商业银行个人住房贷款风险与防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范在我国，个人住房贷款在近年来得到了广泛的推广和应用，成为许多家庭购买住房的主要途径。
由于个人住房贷款具有较高的风险，需要加强其防范措施，以保障金融机构和个人的利益。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险问题以及相应的防范措施两个方面进行探讨。
个人住房贷款在商业银行的信贷业务中占据很大比重，但也面临着一些固有的风险。
个人住房贷款存在贷款违约的风险。
由于房贷金额大、贷款期限长，贷款人可能因各种原因无法按时偿还贷款导致违约。
个人住房贷款存在贷款利率风险。
如果贷款利率大幅上升，借款人可能承受较大的还款压力。
个人住房贷款还存在房市波动风险，例如房价下跌导致贷款人无法按时卖出房产来偿还贷款。
个人住房贷款的风险不容忽视，因此需要采取相应的防范措施。
针对个人住房贷款违约风险，商业银行可以在贷款审批阶段加强风险评估。
通过综合考虑借款人的还款能力、抵押品价值和信用记录等因素，提高贷款审批的准确性和有效性。
商业银行还可以完善贷后管理制度，及时监测借款人的还款情况，并采取措施加强催收工作，提高违约预警能力。
对于个人住房贷款利率风险，商业银行可以采取多种方式进行防范。
可以通过引入定期贷款利率和浮动贷款利率相结合的方式，使贷款利率能够灵活调整，适应市场情况。
商业银行可以与客户签订固定利率贷款合同，在一定期限内锁定贷款利率，以规避利率波动风险。
商业银行还可以开展利率风险教育，帮助客户了解和应对利率波动的可能性和影响。
为应对个人住房贷款的房市波动风险，商业银行可以加强对抵押房产的评估。
在贷款审批阶段进行严格的抵押物评估，确保贷款不超过抵押物价值的一定比例，降低房市波动风险对贷款的影响。
商业银行还可以与借款人签订相关协议，约定在特定情况下的还款方式和利率，以减轻借款人因房市波动而面临的风险。
除了以上三个方面的风险和防范措施外，商业银行还应加强个人住房贷款的信息披露和借款人教育工作，使借款人充分了解贷款的条件和风险，在做出决策时能够自行承担相应的风险。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
我国商业银行个人住房贷款风险防范
我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。
商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。
本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。
一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。
由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。
2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。
3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。
4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。
二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。
2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。
3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。
4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。
三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。
2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。
个人住房贷款风险及其防范措施
个⼈住房贷款风险及其防范措施个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。
我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施(⼀)系统风险1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。
在这种跨度较⼤的时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。
在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。
2、流动型风险银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。
3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款造成⼀定的风险。
(⼆)银⾏后期管理风险个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财⼒对相关资料进⾏整理和管控。
在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。
(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以及良好的经营业绩，成为各银⾏所争夺的合作对象，但这种竞争会给⼀些信誉较差的企业带来可乘之机，使⽤各种不法⼿段对银⾏进⾏欺诈，以虚假信息向银⾏申请住房按揭贷款，达到⽬的后即进⾏资⾦转移。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范作为金融机构，商业银行在经济社会发展过程中扮演着重要的角色。
个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，它有利于促进住房消费、支持房地产市场的发展，同时也对商业银行的风险管理提出了挑战。
在我国，个人住房贷款已经成为商业银行的核心业务之一，但与此个人住房贷款风险也日益凸显。
加强对个人住房贷款风险的认识，完善防范机制，对商业银行具有重要的意义。
1. 信用风险。
个人住房贷款涉及的金额大、期限长，因此借款人的信用状况直接关系到银行的资产安全。
在我国，个人住房贷款往往是家庭借款的一种主要形式，因此在贷款人的还款意愿和还款能力上存在较大的不确定性，可能出现违约、拖欠等情况，这就增加了银行的信用风险。
2. 利率风险。
由于个人住房贷款一般属于长期贷款，因此贷款利率的波动对银行的资产负债表会产生较大的影响。
如果银行未能妥善控制利率风险，就可能导致负债端成本上升，而资产端收益下降，从而影响银行的盈利能力。
3. 流动性风险。
个人住房贷款具有长期性和不确定性，如果银行未能良好进行资产与负债的匹配，可能面临流动性短缺的风险，导致资金链断裂，甚至出现违约。
4.操作风险。
在个人住房贷款的操作过程中，存在着资金误用、操作不当等操作风险，这可能会导致银行的资产损失。
二、防范个人住房贷款风险的策略与措施针对我国商业银行个人住房贷款风险的现状，应当采取以下策略与措施，加强风险防范：1.建立健全的风险管理体系。
商业银行应当结合自身的实际情况，建立健全的个人住房贷款风险管理体系，包括信用审查、风险定价、资产负债管理等方面，确保能够及时有效地识别、测量、监控和控制风险。
2.加强内部控制。
商业银行应当加强内部控制制度的建设，进一步规范业务操作流程，防范潜在的操作风险，确保贷款业务的合规性和合法性。
3.加强风险定价。
商业银行在开展个人住房贷款业务时，应当对借款人的信用情况进行严格的审查，对信用较差的借款人给予高利率，以更好地覆盖信用风险。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，个人住房购买需求日益增长，房地产市场火爆，住房贷款也成为大部分人购房的必要途径。
而商业银行作为住房贷款的主要提供者，需要了解住房贷款风险并采取有效措施进行防范。
1. 经济风险经济风险是个人住房贷款最主要的风险之一。
经济环境恶化导致借款人突然失业、经济能力下滑等情况，可能导致其无法按时还款，进而导致逾期、违约等情况的出现。
此外，若住房价格下跌，导致房屋抵押价值下降，也会增加借款人的还款压力。
2. 利率风险利率风险是银行个人住房贷款风险的重要组成部分。
由于房贷的期限往往较长，很可能在期间内出现利率上涨的情况，使借款人的还款压力增大。
此外，个人住房贷款利率也存在浮动的情况，如果借款人的贷款利率上升，其还款能力将大幅下降。
3. 政策风险政策风险是个人住房贷款的另一个风险因素。
政府政策的调整可能导致住房市场的波动，从而影响银行的贷款回收和逾期率。
同时，政府对贷款领域法规的制定和调整也可能对银行的个人住房贷款业务产生影响。
1. 细致审查借款人商业银行在发放个人住房贷款之前，需要对借款人的还款能力进行细致审查。
银行需要对借款人的个人信用记录、工作稳定性、收入水平、偿债能力等进行评估，这样可以有效降低贷款违约率和逾期率。
2. 合理制定还款计划商业银行在发放个人住房贷款时，需要根据借款人的财务状况和还款能力，合理制定还款计划。
借款人还款的月支付额度不能超过个人月收入的40%左右，这样可以减少客户因还款负担过重而不能按时还款的情况。
3. 严格核查房屋质量和价值商业银行在发放个人住房贷款前，应严格核查房屋的质量和价值。
银行可以依靠房屋评估机构对房屋进行评估，确保房屋价格不偏离市场价值，降低银行在贷款回收时的风险。
4. 坚持风险分散投资商业银行在个人住房贷款的业务中，需要坚持分散投资原则，分散风险。
分散投资的方式有多种，可以通过将贷款分散到不同地区、不同类型的借款人和不同的贷款类型等，从而降低风险。
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施随着房价的上涨，许多人选择通过商业银行贷款来购买房屋。
然而，个人住房贷款也有一定的风险，商业银行需要采取一些措施来减少这些风险，保护银行和贷款人的利益。
一、风险1. 信用风险个人住房贷款就是信用贷款，银行需要对借款人的信用记录进行评估。
如果借款人的信用记录不好，银行可能会拒绝贷款。
即使借款人能够获得贷款，还款能力也存在风险。
2. 利率风险商业银行所提供的个人住房贷款的利率通常会随着市场利率的变化而变化。
如果市场利率上涨，贷款人的还款压力也会随之增加。
3. 房价风险个人住房贷款的本质是购买房屋，因此房价风险是一个不可忽视的因素。
如果房价下跌，银行的贷款余额将超过房屋价值，贷款人难以偿还债务，银行会面临损失。
二、该如何防范风险1. 信用评估首先，银行应该严格审查借款人的信用记录和资产负债状况，确保借款人有足够的还款能力和还款意愿。
银行可以通过查询征信中心的记录来评估借款人的信用状况，同时还可以要求借款人提供财务资料，例如工作收入、财产状况和家庭支出等信息，以增加信用风险评估的准确性。
2. 利率协议要减少利率风险，银行可以与借款人签订利率协议。
虽然这种协议对银行也会产生一定的风险，但它可以为借款人提供更稳定的利率环境，使借款人能够更好地计划他们的财务状况。
利率协议可以限制利率上涨的程度，并防止借款人因利率变化而面临的额外压力。
3. 贷款抵押个人住房贷款通常需要提供抵押品，因此，银行应该对抵押资产进行充分的评估。
对于购买价格较高的房屋，银行更应该谨慎地评估抵押资产的价值。
如果银行的贷款余额超过了抵押物的价值，银行会面临财务损失。
4. 风险管理银行需要建立专门的风险管理机构，负责监测贷款组合并根据情况采取相应的应对措施，例如减少风险资产占比、提高资本充足率等措施。
总之，个人住房贷款是一个复杂的金融活动，银行需要通过各种手段降低风险。
同时，借款人也应该认真考虑自己的还款能力，并制定切实可行的还款计划，以免贷款成为一种负担。
[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理
[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理关键词个人住房贷款风险分析一、引言随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。
商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。
事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。
按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。
二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。
系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。
具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。
其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：第一，银行信贷员职业道德风险。
一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。
第二，银行操作风险。
首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。
流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。
其次，市场竞争不规范。
由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。
再者，操作不规范。
在操作过程中，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。
第三，流动性风险。
我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范1. 引言1.1 研究背景个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，具有较高的金融风险。
随着我国住房市场的发展和人们对住房需求的增加，个人住房贷款业务规模不断扩大，但同时也带来了一系列风险挑战。
在金融风险不断加剧的背景下，商业银行个人住房贷款的风险管理和防范显得尤为重要。
当前，我国个人住房贷款市场存在着诸多风险，包括信用风险、利率风险、市场风险、操作风险等。
信用风险是商业银行个人住房贷款风险管理中最为重要的一个方面，各种因素导致的违约风险、逾期风险等都可能给银行带来重大损失。
如何科学有效地进行风险管理和防范，成为商业银行个人住房贷款业务发展的关键。
通过对商业银行个人住房贷款风险与防范的研究，可以为银行业提供科学的风险管理策略和措施，进一步提升金融机构的风险管理水平，确保金融市场的稳定健康发展。
深入研究商业银行个人住房贷款风险与防范问题具有重要的理论和实践意义。
1.2 目的和意义商业银行个人住房贷款风险与防范的重要性不言而喻，其目的和意义主要体现在以下几个方面：防范个人住房贷款风险是为了保障商业银行的良好运营和发展。
个人住房贷款是商业银行重要的业务之一，但其中存在着一定的风险，如果不加以有效防范，将对银行的财务状况和声誉造成严重影响。
通过有效的风险防范措施，可以降低银行的不良贷款率，保障银行的稳健经营。
防范个人住房贷款风险是为了保护客户的利益和社会的稳定。
个人住房贷款是普通百姓购房的主要途径，如果出现大规模的贷款违约或者房地产市场泡沫破裂，将对广大客户和整个社会经济造成严重影响。
商业银行需要加强风险防范，确保客户的财产安全和社会的稳定。
防范个人住房贷款风险具有重要的经济和社会意义，对于商业银行、客户和整个社会都具有重要意义。
只有通过科学有效的风险防范措施，才能实现个人住房贷款业务的持续稳健发展。
2. 正文2.1 个人住房贷款的概念和特点个人住房贷款是指商业银行向个人提供用于购买住房或改善住房条件的贷款。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范随着我国经济的不断发展，房地产市场也日益繁荣，个人住房贷款成为了许多家庭置业的首选。
商业银行作为房地产贷款的主要提供方，承担着巨大的风险。
个人住房贷款风险的防范对于商业银行的稳健经营至关重要。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险出发，探讨其防范措施。
1.贷款违约风险：个人住房贷款客户可能由于经济原因无法按时偿还贷款，导致贷款违约的风险。
尤其是在经济不景气或者房地产市场出现波动的情况下，这种风险更加突出。
2.房价波动风险：房地产市场存在波动性，房价的上涨或者下跌都会影响到贷款人的还款意愿和能力，从而带来贷款违约风险。
房价的波动也会影响银行的资产负债表，对银行的稳健经营造成不利影响。
3.利率风险：利率的波动会直接影响到贷款人的还款负担，从而影响到贷款违约风险。
银行自身也会面临利率风险，如果贷款利率上涨，而存款利率没有相应上涨，就会造成利差收入的下降，从而影响银行的盈利能力。
4.信用风险：个人住房贷款客户的信用状况直接影响到贷款违约的可能性，如果贷款人信用较差，那么就会增加银行的信用风险。
5.操作风险：银行在放贷过程中可能会出现操作失误或者系统故障，也会对个人住房贷款的风险产生影响。
1.加强风险管理：商业银行应加强对个人住房贷款风险的管理，建立完善的贷款审批流程和风险评估体系。
通过客户的信用调查、还款能力评估等手段，及时发现潜在的风险。
2.加强信息披露：商业银行应当加强对贷款产品的信息披露工作，让贷款人充分了解贷款产品的特点和风险，确保贷款人选择贷款产品的时候能够做出理性的决策。
3.加强风险控制：商业银行应当采取有效的风险控制措施，包括设置合理的贷款利率、抵押物评估和风险分散等措施，降低贷款风险。
4.加强监管与自律：监管部门应当加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，确保商业银行依法经营，规范贷款业务的开展。
商业银行也应当加强自律，做好内部控制，防范风险。
5.加强风险教育：商业银行应当加强对客户的风险教育，帮助客户了解个人住房贷款的风险，提高还款意识，避免不必要的风险。
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商业银行个人住房 贷款风险与防范
周浩
摘 要: 本文分析了我国个人住房贷款面 临的主要风险, 提出了防范风险的措施、对策。 关键词: 商业银行住房贷款 风险
房地产 行业作为高风 险行业, 背后 隐藏着 诸多的 风险隐 患, 其具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性、突发性的特 点, 对 于商业银行 个人住房贷款 业务来说 , 是 一种不 可测量 和难以 把握的风险。综观 20 世纪八、九十年代, 美国、日本及东南亚 严重金融危机, 首先体现 为房地 产泡沫 的破灭 及其所 导致的 个人住房贷款不良资产 大量产 生, 值 得我们 高度重 视。根据 笔者的思考, 认为当前我 国个人 住房贷 款主要 存在以 下几方 面风险:
( 作者单位: 建设银行成都第八支行 所在地: 成都市 邮编: 610015) ( 责任编辑: 敏 生)
2005 年第 9 期( 总第 291 期) 47
( 四) 银行自身的风险 1 银行自身风险全 过程 监管、控 制存 在薄 弱环 节, 风险 管理机制不 健全, 同时 贷款涉 及面广、管理 成本大, 难以 对购 房人信用情况作出准确、全面的评估。 2 贷款比例过大的风险。房地产销 售现阶段主要依靠银 行提供按揭支持, 银行贷款所占比例已 高达 70% 左右, 由于投 资购房所占用的银行信贷资金风险容易受收入预期、经济预期 的影响, 对宏观经济金融环境的变动的敏感度相对大些。 3 银行流动性风 险。商业 银行 目前 发放 的个 人住 房贷 款普遍期限在 10 年以上 30 年以下, 属于中长期贷款, 由于商 业银行借短贷长的经营特点, 存在资产负债期限的错配 , 而我 国各商业银 行在流动性风 险管理和 利率管 理上, 对这 个缺口 如何控制没 有科学的掌握 标准和严 格的管 理要求, 可 能引发 流动性风险管理。
基金的管理上, 争得财政部门的支持, 通过财政转移支付等手 段, 促进各级政府按计划消化挂账和从风险基金中足额 贴息, 支持农发行搞好经营。同时 争取政 策, 加 大呆账 贷款核 销力 度, 为农发行在新形势下的良性发展奠定基础 。
5 按照 精简、效能 的原则, 调整 农发行内设 机构, 创新 经营机制。一是要重新定位省、市、县三级行的职能职责。结 合西部地区 粮棉 加工 企业、龙 头企 业集 中在 中、小城 市 的实
际, 可将县级支行改造成全行的信贷营销前台, 负责对外客户 营销、结算业务、筹集低成本信贷资金和贷款发放后的日常监 督工作; 适当充实市州分行人员, 把市州分行建成全行的经营 管理基础平台, 负责贷款营销和管理工作; 把省级分行改造成
管理分中心, 负责贷款营 销策略、信贷 管理、风险控 制和大 额 贷款的审批。二是建立和完善适应西部地 区农发行经营特点 的考核评价制度。要根 据西部 地区粮 棉企业 贷款特 点, 合 理 确定贷款的正常损失率, 制定科学的考核评价制度, 老的不良 贷款要逐年 下降, 新 的不 良贷 款必 须控 制在 正常 损失 率内。 三是完善对贷款营 销人员 的激励机 制, 建立信贷 放、管、收 责 任制, 促进客户营销的积极性。
4 规范按揭保 险市 场: 针对 抵押物 ( 房产) 的 灭失 风险, 扩大保险责任, 如借款人意外伤害、身故、伤残等, 完善价值评 估体系, 加强房地产市场法律法规制度建设, 为银行处置抵押 物提供法律性依据。
5 规 范金融秩序, 避免同业间恶性竞争。 ( 二) 商业银行应进 一步强 化内部 管理, 从源头 堵塞风 险 漏洞 1 加强行业调 研, 全面、正确 解读 国家 宏观 政策 内涵 和 对房地产市场可能带 来的影 响, 密 切关注 房地产 行业和 房地 产贷款的市场风险、法律风险和操作风险, 制定市场准入标准 和项目介入标准, 逐步完善风险预警和风险评估体系。 2 严格按照 商 业银 行房地 产贷 款风险 管理 指引 的 有 关规定, 进一步加强对贷款选择对象的贷款项目的筛选、管理 和监控, 合规理性开展个人住房金融业务。 ( 1) 认真作好贷前调查, 严格审批手续 。 ( 2) 强化贷款管理, 实施全过程动态监 控。 ( 3) 严格履行商品房 销售备 案、抵 押预登 记手续, 切实 作 好贷款抵押物管理, 确保抵押权落实、贷款 第二还款来源不被 悬空。 ( 4) 将借款人工资纳入住房贷款管理系统, 增加还贷的控 制范围。 ( 5) 根据借款人工资、收入、信用情况, 适当提高首付 资金 比例或降低还款期限, 严格控制对高档楼盘的贷款发放。 ( 6) 进一步完善规范催收制度。通过寄发通知( 留存 邮寄 凭证) 、电话提醒( 录音 备查) 、上 门( 双人) 约见, 发律 师函、贷 款重组、抵押物置 换、诉讼、申请 支付 令、申请 强制 执 行等 手 段, 一户一策, 千方百计保全银行 资产。 3 进 一步整合资源, 实现集约 化经营。整合 个人住 房贷 款业务品种, 简化业务流程, 在有条件的地 区建立个人住房中 心, 实施个人类贷款的集 中经营。 同时不断 丰富和 扩充服 务 功能, 在前台推行规范化 服务, 深化差 别化服 务, 提 升贷款 质 量。 ( 三) 加快产品创新, 推出住房抵押贷款证券化、住房抵押 贷款保险、合约互换等新品种, 规 避贷款风险 如住房抵押贷款证 券化, 通过以 银行住 房抵押 贷款为 基 础发行证券, 将不可流动的金融资产转化为可流通的证券, 从 而降低了银行自身的 诸多风 险, 提 高了资 产的流 动性并 且完 善了银行的资产负债 结构, 解决由 于贷款 的期限 过长以 至于 缺乏流动性和 不能 满足 期限 的配 比原 则而 引起 的流 动性 问 题, 实现风险分散与风险的转移。
一、面临的主要风险 ( 一) 宏观经济环境 1 经济周期风险。个人住房贷款 普遍期限较 长, 属于中 长期贷款, 其安全性是建 立在城 镇居民 人均可 支配收 入能够 稳定增长基础上。由于个人收入的稳定性始终受制于宏观经 济大背景, 个人还款能 力和意 愿的变 化难以 准确预 料。当经 济周期处于 扩张时, 个 人收入 水平增 加, 还 款能力 较强, 银行 面临的风险较小, 但当经济周期处于衰退阶段, 个人收入水平 下降, 还款能力降低, 伴随房价下跌, 变现能力下降, 不良债权 增加, 带来银行流动性风险, 肯定将危及信贷资金的安全。 2 利率风险。当经济周期初入衰 退期时, 有还款 能力的 人会借低利率还高利率, 增加 银行的 利率风 险。由于银 行借
( 二) 开发商的风险 1 经营风险。如开发商 实力较弱, 或对市场 前景把 握不 准, 销售欠佳, 导致楼盘 烂尾, 最终 将带来经 营风险 转嫁给 银 行。 2 诚信风险。主要表现 为假按揭, 在个人住 房贷款 中占 比约为 0 82% 。开发 商为 了获得 利率 优惠 的长 期贷 款弥 补 建设资金不足或为 了尽快 回笼资金, 通 过假首付 、溢 价登记、 虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售、假身份证、内外 勾结等方式套取银行资 金。危害 : 一是增加了银行经营风险, 二是导致商品房在市 场价格 上的贬值 , 再 次出售 实际是 第二 次交易, 损害了真正购房人的合法权益, 三 是合同主体是虚假 的, 产权办理中实际购房人与登记购房人不一致, 导致产权纠 纷。 ( 三) 购房借款人风险
4 抵押物处置困难。 ( 六) 同业恶性竞争造成的风险 二、防范风险的措施、对策
( 一) 政府各主管部门、人民银行、银监局应进一步加强宏 观调控, 完善房地产市场法律法规体系
1 加强宏观调控力 度, 充分 利用 金融、税收、利 率、土地 等手段, 调控市场需求, 优化 市场结 构, 要 建立完 善房地 产景 气监测体系, 防止出现房地产市场投资增幅过大、价格上涨过 快等 过热 现象发生, 避免房地产市场大起大落, 促进房地产 市场健康、持续、稳定增长。
短贷长的经营特点, 成本收益不配比, 利率 变动给银行带来的 收益损失。而没有还款能力的人 则会增加银行的信用风险。
3 行业的政 策性风 险。当前 我国 个别 城市 存在 房地 产 投资 过热 及价格虚 高的现 象, 随 着国家 采取一 系列稳 定房 价的政策、措施, 效应逐步显现, 房地产泡沫一旦破灭, 风险将 极可能转嫁到银行业。
2 诚信 风险。借款 人缺 乏信 用观 念、法律 意识, 恶 意欠 款; 同时单位对个人收入证明随便开具, 其真实性也难以保证。
3 投机风险。购 房人主要 用于投 资需求, 而当房 地产市 场投机过度时, 将带动房屋价格持续上涨, 导致供求失衡, 产生 房地产泡沫, 一旦银行对房地产投机者发 放贷款, 将使银行承 担相当大的金融风险, 如果控制不力, 就有可能引发金融动荡。
2 建立个人征信体 系、客户 信用 资料 信息 平台, 完 善客 户资料数据库, 实现个人资信数据的共享和运用, 杜绝由于信 息不对称可能带来的风险隐患。
3 国土、建设部 门加 强监 管, 加强 项目 立项、报 建管 理, 强化对开发企业资质和经营行为审查, 规范期房销售管 理, 建
立完善贷款合同预 登记、期房销 售和抵 押备案程 序、制度、产 权信息库, 进一步规范交 易行为, 不断 完善市 场服务 体系, 营 造良好的市场环境。
( 本文 作者系农业发展银行四川省分行行长 所在地: 成都市 邮编: 610061) ( 责任编辑: 敏 生)
46 西南金融 月刊
房地产金融
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1 还款能力 风险。购 房人由 于冲 动消 费, 一旦 工作、收 入情况发生 变化, 将导 致还款 困难, 而以自 住房为 抵押物, 处 置较为困难。
( 五) 法律法规配套不完善的风险 1 期房贷款中的预登记问题: 由于预登 记在法律 不等同 于抵押登记, 故预登记对银行而言实际上是抵押落空, 只能起 到防止于开发商重复售房套取贷款资金的作用。 2 备案制度建立不 完善, 部 分地 区尚 未建 立, 钻空 子一 房多卖。
3 管理部门Байду номын сангаас间存 在脱 节、管理 空挡, 如 一套 已经 抵押 的房产在进行转贷时必须先注销原抵押登记再办理新抵押登 记, 存在真空和断层。