调整会计处理方法。
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策1. 收入确认问题：房地产企业常常在预售、首付款和分期付款等阶段产生收入，因此会计核算中需要准确确认收入的时间点。
但有时企业会将收入过早确认，即在实际收入未发生之前就计入利润表中，这会导致利润被虚增，给投资者和利益相关方带来误导。
对策是加强收入确认的内部控制，明确收入确认的条件和标准，并与销售和财务团队进行沟通和协调。
2. 资产评估问题：房地产企业拥有大量的土地、房屋、建筑物等固定资产，评估这些资产的价值对于企业的资金管理和决策非常重要。
一些企业可能存在对资产价值进行过高估计的问题，这会造成企业财务状况的虚假宣告。
对策是建立科学、公正、独立的资产评估机制，遵循相关法律法规和会计准则，确保资产的价值能够真实反映。
3. 成本费用确认问题：房地产企业在项目的开发和销售过程中涉及到众多的成本费用，如土地开发费、施工费、物业管理费等。
准确确认这些成本费用对于企业成本控制和利润分配具有重要意义。
但有时企业会在实际成本发生之前就予以确认，或将应计入成本的费用误认为费用发生产生的时点不当，这会导致成本被低估，利润被高估。
对策是加强成本费用的管理和核算，建立严格的成本控制制度，确保仅在实际发生时确认成本费用。
4. 资金运作问题：房地产企业的资金运作主要涉及到资金的筹集、运营和投资等方面。
一些企业可能存在资金运作不规范、监督不到位的情况，导致资金的来源和去向不明确，财务状况存在风险。
对策是加强资金运作的监管和控制，建立完善的资金管理制度，确保资金的合法性和安全性。
房地产企业在会计核算中存在诸多问题，需要加强内部控制、规范核算方法、加强监管等方面的工作，以确保企业会计核算的准确性和可靠性，维护企业的良好形象和信誉。
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施1. 风险资产核算不准确房地产企业特殊的资金运营方式和高度金融化的特点，导致了企业资产负债表中存在大量的风险资产，包括开发项目未完工、土地使用权、预收款项等。
这些资产的价值评估和核算难度较大，容易出现不准确、不规范的情况，进而影响企业的财务报告准确性。
2. 土地资产核算不规范与其他行业不同，房地产企业的主要资产之一就是土地使用权。
土地的核算和评估常常受到政府政策、市场价值、土地面积等因素的影响，容易导致企业在土地资产核算中出现不规范和不准确的情况。
3. 税收政策影响下的财务报表扭曲房地产企业的经营活动受到税收政策的直接影响，企业常常在财务报表中进行一些税收优惠、减免等的会计处理，这会对企业的利润表、资产负债表、现金流量表等会计报表造成扭曲，影响企业的财务报表真实性和可比性。
4. 市场风险和不确定性的影响房地产市场的波动性较大，政策的变化和市场需求的不确定性都会对企业的会计核算产生不利影响，导致企业会计报表的真实性受到影响。
1. 加强风险资产核算的规范性针对风险资产的核算问题，房地产企业需要加强对开发项目未完工、土地使用权、预收款项等风险资产的规范核算，采用科学、合理的会计方法进行核算，保证资产负债表的真实性和准确性。
企业还需健全相关的内部控制机制，加强对风险资产的监督和管理。
2. 规范土地资产的评估和核算房地产企业在土地资产核算方面需要建立科学的土地评估机制，合理确定土地资产的价值，遵循相关法律法规进行土地资产的评估和核算，确保土地资产的真实性和准确性。
3. 强化对财务报表的真实性和可比性要求在会计报表编制过程中，房地产企业应严格遵循会计准则和相关法律法规的要求，保证财务报表的真实性和可比性。
企业需加强内部控制，规范会计政策和会计处理，避免出现税收政策影响下的财务报表扭曲的情况。
4. 加强市场风险和不确定性的应对措施房地产企业在面临市场风险和不确定性时，需要通过合理的风险管理和财务管理手段，降低企业在市场变化中的风险，并及时调整会计处理和会计政策，确保财务报表的真实性和稳定性。
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施房地产是一个庞大而复杂的产业，房地产企业往往需要面对各种复杂的会计核算问题。
在这篇文章中，我们将分析房地产企业在会计核算方面存在的问题，并提出一些改善措施。
一、存在的问题1. 资产评估不准确房地产企业通常持有大量的固定资产，包括土地、房产等。
由于房地产市场的波动性较大，资产的价值可能会发生较大的变化。
许多房地产企业对资产的评估并不准确，可能会导致资产负债表上的价值出现偏差。
2. 预付款和预收款管理不足在房地产交易中，买方通常会提前支付一部分房款或者开发商会提前收取一部分定金。
这些预付款和预收款可能会造成企业现金流的不确定性，也可能存在资金挪用的风险。
3. 长期合同的会计处理房地产企业常常会与客户签订长期合同，比如多年的租赁合同或者房产销售合同。
这些长期合同的会计处理需要符合会计准则，同时也需要保证财务报表的可比性和真实性。
4. 成本核算不规范在房地产开发过程中，涉及到大量的投资和成本支出。
如果成本核算不规范，会导致对项目盈利能力的误判，也可能对企业的财务稳健性造成不利影响。
二、改善措施1. 强化资产评估的程序和流程房地产企业应该建立健全的资产评估程序和流程，包括定期的资产评估和核查工作。
可以借助专业的第三方机构来进行资产评估，以确保评估结果的客观和准确。
房地产企业应该建立专门的预付款和预收款管理制度，明确预付款和预收款的使用范围和流转流程，加强对资金的监管和管理，防范资金的挪用和风险。
在长期合同的会计处理方面，房地产企业应该根据会计准则的规定进行核算，确保财务报表的真实性和可比性。
还需要建立健全的合同管理制度，加强对长期合同的监管和管理。
房地产企业应该建立规范的成本核算程序和流程，加强对项目成本的核算和监控，确保成本的准确性和真实性。
可以借助先进的管理软件和系统来加强成本核算的管理和监控。
房地产企业在会计核算方面面临着各种各样的问题，需要采取一系列的改善措施来加强财务管理和监控。
房地产会计核算中存在的问题及对策
房地产会计核算中存在的问题及对策随着中国经济的快速发展，房地产业也得到了迅猛的发展，成为了国民经济的支柱产业之一。
房地产行业的会计核算却面临着一系列的问题，这些问题不仅影响了企业的财务状况和经营管理，也直接影响了整个社会和国家的经济发展。
本文针对房地产行业的会计核算中存在的问题进行分析，并提出针对性的对策措施。
1. 固定资产的会计处理问题房地产企业的固定资产规模庞大，地点分布广泛，使用寿命长，且价值巨大，会计处理中容易出现计量、减值、摊销等问题。
由于房地产项目的复杂性和长期性，企业通常采用合同完工百分比法来确定合同进度，并以此确认收入，但是这种方法容易出现误差，导致收入核算不准确，进而影响企业的财务状况。
2. 政策影响问题房地产行业受到国家政策的直接影响，政策变化可能导致企业的经营环境和经营策略发生变化，而会计核算需及时反映政府出台的相关政策调整。
房地产企业需要根据政策调整对资产进行重新评估，同时也要对应收账款、预付账款等进行调整。
3. 控股企业对投资房地产公司的会计处理问题控股企业对投资房地产公司的会计处理也是一个很大的问题，因为投资房地产公司通常地点分布广泛，有着难以准确核算的开发成本、土地拆迁费用等问题，而且根据《企业会计准则》相关规定，对被投资方的会计处理会直接影响投资公司的投资价值。
4. 公允价值的确认和变动处理问题房地产行业的一个特点就是资产的价值有波动，特别是在市场行情不稳定的情况下，会导致资产公允价值的确认和变动处理问题。
而目前我国的《企业会计准则》并没有明确对这一问题进行规定，导致企业在会计处理上存在一定的模糊地带。
二、房地产会计核算中的对策1. 完善内部控制机制企业应建立完善的内部控制机制，确保会计核算的合规性和准确性。
加强内部审计，对涉及固定资产、政策影响、投资房地产公司、公允价值确认和变动等问题进行全面审计，及时发现并解决问题。
2. 加强财务人员的培训和管理房地产企业应加强对财务人员的培训和管理，确保财务人员具备良好的会计专业知识和实际操作能力。
房地产会计核算中存在的问题及对策
房地产会计核算中存在的问题及对策一、房地产会计核算中存在的问题1. 资产估值问题房地产企业的资产主要包括土地、房屋及土地上的建筑物等，其中土地的价值随市场行情的波动而变化，而房屋及土地上的建筑物的价值也受到市场供求关系、政策调整等多种因素的影响。
如何对这些资产进行合理估值，成为了困扰房地产企业的一个重要问题。
2. 政策调整对会计核算的影响房地产行业受到政府政策的直接影响，政策的变化会对企业的会计核算产生较大的影响。
政府对于土地使用权的出让方式、税收政策的调整等都会对企业的会计核算产生重大影响。
3. 合同条款的处理在房地产交易中，合同条款往往比较复杂，其中包括了房屋的交付时间、价格支付方式、质量保证等内容。
企业需要在会计核算中合理处理这些合同条款，以保证合同的履行和对企业的财务报表造成的影响。
4. 资金运作和现金流问题房地产企业存在着较大的资金运作和现金流问题，这就要求企业在会计核算中加强对资金的管理和现金流的监控，以确保企业的资金安全和稳健经营。
二、对房地产会计核算中存在的问题的对策1. 加强资产估值管理房地产企业应建立健全的资产估值管理制度，结合市场行情及政策调整情况，及时调整资产的估值，确保资产估值的真实可靠。
2. 加强政策风险的预警房地产企业应及时关注政策的变化，充分了解政策对企业会计核算的影响，并在制定会计核算政策时充分考虑政策风险，提前做好预案。
3. 建立合同管理制度房地产企业应建立合同管理制度，加强对合同条款的管理与控制，确保合同的履行和对企业财务报表的准确反映。
以上就是关于房地产会计核算中存在的问题及对策的分析。
房地产行业的复杂性决定了房地产会计核算中的问题和难点，但只要企业深入分析问题，合理制定对策，并加强内部管理，就能够有效应对这些问题，实现企业的健康持续发展。
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施房地产企业是当前国民经济建设中重要的组成部分，其会计核算的规范性和准确性对企业经营和发展具有至关重要的作用。
然而，在实际操作中，存在一些问题需要加以关注和改善。
问题一、开发成本核算不准确开发成本是房地产企业核算中的重要内容，开发成本的准确计算将直接影响到企业的经济效益和利润。
但是，在实际操作中发展商往往存在虚高开发成本、把一些货款算作开发成本等不合规的行为，这不仅导致企业财务数据出现瑕疵，也对所得利润造成偏差。
改善措施：企业应建立完善的开发成本管理体系，规范开发成本的计算标准；加强成本与业务数据的匹配，确保核算的准确性；实施内部管理制度，控制虚高成本的情况发生，保证企业的良性发展。
问题二、资产折旧计提不规范房地产企业拥有大量的固定资产和无形资产，这些资产需要进行折旧计提，但是实际操作中往往存在折旧政策不统一、计算公式不规范等问题，导致折旧计提的准确性下降，进而造成企业财务数据的瑕疵。
改善措施：加强资产折旧的规范管理，确保折旧计提符合会计准则和法律法规要求；对资产的折旧政策进行统一规定，建立完善的折旧计算模型，保证折旧数据的准确性；及时审核折旧数据，确保计提的准确性，保护企业财务数据的真实性。
问题三、财务风险管理粗放房地产企业的财务业务往往涉及到大量的现金流和资金往来，如资金借贷、投资、担保等，管理不当和风险控制不严，将可能带来重大的财务风险。
但是，实际操作中，部分房地产企业在资金管理方面存在着粗放、散漫等问题，未能实现对风险的有效管理，从而影响企业运营和发展。
改善措施：加强对财务风险的监控和控制，建立完善的财务风险评估机制，对风险进行评估、分类、分析和控制，保证企业的财务稳健发展；制定精准的财务风险管控方案，明确奖惩机制，确保企业风险可控，保障企业利益。
总之，房地产企业的会计核算存在的问题需要引起重视，并且需要在实际操作中不断加以改善。
通过建立健全的管理体系、规范的操作程序和精准的财务管理手段，保证企业的财务数据真实、准确、规范，为企业健康发展提供有力保障。
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房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。
2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。
而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。
测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。
当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。
但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件：⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。
⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。
⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。
3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。
费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
”进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。
业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
5、广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。
刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。
6、对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。
7、计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。
现在按照5%的残值率计算折旧，该如何帐务处理？答：税法对企业固定资产残值比例未做规定，由于调整不影响计税不用说明。
8.把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。
但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。
在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。
9.房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
10. 基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
11.把最终的产品分为“可售产品”和“不可售产品”，“可售产品”主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品”主要为公共配套设施项目如会所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。
把“公共园林工程”作为单独的“不可售产品”是否合理？个人认为“公共园林工程”作为基础设施费，不必要作为一产品来核算？答：公共园林是基础设施费核算的，可以在基础设施费项下单设子目，归集总费用，只是核算项目。
12.发放的销售奖金通过”营业费用-奖金”科目直接核算，不经过“应付工资”，单位其他工资等核算都记入“管理费用”这样妥否？答：属于核算不规范。
13.看了知名房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准的？另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。
14. 按标准预售合同格式，购房者在什么样的情况下可以取消合同退房？答：退房作为法律行为，律师介绍，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6)不能或不能按期办理产权过户的。
7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8)合同中约定的其它退房条件出现时。
由于预售合同签署、网上备案，退房也要通过网上，因此一定程度上有些繁琐。
14.签订预售合同后，把实际收到的购房款放在“预收账款”核算，签订合同后对购房者形成了付款义务，在账务处理上是否应把签订合同的金额作为应收款项在账面上进行反映？答：预售和现房销售有区别，预售时因为房屋的最终交付存在不确定性，自身义务履行尚在进行之中，不能确认销售收入，已收房款作为预收账款。
对按合同约定应收未收（分期付款）部分，不宜反映为应收账款。
若同时增加应收账款和预收账款，虚增资产负债率。
15．房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。
分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。
可销售面积是单位成本计算基础。
参见下面详述：由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。
分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。
但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。
如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。
在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。
因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。
但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。
所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。
区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。
对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。
这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
16．项目总投资是个什么概念？它包含什么？答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。