土地增值税案例分析与计算

一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。

由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。

因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。

（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m²，截止2012年8月底，销售面积为40500m ²，取得收入40500万元；尚余4500m²房屋未销售。

（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m²房屋打包销售，收取价款4320万元。

(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?(6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。

(7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。

(8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。

(9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。

(10)计算2013年2月公司打包销售的4500m²房屋的单位建筑面积成本费用。

(11)计算2013年2月公司打包销售的4500m²房屋的土地增值税。

【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。

所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。

由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。

（3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）（4）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。

（6）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）×90%+（15912+5040）×5%=405+1047.6=1452.6（万元）（7）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加=40500×5%×（1+7%+5%++3%+2%）=2268（万元）（8）可以扣除的项目金额=15912+5040+1452.6+2268+（15912+5040）×20%=28863（万元）增值额=40500-28863=11637（万元）（9）增值率=11596.5÷28863=40.31%2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11637×30%=3491.1（万元）（10）单位建筑面积成本费用=28863÷40500=0.71（万元）（11）可以扣除的项目金额=0.71×4500=3195（万元）增值额=4320-3195=1125（万元）增值率=1125÷3195×100%=35.21%公司打包销售的4500m²房屋的土地增值税=1125×30%=337.5（万元）。

2、某房地产企业集团，2010年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。

(1)开发总建筑面积21万平方米房屋，其中普通住宅17万平方米；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计0.6万平方米；小学0.4万平方米；其他商业用房屋、写字楼等3万平方米。

(2)取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。

该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。

(3)销售房屋取得收入8.2亿元。

(4)整个项目已经预缴土地增值税3000万元。

该项目截至2011年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。

且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。

地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认(1)所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。

(2)销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；商业楼销售2.3亿元（以销售发票、售房合同为准）。

(3)其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。

(4)用新建商业房第一、二层2800平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。

(5)小学校0.4万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入，未冲减成本。

(6)收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。

(7)“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。

(8)支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。

(9)开发的商业用房有400平方米用于企业办公，未对外销售。

(10)幼儿园、会所、物业楼0.6万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。

计算应缴纳土地增值税。

2、【解析】：一、确定收入：1、普通住宅对外销售平均价格＝（590000000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.54元出售给职工住宅应实现收入＝3492.54×2500＝8731350.00元出售给职工住房已实现收入5000000元出售给职工住宅少计收入＝8731350－5000000＝3731350元普通住宅应实现总销售收入＝590000000＋3731350＝593731350元2、商业楼外销平均价格＝230000000÷（30000—2800—400）＝8582元投资餐饮公司商业房应实现收入＝8582×2800＝24029600元商业楼房应实现总收入＝230000000＋24029600＝254029600元二、确定扣除项目金额1、应扣除土地成本及开发成本总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000＝245000000元合计：425000000元平均单位成本＝425000000÷（210000—6000）＝2083元用于办公商用房成本＝2083×400＝833200元该项目应扣除土地及开发总成本＝425000000—833200＝424166800元普通住房、商业用房占总可售面积的比例：普通住房面积占总可售面积百分比＝17÷（21－0.6）×100%＝83.33%其他用房面积占总可售面积百分比＝[3＋0.4]÷（21—0.6）×100%＝16.67%普通住宅应扣除土地及开发成本＝424166800×83.33% ＝353458194.44元其他用房应扣除土地及开发成本＝424166800×16.67%－4000000 ＝66708605.56元2、确定应扣除开发费用：普通住宅应扣除费用＝353458194.44×10%＝35345819.44元其他用房应扣除费用＝66708605.56×10%＝6670860.56元3、确定其他扣除项目（加计扣除）：普通住宅应扣除其他费用＝353458194.44×20%＝70691638.89元其他用房应扣除其他费用＝66708605.56×20%＝13341721.11元4、扣除项目总额普通住宅扣除项目总额＝353458194.44＋35345819.44＋32952089.93＋70691638.89＝492447742.7元其他用房扣除项目总额＝66708605.56＋6670860.56＋14098642.8＋13341721.11＝100819830.03元三、确定增值额：普通住宅增值额＝593731350—492447742.7＝101283607.3元其他用房增值额＝254029600—100819830.03＝153209769.97元四、确定增值率普通住宅增值率＝101283607.3÷492447742.7×100%＝20.57%其他用房增值率＝153209769.97÷100819830.03×100%＝151.96%五、计算应纳增值税税额普通住宅应纳增值税税额＝101283607.3×30%＝30385082.19元其他用房应纳增值税税额＝153209769.97×50%—100819830.03×15%＝61481910.49元总共应缴土地增值税＝30385082.19＋61481910.49＝91866992.68元总共已缴土地增值税＝30000000元总共应补缴土地增值税＝91866992.68—30000000＝61866992.68元二、土地增值税计算题1、某房地产公司取得某块生地的土地使用权，支付地价款及相关费用1000万，发生的“三通一平”费用共计180万，支付拆迁补偿款20万，后因决策改变转让该块土地，得到转让款1800万，到转让时支付为该块土地而贷款的银行利息100万（有合法凭据但不能提供金融机构证明），转让交纳的税金为48万，请计算该房地产公司转让土地使用权应缴纳的土地增值税。